① 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）
② 做土地的成本是多少
這里涉及一個建築容積率的問題，容積率就是單位土地上的平均建築面積，計算方法為房屋建成後總的建築面積除以總的土地面積，城市住房一般多層為1.3左右，高層則往往超過3。
「每平方米住房僅土地成本1700元」指的是房屋的樓面地價，其計算方法為土地單價除以容積率。如果這個開發商說的是實話，那麼這處房產的容積率應該是5997/1700=3.53，那麼很明顯這處房產是一個高層（超過12層以上），否則就是開發商在說謊。因為建築越高雖然建築面積越多，但單位面積上所需要的空地也相應增加，一般8-12層的小高層容積率都不到3.2。
③ 福州的宜家什麼時候開業
快的話2019年，最晚得在2020年建成並開業
宜 家中國投資公司以3.764億成功競得福州宗地2017-43號地塊。該地塊位於晉安區福馬路北側，原福州鴻福紡織印染有限公司出讓地，土地面積63.35畝;土地用途為商服(商業、商務辦公)用地。出讓公告約定，該地塊項目建成後須自持10年。
也就是說，該地塊位於福馬路旁邊，地鐵2號線地鐵上洋站附近。而地鐵2號線計劃於2019年1月試運行，這也意味著，等宜家開業時，大家就能乘坐地鐵去逛宜家啦!
最遲3年1個月內竣工
根據要求，宜家(中國)投資有限公司應自土地出讓合同簽訂之日起30日內支付全部土地價款，交地時間為自合同簽訂之日起90日內，且在受讓人繳清全部土地價款後，土地按交付時點現狀標高交地。開工時間為交地後9個月內。竣工時間為開工後24個月內竣工。也就是說，最遲會在3年又1個月內竣工。
④ 房地產成本計算
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容積率是指建築總面積與建築用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有6000平方米的建築總面積，其容積率為0.6。
規劃對低密度住宅的大體標准概念，高層低密度住宅容積率不大於2.2；多層（小高層）低密度住宅容積率不大於1.2；排屋（Town House）容積率不大於0.7；別墅（Villa）容積率不大於0.35。
房屋價值不單是按每平方米建築面積，價格差關鍵是容積率大小，如：容積率1.20左右比容積率2.40左右的房屋，每平方米價格要高出一倍左右。
⑤ 土地成本主要包含哪些方面
包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。
當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：
1、對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象。
2、對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
⑥ 土地成本是怎樣計算的
計算公式：V＝σ×r×666.67平方米/畝
V－每畝土地的價值
σ－每平方米建築面積的土地成本
r－容積率
V每畝土地的價值是經營性土地進行招拍掛時的最後成交價，是老闆們作為決策的依據；
σ每平方米建築面積的土地成本是項目運作成功的關鍵，是老闆們的心理底價，它的取值是本公式的核心.
⑦ 土地成本包括哪些
一般是兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得費。
徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算;拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。
基礎設施配套費。公共事業建設配套費。小區開發配套費。
土地開發成本核算應注意事項
1、土地開發成本歸集對象的確定問題
房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、准確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。
一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千*假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。
2、共同成本的分配問題
對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。
⑧ 請教這個土地成本是多少怎麼計算
這樣計算，一畝地20%做綠化和道路，80%做建築面積。假設為六層樓。
建築面積成本667*0.8=533.6 533.6*6=3201.6平方米 400萬*0.8=320萬
320萬/3201.6平方米=999元/平方
公用面積成本 80萬/133.4平方米/6=999元/平方
就是說設計為6層的土地成本為1998元/平方米。
估計這個要開發為7到8層。
其實就是將成本按樓層均攤。（也可能一層多點，上面的少點。）
⑨ 房地產企業土地成本占%比例多少
一般一說，土地成本占房地產開發成本比例在40%左右，但要看土地是通過什麼途徑拿到的，如是通過拍賣，競爭激烈的話，土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。
⑩ 土地成本占房產成本的多少
土地成本基本在30%左右，建安成本30%，營銷成本+灰色成本10%-20%，利潤20%-30%
這是大體的狀況，，具體的個案的成本控制要看開發商自己的運作能力了。
採納哦謝謝