‘壹’ 佳兆业断崖式降杠杆背后的秘密
3月25日，佳兆业公布了2020年全年业绩。
这次业绩最引人注目的一点就是，按照2023年以前达到三道红线的监管要求，佳兆业降杠杆的速度极快，远远超出市场预期，基本达标。2021年完全达标几乎没有悬念。
根据年报披露的信息，截至2020年度报告期末， 佳兆业净负债率同比2019年末的144%大幅下降46个百分点至97.9%，超预期完成降负债目标。此外，现金短债比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除预收账款的资产负债率也由上年末的75.9%下降5.6个百分点至70.3%。
净负债率和现金短债比完全达标，剔除预收款后的资产负债率已基本接近70%的标准。究竟是什么原因，让佳兆业降杠杆速度如此之快，背后隐藏了哪些秘密？
从资产负债表来看，佳兆业的净资产从2019年末的557.1亿元大幅提升至2020年末的787.2亿元。同时， 其在手现金则从2019年末的370.1亿元大幅增加100.9亿元至471亿元。
其实，衡量一家企业在手资金情况主要还是要看非受限现金。佳兆业在手现金中， 非受限现金则同比2019年末的309.6亿元大幅增加99.1亿元至2020年末的408.7亿元 ，这也意味着，佳兆业手中可动用的现金大幅增加，流动性更加充裕。
手中弹药日益充足的原因，显然跟佳兆业良好的销售状况密不可分。
年报显示， 2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创 历史 新高 ；销售面积620万平方米，同比增长33%。
根据克而瑞数据统计，2020年佳兆业销售额排名持续上升，位居全国第24位。其中粤港澳大湾区市场表现突出，销售金额占比达58%，结转收入占比达71%。近三年来，佳兆业销售年复合增长率达24%，发展后劲十足。
良好的销售和经营带给佳兆业的直接回馈就是杠杆率的大幅下降。
按照净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产的计算公式，佳兆业的分母在不断增大，而分子却在不断变小，净负债率大幅降低就不难理解。
尤其值得一提的是，佳兆业在年报中披露剔除预收账款后的资产负债率和净负债率时，特别 将13.5亿元的永续债从净资产中剔除，并将其列入有息负债一项，这样计算出来其净负债率为97.9%，很明显这是一种让自己吃亏的做法。
如果按照业内通行的计算方式，将永续债列入净资产（权益总额）中，并将其从有息负债中剔除的话， 实际上佳兆业的净负债率将进一步降低至94.5%。
同理，如果将13.5亿元的永续债从总负债中剔除， 其剔除预收款后的资产负债率也将从官方公布的70.3%下降为69.75%。
换句话说，如果佳兆业按照业内通行的财务处理方式来计算的话，其实其核心 财务指标已经完全符合三道红线监管要求，完全变绿。
不得不说，佳兆业处理财务数据时的认真严谨态度业内少见。
同时，从债务结构来看，2020年，佳兆业严格控制有息负债规模，提升长短债比、降低融资成本、优化债务结构，保障公司的偿债能力。在未来到期债务中， 1年内到期占19%，约231亿元，2年以上到期占81%。长短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6 ，债务结构得以进一步优化。
积极的财务策略还体现在佳兆业不断开拓境内外新型融资渠道和融资成本的持续下降。
2020年，佳兆业在境内获得ABS的额度超100亿元及境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展债券框架下发行债券，共计6亿美元。
另外佳兆业的融资成本也在持续下降，截至2020年12月31日，佳兆业境内融资成本为7.4%， 较上年末下降60个BP ；境外全年新增借款的综合成本 较去年下降202个BP。
从主要经营指标来看，佳兆业全面实施的PMO精细化运营管理策略也带来了提质增效的良好效果。
根据年报披露的数据，即便面临去年疫情冲击、各地调控政策持续加码的不利市场环境，佳兆业的核心经营指标依然实现了逆势增长。年报显示，2020年佳兆业 营业收入为557.7亿元，同比增长16.1%；净利润为52.8亿元，增长26.8%；归母净利润为54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润为159.1亿，同比增15%。
此外，佳兆业的资产也在持续增长，总资产增长14.4%，达到3099亿。核心指标保持两位数的增幅，经营业绩实现了高质量增长。
稳健的财务策略和优异的经营状况也使佳兆业去年获得了境内外权威评级机构的充分认可。
国际三大评级机构穆迪、标普和惠誉均给予佳兆业较高评级，展望“稳定”。另外，中诚信国际、联合资信及大公国际均给予佳兆业AA+信用评级，展望“稳定”，明晟（MSCI）上调集团ESG评级至BB，位列恒生指数内房股领先水平。中信里昂、国元国际、西南证券、安信国际、海通证券、国信证券等十数家机构券商坚定看好佳兆业集团基本面及成长性，给予“买入”或“增持”评级，并上调目标价。
展望2021年，佳兆业集团董事局副主席兼总裁麦帆表示，2021年佳兆业将加快供货推货，集团地产业务预估可售货值为1912亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。 2021年地产销售目标为1300亿元，同比增长预计将再次超过20% 。
‘贰’ 财报声浪｜佳兆业：2020年净利润增长近27%，大湾区货值超4600亿元
佳兆业集团董事局主席郭英成出席2020业绩发布会
报告显示，2020年佳兆业合约销售金额约1069亿元，同比增长21%，再创 历史 新高；销售面积620万平方米，同比增长33%。营业收入558亿元，同比增长16.1%；净利润52.8亿元，增长26.8%；归母净利润54.5亿元，同比增长18.6%；毛利润159亿元，同比增15%。集团总资产达近3100亿元，同比增长14.4%。
2021年地产销售目标锁定1300亿元
截至2020年12月30日，佳兆业集团于全国51个城市合共拥有217个房地产项目，土地储备约2880万平方米；其中大湾区土地储备约1590万平方米，占集团整体土地储备的55%。而大湾区城市中，深圳及广州作为集团多年来深耕的重点市场，土地储备占比达大湾区市场的36%。
2020年，集团新增项目47个，新增土地储备面积约921万平方米，对应货值约1900亿元。集团在香港取得重要突破，目前拥有4个地产项目，货值近300亿港元。
报告显示，2021年，预计集团地产业务预估可售货值为1910亿元，可售面积1074万平方米，全年供货均衡。在2021年发展计划中，集团董事局主席郭英成表示2021年地产销售目标为1300亿元，每年增长不低于20%。
“三道红线”由橙转黄
在保持投资规模有质量增长的同时，2020年，佳兆业主动进行融资规模管理，降低融资成本，坚持“提利润、降负债”审慎稳健的发展战略。
2020年，佳兆业实现“三道红线”由橙转黄。相比2019年末，2020年净负债率由144%降至98%；现金短债比由1.1倍提升至1.56倍；剔除预收账款的资产负债率下降至70.3%。截至2020年12月31日，集团拥有现金储备约471亿元，较2019年增长27.4%，全年销售回款率约80%，较2019年增长5个百分点。
报告显示，集团有息负债较2019年增长3.7%至1215亿元，低于“三道红线”橙档融资规模可增长5%的要求。长债短债比为4.3，较2019年的2.7上升了1.6，债务结构进一步优化。通过开拓境内外创新型融资，在境内获得ABS的额度超100亿元，境内长租公寓专项债额度30亿元；境外除优先票据外，首次在可持续发展战略框架下发行债券，共计6亿美元。
“2020年，佳兆业的平均融资成本为8.7%，今年还会继续拓展多元化的融资渠道，争取今年把融资成本再下降100个BP，到达7.8左右，按照监管要求，到2023年完成降负债目标。”佳兆业集团首席财务官吴建新业绩发布会上表示。
2020年新拓城市更新项目54个
作为城市更新龙头企业，目前佳兆业在城市更新项目储备方面拥有项目201个，占地面积超5000万平方米。其中大湾区重要城市深圳、广州两地规模占比达86%。
报告显示，2020年佳兆业新拓展城市更新项目54个，主要集中在深圳、广州、东莞等大湾区核心城市；新拓项目数量为2019年的近三倍，规模增长明显。此外，集团城市更新模式加速全国复制，贵州、湖北等地实现首个更新项目落地，城市更新版图不断扩大。
“我们在2021年、2022年、2023的三年一共会有至少50个项目完成项目转化供地，量级大约是500万平方米占地规模。除了三年的之外，超过三年的供地，远期项目也有近期目标，所有都是多个城市更新共同努力在推进的一个系统性的安排。”佳兆业集团董事局副主席、总裁兼执行董事麦帆在发布会上表示。
佳兆业集团城市更新项目在近年来转化速度明显提升，2020年集团转化9个项目，可售面积近180万平方米，转化面积同比大幅增长152%；转化项目位于香港、深圳及广州，对应可售货值约640亿元。
作为城市更新龙头企业，随着这些转化项目进入利润结转通道，盈利水平也将得到稳步提升。在2020年的合约销售中，城市更新项目销售额已占据整体销售的三分之一。
公司管理层表示，2021年，在城市更新拓展方面，佳兆业将继续深耕粤港澳大湾区，推进城市更新模式全国复制，保持规模领先。预计2021年-2022年，集团将转化城市更新项目预计可售面积为420万平方米，对应货值超过2000亿元。
‘叁’ 企业融资成本为什么高
通常情况下，融资成本指标以融资成本率来表示：融资成本率=资金使用费÷(融资总额-融资费用)。这里的融资成本即是资金成本，是一般企业在融资过程中着重分析的对象。但是光看资金成本，不能完全满足现代理财的需要，我们应该从更深层次的意义上来考虑融资的几个其他相关成本。
1、机会成本
如果是企业内源融资，一般是“无偿”使用的，它无需实际对外支付融资成本。但是，如果从社会各种投资或资本所取得平均预期年化预期收益的角度看，内源融资的留存预期年化预期收益也应于使用后取得相应的报酬，内部融资和，所不同的只是内源融资不需对外支付，而其他融资方式必须对外支付以留存预期年化预期收益为代表的企业内源融资的融资成本应该是普通股的盈预期年化利率，只不过它没有融资费用而已。
2、风险成本
企业融资贷款的风险成本主要指破产成本和财务困境成本。企业债务融资的破产风险是企业融资的主要风险，与企业破产相关的企业价值损失就是破产成本，也就是企业融资的风险成本。财务困境成本包括法律、管理和咨询费用。其间接成本包括因财务困境影响到企业经营能力，至少减少对企业产品需求，以及没有债权人许可不能作决策，管理层花费的时间和精力等。
3、代理成本
资金的使用者和提供者之间会产生委托一代理关系，这就要求委托人为了约束代理人行为而必须进行监督和激励，期间产生的监督成本和约束成本就是代理成本。另外，资金的使用者还可能进行偏离委托人利益最大化的投资行为，从而产生整体的效率损失。
温馨提示：以上内容仅供参考。
应答时间：2022-01-11，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
‘肆’ 为什么股权融资资金成本比较高
股权融资也是所有权融资，是公司向股东筹集资金，是公司创办或增资扩股是采取的融资方式。股权融资获得的资金就是公司的股本，，由于它代表着对公司的所有权，故称所有权资金，是公司权益资金或权益资本的主要构成部分。发行股权融资使大量的社会闲散资金被公司所筹集，并且能够在公司存续期间被公司所运用。股权融资的特征：
1、筹集的资金具有永久性,无到期日,不需归还,这对保证公司的长期稳定发展极为有益。
2、没有固定的股利负担,股利的支付多少与支付与否视公司有无盈利和公司的经营需要而定,没有固定的到期还本付息的压力,给公司带来的财务负担相对较小。
3、更多的投资者认购公司的股份,使公司资本大众化,分散了风险。
4、发行新股,可能会稀释公司控制权,造成控制权预期年化预期收益的损失。
5、融资渠道股权融资是私募发售，公开市场发售债权融资是银行信用项目融资。
6、风险上债权性融资的风险要高于股权融资的风险。
温馨提示：以上内容仅供参考。
应答时间：2021-08-18，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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