A. 城改項目異地安置土增如何清算
摘要 一、清算條件
B. 土地增值稅清算後發生的支出如何處理
土地增值稅相關政策規定，對非營利的公共配套設施，組成房地產開發成本，應當在計算土地增值稅時予以扣除，同時可作為房地產開發費用定率扣除的基數，還可以作為房地產開發企業加計扣除的基數。如果非營利的公共配套設施屬多個開發項目共有，對後續發生的房地產開發成本應當按該房地產開發項目的建築面積占總建築面積或其他合理的方法進行分攤。但《土地增值稅暫行條例實施細則》第8條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算；國稅發〔2006〕187號文件規定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。也就是說，土地增值稅是以一個清算單位進行的清算，對屬於同一清算單位所發生的房地產開發成本費用是不得從其他的房地產開發項目中扣除的。
所以，你公司在一個清算單位的土地增值稅清算之後發生的後續支出，如果是屬於該清算單位扣除范圍的，應提供相關資料，申請稅務機關重新啟動原有清算單位的土地增值稅清算程序，變更原清算結果，對原多繳的土地增值稅可以依法申請稅務機關退還。
C. 房地產企業土地增值稅清算後再發生新的成本費用怎麼賬務處理
1、 《稅收徵收管理法》
第五十一條：納稅人超過應納稅額繳納的稅款，納稅人自結算繳納稅款之日起三年內發現的，可以向稅務機關要求退還多繳的稅款並加算銀行同期存款利息，稅務機關及時查實後應當立即退還。
2、 《湖北省房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法》（鄂地稅發[2008] 207 號）
第二十五條納稅人在項目完成清算後繼續支付並取得合法、有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但該調整應在項目全部銷售完畢後進行。
3、 《青島市地方稅務局房地產開發項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發[2008]100號）規定：
第三十四條主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論後，開發企業有下列情形之一的，需按規定向主管稅務機關進行申報，經主管稅務機關審核屬實的，補充和完善稅務機關清算結論，並按規定辦理稅款繳納或退還手續：
（一）已清算完畢的開發項目又發生成本、費用的；
（二）納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關憑證的；
（三）主管稅務機關認為應調整清算結論的其他情況。
4、 《北京市地方稅務局關於土地增值稅清算管理若干問題的通知》（京地稅地[2007]325號）規定
五、納稅人在項目完成清算後繼續支付並取得合法有效憑證的成本和費用，主管稅務機關可根據實際情況重新調整扣除項目金額，但原則上應在項目全部銷售完畢時進行調整。
5、 《北京市地方稅務局關於印發<房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法>的通知》 （京地稅地[2008]92號）第十七條規定
對於成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。
對於後期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大於前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。
6、 《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干政策執行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2014年第9號）
清算時因未取得合法有效憑證，而未能認定的成本項目（簡稱未定成本項目），清算後取得合法有效憑證的，應分房產類型歸集「後續成本額」，可在計算當期清算後轉讓房產應納稅額時後續扣除，公式如下：
單位建築面積成本費用額=清算認定（或上期累計）「單位建築面積成本費用額」+本期「後續成本額」÷清算可售建築面積
清算後轉讓扣除額=單位建築面積成本費用額×本期轉讓面積+本期轉讓房產有關稅金及附加
納稅人在清算申報時應對「未定成本項目」進行附加說明，主管稅務機關在清算審核時一並核實確認，否則相關成本不予以後續扣除。
D. 拆遷安置如何計算土地增值稅
在土地增值稅的處理上，該項500萬元拆遷補償收入應該是沖減拆遷補償支出，而不是單獨作為企業的營業外收入處理。也就是說，該項收入不作為土地增值稅征稅收入，但是要沖減開發成本中的補償支出，從而減少計算土地增值稅時的扣除項目金額。關於上述土地增值稅的處理問題，《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，計算增值額的扣除項目，具體為：開發土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。文件對土地徵用及拆遷補償費項目范圍明確為：包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出，安置動遷用房支出等。房地產企業拆遷補償費用全部支出雖然可以作為開發成本，但稅法規定的是「凈支出」，也就是全部補償支出減除拆遷過程中的各種收入後的實際凈支出，因此，政府給予企業的拆遷補償款應從企業實際發生的拆遷補償支出中扣除。例如：該房地產企業開發某項目時，購置土地使用權後，實際發生的拆遷補償支出2000萬元，但收到政府拆遷補償補助500萬元，則在計算土地增值稅時，構成開發成本扣除項目的拆遷補償凈支出為1500萬元，而不是2000萬元。同樣，500萬元補助收入不作為計算土地增值稅的項目收入。
E. 拆遷安置的土地增值稅計算如何處理呢
根據國家稅務總局《 關於土地增值稅清算有關問題的通知 》（國稅函[2010]220號）規定如下： （一）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。 （二）開發企業採取異地安置，異地安置的房屋屬於自行開發建造的，房屋價值按 國稅發[2006]187號 第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬於購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。 條文回顧： 國稅發[2006]187號 第三條第（一）款規定：房地產開發企業將開發產品用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認： �1.按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；
F. 舊城改造剩餘安置房歸開發商土地增值稅清算怎麼辦
稅法規定，對主營房地產業務的企業，在房地產項目開發中，已發生的不動產銷售收入和收到房地產的預收帳款時，按規定預征土地增值稅，項目完全開發完成後再進行清算。
1.發生銷售不動產和收到預收帳款時，按預征率計算出應繳土地增值稅時，編制會計分錄借：主營業務稅金及附加貸：應交稅金--應交土地增值稅預繳稅款時，編制會計分錄借：應交稅金--應交土地增值稅貸：銀行存款
2.項目竣工結算，按土地增值稅的規定計算出實際應繳納的土地增值稅時，對比已預提的土地增值稅，並進行調整。
（1）預提數大於實際數時，編制會計分錄借：主營業務稅金及附加（紅字，差額）貸：應交稅金--應交土地增值稅（紅字，差額）反之，編制會計分錄借：主營業務稅金及附加（藍字，差額）貸：應交稅金--應交土地增值稅（藍字，差額）調整後的貸方發生額與借方發生額對比的差額，作為辦理退補稅款的依據。
（2）繳納稅款時，編制會計分錄借：應交稅金--應交土地增值稅貸：銀行存款（3）稅務機關退還稅款時，編制會計分錄借：銀行存款貸：應交稅金--應交土地增值稅
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G. 安置房視同銷售土地增值稅中的單位成本如何計算
1、房地產開發項目以國家有關部門審批、備案的項目為單位
2、對於分期開發的項目以分期項目為單位
3、不同類型房地產分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅，相關法律法規如下：
《土地增值稅清算管理規程》
第十七條 清算審核時，應審核房地產開發項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對於分期開發的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
(7)異地安置房土增清算成本如何處理擴展閱讀：
一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。
②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。