『壹』 土地開發成本如何評估
地開發成本的評估方法主要有市場比較法、基準地價修正法和成本法。評估土地開發成本的市場比較法與前述評估毛地價的市場比較法相同。運用基準地價修正法評估土地開發成本，是先分別運用基準地價修正法評估出熟地價和毛地價，然後將兩者相減即為土地開發成本。
運用成本法評估土地開發成本，是土地開發成本各構成部分的累加即為土地開發成本。由於掛牌出讓的宗地，其來源有農民集體土地和國有土地，國有土地又有原住宅用地和單位用地，這些宗地的土地開發成本的構成不同，所以土地開發成本可分為農民集體土地的開發成本、住宅用地的開發成本和單位用地的開發成本。
1、農民集體土地開發成本的計算
農民集體土地的開發成本主要是征地補償費，應按國家及北京市有關法律、法規規定的徵用農民集體土地的費用項目和標准進行計算：集體土地征地補償費＝土地補償費＋青苗補償費＋地上物補償費＋勞動力安置費＋超轉人員安置費＋菜田基金＋耕地佔用稅等。
2、住宅用地開發成本的計算
住宅用地的開發成本主要是居民拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
住宅房屋拆遷補償價格＝(基準地價×K＋基準備房價)×被拆遷房屋建築面積＋被拆遷房屋重置成新價＋搬家補償費
上式中，K為容積率修正系數。
3、單位用地開發成本的計算
單位用地的開發成本主要是單位拆遷補償費用，應按北京市房屋拆遷法規的相關規定進行計算：
非住宅房屋拆遷補償價格＝區位價格×K1×K2×K3×建築面積＋地上物重置成本＋停業損失補償費＋搬家補償費
上式中，K1為容積率調整系數，K2為房屋原用途調整系數，K3為規劃用途調整系數。
由於以前的土地使用權出讓主要採用協議出讓方式，土地開發成本雖然有法律、法規對征地拆遷費用項目和標准作了規定，但在實際中的費用是通常土地取得者與原土地佔有者討價還價確定的，其之間的協商結果通常不公開，因此目前還沒有比較成熟和准確的評估操作方法。
『貳』 土地價值評估常用的方法
市場比較法，與近期交易的類似土地比較，對比成交價格。在這個成交價格基礎上，再進行修改。收益還原法，它是一種對於待估的土地，用一種土地還原利率來估算土地價格的方式。成本逼近法，通過考慮利潤利息還有繳納的稅金，所確定的土地價格。
法律依據：
《中華人民共和國土地管理法》第二條中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。全民所有，即國家所有土地的所有權由國務院代表國家行使。任何單位和個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓。國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實行徵收或者徵用並給予補償。國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥國有土地使用權的除外。
『叄』 如何對一塊地皮的價值進行評估
1、基本估價法：
收益還原法：將待估土地未來正常年純收益以一定的土地還原利率還原，以此估算；
市場比較法：根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性且在近期市場上交易的類似土地進行比較，並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算；
成本逼近法：以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定其價值；
剩餘法：在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤、稅收等，以此估算；
2、應用估價法，是在應用基本估價方法基礎上的大范圍分析評估，關鍵在於建立評估標准；多適用於政府管理需要而進行的政策性大量估價。
『肆』 土地評估價格依據什麼來評估的
土地的評估價格一般依據當地的經濟收入來進行評估
『伍』 成本法評估的步驟是什麼
成本法評估的步驟
1、估算土地取得費。
（1）徵用集體土地。
（2）購買和徵用城市舊有土地。
2、估算土地開發費。
（1）基礎設施配套費。
（2）公共事業建設配套費。
（3）小區開發配套費。
3、估算稅費。 稅費主要包括耕地佔用稅、土地管理費和土地增值稅等。
4、估算利息。
利息計算公式為：利息=土地取得費×土地開發期×相應利息率+土地開發費×土地開發期×相應利息率×50%
5、估算利潤。
6、估算土地增值收益。
7、估算土地使用權評估值。
『陸』 土地價格評估的方法
土地估價基本方法
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
(一)市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨於一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
基本公式：
Vd=Vb x A x B x D x E
Vd—待估宗地的價格
Vb—比較實例宗地價格
A—待估宗地情況指數 / 比較實例宗地情況指數 = 正常情況指數 / 比較實例宗地情況指數
B—待估宗地估價期日地價指數 / 比較實例宗地交易日期地價指數
D—待估宗地區域因素條件指數 / 比較實例宗地區域因素條件指數
E—待估宗地個別因素條件指數 / 比較實例宗地個別因素條件指數
歸結起來看，這種方法是在兩個可比的土地商品之間按照它們的情況指數、價格指數、區域因素和個別因素的比值來確定待估地的價值。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由於土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬後的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用於由收益的土地和建築物或房地產的估價。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決於在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決於對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用於新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
基本公式：
地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
(四)剩餘法
剩餘法又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩餘法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩餘收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩餘法則是直接從資本化後的價格扣除非土地因素的貢獻。
剩餘法主要應用於有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發的地的估價;(2)待拆遷改造在開發房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩餘之數即為地價。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價格
A—總開發價值或開發完成後的不動產總價值;
B —整個開發項目的開發成本;
C—開發上合理利潤
對於房地產開發項目，其具體公式為：
土地價格 = 房屋於其總售價 - 建築費用 - 專業費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發商利潤
(五)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由於基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決於可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸土地所有者即國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規定，因此，可通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有企業土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。
『柒』 土地評估的方法有幾種
土地價格評估的基本方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩餘法和基準地價系數修正法，另外路線價法也是土地價格評估中常用的方法。
(一)市場比較法
市場比較法是土地估價中最基本、最常用的估價方法之一，也是國際上通用的基本估價方法。市場比較法是根據市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，並對類似土地的成交價格作適當修正，以此估算帶估土地客觀合理價格的方法。市場比較法的理論依據是替代經濟原理。根據經濟學理論，在同一市場上，對於具有相同效用的商品，應該具有相同的市場價格，即具有完全的替代關系。在同一市場上具有替代關系的兩個以上商品會因為相互競爭而使其價格相互牽制而趨於一致。市場比較法就是通過對具有替代關系的類似土地的交易價格進行修正，求得待估宗地的價格。
(二)收益還原法
收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等。是將待估土地未來正常年純收益，以一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價格的方法。由於土地具有永續性，因而人們可以期待外來的土地收益。當把這未來若干年延續而不斷取得的土地純收益以一定的還原利率折現為現在的價值時，它就表現為土地價格。從理論上講，具有永續性的財產都可以出售，即都有市場價格。而這個市場價格也就是財產的現值，亦即等於其未來純收益的折現價值。其簡單意義就是，投資購買一塊土地而獲得的純收益，在價值上等於將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。這就是收益還原法的基本原理。
由於土地收益是不同生產要素組合的結果，土地只是其中的要素之一，還有人類勞動、資本、管理和科學技術等，因此，土地純收益是在土地收益中扣除非土地收益的貢獻量，或其應得的報酬後的余額。這種土地純收益是因食用土地而帶來的，理應歸土地所有者所有，因此，它就是地租。
收益還原法一土地純收益的確定為前提，因此，它只適用於由收益的土地和建築物或房地產的估價。
基本公式：
土地收益為無限年期
V= a / r
V —土地收益價格
a —土地純收益(地租)
r —土地還原利率
(三)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，在加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地的價格的方法。成本逼近法是從投資成本角度來考察土地的價值，但它不能完全反映土地的真實價值。因為一宗土地的價值高低，主要取決於在土地未來利用中所產生的收益大小，而不是取決於對這塊土地投資改造的費用大小。成本逼近法一般用於新開發土地、工業用地、既無收益又無比較實例的公建、公益用地的價格評估，選擇該方法時應慎重。
基本公式：
地價= 土地取得費 + 土地開發費 + 稅費 + 利潤 + 土地增值收益 = 土地成本價格 + 土地增值收益
(四)剩餘法
剩餘法又稱假設開發法，是在預計開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算帶估土地價格的方法。土地投資旨在獲得報酬，這個潛在的報酬多少就決定了土地價格的高低。剩餘法的理論依據與收益還原法基本相同，都是對未來剩餘收益的計算。收益還原法中的地租或土地的純收益，是對土地收益的費土地因素扣除，而剩餘法則是直接從資本化後的價格扣除非土地因素的貢獻。
剩餘法主要應用於有開發價值的土地估價，一般由以下幾種類型：(1)代開發的地的估價;(2)待拆遷改造在開發房地產的估價;(3)僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價;(4)現有新舊房地產地價的單獨評估，即從房地產價格中扣除房屋價格，剩餘之數即為地價。
基本公式：
V = A - ( B + C )
V—待估土地的價格
A—總開發價值或開發完成後的不動產總價值;
B —整個開發項目的開發成本;
C—開發上合理利潤
對於房地產開發項目，其具體公式為：
土地價格 = 房屋於其總售價 - 建築費用 - 專業費用 - 利息 - 銷售費用 - 稅費 -開發商利潤
(五)基準地價系數修正法
基準地價系數修正法是通過待估宗地地價影響因素的分析，對各城鎮已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格方法。由於基準地價是區域平均價，因此，要評估該區域中某一宗地的價格，還必須根據該宗地的區域條件和個別條件，對區域平均價進行修正，方能得出宗地價格。
土地價格是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決於可以獲取的預期土地收益高低。因此在進行劃撥土地使用權價格評估時，應先弄清楚劃撥土地相應的權利，充分考慮出讓土地使用權與劃撥土地使用權之間的權利差別對地價的影響。
劃撥土地使用權可依法進行抵押、轉讓、出租，但與出讓土地使用權相比，國家對劃撥土地進入二、三級市場有較嚴格的限制，而且禁止利用劃撥土地進行經營活動。究其根源，主要是因為劃撥土地使用權為無償取得，國家權益未能顯現出來。若將劃撥土地使用權價格加上出讓金，則應等於出讓土地使用權價格。在此理論基礎上，可採用以下幾種方法計算劃撥土地使用權價格：
成本法。在用成本法計算出讓土地價格時，土地價格為土地成本價格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源於「增值地租」，應歸土地所有者即國家所有，相當於出讓金部分。土地成本價格為土地使用者在取得土地使用權時支付的平均成本。因此，劃撥土地使用權價格應為土地成本價格，包括土地取得費、土地開發費、有關稅費、利息和利潤。
收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，折算為評估期日收益總和的一種方法。目前《土地估價規程》對如何計算土地純收益及出讓地價已作了明確規定，但對劃撥土地純收益的計算方法尚無明確規定，因此，可通過調查與待估宗地屬於同一區域的國有企業土地租賃的租金水平來間接計算。國有土地租賃的租金水平由土地出讓金水平決定，是國家權益在土地收益上的體現，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可得到劃撥土地的純收益。再經過區域因素、個別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權價格等於劃撥土地的純收益除以土地還原利率。
市場比較法。可以預見，隨著企業對劃撥土地權益認識的日益增強，劃撥土地抵押、轉讓等行為的日益增多，劃撥土地交易實例也會逐年增加。我們可通過對劃撥土地交易案例進行交易情況、期日、區域以及個別因素的修正得出待估劃撥土地使用權價格。
用出讓土地使用權價格扣減出讓金間接計算。目前，很多地方通常以評估地價的一定比例收取土地出讓金，出讓金比例較為固定。由公式：出讓土地使用權價格=劃撥土地使用權價格+土地使用權出讓金，可以得出劃撥土地使用權價格=出讓土地使用權價格×(1-出讓金比例)。
『捌』 劃撥土地怎麼評估
法律分析：劃撥地價評估，應至少選用以上評估方法中的兩種。4. 評估要點. 除遵循《城鎮土地估價規程》一般規定外，各方法還可按以下要點評估： 4.1成本逼近法（1）採用成本逼近法評估劃撥地價，應選用客觀的土地取得及開發成本數據，包括土地取得費、土地開發費、稅費、利息、利潤等分項。（2）合理確定土地取得費。 結合估價對象所處區位及周邊區域用地結構，分析在估價期日模擬獲取估價對象類似用地可能採用的土地取得方式，測算相應土地取得費。估價對象位於城市建成區外或遠郊區域的，以估價對象周邊區域平均徵收補償安置費用作為土地取得費。
法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》
第七十六條 當事人可以就查明事實的專門性問題向人民法院申請鑒定。當事人申請鑒定的，由雙方當事人協商確定具備資格的鑒定人;協商不成的，由人民法院指定。 當事人未申請鑒定，人民法院對專門性問題認為需要鑒定的，應當委託具備資格的鑒定人進行鑒定。
第七十七條 鑒定人有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人。 鑒定人應當提出書面鑒定意見，在鑒定書上簽名或者蓋章。
第七十八條 當事人對鑒定意見有異議或者人民法院認為鑒定人有必要出庭的，鑒定人應當出庭作證。經人民法院通知，鑒定人拒不出庭作證的，鑒定意見不得作為認定事實的根據;支付鑒定費用的當事人可以要求返還鑒定費用。
第七十九條 當事人可以申請人民法院通知有專門知識的人出庭，就鑒定人作出的鑒定意見或者專業問題提出意見。
第八十條 勘驗物證或者現場，勘驗人必須出示人民法院的證件，並邀請當地基層組織或者當事人所在單位派人參加。當事人或者當事人的成年家屬應當到場，拒不到場的，不影響勘驗的進行。 有關單位和個人根據人民法院的通知，有義務保護現場，協助勘驗工作。 勘驗人應當將勘驗情況和結果製作筆錄，由勘驗人、當事人和被邀參加人簽名或者蓋章
『玖』 土地市場評估價是如何評估的，與基準地價的有什麼關系
你好，土地市場價格評估的方法有很多，如市場比較法、收益法、剩餘法、基準地價系數修正法、成本法等，可以根據土地具體用途及市場狀況選擇不同的評估方法，土地市場價格可以通過基準地價進行一系列的系數修正而得出。