⑴ 暂估成本的账务处理 暂估成本怎么进行账务处理
甲公司购进一批原材料用于生产某商品，合同约定材料价格共计1,130元(包含增值税)。公司预计可以取得增值税专用发票，适用税率为13%。原材料现在已验收入库，但尚未收到发票。
根据《企业会计准则》的规定，对于已验收入库的购进商品，但发票尚未收到的，企业应当在月末合理估计入库成本，也就是所谓的暂估入账。
账务处理要点
① 当月入库未收到发票，月底时为了正确核算企业的库存成本，应进行暂估入账。会计分录如下：
贷：应付账款——XX供应商 ——暂估/无票 1000
② 按照规定，暂估入库要在次月月初红字冲回，但考虑到发票取得的不确定性，可能会导致加大财务人员的工作量。
因此，在实际工作当中一般是在收到发票时再作冲回处理。会计分录如下：
1）红字冲回暂估入库
借：原材料 -1000
贷：应付账款——XX供应商 ——暂估/无票 -1000
2）收到发票,作常规入库处理
借：原材料 1000
应交税费——应交增值税(进项税额) 130
贷：应付账款——XX供应商 1130
税务处理要点
① 暂估入账金额是否应该包含增值税进项税额？
根据财会〔2016〕22号《财政部关于印发增值税会计处理规定的通知》相关规定：
“货物等已验收入库但尚未取得增值税扣税凭证的账务处理。一般纳税人购进的货物等已到达并验收入库，但尚未收到增值税扣税凭证并未付款的，应在月末按货物清单或相关合同协议上的价格暂估入账，不需要将增值税的进项税额暂估入账。下月初，用红字冲销原暂估入账金额，待取得相关增值税扣税凭证并经认证后，按应计入相关成本费用或资产的金额。”
上述条款明确指出，暂估入账金额不包含增值税进项税额。
② 暂估入账成本在企业所得税汇算清缴期内未取得发票，能否税前列支扣除？
根据国家税务总局公告2018年第28号《国家税务总局关于发布企业所得税税前扣除凭证管理办法的公告》相关规定：
“企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）作为税前扣除凭证。”
因此，在企业所得税汇算清缴时均以增值税发票作为合法有效的税前扣除凭证。如果在企业所得税汇算清缴期内未取得发票，对于暂估入账成本来说，则不能在所得税前扣除。
③ 在企业所得税预缴时，暂估入账成本能否在税前列支扣除？
根据国家税务总局公告2011年第34号《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》相关规定：
“企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算。”
因此，在企业所得税预缴环节，暂估入账成本是可以凭借有关支付凭据在税前列支扣除的。同时，可以规避后期多缴纳税款的情况产生。
④ 所得税汇算清缴结束后暂估入账成本取得发票，成本支出应在哪一年度税前扣除？
根据国家税务总局2012年第15号公告《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》相关规定：
“对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。”
因此，针对以前年度未取得发票的情况，可以做出专项申报及说明。在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。
⑤ 房地产行业在成本核算环节是否同样适用暂估方式入账？
根据国税发〔2009〕31号《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》相关规定：
“第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。（二）对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本，并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。”
上述条款中提及到的“预提费用”也是暂估入账的一种，这种方式虽然对房地产企业有利，但如果对预提成本费用的限制性条件和要求控制不到位，与税收文件当中对其的规定条件和要求不符，就会给房地产企业带来巨大的税收风险。
⑵ 建筑企业和房地产企业的成本如何核算
房地产施工项目成本核算的方法
加强施工项目成本核算工作，可以按以下几个步骤进行：
(1)根据成本计划确立成本核算指标
项目经理组织成本核算工作的第一步是确立成本核算指标。为了便于进行成本控制，成本核算指标的设置应尽可能与成本计划相对应。将核算结果与成本计划对照比较，使其及时反映成本计划的执行情况。例如：以核算的某类机械实际台班费用支出与该分部工程计划机械费支出的比值，作为该类施工机械使用费核算指标，可以综合反映施工机械的利用率、完好率和实际使用状况。利用成本核算指标反映项目成本实施情况，可以避免以往成本核算中过多的核算报表，简化核算过程，提高核算的可操作性。
(2)成本核算主要因素分析
对于任何一个工程项目，都存在众多的成本核算科目，无法也没有必要对每一科目进行核算，否则会造成信息成本较高，得不偿失。在涉及成本的因素中，包括该项目实际作业中资源消耗数量、价格及资源价格变动的概率。例如：进行钢筋加工作业，工人工作效率、钢材加工损耗及钢材价格的市场变动情况都可能成为成本核算因素。项目成本核算的对象应该是可控成本。若钢材由企业统一采购，钢材市场价格对项是不可控成本，不作为成本核算的因素。否则，应根据钢材成本占整个工程成本的比重及钢材市场价格发生变动的概率进行分析，决定是否将钢材价格列为成本核算的因素。对于主要因素的分析方法，可以采用排列图法、ABC分析法、因果分析图法等。
(3)成本核算指标的敏感性分析
对主要成本核算因素进行敏感性分析，是设置成本控制界限的方法之一。通过敏感性分析，用以判断对某项成本因素应予以核算和控制的强度。例如：某项目计划成本为1000万元，目标成本降低额为50万元。钢材成本为该项目主要的成本控制因素，其成本占总成本的30％，计划钢材加工损耗率为1．5％。下面以钢材加工损耗率为成本控制因素进行敏感性分析：
1．“应付账款—暂估应付款”
月末终了时，对于外购的材料物资，在没有与外部供货商确认材料的最终数量及货款总额时，按材料员的收料单做暂估，账务处理为：
借：工程施工—某单项工程—合同成本
贷：应付账款—暂估应付款
与供货商结算后，暂时没有支付现款时，将“暂估应付款”调入“应付工程款”科目中，凭购销双方确认后的结算单及合同作如下账务处理：
借：应付账款—暂估应付款
贷：应付账款—应付工程款
（三）坏账准备
本科目核算企业计提的坏账准备。本科目下设“应收账款”和“其他应收款”两个二级科目，分别计提。坏账准备按
“应收账款”和“其他应收款”中扣出“其他应收款-内部单位往来”的期末余额为提取基数，计提比例为0.5%，计算公式为：
坏账准备/应收账款=
“应收账款”期末余额
0.5%
坏账准备/其他应收款=（“其他应收款”期末余额—“其他应收款/内部单位往来”期末余额）]
0.5%
坏账准备按年计提，采用备抵法计提。计提时，借：管理费用或间接费用
贷：坏账准备。当企业本期应提取的坏账准备大于已提取坏账准备的账面余额时，应按其差额进行补提；当应提取的坏账准备小于已提取的账面余额时，其差额用红字做上述分录进行冲销。
（四）工程结算
1、本科目核算施工企业根据工程施工合同的完工进度向业主开出工程价款结算单办理结算的价款。
2、向业主开出工程价款结算单办理结算时，按结算单所列金额，借记“应收账款”科目，贷记本科目。工程施工合同完工后，将本科目余额与相关工程施工合同的“工程施工”科目对冲，借记本科目，贷记“工程施工”科目。
3、本科目按工程施工合同设置明细账，进行明细核算。
4、本科目期末贷方余额，反映尚未完工工程已开出工程价款结算单办理结算的价款。
（五）工程施工
本科目核算施工企业实际发生的工程施工合同成本和合同毛利。
本科目应设置以下两个明细科目：
1、合同成本
本科目核算各项工程施工合同发生的实际成本，一般包括施工企业在施工过程中发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费、间接费用等。该科目应按成本核算对象和成本项目进行归集。
2、合同毛利
本科目核算各项工程施工合同确认的合同毛利。
施工企业进行施工发生的各项费用，借记本科目（合同成本），贷记“应付工资”、“原材料”等科目。按规定确认工程合同收入、费用时，借记“主营业务成本”科目，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记本科目（合同毛利）科目。
合同完工结清“工程施工”和“工程结算”账户时，借记“工程结算”科目，贷记本科目。
本科目期末借方余额，反映尚未完工工程施工合同成本和合同毛利。
（六）主营业务收入、主营业务成本
1、这两个科目分别核算施工企业的工程合同收入和工程合同费用。
2、按规定确认工程合同收入和工程合同费用时，按当期确认的工程合同费用，借记“主营业务成本”科目，按当期确认的工程合同收入，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记“工程施工—合同毛利”科目。合同完工确认工程合同收入、费用时，应转销合同预计损失准备，按累计实际发生的合同成本减去以前会计年度累计已确认的工程合同费用后的余额，借记“主营业务成本”科目，按实际合同总收入减去以前会计年度累计已确认的工程合同收入后的余额，贷记“主营业务收入”科目，按其差额，借记或贷记“工程施工—合同毛利”科目。同时，按相关工程施工合同已计提的预计损失准备，借记“存货跌价准备—合同预计损失”科目，贷记“管理费用”科目。
3、这两个科目应按施工合同设置明细账，进行明细核算。
4、期末，应将这两个科目的余额转入“本年利润”科目，结转后这两个科目应无余额。
（七）存货跌价准备
1、本科目核算施工企业提取的存货跌价准备。
2、在本科目下设置“合同预计损失准备”明细科目，核算工程施工合同计提的损失准备。
3、如果合同总成本超过合同预计总收入，建筑施工单位应将预计损失立即确认为当期费用，借记“管理费用”，贷记“存货跌价准备—合同预计损失准备”。
合同完工确认合同收入和合同费用时，企业应转销合同预计损失准备，按照确认的工程合同费用，借记“主营业务成本”，按确认的工程合同收入，贷记“主营业务收入”，按其差额借记或贷记“工程施工—合同毛利”；同时，按相关工程施工合同预计损失准备，借记“存货跌价损失准备—合同预计损失准备”，贷记“管理费用”科目。
4、各所属单位应按施工合同设置明细账，进行明细核算。
5、期末，“存货跌价准备—合同预计损失准备”科目贷方余额反映尚未完工工程施工合同已计提的损失准备。
四、工程收入、成本、税利结转的统一规定
（一）工程成本费用归集
1、在“工程施工”科目下设置“合同成本”明细科目，归集和核算各项施工合同发生的实际成本。该明细科目应按成本核算对象和成本项目进行归集和核算。
（1）成本核算对象：一般应以独立的工程合同所确定的项目为成本核算对象；在同一施工现场、同一项目部管理、工程开、竣工时间相差不大的条件下，也可两个或多个工程项目合并确定为成本核算对象。
（2）成本项目：包括人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费用。
2、属于人工费、材料费、机械费和其他直接费等直接成本费用，直接计入有关工程成本。
3、间接费用指各施工单位（项目部）为组织和管理施工生产活动所发生的费用，包括项目管理人员工资、奖金、职工福利费、劳动保护费、固定资产折旧费及修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、取暖费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费、“四险一金”等。
间接费用应按施工单位及项目管理部和间接费用类别归集核算，月度终了再以该项目部所管理的各个工程项目的统计完成量为分配基数，分配计入有关项目的工程成本。
4、会计核算：
（1）项目施工发生的各项费用，借记“工程施工—某工程—合同成本—成本项目”科目，或“工程施工—间接费用”科目，贷记“应付工资”、“原材料”、“银行存款”等科目。
（2）月度终了，分配间接费用，借记“工程施工—合同成本—间接费用”科目，贷记“工程施工—间接费用”科目。
（二）在施工程收入、成本、税利结转
1．按月编制《在施工程收入、成本、税利结转表》，表内指标的填列方法如下：
（1）建筑业总产值：以统计部门报出的自行完成工作量为准；
（2）应付对外分包工程款：以统计部门报出的分包完成工作量为准；
（3）主营业务收入：根据“建筑业总产值”加上“应付对外分包工程款”之和确认。
（4）自行完成主营业务收入：即“建筑业总产值”，根据“主营业务收入”减去“应付分包工程款”之差确认。
（5）合同毛利率：根据编制“施工图预算合同毛利率测算表”（详附表）或根据项目工程经济责任考核（承包）指标即：（上缴管理费率+营业税金及附加），并按谨慎性原则确定。合同毛利率不得确认为负数，且一经确定，不能随意变动。
（6）合同毛利：根据“自行完成主营业务收入”乘以“合同毛利率”确认。
（7）合同成本：根据“自行完成主营业务收入”减去“合同毛利”之差确认。
（8）主营业务税金及附加：根据“自行完成主营业务收入”乘以税费率确认。
2、会计核算：
（1）根据“自行完成主营业务收入”，借记“应收账款—应收工程款—（建设单位）”科目，贷记“工程结算”科目；
（2）根据“应付对外分包工程款”，借记“应收账款—应收工程款—（建设单位）”科目，贷记“应付账款—应付分包款—（对外分包单位）”科目；
（3）根据“主营业务收入”，贷记“主营业务收入”科目；根据确认的“合同毛利”，借记“工程施工—合同毛利”科目；根据“主营业务收入”减去“合同毛利”之差，借记“主营业务成本”科目。
（4）根据“主营业务税金及附加”，借记“主营业务税金及附加”科目，贷记“应交税金—（税种）”科目；贷记“其他应交款—（附加费类别）科目。
（5）期末，结转“主营业务收入”、“主营业务成本”和“主营业务税金及附加”，借记“主营业务收入”科目，贷记“本年利润—“主营业务利润”科目；借记“本年利润—“主营业务利润”科目，贷记“主营业务成本”和“主营业务税金及附加”科目。
⑶ 什么企业可以暂估收入
企业可以暂估收入的情况有：
1. 在会计年度末尚未取得发票且未完成报账，但有确凿证据证明交易实际发生的收入，可暂估入账处理。此类常见于房地产开发企业及销售公司等行业。如预售房屋产生的销售收入、附条件的广告宣传收入等，这些收入虽未收到款项或未开具发票，但企业有相关证据确认交易真实发生，可以选择暂估收入。暂估收入后还需要做好下一年度的纳税申报调整工作。这样在后期获得合法凭证后，便可在账面上正式确认收入。这样的做法是为了在年度内避免财务风险并确保财务信息的准确性。同时，税务部门也允许企业在一定条件下暂估收入并反映在增值税申报中。另外要注意的是不同企业在实际工作中遇到的暂估收入的场景有所不同。
具体的内容可概括为以下情况：因在建项目的需要采购货物而产生的成本单据或外来发票不能当月到达等情况造成账目暂时不能准确核算时，可以进行合理的暂估处理。例如，企业发生费用支出，尽管款项尚未支付完毕但相关服务已经发生并得到可靠证据支持时，也可暂估成本进行处理等。但要注意在进行暂估入账时需有相应的书面记录作证据，并且避免虚列成本和费用的现象发生。实际操作中应严格遵守相关法规和政策规定，确保暂估收入的合法性和合规性，并且需要在以后的期间进行相应的调整和说明工作等具体操作方面需参考企业的财务制度及税法要求。
总之，企业在特定情况下可以暂估收入，但必须确保相关证据的真实性和合法性，并遵守相关法规和政策规定。同时要做好后续调整工作以确保财务信息的准确性并降低风险。暂估入账对企业财务管理工作有一定影响及风险应对的方法要求企业对财务管理工作足够重视并对财务人员进行专业培训等。以上内容仅供参考，实际操作中应咨询专业会计师的意见以确保合规操作。
⑷ 我司是房地产开发企业，完工产品（存货）中商铺未出售，现对外招商出租取得租金收入，成本该怎样核算
需要将开发产品暂估转为固定资产，进行计提折旧即可。