『壹』 土地拍賣中樓面價是怎麼計算
樓面價計算公式：樓面價=土地總價格 / 建築總面積
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。
土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用；容積率就是用規劃總建築面積除以佔地面積，比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。
假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價：
樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015畝是1平方米）。&樓面地價=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一畝約666.7平方米）
(1)賣地塊成本怎麼算擴展閱讀：
樓面價是單位建築面積分攤的土地出讓價格。計算方法：出讓土地價格除以該土地允許的最大建築面積。最大建築面積受政府批準的容積率控制。
樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面指樓房樓上一層的面積。建築專業術語，特指樓層的地上表面，位於屋頂層的樓面則稱為屋面。樓面在建築剖面圖上看，只是一條樓層的分界線，因而不能用樓面指代一個樓層。
樓層包含層高范圍在內，樓面用於表示此處的材料裝飾與構造做法的標高位置，如三層樓面是指第三層地面的相關信息，與第二層樓關聯但不能包含第二層樓的構件。
影響主要原因
1) 材料方面：混凝土原材料不合格 ( 混凝土坍落度過大，砂石含泥量大) ；
2) 工藝方面：板筋保護層厚度不均，混凝土成型過程缺陷( 混凝土振搗不密實) ，操作方法不規范( 未按施工工序搓平、壓光)；
3) 管理方面：管理不到位( 檢查驗收不到位) ，操作人員技術差( 操作人員經驗不足，缺少培訓)；
4) 機械方面：抹光機械性能差，模板質量差( 模板平整度、剛度差)；
5) 環境方面：成品保護不好，養護方法不當( 養護不及時) ；
6) 測量方面：標高有偏差( 水準儀精度誤差) 。
樓面地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價，即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。
樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價/規劃容積率。
基準地價既土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。
基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格，是以基準地價為基礎，根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子，通過系統修正進行綜合評估而確定。
『貳』 樓面價是什麼如何計算
樓面價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積，每個土地在獲得時，基本都有容積率規定，框定了該土地建築的最大面積。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
樓面地價 = 招拍掛成交價÷項目地上准建面積x1.03（契稅）是8·31土地規范銷售後的地價單位，標準是「元每平米」。比如XX地塊：8億÷102400平米x1.03≈8047元每平米。 避免了8·31以前按畝賣地，再由開發商申請容積率的弊端
『叄』 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）
『肆』 如何算土地成交總價和成交樓面價
樓面價是樓面地價的簡稱．即使單價裡面的土地成本．不管土地是出讓，劃撥，轉讓等任何方式得到的，都是土地價格除以此地塊可售總建築面積。
參看"容積率"。樓面價表明了該項目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。
房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。土地價格就不用多說了，計算時要包括各種購買土地時所發生的費用;容積率就是用規劃總建築面積除以佔地面積。
比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子，那麼它的容積率就是1.5。假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價:樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)
『伍』 土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，建成房後至少可以賣多少錢一平
先計算一下該樓盤的樓面價：320萬/(666.7x2.5)=1919.9元。需要說明的是1畝=666.7平米。建築成本毛坯1650元/平+安裝+稅費=3100元，合計開發成本5000元/平。如果開發商在民間融資利息高成本會增加，加上灰色費用支出，實際開發成本會破5000元/平。估計房價要賣6000~6500元/平，五線城市或縣城的房價。
『陸』 開發商拿地價怎麼算成本
單純算地價的話，打個比方：佔地10000方，總價1個億，地價就是1萬塊錢1方。
『柒』 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(7)賣地塊成本怎麼算擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
『捌』 什麼是樓面地價，樓面地價怎麼算
樓面地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價，即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。
樓面地價的計算公式：樓面地價=土地總價÷規劃建築面積
對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
在當前的國有土地出讓中，正式掛牌的土地都會有規劃部分要求的容積率，作為這塊土地開發的附加標准，那麼開發商在拍地的同時，就能得知這塊地所能實現的建築總面積，樓面地價怎麼算才是最准確呢？其實，發展商只需根據自己的舉牌價格核算出，購買土地的成本平攤在將要實現的建築面積中所佔的費用，然後在加上建安成本，稅費成本，營銷成本等相關費用，就可算出這個項目將來要出售的成本價格是多少，對比當前此地塊周邊的同類型項目的銷售價格，就能知道自己的利潤空間及運營風險。
『玖』 如何計算房地產開發成本
要核算開發產品的成本，必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途，可分為如下四類：
1．土地開發成本指房地產開發企業開發土地（即建設場地）所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋（包括商品房、出租房、周轉房、代建房等）所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4．代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託，代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本，在核算上將其費用分為如下六個成本項目：
1．土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2．前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3．基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4．建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出：構成房地產開發企業產品的開發成本，相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系並不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本
『拾』 單方土地成本計算公式
1、企業開發商品性建設場地所發生的費用，直接記入「開發成本土地開發成本」明細賬戶的成本項目中。
2、企業開發自用建設場地所發生的費用，能分清負擔對象的，直接記入「開發成本房屋開發成本」明細賬戶的成本項目中，不需要單獨核算土地開發成本。
3、企業開發自用建設場地所發生的費用，如果涉及兩個或兩個以上成本核算對象，應先歸集發生的費用，記入「開發成本土地開發成本」明細賬戶的成本項目中。待土地開發完成投入使用，再按一定標准將其分配計入房屋建築開發成本。
《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
第八條土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓應當簽訂出讓合同。
第九條土地使用權的出讓，由市、縣人民政府負責，有計劃、有步驟地進行。
第十條土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃和建設管理部門、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定的批准許可權報經批准後，由土地管理部門實施。