㈠ 物業管理企業如何來控製成本
摘要:當前在大多數物業企業內,對人財物的控制是企業完成資本積累,獲取利潤的主要手段。勞動密集型企業除去人力成本控制外,物的控制及工作過程的改良意義同樣重要,主要包括了物資的預算調配,管理過程優化,工具的改良,質量體系的建立等幾個方面。關鍵詞:價值再發現 物資調配 最優化 推陳出新 事半功倍物業管理企業利潤薄、勞動密集型的特點,使物業管理企業更注重統籌人財物等各類資本的投入,加之,多數物業管理的服務領域還處於單項或淺層次服務階段,即使物業服務相對領先的省級城市,大多數的物業管理企業也正忙於規模擴張和市場份額的的爭奪,而無暇顧及 「物業經營」的深入探討。因而,對物業管理主業的深挖細嚼,仍是物業公司在資本原始積累階段實現企業生存發展的重要手段。當然,我們期望依靠成本控制實現價值再發現,也要建立在確保服務質量前提下的科學籌劃,任何一項脫離實際的成本縮減,都將是飲鴆止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下幾個方面。一、在物資調配來說,實現資金投入的最經濟化,就必須做到預算精確、計劃翔實、流程規范首先,物資配備計劃、工作計劃和財務預算三者的有機結合、統一籌劃,是實現資金投入經濟化的前提。比如,一是推行經營單元的預算制,將經營收入、支出費用、固定資產折舊、企業利潤等列為考核科目,讓經營者對所經營體有一個全局的把握,幫助其梳理經營思路,實現由執行型管理向經營型管理轉變。二是針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算,並實時監控和及時調整。其次,規范各項物資配置流程。一是物資采購通過財務部市場詢價及供應商競爭性談判的方式,建立統一的包含類別、名稱、品牌、產地、型號、價格等規定性要素的采購明細,並陳列樣品,為形成性價比及可控性目標創造基本條件。二是從物資的申購、領用、保養、儲備、報廢、盤點等實行逐級審批和復核制度,建立以班組為單位的發放機制,嚴格領用負責制、消耗登記制、以舊換新制;建立各級物料台帳,對進出物資實行清單式管理和控制等措施。三是將設備、工具等物資按照價值、使用頻次等進行分類管理,統籌調撥、提高物資的利用率,加強倉儲中的分類管理,避免積壓、實行物資的回收利用辦法,是杜絕浪費、實現物資使用效能化的有效手段。四是培養員工強烈的計劃意識,培訓員工對設備工具正確的使用、保養方法,良好的工作作風,是降低損耗,提高配置有效率的內在基礎。另外,設立以季度為考核時段的節約獎勵制度,可在弘揚節儉意識的同時,避免因注重製度引發的質量問題。二、管理過程的最優化物業服務是一個追求服務細節化、管理規范化的行業,工作的全程式控制制和細節的「精雕細琢」是應有之舉。這樣,既能提高人員素養,規范工作意識,使每個崗位工作者都是稱職的,又能從中節省大量成本,避免重復性勞動和無價值的付出。比如,企業推行的模板式服務流程及保安管理中 「7,8、9」錯時模式就是優化管理過程的一種有效手段。管理過程最優在工程設備運行上意義非凡。工程設備設施管理一直是物業管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業管理成本中也占據主要地位。改變傳統的設備管理側重於現場管理和應對性服務,以設備的正常運轉作為工作目標的服務模式;走集中研討、區域管理的技術責任制管理模式,重視設備安裝、調試時期的現場觀摩、性能了解、
㈡ 企業如何控製成本
1、現代的企業最要緊的一個方面是技術的研發，這是大部分企業家都十分關注的一個事情，因為企業的技術越先進，技術創新越多，那麼競爭力就會越強，所以現在很多的企業家把精力都放在了這里。
(2)物業企業如何控制維修成本擴展閱讀：
企業的競爭在我們這個社會是十分激勵的，現在很多的企業為了發展，在不斷的競爭人才和競爭市場佔有率，企業的競爭可以加強企業本身的發展，提高企業的技術開發，但是企業的競爭也會造成企業的倒閉，所以要競爭中生存很不容易。
在商品經濟范疇內，作為組織單元的多種模式之一，按照一定的組織規律，有機構成的經濟實體，一般以營利為目的，以實現投資人、客戶、員工、社會大眾的利益最大化為使命，通過提供產品或服務換取收入。它是社會發展的產物，因社會分工的發展而成長壯大。企業是市場經濟活動的主要參與者；在社會主義經濟體制下，各種企業並存共同構成社會主義市場經濟的微觀基礎。企業存在三類基本組織形式：獨資企業、合夥企業和公司，公司制企業是現代企業中最主要的最典型的組織形式。
㈢ 如何控制設備維修費用降低企業生產成本
1 、加強對維護維修設備的管理，堅持日周月保養制度 修造公司軋材維修作業區對全線設備制定了潤滑保養制度，並定人、定時對設備進行巡 檢，對於設備在使用時所出現的問題盡量以維護的方式將其處理掉，這樣不僅節省了維修費，而且還能防患於未然，及早消除設備的安全隱患。 2 、加強狀態監測，變事後維修為事前處理 改變以時間為基礎的設備維修制度，建立以狀態監測為基礎的自主維修體制。遵循傳統檢測手段與現代儀器檢測相結合，維修車間與主管部門檢測相結合的原則， 利用「看、摸、聽、聞」對設備運轉狀況提前預測，指導維修人員的檢修工作變計劃檢修為預防性維修和狀態維修。因此通過各種監測手段，做好設備故障預測，及時發現問題，及早採取措施，提前整修，由事後修理轉為事前的視情處理，有效地控制了維修費用，避免事後維修的巨額資金支出，為公司的降本增效做出貢獻。 3、把好備品備件的質量關 備品備件的質量直接關繫到備品備件的使用壽命以及整個系統的可靠性和設備維修范圍。一個品質優良的備件，不僅可以使維修人員能夠迅速及時地解決出現的故障，而且可以提高整個系統的可靠性，提高相關部件的使用壽命，提高設備的整體性能。相反，一個品質低劣的備件，不僅不能解決設備中出現的問題，還可能引發新的故障，降低系統的可靠性，甚至釀成大禍。 4、加強對維修中更換備件的管理 在設備故障的處理中經常出現這樣的情況，此備件壞卻把彼備件給換掉了或者只是設備調整的故障卻更換了備件，造成備品備件的浪費。造成這種怪現象形成的主要原因就是備件的管理缺乏相應的監督機制，維修工對換下備件的好壞不擔負更換責任所致。為此軋材維修作業區技術人員深入基層現場，認真監督維修人員的過程操作。備件更換後，如有疑問，及時反饋信息，由有關人員組成鑒定組進行審核，對沒有損壞而換下備件的換件人進行必要的考核。 對更換的備件及時填驗更換備件單，同時加強對備件的監督，做好備件的使用記錄，統計出其平均使用壽命，以便於降低備件的貯存量，減少備件的壓庫，並在備件損壞前及時進行采購，以防止備件供應脫節。備件庫建立各班組領用備件台帳,月底對班組領用備件台帳與維修工對班組維修所填寫 的更換備件單進行核對，發現問題及時查找原因並採取相應的措施。對下落不明的備件，嚴格追查去向。這樣有效預防備品備件的流失問題。 5、加強維修人員的責任心 隨著設備使用年限的延長，設備日益老化是一個誰也無法改變的事實，對老化備件的更換隨時都可能進行，因此，備件的更換很大程度上掌握在維修工的手上，存在著「許多人為掌握更換的因素」。因此，軋材維修作業區設備技術人員掌握備件的使用情況，大致估算出備件的損壞時間，准備好備件，以在備件損壞前進行及時更換，這樣既減少設備的維修時間，又避免了備件的浪費，降低了倉庫的庫存，達到預防性維修的目的。這就要求維修工有較強的主人翁責任感和較強的責任心，為達到這個目的，軋材維修作業區加強了監督與跟蹤考察，深入了解配件更換原因，及時向公司領導或有關部門反饋信息，以便對做得好的維修工給予精神上或物質上的獎勵，對缺乏責任心，一意孤行的個人行為要決不姑息、嚴肅處理
㈣ 物業企業成本控制問題對策探討論文
物業企業成本控制問題對策探討論文
在學習和工作中，大家或多或少都會接觸過論文吧，藉助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。那麼你知道一篇好的論文該怎麼寫嗎？以下是我為大家整理的物業企業成本控制問題對策探討論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
[摘要] 隨著國家城鎮化進展的加快，政府和國有企事業單位後勤管理社會化工作的不斷推進，社會對物業管理等服務型企業需求越來越多，這給物業行業帶來了一定的發展機遇。但行業內對高端管理人員和低端服務人員的需求旺盛，加上我國人口紅利消失，也導致了本行業人工成本的攀升。物業企業在不斷滿足客戶需求的同時，要想更好地應對市場競爭壓力、拓寬利潤空間，就必須要創新成本管控模式，加強對物業服務、經營管理等各個方面的成本控制，實現企業的轉型與升級。
[關鍵詞] 物業企業;成本控制;成本管理
1、物業企業成本管理的基本特徵
其一，人工成本佔比較大。物業企業由傳統業態對一些商業地產、小區樓盤等進行物業管理，逐步擴展到機關行政物業、大型公建物業(如機場、場館等)、校園物業、工業園區物業、醫院物業等，非住宅物業領域的物業項目近年來發展迅速。其成本控制的內容也是基於業務服務層面。如房產管理、房屋內設管理、公共設施運行管理、安全巡查、清潔環保管理等業務，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業企業人力資源消耗成本佔比較大，如果企業存在著勞動力配置不合理的現象，必然會造成資金浪費問題。
其二，維護和經營成本費用較高。除人力服務成本以外，物業企業的經營管理也需要投入較高的維護運營成本。在實際的經營過程中，企業需要維護和管理的對象包括辦公樓、商品房、相關的設施設備等。無論是房產維護成本，還是商品樓運營能源消耗成本，都是物業企業成本支出的重要內容。
其三，成本管理工作具有復雜性。物業企業的成本管理內容比較復雜，覆蓋面較廣，且成本支出項目較為分散，其中包括:管理人員基本工資福利費用、物業管轄區內的管理維護費用、物業管轄區內的清潔衛生費用、治安管理及公共秩序維護費用、綠化清潔費用、公共設施維護管理費用、辦公費用等[1]。
2、物業企業成本管理應用過程中存在的主要問題
(1)成本管理理念滯後。目前，一些企業在開展成本管理工作時往往通過節省開支的方式來控製成本，且成本管理落腳點在於企業內部管理層面上，忽視了對企業外部的價值鏈控制。物業服務成本與建築規模、設計特徵、布局選型、綠化面積、工程質量等因素存在著緊密聯系，一切不合理的設計布局或工程質量不過關的建築都會增加物業管理難度，也會造成服務成本支出費用的增加。
(2)成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標成本法、作業成本法、計劃成本法等，這些方法在實際應用中需要結合企業的業務需求，綜合衡量管理方法的優勢與缺點，選擇合適的管理方法[2]。但在實際工作中，很多物業企業在成本管理方法應用上過於固化單一，只是機械地採用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業服務品質。
(3)員工流動成本過高。物業企業屬於勞動密集型企業，從中物協歷年發布的行業發展報告看，人力成本支出大約占據總成本的一半以上。近年來，大多數物業管理企業的經濟效益長期處於微利狀態，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業企業普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務人員傾向於轉向其他薪資水平相對較高的行業，進一步造成本行業的人力稀缺。這也造成企業內服務人員的流動率持續處於較高水平，員工流失高不僅會影響企業正常的經營活動，也會增加企業重置人力資源成本，給企業帶來一定的經濟損失。
3、物業企業改進成本控制工作的有效策略
(1)更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業企業在開展成本管理工作的過程中，應基於戰略成本高度出發，通過對比項目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實現企業經濟效益最大化;同時，在成本管理體系重構過程中，企業也應當基於企業發展實際情況，對行業、競爭對手等外部價值鏈條進行縱向分析，對不同類型的項目服務需求，選擇合適的成本管理目標體系。此外，將成本管理工作從財務部門中分離出來，由財務部門人員、業務部門人員、人力資源管理部門人員等構成成本控制小組，為成本管理工作創造良好的環境基礎。
(2)綜合運用管理方法，提升成本管理成效。為了應對當前的物業服務市場環境，物業企業必須要採用多種成本管理方法相結合的管理模式，提升企業的市場適應能力。例如，物業企業在物料采購中可以採用計劃成本法開展成本管理;在早期介入環節則可以採用目標成本法對物業服務成本進行控制;在服務業務運用中，實時監控每筆成本支出。當然企業在選擇成本控制方法時，必須要基於項目實際情況，靈活運用成本管理方法，逐步實現成本控制目標，如運用智能互聯網大數據平台，對能耗、物耗超出常規，系統可以及時預警。
(3)強化成本預算職能，重視成本分析工作。成本預算管理是一項系統性的工作，它需要對業務流程進行全過程式控制制，也需要內部全員參與，通過對企業各項業務活動及經濟決策的事前預測、事中控制和事後反饋，降低不必要的'成本開支。物業企業在開展成本預算管理工作過程中，應首先確定年度經營目標和預算成本數據，在成本測算中心的輔助下，依據上一年度的成本核算數據編制下一年度的經營計劃，並將成本預算定額細化到各職能部門及責任崗位上，保證每一項預算開支的合理性和規范性。另外，物業企業要重視成本分析工作，即基於成本核算數據，通過與往期經營成本、預算執行情況、行業標准成本等內容進行對比，系統分析成本變動的各項因素，合理評價預算控製成果，從而為企業成本計劃方案設計以及經營決策制定等提供信息依據[3]。
(4)實現全過程成本控制。在物業管理早期介入階段，物業企業應高度重視物業規劃設計與建設階段的介入，重點關注設施設備配置、綠化面積、物業出入口設置以及工程質量監管等內容，既要保證物業服務功能設置的合理性，也要注意工程質量問題，有效控制後期運營成本;在專項服務分包階段，物業企業可以將一些保潔、維修等專項服務分包給專業公司，自身以安全管理為核心，以房產保值增值、客戶體驗提升作為品質服務的切入點，將更多的精力聚集於客戶服務管理、企業內部管理、市場開發、經營決策等環節，提升物業服務的專業化水平;從服務質量層面上，企業可以充分利用信息化技術實現內部組織結構和作業流程的優化，或採用機械化手段滿足簡單的手工操作程序，減少對人力資源的依賴;從經營業務拓展方面，物業企業的經營與發展必須要緊跟時代需求，在做好常規性服務的基礎上，為不同需求的客戶提供多元化服務，提升客戶滿意度。通過服務質量的提高能夠拓寬市場佔有份額，增加品牌知名度，從而實現企業降本增效。
(5)推行人本管理理念，降低員工流動成本。針對基於物業企業人力流動概率較高的問題，一方面企業要建立完善的薪酬管理機制，對員工的工作業績開展客觀合理化的考核評價，在努力滿足員工物質需要的情況下，為員工創造輕松愉快的工作環境，提升員工的歸屬感和責任感;另一方面企業也要針對成本管理工作建立有效的激勵機制，以此來調動基層員工的主動參與性，將員工的積極性和創造性與薪資增長和職位晉升等直接掛鉤，發揮企業效益與員工利益的聯動作用，提升員工對企業的信任度和忠誠度。
4、結論
綜上所述，物業企業應基於自身在成本控制中的不足之處，通過改變成本管理理念、健全成本控制體系、科學使用成本管理方法、發揮成本預算控制等一系列以成本控制為主導的企業財務管理工作，將是企業在激烈的市場競爭中立於不敗之地的必然需要和共同選擇。
5、參考文獻
[1]沈怡生.淺談物業管理企業成本控制[J].中國鄉鎮企業會計,2017(12):150-151.
[2]俞瑜.淺析物業管理企業的成本控制[J].西部財會,2017(7):55-58.
[3]尤雅.物業企業內部控制管理中存在的問題及對策研究[J].當代會計,2019(5).
;㈤ 如何控制維修成本
控制維修成本主要辦法主要有五點：
（1）加強對維修中更換備件的管理
在設備故障的處理中經常出現這樣的情況，此備件壞卻把彼備件給換掉了，或者只是設備調整的故障卻更換了備件，造成備品、備件的浪費。造成這種現象的主要原因就是設備管理缺乏監督機制，維修工對換下的備件好壞不擔負更換責任所致。為此，應當建立一種機制，確保維修工對更換的備件負責。備件更換後由有關人員組成的鑒定組進行審核，對沒有損壞而換下的備件應對換件人進行必要的處罰。另外，對更換的備件要在設備上檢驗，填寫更換備件單，以加強對備件的監督。並由技術人員做好備件的使用記錄，統計出其平均使用壽命，以便控制備件的貯存量，並在備件損壞前及時進行采購，以防止備件不足或備件貯存過度而造成損失。
（2）加強對損壞備件的維修
對換下的備件，很多經過維修後還可以再利用。特別是許多機械類備件，通過電刷鍍、噴塗等新工藝完全能夠修復後再使用，而實際工作中，維修工一般並不願進行維修。維修工不願維修損壞備件的原因是多方面的：一是缺乏必要的維修工具。機械維修工要配備合適專用的拆卸工具和測量儀表；電工必須配備精確的數字萬用表、穩壓電源、示波器、觸點測試儀等必備工具，沒有這些工具，維修工只能望件興嘆；二是缺乏相應的激勵機制。維修工辛辛苦苦修復了一個價格較高的備件，卻沒有得到絲毫的鼓勵或獎勵，久而久之使維修工逐漸喪失了對廢件修復再利用的積極性。因此，應當採取相應的獎勵措施，視備件的價格、重復利用價值、可靠性等方面，以原備件價格的百分比，對修復備件的人員進行獎勵，並與月度、年度評優相聯系，以鼓勵維修人員對廢件修復再利用的積極性。 （3）加強對車間備件庫的管理
備件庫應建立各設備領用備件台賬，月底對設備領用備件台賬與維修工對設備維修所填寫的更換備件單進行核對，發現問題及時查找原因，並採取相應措施。對下落不明的備件，要嚴格追查去向。這樣可以有效預防備品、備件的流失問題。車間備件庫一方面存在著備件的不足或缺乏，另一方面又存在著備件積壓的問題，容易造成較大浪費。為此，有必要對常用備品、備件，建立最高限、最低限台賬，保證不超過上限，又不低於下限，在保證設備正常運行的情況下，既保證設備的正常使用要求，又不造成備件的積壓，以使備件得以有效運轉，減少備件的積壓問題。
（4）堅持保養制度及日常設備巡檢制度
制定嚴格的保養制度及保養規定，促使操作人員嚴格按照規定的要求去做，發現故障隱患及時進行處理。同時維修人員加強對設備的點檢和巡視。特別要通過詢問設備使用者，了解設備運轉情況，並作好記錄。使用者和維修者共同配合，可把設備故障消滅在萌芽狀態，以延長設備備件的使用壽命，從而降低設備維修費用。對於重點設備(包括高價值昂貴設備和一旦出現故障可對生產全局產生重大影響的關鍵設備)應安裝狀態監測和故障診斷儀器，把設備故障消滅在萌芽狀態，減少因設備停機而產生的重大損失。總之，降低設備的維修費用必須通過各個方面的有效結合才行，要堅持以效益為中心開展設備管理工作，把效益觀念貫徹到設備管理的各個環節。積極吸收國外先進管理思想模式，注重前期管理，注重設備的可靠性，注重設備監測與診斷技術的應用，注重備件管理的經濟性，注重設備的更新與改造，逐步建立起以效益為中心的設備管理新體制，保證企業的整體經營目標和最大經濟效益的實現。
（5）加強企業員工的技能培訓
企業要制定員工培訓計劃，實實在在的把員工的技能培訓得到提高，技能培訓如何才知道提高。只有培訓還要有考核這樣才有員工的競爭機制，技能提高了員工自然就會正確的操控設備，維護設備，保養設備。
現代設備管理追求設備壽命周期費用最佳為目標，設備維修就是 在設備出現故障或技術狀況劣化到某一臨界狀態時，為恢復或改善其功能而進行的一切技術活動。設備維修的組織與管理的目的就是提高設備維修資源的利用率，使設備可利用率與維修資源利用率之間達到最佳的平衡。通過設備維修的綜合分析，以設備維修為龍頭，將提高維修資源利用率的指導思想貫穿設備管理全過程，提高管理水平，降低管理費用。
㈥ 如何降低售後安裝、維修的服務成本
降低和減少設備維修費用的措施 根據公司目前的生產經營狀況，為更好的節約生產成本，從工作的實際情況力爭降低和減少檢修費用，我車間主要採取以下幾個方面的措施: 1、優化工藝，降低成本 我車間主要檢修費用消耗是保安過濾器濾芯的使用,從保安過濾器的運行周期來看,濾芯每台每隔20—30天更換一次，每台每次的費用是在3120元，車間通過對過濾器的各項指標監控分析，加大了葯劑的投入量,使濾芯的運行時間得到了延長，從以前的每月更換一次延長到每兩個月更換一次，每個月至少節省了2000元左右，從而降低了檢修成本. 2、油品使用管理 車間的油品主要消耗在7台冷卻塔風機和4台工藝循環泵，風機每年要更換一次潤滑油，每台更換量在85公斤左右,6台合計510公斤，共使用3桶齒輪油，每桶價位是2686元，合計是8058元；車間根據風機的運轉周期及油品分析各項參數，將達不到運轉周期的風機每兩年進行更換一次，每年至少節省一桶齒輪油;另外循環水工藝泵在運行過程中，及時消除漏油滲油現象，降低檢修頻次，確保長周期穩定運行。 3、日常消耗材料管理 車間對平時的消耗物質進行統一管理，從以前的隨便拿隨便用進
行統籌安排合理使用，比如照明器具班組設專人管理更換;破布及清掃用品按班組限時限量發放，改變了以往的一次性使用觀念；對檢修物質合理調整，按人按量發放使用，比如鋸條、石筆等等，雖然看起來不起眼的小東西，可是積累起來也是一筆不小的開支。 4、加強修舊利廢管理 車間根據設備處的統一安排，每月到廢舊庫房領取閥門兩台進行修舊,少修進行考核，多修進行獎勵，並制定相應的獎勵措施，視備件的價格、利用價值、可靠性等方面，以原備件價格的百分比，對修復備件的人員進行獎勵，以鼓勵維修人員對修舊的積極性. 5、加強對車間二級庫存的管理 車間二級庫存建立出入庫台賬，出庫時採用交舊領新，對有些還能用的材料必須從復使用,以避免不必要的浪費;並在月底對備件使用情況進行統計,發現有使用量較大的備件，要查找損壞原因，並及時處理和採取措施。車間二級庫存在著備件材料不足和積壓等問題，容易造成較大浪費，根據合理的使用和統計，在保證設備正常運行的情況下,以便控制備件的貯存量,以防止備件不足或備件貯存過度而造成損失。 6、嚴把檢修質量 設備的檢修質量直接影響到設備的穩定運行和費用的高低，根據設備的運行周期及狀況，從設備的計劃檢修入手，嚴把檢修質量關和驗收關，做到每次檢修項目決不能出現返工現象，從而降低檢修頻次和費用.
7、堅持維護保養及日常設備巡檢 嚴格執行設備的維護保養制度和相關規定,促使操作人員嚴格按照規定的要求去做，發現故障隱患及時進行處理.同時維修人員加強對設備的巡檢，了解設備運轉情況,並作好記錄;與化工人員相結合， 發現問題及時處理，將設備故障消滅在萌芽狀態，以延長設備的長周期運行，從而降低設備維修費用。
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㈦ 怎樣做物業費用成本分析和管控
物業公司成本費用管理辦法。
目的 為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業管理資金的使用效益。 2.適用范圍 適用於xx物業公司財務部
3.職責 3.1財務部負責制定和控制各類費用標准、審核許可權、報帳流程。 3.2董事長、總經理負責各類費用的審批。 3.3各部門負責本部門發生的各類費用成本的控制。
4.方法和過程式控制制 4.1成本費用管理原則及核算辦法 4.1.1公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。 4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業務成本、利息支出、管理費用、營業費用、其他營業支出等。
A.主營業務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。 B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。 C.營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公 積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種准備金等其他費用。 D.固定資產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。 F.攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短於5年。 J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額1.5%計提。住房公積金經批准後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。 4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標准和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。 4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本費用支付范圍及審批許可權 4.2.1xx物業屬下兩公司支票印鑒由xx物業總經理負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。 4.2.2xx物業個人日常借款每次金額在其工資范圍內的，由xx物業分管副總經理審批後到財務部借款；xx物業各部門日常借款非現金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業總經理審批後到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經xx物業總經理審批後，必須經集團公司領導批准後才能到財務部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內的費用，由總經理審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經集團公司財務負責人審批後，再經集團公司領導批准，才可以支出。 4.2.4物業公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。 A.工程類合同會簽程序：集團項目中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷類合同會簽程序：集團營銷中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.5物業公司為集團進行有償服務金額20000元以內，不用簽訂服務合同，憑工作聯系單的審批及報銷憑據進行報銷。 A.工程類審批程序：集團項目中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷審批程序：集團營銷中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總經理審批後，可暫不扣當月工資或再借支。 4.2.7費用的管理及支付標准 A．差旅費用 因公出差將視工作需要，由部門經理審核，公司總經理審批同意後，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。 註：特殊地區是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標准另行規定。 公司員工因公出差，視路途遠近情況，經服務中心經理審查，財務部審核同意，公司總經理審批後，填寫請款單，註明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回後一周內憑單據按《因公出差費用報銷的標准》的有關規定報銷並返還剩餘預支款。 餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位並報銷業務費等，不再享受餐費補助。 住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發票按規定標准報銷。 B.辦公費用 ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核准後，由財務部執行，額定范圍的補貼，需憑正式票據實報實銷。 ②辦公電話：公司正、副總經理開通國內長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內通話功能，其中公司正副總經理、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。 ③文具、宣傳、印刷與購書等費用 公司及各服務中心因辦公業務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數量、金額、統一報公司人事行政處經理或服務中心經理審核，並由公司人事行政處統一采購,再由財務部審核，公司總經理審批後方可購買及報銷。 需在報刊、電台、電視台等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心經理申請，人事行政處經理審核，報公司總經理（或副總）審批同意後執行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。 因經營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統一印刷發放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。 各服務中心因業務的原因需要購買工具書、業務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總經理審批，其發生的費用在各服務中心經營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續，並把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處經理統一協調，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。 ④會議費用 公司組織召開各類會議，統一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內容、時間、地點、人數及費用預算，交公司副總經理審核，總經理審批。其發生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經營費用中列支。 各種會議原則上不發咨詢費，不發紀念品、禮品，與會者不發任何補貼。 ⑤職工培訓費 經公司批準的員工脫產、半脫產或利用業余時間參加與本職工作相關的專業技術學習，經考試合格取得畢（結）業證書，並與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。 未經批准或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。 ⑥業務招待費 公司正副總經理及服務中心經理因業務需要可開支業務招待費。 任何業務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。 公司正副總經理因業務需要發生的業務接待費按實報銷；服務中心經理確因業務需要發生的業務招待費，必須事先請示公司分管副總經理以上領導同意，經財務部審核，方可報銷。 報銷單需註明接待事宜，附合法的發票並具完善的簽批手續，即經辦人、證明人、服務中心經理或總經理審批。 全公司年業務招待費應控制在年營業收入的3‰~5‰以內，或按國家有關規定執行，原則上不允許突破。 ⑦醫療費 所有聘用員工的醫療費按公司醫療保險之有關規定執行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規定范圍。 ⑧加班費 公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內的補貼10元，4小時以上8小時以內的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規定計發加班工資。
㈧ 檢修項目如何做好成本管理和控制
企業的檢修項目是與企業設備完好狀態、使用設備的情況息息相關的。
做好操作工的培訓，確保設備正確地使用
做好設備日常保養計劃和工作
做好設備定期維修計劃和維修工作，確保設備始終處於完好狀態下運轉，保證和延長設備使用壽命
根據設備維修計劃做好設備備件采購工作，保證倉庫合理庫存，在維修時有備件，但備件數量合理不超出最高庫存數，不造成資金積壓。否則緊急采購成本必然加大
做主要設備備件庫存計劃表，避免多餘備件采購回廠或庫存積壓
當維修工提出更改備件時，車間主任進行審查，是否有更改的必要性，以免因維修工貪圖省事而不計成本的更換。
某些備件維修成本大於采購成本或接近采購成本時，就不需維修，直接進入采購，由車間主任進行審核。
報廢設備備件及時進行報廢處理，避免因長久儲存而引起的庫存成本加大。
㈨ 關於物業公司如何降低成本方法的探討
物業管理的主要工作是對物業和行為的管理，最終呈現給客戶的是以提供優質服務為目標。物業管理涉及業主生活的方方面面，各項工作具有很強的針對性、時限性，對物業公司員工的專業化要求也很強。那麼，要提高物業公司的整體管理水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實施專業化管理，達到資產的保值增值，從長遠角度降低物業管理的成本。然而，縱觀國內現有的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定得差距。 從現在的物業管理情況分析，物業公司主要的收入，大概包括以下幾個方面：一、 各個業主交納的物業管理費；二、 為業主代辦性服務費的收入；三、 特約服務費的收入；四、 物業企業綜合經營收入。 就上述四種收入可以看出，物業管理費一直都未增加的情況下，還不能保證百分之百的收費率；第二種費用，根據法律的規定，物業公司代收代繳的費用是不能向業主收取手續費的，只能作為物業公司為園區業主免費更優質服務的一項惠民措施，一旦業主欠交此項費用，將增大物業公司的成本支出；而第三、第四種服務費收取只能靠物業公司去充分開發、開拓市場，如果忽視或沒有能力去作到，物業公司的整體成本只能呈逐年上升的勢態。 再看看物業公司的支出情況：1、物業公司的成本支出主要包括人員工資、福利；物業管理區域物業合同約定的共用部位、共用設施設備的日常維護費；2、綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產維護費等;3、物業公司在管理過程中發生的管理費用；4、應繳納的各種稅費。 一、物業公司的人工成本主要包括行政、客戶、安保、衛生、工程維修等相關工作崗位的人員，根據園區的面積來看，越是高檔的園區，其保安人員的人數、保潔的人數越是占據很大的比例，根據目前北京的人工成本，可以將輔助性的工種如安保、衛生等進行整體外包，這樣可以降低人工成本，規避管理風險； 二、物業公司將輔助的工種承包給專業的公司後，留住自身的核心管理人員，主要包括管理層以上的人員加上園區重要的工程維修人員，這樣可以對設施、設備有一個綜合的、持續的維護過程，從項目長遠的發展可以降低公共區域設施、設備的老化程度，達到保值增值的目標。 三、物業公司應當注意節能減排，比如物業公司長期提供的手紙、各種易耗品、服裝等，一定要進行切實際的核算，爭取花最低的錢，買到最優質的產品；在用電、用水方面，讓公司所有的人員培養節能意識，做到人走燈關，下班時關閉不用的電源，對於公區的設施、設備，也採取相應的節能方案，並堅持貫徹實施；對於用水方面，盡量做到節約用水，員工洗衣要有次數限制，人員洗澡要設定澡卡；對於園區綠化用水盡量採用中水，避免使用自來水等等。 根據目前的調研情況，很多物業公司從上述方式進行開源節流，每年節約的成本非常可觀。因此，物業管理本身是一個需要精打細算進行管理的行為，只有做到持之以恆，才能顯現出最終的優勢，為物業公司的持續發展打下基礎，來實現公司的長期目標。