房地产经营成本指哪些

‘壹’ 财务。房地产上算八大成本三大费用指的是神马啊

房地产上算八大成本指：
1、土地费
2、前期工程费
3、配套工程费
3、基础设施费
5、建安及装修工程费
6、环境景观工程费
7、工程相关费
7、工程后续成本
房地产上算三大费用指：
1、销售费用
2、管理费用
3、财务费用
(1)房地产经营成本指哪些扩展阅读：
房地产（real estate）又称不动产，是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。
作为一种客观存在的物质形态，可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
法律意义上的房地产是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。
1、概念阐释
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。
房地产又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a) 土地；b)建筑物及地上附着物；c)房地产物权（注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。）
作为一种客观存在的物质形态，房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。
法律意义上的房地产是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。
2、发展沿革
中国房地产市场发展的历史
第一阶段： 理论突破与试点起步阶段（1978年至1991年）
1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992年至1995年）
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992 年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1996年至2002年）
随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。
第四阶段：价格持续上扬（2003年-）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。最早是1978年，已经走过了30年历史。
相比2013年1-2月数据，其他资金累计占比较上一数据基数期增加3个百分点。
2013年3月份国房景气指数比上月回落0.36点，一季度，全国土地市场量跌价涨，后续商品房供应量堪忧;房地产投资增速明显回落，新开工面积再次负增长；商品房销售增幅出现下滑，价格增幅放缓。总体而言，潜在供应依然偏紧。
3、主要特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
4、交易形式
房产交易形式
（1）房产买卖。其中包括国有房产的买卖、集体房产的买卖和私有房产的买卖。
（2）房屋租赁。
（3）房产互换。
（4）房产抵押。
地产交易形式
（1）一级市场。这是由国家垄断经营的市场，它涉及集体土地所有权的变更和国有土地所有权的实现。经营业务包括：征用土地，办理产权转移手续；以出售或拍卖的方式转让土地的一定时期的使用权；出租土地，定期收取地租等。
（2）二级市场。这是由具有法人资格的土地开发公司对土地进行综合开发、经营所形成的市场。
外资进入房地产市场的主要渠道，包括外商直接投资、借用外债、境外机构和个人以自购和包销方式买入商品房等方式。

‘贰’ 房地产成本指什么主要有哪些组成部分

地产是房地产业的组成部分之一，房产和地产统称为房地产。通俗说就是土地财产.由于我国土地属国家和集体所有，所以居民只享有土地使用权。
地产是土地及其权利、价值的总称。房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只拥有一定年限的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用土地的使用权。地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
地产通常分为三种类别 ：
1、商业地产
指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式。
2、工业地产
工业类性质用地，土地上包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。
3、住宅地产
以居住为功能的建筑为主的地产。

开发成本包括土地征用及拆迁补偿费，前期工程费，建筑安装工程费，基础设施费，公共配套设施费，开发间接费用等。 其中：
1. (土地开发成本)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。 2.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等
3.建筑安装工程费，指以出包方式.自营方式支付给承包单位的建筑安装工程费等
4.基础设施费，开发小区内的道路，供水，供电，供气，排污，排洪，通讯，照明，环卫，绿化等费用。
5.公共配套设施费，指不能有偿转让的开发小区内的公共配套设施发生的支出。 6.开发间接费用包括，组织管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊消等。 • 房地产开发成本的组成内容
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。

‘叁’ 经营成本包括哪些

经营成本主要包括主要经营成本和其他经营成本。 销售产品、商品和提供劳务的经营成本是由生产经营成本构成的。工业企业产品生产成本(又称制造成本)的构成主要包括: 直接材料 直接材料包括生产经营过程中实际消耗的原材料、辅料、零配件、采购半成品、燃料、动力、包装材料等直接材料，直接用于产品的生产，构成产品实体。 直接工资 直接工资包括直接从事产品生产的人员的工资、奖金、津贴和补贴。其他直接支出 其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利支出。 制造费用 企业可以根据自己的需要对成本构成进行适当的调整。它是指企业在其主要经营活动中所发生的成本。
拓展资料
1.房地产开发企业的成本包括:土地出让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、代建项目结算成本、租赁产品运营成本等。 如果是销售的办公费用，当然也应该包含在销售成本中。这些项目的总和应分阶段或一次计入经营成本。 工程经济运行成本 运营成本是项目评估中使用的一个具体概念。作为项目运营期间的主要现金流出，其构成和估算可表示为: 营业成本=购进原材料、燃料、动力费用+工资福利费用+修理费+其他费用 其中，其他费用是指生产费用、管理费用、销售费用，扣除折旧、摊销、修理、工资福利费用后的剩余部分。
2.营运成本是项目评估中资本现金流量表的项目之一。是企业扣除固定资产折旧和营运资金净利息费用后的总成本。营业成本不包括固定资产的折旧费用和利息费用的原因是:固定资产折旧费用属于项目系统内固定资产投资的现金转移，已在固定资产投资估算中作为现金流出计入现金流量表，不能再在成本中重复计算;净利息费用不需要由净营运资金的投资承担。从本质上讲，这是利润的一部分。在分析项目的盈利能力时，从总成本中扣除净利息费用是为了避免高估净营运资金的需求和现金流出，低估项目的收益。而且，就现金流量表本身的项目构成而言，自有资金现金流量表设立了专门的利息项目，因此无需将净利息费用计入成本项目。

‘肆’ 房地产开发成本构成项目有哪些

土地开发成本构成 1、土地征用及拆迁费 新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。养殖场的拆迁赔偿费等。旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。 2、土地购置费 双方在土地交易中发生的价款。3、出让金 国家收取的款项。包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。4、七通一平费 指开发区内的市政工程建设费,包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用,这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种,归集并计算出单项总造价后,按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。① 场地平整 ② 勘察设计 ③ 临时设施 ④ 桩基工程 ⑤ 土建安装 ⑥ 管理费 七通一平费用单独施工、计算时计入。⑦ 利息 七通一平费用单独施工、计算时计入。5、耕地占用税6、耕地开垦费7、征地管理费 指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。 8、占耕地教育附加费9、新增建设用地有偿使用费10、南水北调费11、新菜田开发基金12、出让金业务费13、契税14、利息 目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。所以开发工程的贷款利息,应以复利计息计人成本二、建筑及安装工程费 1、建筑及安装工程费 指新建全部建筑物、构筑物的施工及设备购置费用。主要包括:① 人工费 直接从事建筑安装工程施工的工人和在现场为建筑安装工程施工操作服务的辅助工人的基本工资。 ② 材料费 工程施工所耗用的并构成工程实体的主要材料、其它材料、结构物及零件的成本,以及周转材料的摊销费。 ③ 机械使用费 工程施工过程中使用的机械动力设备发生的费用。包括折旧费、大修费、附属工具费。动力及燃料费等。 ④ 施工管理费 为组织和管理工程施工和为施工服务而支付的各种费用。主要包括:- 工作人员工资- 工资附加费- 办公费- 差旅费- 检验试验费 ⑤ 设备购置及安装费 包括各种设备的购置及安装费。- 供热及换热站- 供电设备、安装(外接及配电室、配电箱费用)- 电梯2、小区内公共服务及建设费 指按规划要求兴建① 中小学校、幼儿园② 健身设施或用房③ 医院④ 派出所⑤ 环境卫生用房⑥ 物业管理用房(保安监控室)⑦ 居委会⑧ 商店⑨ 停车场(洗车场)⑩ 其他服务设施3、小区内公共设施配套工程建设费 (单指工程施工费用)① 道路 停车场 地面硬化 围墙② 排水、排污管道③ 供水管道、二次加压④ 监控系统⑤ 供电线路、路灯⑥ 宽带及机房⑦ 有线电视⑧ 通讯线路⑨ 供热管道及换热站⑩ 园林、绿化三、基础工程费 (主体工程基础费用)四、城市基础设施配套费1、渣土费2、人防费3、中学增建费4、城市基础设施配套费5、旧城改造费6、公建地费7、墙改费8、便道占用费9、环境保护监察费10、城市绿化费 五、前后期费用1、勘察设计费 2、监理费 3、招标费4、质检费5、测量、放线费6、价格评估费7、综合开发管理费8、房屋所有权登记费9、房屋所有权登记工本费10、物业前期费11、散装水泥限袋费12、工程质量监督费13、工程造价管理费14、安全监督费15、劳动定额测定费16、外省承包工程管理费17、施工图纸审查费18、预算费19、施工噪音管理费20、专家评审费1、热力补贴费2、供暖3、煤气集资4、煤气施工5、供电6、供水外接7、排污费七、经营管理费 企业运行项目管理过程中所发生的费用。1、监察审计费2、资质年审费3、营业执照年审费4、治安费5、卫生费6、行业管理部门培训费7、城市交通集资费8、报刊费9、街道管理费10、计划生育管理费11、社会统筹12、教育基金八、贷款利息 项目贷款或投资款项的计息,各银行是以复利计息的。九、不可预见费十、销售、广告费1、销售提成费用2、广告费3、销售营业税十一、各种税费 国家和地方政府征收的投资方向调节税、工商统一税、企业所得税、印花税等。

‘伍’ 房地产开发产品成本和经营成本有哪些区别

房地产开发产品成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。包括土地使用权出让金、土地征收费、房屋征收安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费等。
房地产经营成本是指将房地产进行自营或者出租的相关费用。主要包括管理费用、物业费用、水电设施、维修养护等费用。

‘陆’ 房地产开发成本构成都有哪些

人力成本、土地成本、公关成本、材料成本、营销成本等。

‘柒’ 房地产主营业务成本包括哪些

房地产开发项目成本费用构成
1、土地费用。
是指为取得项目用地使用权而发生的费用。目前存在着有偿出让转让和行政划拨两种获取土地使用权的方式。
土地费用包括：
（1）土地使用权出让金、征地费；
土地使用权出让金的估算一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。
征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、土地投资补偿费（青苗补偿费、树木补偿费、地面附着物补偿费）、人员安置补助费、新菜地开发基金、土地管理费、根底占用税和拆迁费等。
（2）城市建设配套费；
城市建设配套费是因政府投资进行城市基础设施如自来水厂、污水处理厂、煤气厂、供热厂和城市道路等的建设而由受益者分摊的费用。
（3）拆迁安置补偿费。
拆迁安置补偿费实际包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。拆迁安置费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人依据有关规定给予安置所需的费用。被拆迁房屋的使用人因拆迁而迁出时，作为拆迁人的开发建设单位应付给搬迁补助费或临时安置补助费。拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的所有权人，按照有关规定给予补偿所需的费用。拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权的调换。
2、前期工程费。
包括：开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费。
项目的规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算。“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计算标准估算。
3、房屋开发费。
包括：
（1）建安工程费；
建安工程费用是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）和室内装饰家具费等。
（2）公共配套设施建设费；
指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
（3）基础设施建设费。
指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程，其费用包括自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
4、管理费。
是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用，包括公司职工工资、工会经费、职工教育培训经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房产税、土地使用税、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、报废损失及其他管理费用。
5、销售费用。
是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
6、财务费用。
是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。
7、其他费用。
主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算或标底审查费、招标管理费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编织费、保险费等杂项费用。这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算。
8、不可预见费。
不可预见费根据项目的复杂程度和签署各项费用估算的准确程度，以上述各项费用的3%~7%估算。
9、税费。
开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些打中型城市，这部分税费在开发建设项目投资中占有限大比重。各项税费应根据当地有关法规标准估算。

‘捌’ 房地产开发成本包括哪些

法律分析：1.土地征用及拆迁补偿费：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。

2.前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

3.基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。

4.建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。

5.配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。

6.开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十五条 房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。