⑴ 暫估成本的賬務處理 暫估成本怎麼進行賬務處理
甲公司購進一批原材料用於生產某商品，合同約定材料價格共計1,130元(包含增值稅)。公司預計可以取得增值稅專用發票，適用稅率為13%。原材料現在已驗收入庫，但尚未收到發票。
根據《企業會計准則》的規定，對於已驗收入庫的購進商品，但發票尚未收到的，企業應當在月末合理估計入庫成本，也就是所謂的暫估入賬。
賬務處理要點
① 當月入庫未收到發票，月底時為了正確核算企業的庫存成本，應進行暫估入賬。會計分錄如下：
貸：應付賬款——XX供應商 ——暫估/無票 1000
② 按照規定，暫估入庫要在次月月初紅字沖回，但考慮到發票取得的不確定性，可能會導致加大財務人員的工作量。
因此，在實際工作當中一般是在收到發票時再作沖回處理。會計分錄如下：
1）紅字沖回暫估入庫
借：原材料 -1000
貸：應付賬款——XX供應商 ——暫估/無票 -1000
2）收到發票,作常規入庫處理
借：原材料 1000
應交稅費——應交增值稅(進項稅額) 130
貸：應付賬款——XX供應商 1130
稅務處理要點
① 暫估入賬金額是否應該包含增值稅進項稅額？
根據財會〔2016〕22號《財政部關於印發增值稅會計處理規定的通知》相關規定：
「貨物等已驗收入庫但尚未取得增值稅扣稅憑證的賬務處理。一般納稅人購進的貨物等已到達並驗收入庫，但尚未收到增值稅扣稅憑證並未付款的，應在月末按貨物清單或相關合同協議上的價格暫估入賬，不需要將增值稅的進項稅額暫估入賬。下月初，用紅字沖銷原暫估入賬金額，待取得相關增值稅扣稅憑證並經認證後，按應計入相關成本費用或資產的金額。」
上述條款明確指出，暫估入賬金額不包含增值稅進項稅額。
② 暫估入賬成本在企業所得稅匯算清繳期內未取得發票，能否稅前列支扣除？
根據國家稅務總局公告2018年第28號《國家稅務總局關於發布企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法的公告》相關規定：
「企業在境內發生的支出項目屬於增值稅應稅項目的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票（包括按照規定由稅務機關代開的發票）作為稅前扣除憑證。」
因此，在企業所得稅匯算清繳時均以增值稅發票作為合法有效的稅前扣除憑證。如果在企業所得稅匯算清繳期內未取得發票，對於暫估入賬成本來說，則不能在所得稅前扣除。
③ 在企業所得稅預繳時，暫估入賬成本能否在稅前列支扣除？
根據國家稅務總局公告2011年第34號《國家稅務總局關於企業所得稅若干問題的公告》相關規定：
「企業當年度實際發生的相關成本、費用，由於各種原因未能及時取得該成本、費用的有效憑證，企業在預繳季度所得稅時，可暫按賬面發生金額進行核算。」
因此，在企業所得稅預繳環節，暫估入賬成本是可以憑借有關支付憑據在稅前列支扣除的。同時，可以規避後期多繳納稅款的情況產生。
④ 所得稅匯算清繳結束後暫估入賬成本取得發票，成本支出應在哪一年度稅前扣除？
根據國家稅務總局2012年第15號公告《國家稅務總局關於企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》相關規定：
「對企業發現以前年度實際發生的、按照稅收規定應在企業所得稅前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企業做出專項申報及說明後，准予追補至該項目發生年度計算扣除，但追補確認期限不得超過5年。」
因此，針對以前年度未取得發票的情況，可以做出專項申報及說明。在追補確認年度企業所得稅應納稅款中抵扣，不足抵扣的，可以向以後年度遞延抵扣或申請退稅。
⑤ 房地產行業在成本核算環節是否同樣適用暫估方式入賬？
根據國稅發〔2009〕31號《國家稅務總局關於印發房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法的通知》相關規定：
「第二十八條 企業計稅成本核算的一般程序如下：（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，並將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。」
上述條款中提及到的「預提費用」也是暫估入賬的一種，這種方式雖然對房地產企業有利，但如果對預提成本費用的限制性條件和要求控制不到位，與稅收文件當中對其的規定條件和要求不符，就會給房地產企業帶來巨大的稅收風險。
⑵ 建築企業和房地產企業的成本如何核算
房地產施工項目成本核算的方法
加強施工項目成本核算工作，可以按以下幾個步驟進行：
(1)根據成本計劃確立成本核算指標
項目經理組織成本核算工作的第一步是確立成本核算指標。為了便於進行成本控制，成本核算指標的設置應盡可能與成本計劃相對應。將核算結果與成本計劃對照比較，使其及時反映成本計劃的執行情況。例如：以核算的某類機械實際台班費用支出與該分部工程計劃機械費支出的比值，作為該類施工機械使用費核算指標，可以綜合反映施工機械的利用率、完好率和實際使用狀況。利用成本核算指標反映項目成本實施情況，可以避免以往成本核算中過多的核算報表，簡化核算過程，提高核算的可操作性。
(2)成本核算主要因素分析
對於任何一個工程項目，都存在眾多的成本核算科目，無法也沒有必要對每一科目進行核算，否則會造成信息成本較高，得不償失。在涉及成本的因素中，包括該項目實際作業中資源消耗數量、價格及資源價格變動的概率。例如：進行鋼筋加工作業，工人工作效率、鋼材加工損耗及鋼材價格的市場變動情況都可能成為成本核算因素。項目成本核算的對象應該是可控成本。若鋼材由企業統一采購，鋼材市場價格對項是不可控成本，不作為成本核算的因素。否則，應根據鋼材成本占整個工程成本的比重及鋼材市場價格發生變動的概率進行分析，決定是否將鋼材價格列為成本核算的因素。對於主要因素的分析方法，可以採用排列圖法、ABC分析法、因果分析圖法等。
(3)成本核算指標的敏感性分析
對主要成本核算因素進行敏感性分析，是設置成本控制界限的方法之一。通過敏感性分析，用以判斷對某項成本因素應予以核算和控制的強度。例如：某項目計劃成本為1000萬元，目標成本降低額為50萬元。鋼材成本為該項目主要的成本控制因素，其成本占總成本的30％，計劃鋼材加工損耗率為1．5％。下面以鋼材加工損耗率為成本控制因素進行敏感性分析：
1．「應付賬款—暫估應付款」
月末終了時，對於外購的材料物資，在沒有與外部供貨商確認材料的最終數量及貨款總額時，按材料員的收料單做暫估，賬務處理為：
借：工程施工—某單項工程—合同成本
貸：應付賬款—暫估應付款
與供貨商結算後，暫時沒有支付現款時，將「暫估應付款」調入「應付工程款」科目中，憑購銷雙方確認後的結算單及合同作如下賬務處理：
借：應付賬款—暫估應付款
貸：應付賬款—應付工程款
（三）壞賬准備
本科目核算企業計提的壞賬准備。本科目下設「應收賬款」和「其他應收款」兩個二級科目，分別計提。壞賬准備按
「應收賬款」和「其他應收款」中扣出「其他應收款-內部單位往來」的期末余額為提取基數，計提比例為0.5%，計算公式為：
壞賬准備/應收賬款=
「應收賬款」期末余額
0.5%
壞賬准備/其他應收款=（「其他應收款」期末余額—「其他應收款/內部單位往來」期末余額）]
0.5%
壞賬准備按年計提，採用備抵法計提。計提時，借：管理費用或間接費用
貸：壞賬准備。當企業本期應提取的壞賬准備大於已提取壞賬准備的賬面余額時，應按其差額進行補提；當應提取的壞賬准備小於已提取的賬面余額時，其差額用紅字做上述分錄進行沖銷。
（四）工程結算
1、本科目核算施工企業根據工程施工合同的完工進度向業主開出工程價款結算單辦理結算的價款。
2、向業主開出工程價款結算單辦理結算時，按結算單所列金額，借記「應收賬款」科目，貸記本科目。工程施工合同完工後，將本科目余額與相關工程施工合同的「工程施工」科目對沖，借記本科目，貸記「工程施工」科目。
3、本科目按工程施工合同設置明細賬，進行明細核算。
4、本科目期末貸方余額，反映尚未完工工程已開出工程價款結算單辦理結算的價款。
（五）工程施工
本科目核算施工企業實際發生的工程施工合同成本和合同毛利。
本科目應設置以下兩個明細科目：
1、合同成本
本科目核算各項工程施工合同發生的實際成本，一般包括施工企業在施工過程中發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費用等。該科目應按成本核算對象和成本項目進行歸集。
2、合同毛利
本科目核算各項工程施工合同確認的合同毛利。
施工企業進行施工發生的各項費用，借記本科目（合同成本），貸記「應付工資」、「原材料」等科目。按規定確認工程合同收入、費用時，借記「主營業務成本」科目，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記本科目（合同毛利）科目。
合同完工結清「工程施工」和「工程結算」賬戶時，借記「工程結算」科目，貸記本科目。
本科目期末借方余額，反映尚未完工工程施工合同成本和合同毛利。
（六）主營業務收入、主營業務成本
1、這兩個科目分別核算施工企業的工程合同收入和工程合同費用。
2、按規定確認工程合同收入和工程合同費用時，按當期確認的工程合同費用，借記「主營業務成本」科目，按當期確認的工程合同收入，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記「工程施工—合同毛利」科目。合同完工確認工程合同收入、費用時，應轉銷合同預計損失准備，按累計實際發生的合同成本減去以前會計年度累計已確認的工程合同費用後的余額，借記「主營業務成本」科目，按實際合同總收入減去以前會計年度累計已確認的工程合同收入後的余額，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記「工程施工—合同毛利」科目。同時，按相關工程施工合同已計提的預計損失准備，借記「存貨跌價准備—合同預計損失」科目，貸記「管理費用」科目。
3、這兩個科目應按施工合同設置明細賬，進行明細核算。
4、期末，應將這兩個科目的余額轉入「本年利潤」科目，結轉後這兩個科目應無余額。
（七）存貨跌價准備
1、本科目核算施工企業提取的存貨跌價准備。
2、在本科目下設置「合同預計損失准備」明細科目，核算工程施工合同計提的損失准備。
3、如果合同總成本超過合同預計總收入，建築施工單位應將預計損失立即確認為當期費用，借記「管理費用」，貸記「存貨跌價准備—合同預計損失准備」。
合同完工確認合同收入和合同費用時，企業應轉銷合同預計損失准備，按照確認的工程合同費用，借記「主營業務成本」，按確認的工程合同收入，貸記「主營業務收入」，按其差額借記或貸記「工程施工—合同毛利」；同時，按相關工程施工合同預計損失准備，借記「存貨跌價損失准備—合同預計損失准備」，貸記「管理費用」科目。
4、各所屬單位應按施工合同設置明細賬，進行明細核算。
5、期末，「存貨跌價准備—合同預計損失准備」科目貸方余額反映尚未完工工程施工合同已計提的損失准備。
四、工程收入、成本、稅利結轉的統一規定
（一）工程成本費用歸集
1、在「工程施工」科目下設置「合同成本」明細科目，歸集和核算各項施工合同發生的實際成本。該明細科目應按成本核算對象和成本項目進行歸集和核算。
（1）成本核算對象：一般應以獨立的工程合同所確定的項目為成本核算對象；在同一施工現場、同一項目部管理、工程開、竣工時間相差不大的條件下，也可兩個或多個工程項目合並確定為成本核算對象。
（2）成本項目：包括人工費、材料費、機械費、其他直接費、間接費用。
2、屬於人工費、材料費、機械費和其他直接費等直接成本費用，直接計入有關工程成本。
3、間接費用指各施工單位（項目部）為組織和管理施工生產活動所發生的費用，包括項目管理人員工資、獎金、職工福利費、勞動保護費、固定資產折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、辦公費、差旅費、財產保險費、工程保修費、排污費、「四險一金」等。
間接費用應按施工單位及項目管理部和間接費用類別歸集核算，月度終了再以該項目部所管理的各個工程項目的統計完成量為分配基數，分配計入有關項目的工程成本。
4、會計核算：
（1）項目施工發生的各項費用，借記「工程施工—某工程—合同成本—成本項目」科目，或「工程施工—間接費用」科目，貸記「應付工資」、「原材料」、「銀行存款」等科目。
（2）月度終了，分配間接費用，借記「工程施工—合同成本—間接費用」科目，貸記「工程施工—間接費用」科目。
（二）在施工程收入、成本、稅利結轉
1．按月編制《在施工程收入、成本、稅利結轉表》，表內指標的填列方法如下：
（1）建築業總產值：以統計部門報出的自行完成工作量為准；
（2）應付對外分包工程款：以統計部門報出的分包完成工作量為准；
（3）主營業務收入：根據「建築業總產值」加上「應付對外分包工程款」之和確認。
（4）自行完成主營業務收入：即「建築業總產值」，根據「主營業務收入」減去「應付分包工程款」之差確認。
（5）合同毛利率：根據編制「施工圖預算合同毛利率測算表」（詳附表）或根據項目工程經濟責任考核（承包）指標即：（上繳管理費率+營業稅金及附加），並按謹慎性原則確定。合同毛利率不得確認為負數，且一經確定，不能隨意變動。
（6）合同毛利：根據「自行完成主營業務收入」乘以「合同毛利率」確認。
（7）合同成本：根據「自行完成主營業務收入」減去「合同毛利」之差確認。
（8）主營業務稅金及附加：根據「自行完成主營業務收入」乘以稅費率確認。
2、會計核算：
（1）根據「自行完成主營業務收入」，借記「應收賬款—應收工程款—（建設單位）」科目，貸記「工程結算」科目；
（2）根據「應付對外分包工程款」，借記「應收賬款—應收工程款—（建設單位）」科目，貸記「應付賬款—應付分包款—（對外分包單位）」科目；
（3）根據「主營業務收入」，貸記「主營業務收入」科目；根據確認的「合同毛利」，借記「工程施工—合同毛利」科目；根據「主營業務收入」減去「合同毛利」之差，借記「主營業務成本」科目。
（4）根據「主營業務稅金及附加」，借記「主營業務稅金及附加」科目，貸記「應交稅金—（稅種）」科目；貸記「其他應交款—（附加費類別）科目。
（5）期末，結轉「主營業務收入」、「主營業務成本」和「主營業務稅金及附加」，借記「主營業務收入」科目，貸記「本年利潤—「主營業務利潤」科目；借記「本年利潤—「主營業務利潤」科目，貸記「主營業務成本」和「主營業務稅金及附加」科目。
⑶ 什麼企業可以暫估收入
企業可以暫估收入的情況有：
1. 在會計年度末尚未取得發票且未完成報賬，但有確鑿證據證明交易實際發生的收入，可暫估入賬處理。此類常見於房地產開發企業及銷售公司等行業。如預售房屋產生的銷售收入、附條件的廣告宣傳收入等，這些收入雖未收到款項或未開具發票，但企業有相關證據確認交易真實發生，可以選擇暫估收入。暫估收入後還需要做好下一年度的納稅申報調整工作。這樣在後期獲得合法憑證後，便可在賬面上正式確認收入。這樣的做法是為了在年度內避免財務風險並確保財務信息的准確性。同時，稅務部門也允許企業在一定條件下暫估收入並反映在增值稅申報中。另外要注意的是不同企業在實際工作中遇到的暫估收入的場景有所不同。
具體的內容可概括為以下情況：因在建項目的需要采購貨物而產生的成本單據或外來發票不能當月到達等情況造成賬目暫時不能准確核算時，可以進行合理的暫估處理。例如，企業發生費用支出，盡管款項尚未支付完畢但相關服務已經發生並得到可靠證據支持時，也可暫估成本進行處理等。但要注意在進行暫估入賬時需有相應的書面記錄作證據，並且避免虛列成本和費用的現象發生。實際操作中應嚴格遵守相關法規和政策規定，確保暫估收入的合法性和合規性，並且需要在以後的期間進行相應的調整和說明工作等具體操作方面需參考企業的財務制度及稅法要求。
總之，企業在特定情況下可以暫估收入，但必須確保相關證據的真實性和合法性，並遵守相關法規和政策規定。同時要做好後續調整工作以確保財務信息的准確性並降低風險。暫估入賬對企業財務管理工作有一定影響及風險應對的方法要求企業對財務管理工作足夠重視並對財務人員進行專業培訓等。以上內容僅供參考，實際操作中應咨詢專業會計師的意見以確保合規操作。
⑷ 我司是房地產開發企業，完工產品（存貨）中商鋪未出售，現對外招商出租取得租金收入，成本該怎樣核算
需要將開發產品暫估轉為固定資產，進行計提折舊即可。