A. 2019年關於土地開發整理項目資金管理暫行辦法全文
土地開發整理項目資金管理暫行辦法
第一條為了加強對土地開發整理項目資金(以下簡稱項目資金)的管理，提高項目資金的使用效益，根據《土地管理法》和《新增建設用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》等有關財經法規的規定，制定本辦法。
第二條本辦法所稱項目資金是指用於中央確定的耕地開發整理重點項目、經中央批準的耕地開發整理示範項目和對地方耕地開發整理項目進行補助的資金。
第三條項目資金來源於中央所得的新增建設用地土地有償使用費(30%部分)。項目資金實行專款專用，單獨核算，不得截留、挪用或擠占。
第四條項目資金的開支范圍為組織、實施、管理土地開發整理項目發生的各項支出，包括前期工作費、工程施工費、竣工驗收費和業主管理費與不可預見費等。
(一)前期工作費，是指土地開發整理項目在工程施工前所發生的各項支出，包括：項目立項審查及報批、項目可行性研究及規劃設計、項目勘察、施工設計費、土地清查費、項目招標費和工程監理費等。
(二)工程施工費，是指實施土地平整、農田水利和田間道路等各項土地開發整理工程發生的支出，包括直接工程費、間接費、計劃利潤和各種稅金。
直接工程費由直接費和其他直接費組成。直接費主要包括直接人工、直接材料和施工機械費;其他直接費主要包括冬雨季施工增加費和施工輔助費。
間接費由企業管理費、財務費用和現場經費等組成。
(三)竣工驗收費，是指土地開發整理工程完工後，因項目竣工驗收、決算、成果的管理等發生的各項支出，包括：項目工程驗收費、項目決算的編制及決算的審計費，整理後土地的重估與登記費、基本農田重劃及標志設定費等。
(四)業主管理費，是指項目承擔單位為項目的組織、管理所發生的各項管理性支出，主要包括：項目管理人員的工資、補助工資、其他工資、職工福利費、公務費、業務招待費和其他費用等。
(五)不可預見費，是指項目施工過程中因自然災害、設計變更、人工、材料、設備和工程量等發生變化而增加的費用。
項目資金可用於購置與土地開發整理項目配套的設備。用項目資金購置的配套設備按固定資產進行管理。
項目資金不得用於購建固定資產(項目配套設備的購置除外)和無形資產，對外投資，支付滯納金、罰款、違約金、賠償金、贊助和捐贈支出，以及國家法律、法規規定不得列入成本、費用的其他支出。
第五條土地開發整理項目預算根據國家宏觀經濟政策、年度土地利用計劃和財政部關於編制年度預算的要求，結合土地有償使用費年度收入預算，按「以收定支、略有節余」的原則進行編制。
第六條土地開發整理項目預算由收入預算和支出預算組成。收入預算來源包括中央財政投入、地方財政投入和其他投入。公式為：收入預算=中央財政投入+地方財政投入+其他投入。
支出預算包括項目前期工作費、工程施工費、竣工驗收費、業主管理費和不可預見費。
公式為：支出預算=前期工作費+工程施工費+竣工驗收費+業主管理費+不可預見費。
工程施工費區分土地開發整理類型，工程類型和工程技術等級，按工程預算指標和預算定額標准進行編報;前期工作費按不超過工程施工費預算7%的比例核定;竣工驗收費按不超過工程施工費預算3%的比例核定;業主管理費和不可預見費分別按不超過前期工作費、工程施工費、竣工驗收費三項費用合計2%、3%的比例核定。
項目預算應逐級審核、匯總上報。各省、自治區、直轄市國土資源行政管理部門應於上一年度5月底前將年度項目預算報部，部按財政部規定的時間和預算編制要求審核、匯總，經部批准後報財政部。土地開發整理項目預算的表式見附件。
第七條項目承擔單位應按規定及時編報土地開發整理項目預算，並在報送項目預算時附送項目立項申請報告、項目資金概、預算明細表等其他必要材料。
第八條項目預算一經確定，任何單位或個人不得隨意調整。有特殊情況確需調整的，應按規定的程序報批。
第九條部根據土地有償使用費年度收入預算的執行情況、下達的項目預算和項目工作進度辦理項目資金的撥付。在項目竣工驗收前，撥付的項目資金不超過支出預算的80%，其餘20%待項目竣工驗收合格後撥付。
第十條土地開發整理資金按項目進行全成本核算。項目全成本是指實施項目過程中耗費的全部支出，包括直接人工、直接材料、其他直接費和管理費。
(一)直接人工費，是指直接從事工程施工人員的工資、補助工資、職工福利費、工資性津貼、勞動保護費和必要獎勵資金等。
(二)直接材料費，是指工程直接耗用的材料、燃料及動力、工具、器具和其他消費性物品等。
(三)其他直接費，是指工程實施過程中發生的運輸費、外部施工費、資料圖件費、用於工程施工的固定資產折舊費、修理費、設施安裝費及與工程施工有關的稅費、財務費、工程監理費和工程取費等。
(四)管理費，是指項目的組織和實施過程中發生的各項管理性支出，主要包括：項目管理人員的工資、補助工資、其他工資、職工福利費、公務費、業務招待費和其他費用等。
第十一條年度終了，項目承擔單位應按照規定編制土地開發整理項目資金年度支出決算。項目資金決算按資金撥付渠道逐級匯總、上報，並經部審核、匯總後報財政部審批。
第十二條項目完工後，項目承擔單位應及時辦理竣工決算。項目經驗收合格後實現的資金節余歸項目承擔單位，由項目承擔單位按有關規定進行分配。
年終未完工項目的資金結余，可結轉下年度繼續使用。
第十三條項目因不可抗逆的原因而終止，應由項目組織部門會同部有關部門對項目進行清算;項目承擔單位應積極配合，清算後剩餘資金按原撥款渠道上繳。
因項目調整而結余的項目資金，由項目承擔單位按原資金撥款渠道退回，用於其他開發整理項目。
第十四條項目資金實行預算管理制度，項目承擔單位必須嚴格按照批準的預算執行，超預算支出，一律不予補助。
第十五條部負責對土地開發整理項目資金的財務管理與監督，並對項目預算執行情況、資金使用與管理情況進行經常性的監督、檢查，追蹤問效。
各項目承擔單位的財務部門要主動接受對項目資金管理與使用的監督檢查，如實反映情況，提供所需資料，並對項目資金的使用與管理進行經常性的監督和檢查。
對弄虛作假、截留、挪用和擠占項目資金等違法違紀行為，應採取通報批評、停止撥款和終止項目等措施;情節嚴重的，追究單位和有關責任人員的經濟、行政責任;構成犯罪的依法追究其刑事責任。
第十六條各省、自治區、直轄市國土資源行政管理部門可參照本辦法制定本省(區、市)土地開發整理項目資金管理辦法。
第十七條本辦法由國土資源部負責解釋。
第十八條本辦法自頒布之日起執行。
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B. 怎麼增加成本
怎麼增加成本
怎麼增加成本，有很多公司利潤和成本兩極分化，利潤很高成本很低，這樣很容易導致經濟鏈短缺，最好的解決辦法就是增加成本，那怎麼增加成本呢，以下是我整理的相關內容，一起來看看吧。
怎麼增加成本1
擴大公司規模
這是最燒錢，也是對我們公司成本消耗最大的一項。我們可以通過擴大公司規模，來增加我們對於公司建設的支出，從而提高我們的成本。
增加廣告投入
我們利潤變高時，多餘的錢我們可以加大對於廣告的投入，這樣既能讓我們合理的增加成本，同時對於公司的知名度以及業務的擴散能力都有顯著提高。
增加員工數量
這一種方式是政府大力提倡，也對於公司來說利好的增加成本的方式。我們可以增加就業崗位，同時新員工的到來不僅對公司注入了新鮮的血液，也能讓新員工熟悉工作流程後為公司創造更多的利潤。
增加新的項目
我們可以在原公司現有項目的基礎上，增加公司經營許可的'新項目。為新項目購置新的設備以及相關器件，讓成本用在了新刀刃上。不僅在增加成本，同時也為公司未來的發展增添新的可能性。
增加員工福利
利潤太高，為了大力調動員工積極性。我們可以將成本用在給員工發福利上。包括但不限於發放購物卡、高溫補貼、交通補貼、提升基本工資等。將成本用在服務員工上，員工高興了，自然工作積極。福利多了，員工自然更願意待在公司與公司一起發展。
設立獎勵金
可以將成本用在完成績效考核上，讓員工達到規定任務以後，超出的部分都可以獲得一定數額的獎勵金。讓員工工作更有緊張感，不會因為超額完成任務後沒有獎勵就不願意繼續做的情況。
怎麼增加成本2
1、混淆已銷產品和未銷產品成本,重復列支；
2、虛增土地出讓金、購買土地支付的價款，可以達到虛增成本，少交土地增值稅和企業所得稅的目的；
3、虛增人員工資；
4、將銷售交給中介公司負責，房產公司不計收入只列支成本，收入實現後中介公司人間蒸發；
5、銷售停車場等一些可以不訂合同的產品時，不做收入，只列支成本；
6、只要膽子大，盡可能多拿些發票入帳，但最好是成本方面的，費用方面還要做納稅調整，麻煩；
在單位產量、利潤增加的情況下，可以適當的提高單位管理人員工資、給員工發放各種福利待遇、發放年終獎、多組織單位內部活動等，然後盡量把所發生的支出都取得發票入賬，合理的增加企業的成本費用。
成本與費用是兩個既有相互聯系又存在重大區別的會計概念，就一般意義而言，成本費用泛指企業在生產經營中所發生的各種資金耗費。
C. 如何虛增成本,調減利潤
虛增成本,調減利潤是偷稅行為，屬於違法行為，虛增成本的目的主要為了減少帳面利潤，少交企業所得稅，常見作弊方法有：
1、報銷虛假費用票據
（1）增加管理費用
（2）增加銷售費用
（3）增加營業外支出
2、增加產品銷售成本
（1）憑空增加銷售數量
（2）憑空增加產品單位成本。
偷稅是指納稅人故意違反稅收法規，採用欺騙、隱瞞等方式逃避納稅的違法行為。如為了少繳納或不繳納應納稅款。有意少報、瞞報應稅項目、銷售收入和經營利潤；有意虛增成本、亂攤費用，縮小應稅所得額；轉移財產、收入和利潤；偽造、塗改、銷毀帳冊票據或記賬憑證等。偷稅損害了國家利益，觸犯了國家法律，情節嚴重的構成偷稅罪，屬於破壞社會主義經濟秩序罪的一種，對構成偷稅罪的要依法懲處。
D. 土地整理成本怎樣核算
一、土地開發支出劃分和歸集的原則
房地產開發企業開發的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地(也叫商品性建設場地);另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品,其費用支出單獨構成土地的開發成本;而後者則是企業的中間開發產品,其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的「開發成本——土地開發成本」科目,它的核算的內容,與企業發生的土地開發支出並不完全對口,原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地,其費用可分清負擔對象的,應直接計入有關房屋開發成本,在「開發成本——房屋開發成本」科目進行核算。如果企業開發的自用土地,分不清負擔對象,應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的,其費用可先通過「開發成本——土地開發成本」科目進行歸集,待土地開發完成投入使用時,再按一定的標准(如房屋佔地面積或房屋建築面積等)將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分,則應將整塊土地作為一個成本核算對象,在「開發成本——土地開發成本」 賬戶中歸集其發生的全部開發支出,計算其總成本和單位成本,並於土地開發完成時,將成本結轉到「開發產品」賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發成本,從「開發產品」賬戶轉入「開發成本——房屋開發成本」漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發成本。
二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
(一)土地開發成本核算對象的確定
為了既有利於土地開發支出的歸集,又有利於土地開發成本的結轉,對需要單獨核算土地開發成本的開發項目,可按下列原則確定土地開發成本的核算對象:
1.對開發面積不大、開發工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象;
2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地,可以一定區域作為土地開發成本核算對象。
成本核算對象應在開工之前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
(二)土地開發成本項目的設置
企業開發的土地,因其設計要求不同,開發的層次、程度和內容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此,就各個具體的土地開發項目來說,它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目,設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目,如建築安裝工程費,配套設施費,可不必設置。根據土地開發支出的一般情況,企業對土地開發成本的核算,可設置如下幾個成本項目:
(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費;
(2)前期工程費;
(3)基礎設施費;
(4)開發間接費。
其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費,及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的,應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用,包括規劃、設計費,項目可行性研究費,水文、地質勘察、測繪費,場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費,還應設置「配套設施費」成本項目,用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。
三、土地開發成本的核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出,除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外,其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本,對土地開發成本應按土地開發項目的類別,分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶,並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出,可直接記入各土地開發成本明細分類賬,並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用,應先在「開發間接費用」賬戶進行核算,於月份終了再按一定標准,分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費,應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
現舉例說明土地開發成本的核算如下;
如某房地產開發企業在某月份內,共發生了下列有關土地開發支出:
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆遷費
78 000元 72 000元
支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元
應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元
分配開發間接費 10 000元
合 計 133 000元 108 000元
則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應作:
借;開發成本——商品性土地開發成本 78 000
開發成本——自用土地開發成本 72 000
貸;銀行存款 150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 20 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸:銀行存款 38 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 25 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸;應付賬款——應付工程款 43 000
分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸:開發間接費用 10 000
同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。
四、已完土地開發成本的結轉
已完土地開發成本的結轉,應根據已完成開發土地的用途,採用不同的成本結轉方法。
為轉讓、出租而開發的商品性土地,在開發完成並經驗收後,應將其實際成本自「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品——土地」賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收,加上以前月份開發支出共1002 000元,應作如下分錄入賬:
借:開發產品——土地 1002 000
貸:開發成本——商品性土地開發成本 1002 000
為本企業房屋開發用的土地,應於開發完成把土地投入使用時,將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本,結轉計入房屋開發成本的土地開發支出,可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」兩個費用項目,然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用,均轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」項目;對其他土地開發支出,包括前期工程費、基礎設施費等, 則合並轉入有關房屋開發成本的「基礎設施費」項目。經結轉的自用土地開發支出,應將它自「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方。
假如上述開發企業自用土地在開發完成後,加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181周轉房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周轉房用、地1200平方米,則單方自用土地開發成本為 240元(648000元/1500+1200),應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元(240元×1500),結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元(240元×1200),在總分類核算上應作如下分錄入賬:
借:開發成本——房屋開發成本 648 000
貸:開發成本——自用土地開發成本 648 000
如果自用土地開發完成後,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則應先將其成本結轉「開發產品——自用土地」賬戶的借方,於自用土地投入使用時,再從「開發產品——自用土地」賬戶的貸方將其開發成本轉入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方
E. 什麼是土地開發中的一二級聯動。
土地、房屋兩級市場聯動開發是土地開發中的一二級聯動。
一級開發企業與政府達成協議，在擬出讓土地掛牌出讓時設定以低於成本「限價回購」的條款：當項目開發完成時，一級開發企業可優先以低於成本的價格回購其中一定量的住宅和商業物業以抵扣土地一級開發成本費用，以此提高拿地成本，阻止競爭者進入。
虛增一級開發成本：
土地一級開發結束後，一般由專門的土地評估機構對整理後的土地進行評估，但這個評估也要參考開發商提供的一級開發成本和利潤。誇大一級開發成本除增加利潤外，地價相應被抬高，造成地塊乏人問津，於是一級開發商可以輕松摘牌。
一級開發商與政府達成協議，擬出讓地塊在公開出讓時按照市場實現性和盈利水平較差的規劃條件出讓，使其他開發商不願進入，一級開發商競得該地塊後政府相關部門可以協助調整規劃指標，一級開發商相應補交地價。
F. 如何加大成本
1、混淆已銷產品和未銷產品成本,重復列支；
2、虛增土地出讓金、購買土地支付的價款，可以達到虛增成本，少交土地增值稅和企業所得稅的目的；
3、虛增人員工資；
4、將銷售交給中介公司負責，房產公司不計收入只列支成本，收入實現後中介公司人間蒸發；
5、銷售停車場等一些可以不訂合同的產品時，不做收入，只列支成本；
6、只要膽子大，盡可能多拿些發票入帳，但最好是成本方面的，費用方面還要做納稅調整，麻煩；
一下子只想到這么多，稅務稽查大部分精力都在查期間費用，沒有時間精力仔細查成本，只要把費用做仔細點就好。
G. 怎樣才算虛增成本
虛增成本的目的主要為了減少帳面利潤，少交企業所得稅，其行為包括：
1、報銷虛假費用票據（管理費用、銷售費用、製造費用等）
2、增加產品銷售成本（憑空增加銷售數量、憑空增加產品單位成本）
H. 虛增成本稅務稽查如何處理
如果稅務稽查檢查出來，一是會讓你們調整以前年度的利潤，如果調整完是盈利，那就交企業所得稅；二、如果稅務認為你們是惡意虛增成本，偷稅，根據情節會根據稅法對企業進行相應的處罰。
I. 虛增成本 如何解決
企業所得稅年度納稅申報的時候自行調增，補繳稅款，不算偷漏稅沒有罰款和滯納金。10年做會計分錄原路沖回即可。
J. 土地整理成本怎樣核算
一、土地開發支出劃分和歸集的原則 x0dx0a房地產開發企業開發的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地(也叫商品性建設場地);另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品,其費用支出單獨構成土地的開發成本;而後者則是企業的中間開發產品,其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的「開發成本——土地開發成本」科目,它的核算的內容,與企業發生的土地開發支出並不完全對口,原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地,其費用可分清負擔對象的,應直接計入有關房屋開發成本,在「開發成本——房屋開發成本」科目進行核算。如果企業開發的自用土地,分不清負擔對象,應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的,其費用可先通過「開發成本——土地開發成本」科目進行歸集,待土地開發完成投入使用時,再按一定的標准(如房屋佔地面積或房屋建築面積等)將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分,則應將整塊土地作為一個成本核算對象,在「開發成本——土地開發成本」 賬戶中歸集其發生的全部開發支出,計算其總成本和單位成本,並於土地開發完成時,將成本結轉到「開發產品」賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發成本,從「開發產品」賬戶轉入「開發成本——房屋開發成本」漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發成本。 x0dx0a二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置 x0dx0a(一)土地開發成本核算對象的確定 x0dx0a為了既有利於土地開發支出的歸集,又有利於土地開發成本的結轉,對需要單獨核算土地開發成本的開發項目,可按下列原則確定土地開發成本的核算對象: x0dx0a1.對開發面積不大、開發工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象; x0dx0a2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地,可以一定區域作為土地開發成本核算對象。 x0dx0a成本核算對象應在開工之前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。 x0dx0a(二)土地開發成本項目的設置 x0dx0a企業開發的土地,因其設計要求不同,開發的層次、程度和內容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此,就各個具體的土地開發項目來說,它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目,設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目,如建築安裝工程費,配套設施費,可不必設置。根據土地開發支出的一般情況,企業對土地開發成本的核算,可設置如下幾個成本項目: x0dx0a(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費; x0dx0a(2)前期工程費; x0dx0a(3)基礎設施費; x0dx0a(4)開發間接費。 x0dx0a其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費,及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的,應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用,包括規劃、設計費,項目可行性研究費,水文、地質勘察、測繪費,場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費,還應設置「配套設施費」成本項目,用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。 x0dx0a三、土地開發成本的核算 x0dx0a企業在土地開發過程中發生的各項支出,除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外,其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本,對土地開發成本應按土地開發項目的類別,分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶,並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出,可直接記入各土地開發成本明細分類賬,並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用,應先在「開發間接費用」賬戶進行核算,於月份終了再按一定標准,分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費,應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。 x0dx0a現舉例說明土地開發成本的核算如下; x0dx0a如某房地產開發企業在某月份內,共發生了下列有關土地開發支出: x0dx0a301 351 x0dx0a商品性土地 自用土地 x0dx0a支付征地拆遷費 x0dx0a78 000元 72 000元 x0dx0a支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元 x0dx0a應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元 x0dx0a分配開發間接費 10 000元 x0dx0a合 計 133 000元 108 000元 x0dx0a則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應作: x0dx0a借;開發成本——商品性土地開發成本 78 000 x0dx0a開發成本——自用土地開發成本 72 000 x0dx0a貸;銀行存款 150 000 x0dx0a用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作: x0dx0a借:開發成本——商品性土地開發成本 20 000 x0dx0a開發成本——自用土地開發成本 18 000 x0dx0a貸:銀行存款 38 000 x0dx0a將應付施工企業基礎設施工程款入賬時,應作: x0dx0a借:開發成本——商品性土地開發成本 25 000 x0dx0a開發成本——自用土地開發成本 18 000 x0dx0a貸;應付賬款——應付工程款 43 000 x0dx0a分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時,應作: x0dx0a借:開發成本——商品性土地開發成本 10 000 x0dx0a貸:開發間接費用 10 000 x0dx0a同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。 x0dx0a四、已完土地開發成本的結轉 x0dx0a已完土地開發成本的結轉,應根據已完成開發土地的用途,採用不同的成本結轉方法。 x0dx0a為轉讓、出租而開發的商品性土地,在開發完成並經驗收後,應將其實際成本自「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品——土地」賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收,加上以前月份開發支出共1002 000元,應作如下分錄入賬: x0dx0a借:開發產品——土地 1002 000 x0dx0a貸:開發成本——商品性土地開發成本 1002 000 x0dx0a為本企業房屋開發用的土地,應於開發完成把土地投入使用時,將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本,結轉計入房屋開發成本的土地開發支出,可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」兩個費用項目,然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用,均轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」項目;對其他土地開發支出,包括前期工程費、基礎設施費等, 則合並轉入有關房屋開發成本的「基礎設施費」項目。經結轉的自用土地開發支出,應將它自「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方。 x0dx0a假如上述開發企業自用土地在開發完成後,加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181周轉房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周轉房用、地1200平方米,則單方自用土地開發成本為 240元(648000元/1500+1200),應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元(240元×1500),結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元(240元×1200),在總分類核算上應作如下分錄入賬: x0dx0a借:開發成本——房屋開發成本 648 000 x0dx0a貸:開發成本——自用土地開發成本 648 000 x0dx0a如果自用土地開發完成後,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則應先將其成本結轉「開發產品——自用土地」賬戶的借方,於自用土地投入使用時,再從「開發產品——自用土地」賬戶的貸方將其開發成本轉入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方