‘壹’ 论：如何用低成本来改造千篇一律的精装房
做与众不同的人。追随自己的感觉。 ——玛丽莎·伊瑟莉姬
前言： 精装房的出现，虽然为业主提供了“拎包入住”的便利，节省了全屋装修的时间和精力成本......
但是由于功能格局的限定，装饰风格的单一局限，以及存储空间的不合理等不足因素，也促使很多业主在思考......
除了买软装和电器以外，该如何花费低成本，让“整个小区都几乎差不多一个样子”的精装房，变成符合自己生活习惯、个人喜好的“私人定制”......
首先我们来看下杭州某精装房的户型，大致是以下几点：1、存储空间严重不足，2、户型原本定义的“客房”“书房”“次卧”是不是一定需要？3、开发商已经告知了各个房间的用途，那么所有的开关、插座、主灯位置、吊顶、窗帘盒都是依据“开发商已限定的功能格局”来装修定位的（这句话很重要！后面我们会详细解释它的意思），还能调整吗？4、餐厅略显局促。
在与业主的沟通中我们得知：1、男女主人分别希望能有自己的独立空间。2、目前新婚暂时没有小孩，觉得空着一个卧室有点浪费。3、男主人希望能在自己的独立空间内办公，看书，娱乐，小憩，或者某天回家特别晚就直接睡在他的独立房间内，这样就不会影响女主人的睡眠。4、女主人希望自己能有一个大大的衣帽间，集化妆、储物、办公、试衣、姐妹淘一体的“私有花园”。5、6、7、8当然还有很多，就不一一列举了，用下图简洁说明。
黑色框内简单说了业主的需求，以及我们设计的方向。蓝色圆圈内简单说明了在需要调整房间使用功能的情况下，会涉及到的硬装改造内容。
北面客房的原始照片，它即将要变成女主人的“私有花园”~这里我们再解释下何为“开发商已限定的功能格局”这句话：上图的房间开发商定义为“客房”，从图片我们可以看出，
1、插座的位置很明显是根据1500床的位置来设定的，如果换成我们想要的功能格局，那就需要对插座进行改造。
2、对于本案业主的需求，该房间将会有衣帽间功能，而窗台处的缺角问题就暴露出来了，柜体直接顶在窗台倒角处吗？延伸进去吗？该怎么处理这个问题？
从该房间的这个面，我们又发现了一个问题：吊顶。
1号红色圈内我们可以看到该房间原始吊顶样式为“走边吊”，深度只有150MM。同理开发商仅仅是把该房间作为“客房”功能来考虑，而如果要做柜体，那么600MM深度左右的柜体势必会和该吊顶形成错层，也变成了卫生死角。该如何整改吊顶？2号红色圈内为“中央空调吊顶”，那么就造成该区域的L型衣帽柜高度最高只能做到“中央空调吊顶”下，那么两处吊顶该如何衔接？
上图为改造后。
1、将该墙面上方原本的“走边掉”拆除，重新改成深度为600MM的吊顶结构。
2、将吊顶延伸顶至窗户上方墙面，来保证柜体的连贯性（柜体拉长做法，直接顶到窗户）。
3、拆除原窗帘盒，并重新制作（不然1号吊顶没法延伸顶墙）。
4、采购同款石膏线条，还原房屋吊顶造型。
5、吊顶开孔将射灯位置移动至当前位置（原本射灯在“走边吊”的位置下）。
6、吊顶改造后，主灯开孔位置就偏位了（原来在中心，而现在一侧的150MM深度“走边吊”变成了600MM的吊顶，所以视觉上主灯位置就变成偏位了），因此需要调整主灯等线及开孔位置。
7、改造完后1号吊顶高度刚好与“中央空调吊顶”衔接上，完美！（该图片暂时看不到那个角度~后期上新）
如图，如果不改吊顶，那柜子顶部和原始吊顶就会形成红框内的“卫生死角”。
-----------该房间改造其他重点提示：
A、改完吊顶后需要整个吊顶重新刷乳胶漆，因为白与白之间也会存在色差。
B、定制衣帽柜内假如有需要感应灯光系统的，请提前和商家沟通好留电源线，对没错留一路电源线即可，如上图5号圈圈的正下方。
C、原插座移位注意，上图该区域我们正好设计了梳妆台，因此插座是嵌在化妆镜上的，尺寸千万要控制好。
D、开关控制线路问题，原始“客房”是双控，即进门控制主灯 射灯，床头两边分别控制主灯和射灯。而现在我们将开关面板改在一起，分别控制主灯 一路射灯 一路化妆镜灯 一路射灯。提前规划很重要！
E、柜体挡住的地方不需要再把墙纸撕掉改乳胶漆了，切记柜体与有可能挡不住的地方，一定把乳胶漆多刷20公分进去！如下图！
小细节最重要也最容易遗漏！千万记得哦！
书房改成男主的多功能房，主要的改造就在电路上。原本开放商只有单控开关，及相当不合理的插座位置，通过我们设计，将插座移位，并增加双控开关。设计图如下。从上至下依次是图一、图二、图三。
1、靠窗处增加榻榻米，宽度2200，刚好宽于大于消防通道。
2、窗台处矮柜要做，不然榻榻米和窗户之间有很大一个缝隙，确切的说是一个洞......
3、榻榻米床头处增加插座，用于手机充电，各种充电，后期也可用于增加壁灯，方便阅读。
4、榻榻米处增加开关控制，和进屋总控制形成双开双控，方便业主躺在榻榻米上的时候直接控制灯光（原始是单控，只有进门一路控制）。
5、房间狭长形，因此将书桌以图一层板形式定制，同时将图三的书柜设计成半开放式，来减少狭长形空间的压迫感。
6、乳胶漆改色，男主人很安静，话不多，这个颜色很适合他~改色前，一定要确认图三柜体的宽度和榻榻米的宽度，同理乳胶漆向柜体内多刷20公分，来保证商家万一没控制好尺寸造成原墙纸露出来的情况。
别看层板造型简单，层板的厚度、分隔比例、高低落差都是必须要在设计中抠好细节，有时候差一两公分，就会变丑了。
上图左侧是厨房改造前后，众所周知很多精装房的厨房是没有烤箱或洗碗机的，洗碗机可以加在橱柜的地柜里，那么烤箱该怎么办？如上图左侧第一张图，原始该位置是一个深度只有300MM的小吊柜，因此很鸡肋，并不能放下些什么，而柜体下面的空间高度也只有一点点，就是刚好放一个电饭锅......
我们的解决方案：
1、烤箱最好使用4平方电线，OK，首先拆三块集成吊顶，先找一下厨房内有没有4平方的电线，果然找到了。
2、将鸡肋的原始小吊柜拆除，注意：保留门板！！！
3、让业主事先选好打算购买的蒸烤箱，将尺寸发给我们。
4、重新购买板材，并根据蒸烤箱的箱体尺寸制作吊柜柜体。
5、根据蒸烤箱的面板尺寸，注意是面板尺寸，切割原有吊柜门板，并安装。
6、将4平方线从吊顶接入柜内，并预留烤箱的插座位置。
7、如图，一个半嵌入式的烤箱就新鲜出炉啦！
8、那柜门内是什么呢？是一整个下拉式阻尼拉篮！整个吊柜的功能性是原来的100倍！
--------重点注意事项：
A、从下方图片中我们不难看出，柜体的深度变了，所以购买板材的时候尺寸要算清楚。
B、一般精装修的橱柜门板一周都是有封边条，所以切割完后需要重新贴回去，如果怕贴不好，请从门板上方切割，这样哪怕没有封边条也看不见。
C、如图吊柜上方有一块顶板，拆的时候要小心，因为吊柜外移了之后这块顶板也需要外移并重新安装。
D、烤箱插座要预留好，插座加上插头会有3公分左右的厚度，所有尺寸都要事先计算清楚。
接下来关于儿童成长空间，什么是儿童成长空间？既要能有趣好玩的伴随小孩成长，也要能在若干年后能迅速变通成孩子那个时期适用的格局。直接上图吧。
重要说明也都在图片中表达清晰了。
接下来很重要一块，就是柜内系统。柜内系统简单的说，就是存储生活系统。存储空间不是简单的告诉你这里挂衣服，挂裤子，那里放三个抽屉，上面给你空出来放大件被子等等。相信有很多人都遇到过类似的说法，也并没有觉得这块需要特别重视。
我们在设计中有一项工作，叫“设计探访”。它有涵盖很多内容，其中有一块就是关于柜内系统规划，拿本案举例说明：通过设计探访，我们整理出：
1、女业主长靴有5双，没有中长靴，男女主的低帮鞋共计40双左右。
2、业主习惯用传统式吸尘器，有扫地机器人，除螨仪。
3、家里用电扇的情况较少，因此只有一把长电扇，同时，业主有用凉席的习惯。
4、业主有5个行李箱，28寸的2个，20寸的3个。
5、业主是有“脏”“净”衣分离的习惯。
6、业主有使用宜家购收纳盒的习惯。
7、业主平时接、寄快递较多。其他还有很多比如医药盒，女主穿衣搭配很讲究等等，就不一一列举了。
在得到这些散乱的信息后，我们必须先经过详细的梳理规划，结合生活动线模拟生活场景。怎么模拟生活场景？我们就拿入户玄关来举个例子：
A、入户门到玄关距离过长，而且玄关深度较浅不适合做鞋柜，然而该楼盘是一梯一户，电梯刷卡运行，所以电梯厅可用于存放物品。
B、业主主要鞋类是低帮鞋和长靴，后期有没有可能会买一两双中长靴？
C、下雨天回家，伞有地方放吗？
D、如果签收了快递，或者寄送了快递，那快递单是不是需要有地方存放？
E、换鞋凳该放哪里呢？
F、冬天回家，厚厚的外套、围巾、手套怎么办呢？
G、后期一些不用的东西，但又不舍得仍的，比如孩子早期的玩具等等，是不是可以放在这个区域，从而不占用室内的存储空间......
-------重点提示：模拟生活场景的时候，请记得一定要写下来，一项一项列出来~然后你会发现会有很多生活需求慢慢浮出水面了~
上图是我们的解决方案：
1、为中长靴预留一格空间，为什么？业主现在没有买过中长靴，有可能有两点原因----A：不太喜欢中长靴。B、没尝试过中长靴。--------所以我们做足准备，业主A情况下这一格就作为存放鞋盒使用，业主B情况下有可能后期会购买中长靴，那预留位置后就不至于后期和长靴去抢占地方。
2、我们看到其中一格运动鞋的格子高度是200MM，比别的高一些，为什么？因为有些运动品牌或者潮牌的运动鞋比一般运动鞋要高，比如乔丹等等。
3、换季了的鞋子暂时不穿，会需要放入鞋盒存放起来。
4、短柄伞和长柄伞的位置划分。
5、下翻式换鞋凳，用完收入柜内，节省空间又实用。
6、抽屉用来存放快递单和笔，这样接、寄快递就可以直接在电梯厅完成了。
---------重点提示：短鞋一般高度150MM够了，中长靴350MM，长靴500-600MM，鞋盒250MM以上哦！
这是转角柜的另一面，最主要有三项内容：
1、设置挂衣杆就用挂冬天的厚外套。
2、直接将其中一扇柜门做成镜面柜门，也许有人会问为什么不做柜内折叠更衣镜？因为上文中有提到，女主对于穿衣搭配很讲究，而柜内的更衣镜高度有限，一般是看不到鞋子的效果，除非站远一点，而入户玄关空间有限，因此直接做成镜面柜门，就很好的解决了这个问题。
3、结合宜家的挂衣钩配件，将柜内侧面空间留出，用来挂围巾手套薄外套等等，如下图。
其余空间的存储生活系统就不一一讲解了，直接上图。
不同尺寸的行李箱，20寸24寸28寸等等，对这些尺寸需要了如指掌。
重点提示：一定要将需要特别注意的物品尺寸图找到，并拉入CAD，如下图这样。
好了最后在重述下本文的重点~低成本改造，低成本改造，低成本改造~因此在不改动地板、踢脚线、门、大背景造型的情况下，一定一定要做整屋的色彩及材质分析，结合起来再做软装设计。当然业主愿意大改的话就更好哈哈~
这是我们结合现场硬装环境在设计过程中做的材质及色彩分析。关于软装设计搭配就不多说了，相信每个人都有自己的审美和设计理念。
对了，还有看就是关于定制家具中遇到非常规款式的产品，如上图的床靠背是一整体的，所以会涉及到原墙面背景的插座问题，一定记得先放样，再出家具设计图纸，家具制作中预先在靠背处留孔，最后等家具进场的时候将墙面的插座开关移动至床靠背上即可。
最后再说下精装房在量房时需要注意的点吧，对没错，又是最后再说下~
1、如下面这张图，是餐厅。除了测量常规进深、开间、最低点层高（与贴墙悬浮式餐边柜相关，因为餐厅有点局促，而制作深度只有200-250MM的悬浮式餐边柜可以在不增加空间拥堵感的情况下，起到一定的储物左右，比如医药盒，水杯，小型饮水机等等，同时悬浮式柜体底部和地面存在一定空间，可用于扫地机器人充电）和最高点层高外（后期灯具下挂高度相关），还需要测量啥？是地面拼花。拼花格子的大小、拼花黑色走边距墙面有几公分、灰色走边的宽度，这些尺寸可以帮助最终餐桌和餐椅的尺寸，如果家具涉及到定制，那餐厅与餐桌椅的比例控制就很重要了！
2、插座位置精准测量，再标记。如下图。
1、重要造型背景处的尺寸一定要测量，它们的比例会影响该空间的整体效果。如下图。
客厅电视背景墙每块木饰面的宽度，高度，以及中间墙纸区域的尺寸。
文末我们想说的是，想要让千篇一律的精装房有自己的style，不一定要换掉地板、换门、整屋换墙纸这样的大改动；通过局部的乳胶漆改造、部分房间的功能改变，一样能让它焕然一新~这样的硬改的成本并不高，差不多在2-3W左右。
拿到精装房后，我们不妨问自己几个小问题，看图吧~
内容由好好住用户SC设计事务所提供，更多问题来好好住APP和屋主直接交流吧~
‘贰’ 房产中介如何高效率低成本运营公司
您好。
一、房产中介公司想要运营好，最重要的是留住员工的心
1、制定合理公平的规章制度，更好的管理员工
房产中介公司运营的核心就是对人的管理，稳定公司团队，制度得到尊重并执行，业绩才会蒸蒸日上。房产中介公司建立一些合理的规章制度是很有必要的，一方面经纪人们通过规章制度能够明确自身的职责，更专注于自己的工作范围，约束自己的行为举止，提升公司的整体形象，另一方面可以帮助管理者高效的管理员工。
房产中介公司应制定合理的明确的薪酬制度，坚持以业绩论英雄，按贡献定报酬，以竞争促效益。房产中介公司要公平的实行员工的晋升，给经纪人们一个公平的竞争机会，激发他们内心的斗志。让他们用自己的业绩和能力来决定他们职位的高低。
2、给房产中介公司经纪人们搭建一个展示自己的舞台
可见，用人的关键在于信赖，房产中介老板让经纪人们明确自身的职责，在职责范围内进行一定的放权，并给予一定的信任，创造出一个良好的工作环境。
房产中介老板要注重培养经纪人，根据经纪人的才能、潜力委派任务，再适时加以指导和引导。只要经纪人的能力越强，开单率才能提高，公司业绩自然不成问题。
中介门店老板也可以在节假日为经纪人们提供一定的福利，增加经纪人们对公司的归属感和信任感，会使中介公司有一个更好的发展前景。
二、房产中介公司的运营，线上线下结合才能紧随时代的步伐
随着互联网的迅猛发展，房产中介想要在行业中立足，只重视线下的运营是不够的，“菜刀掉下来”是迟早的事，房产中介公司还是要有长远的发展目光，采用线上线下结合的经营方式，让自己的公司站稳脚跟。
1、房产中介日常办公管理，应跟上时代的潮流
传统的中介门店日常办公管理，完全靠双手，效率低，在当今这个时代，根本不能满足于时代的发展需求，房产中介首要任务就是解决这一难题。
2、提高公司的后台资源，为经纪人开单做铺垫
房客源是房产中介公司的重要资源，缺一不可，所以房产中介公司要注重对房客源的收集，只要有充足的房客源，经纪人开单就事半功倍。
‘叁’ 低成本又耐用的家庭住宅装修该怎么达成呢
低成本又耐用的家庭住宅装修，应该在节省成本的情况下，将收纳空间做到极致，这样不仅有充足的空间存放过季的衣物，还避免了屋内东西摆放过多带来的局促感。还可以设计一些色彩简约的电视背景墙，如果电视背景墙做的过于繁琐，就会显得整个空间很局促，也会让整体装修风格的效果大打折扣。同时，在电视背景墙上花费大量开销也是非常不明智的选择，基本上给墙面刷上漆，在旁边放上一些造型比较独特的装饰柜，就能达到很好的装修效果。
装修是一件非常困难的事，想要装修出自己的理想房屋要多花心思。
‘肆’ 如何用低成本建造一个农村自建房农村建房的成本应该如何把控
现在农村自建房成本越来越高，因为人工费和建材费每年都在涨。以前都说城里买不起楼，就老老实实在村里盖农家院，这样省钱。现在不管是买房还是自己建农家乐，成本都很高。在自己建农家乐的过程中，如何降低建房成本成为大家非常关心的问题。
选择一个好的施工队，既能省下自己的心思，又能保证自己建的房子质量。好的团队能及时发现施工过程中的问题，及时和自己沟通讨论，减少窝工造成的浪费。所以，选一个好的施工队盖房子是最重要的。
‘伍’ 不喜欢租房的老旧装修，如何低成本改造房间网购靠谱不
有句话说的好，即便是租房子一定要有自己的日常生活，实际上租赁也是需要略微打扮一下的，但是有的人就不太愿意钱，下面就来和大家说一下，只需花几百块就能很快的将自己的出租房给装修好，活得非常舒服。
实际上租赁再次改造是很简单的，只需花几百块买到点壁纸这类装修的一下，随后换个窗帘布，换个照明灯具，再加上点装饰油画，那样整个屋子的氛围就完全不一样了，只需那么少钱也可以让自己有着非常好的家居家具标准。