‘壹’ 法院拍卖房子卖方要承担哪些费用,比如500万的房子会损失多少钱,请详细计算，最终能拿到多
众所周知，目前法拍房市场上“约定俗成”的规矩是，不管是卖方要承担的税费，还是买方需要支付的税费，都是由买房来承担。此举不仅提高了买方的购房成本，且成本无法提前预估，还存在相关税费无法税前扣除的风险。
现在，这一情况已在悄悄发生改变。
第十三届全国人大三次会议第8471号建议指出：建议取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为‘税费各自承担’。2020年10月19日，国家税务总局对此条建议做了答复，表示赞同，并‘要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定’。
回顾：“一切税费由买受人承担”由来已久
从2016年司法拍卖改革开始，为提高执行效率，尽可能帮助执行人追回债权，越来越多的法院通过阿里、京东等网络平台进行网络司法拍卖。各地法院通常会在拍卖公告中规定“一切税费由买受人承担”。这类要求在法拍中特别常见，全国基层法院除极少数承诺各自承担之外，几乎都是以买方承担为主。
相信很多参与或关注过法拍的朋友都接触过这类条款，看似不太合理，但又不得不接受。在咨询过程中，我们也经常要回复客户关于这方面的疑问。
小编从业多年，法院愿意从执行案款里清缴费用的，或被执行人承诺清缴费用的，可以说是非常罕见。
现状：纳税义务主体不一定是税款承担主体
关于法拍房的税费问题，相信很多人都十分关心，咱们今天就来理一理。
首先，依法纳税属于宪法规定的义务。作为我国公民，有依法纳税的义务，该义务具有强制性。
就不动产交易而言，卖方与买方各自应承担的税费有明确规定。个税/企业所得税、土地增值税、增值税（也就是以前的营业税）等主要由卖方承担，而买主承担的仅限于契税、印花税。
其次 ，在许多情形下，纳税义务主体并不一定是最终的税款承担主体。
虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或者第三人缴纳税款。因此，双方可以约定应缴纳税款由非纳税义务主体方承担。
打个比方，如果您在二手交易市场上看中一套二手房，房主一般会说报价是裸价，税费他不管。这就意味着在这笔二手房交易过程中，您不但要交买方税费，还要代卖方缴纳卖方应缴纳的增值税、个税等。这种情况在二手房交易中较为常见。
在这个过程中，卖方税费的纳税义务主体是卖房的房主，而实际税款承担主体，是买房的那个人。
法院：之所以这么做，也是有“苦衷”的
法院目前沿用的就是这种模式，我不承担，但我还是告知你。2017年1月1日施行的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》对财产处置环节的税费负担问题作出了明确规定：第三十条规定，因网络司法拍卖本身形成的税费，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担，没有规定或者规定不明的，人民法院可以根据法律原则和案件实际情况确定税费承担的相关主体、数额。
也就是说，应该是各交各的，但根据案件情况，还是可以确定承担主体。这无疑给法拍的税费承担开了口子。
我尽告知的义务，至于你接不接受，还请自己衡量清楚。
当然法院这么做也是有原因的。多数情形下，被执行人处于下落不明或无可供执行的其他财产状态，虽然是纳税义务人，但无力缴纳税费。于是许多法院只好采用一刀切的做法，规定一切税费由买受人承担。
困惑：买房成本无法预估，存在一定风险
法院关于法拍房税费的规定，也引发了诸多争议。这种实施方式主要有两个问题不可回避：
1、增加买方成本，且成本不可预估
大多数竞拍的买受人，对房屋税费有哪些税种、每个税种如何计税、以何为基数进行计税等等问题完全弄不明白，即使是业内人士，在无法得知成交价的情况下，也只能做大概的估算。这种估算会因为各种客观情况产生变化。
2、相关税费存在无法税前扣除的风险
虽然拍卖公告中明确税费承担为买受人，但由于纳税义务主体具有法定性，税务机关出具完税凭证的缴纳主体只能是纳税义务人，也就是被执行人。买受人支出的费用无法拿到对应的税票，财务无法做成本抵扣。
是不是能有更好的办法，来解决这一问题？
破局：国家税务总局赞同“税费各自承担”
终于，进入2020年的金秋十月，我们等来了一个好消息。
今年5月22日召开的第十三届全国人民代表大会第三次会议上，有会议代表提出了编号为8471号的提案，建议“取消不动产司法拍卖公告中由买方承担税费的转嫁条款，统一改为“税费各自承担”。
10月19日，国家税务总局对此条建议做了答复，表示赞同，并“要求各级法院严格落实司法解释关于税费依法由相应主体承担的规定，严格禁止在拍卖公告中要求买受人概括承担全部税费，以提升拍卖实效，更好地维护各方当事人合法权益”。
真是一个值得普天同庆的时刻！撒花~~
回复请看下图：
原文网址为：
http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810214/n2015391/c5157551/content.html
再告诉大家一个好消息，据小编收到的业内第一手消息，目前已有部分基层法院下达通知，要求新挂法拍房一律实施税费各自承担的政策。各位关注法拍房的朋友，在查看公告时也可以多留点心，看看心仪房源是否符合新政策。这关乎到大家的银子问题，值得重视。
一个政策从敲定到全面铺开，需要一定时间。相信不久的将来，会有越来越多的基层法院将采用这一新政，这对想要购买法拍房的群体来说，无疑是一个重大利好。
对于这样的政策，你有什么想说的呢？
‘贰’ 法院拍卖股权的价格评估方法
法律分析：1、收益现值法，用收益现值法进行资产评估的，应当根据被评估资产合理的预期获利能力和适当的折现率，计算出资产的现值，并以此评定重估价值。
2、重置成本法，用重置成本法进行资产评估的，应当根据该项资产在全新情况下的重置成本，减去按重置成本计算的已使用年限的累积折旧额，考虑资产功能变化、成新率等因素，评定重估价值；或者根据资产的使用期限，考虑资产功能变化等因素重新确定成新率，评定重估价值。
3、现行市价法，用现行市价法进行资产评估的，应当参照相同或者类似资产的市场价格，评定重估价值。
4、清算价格法，用清算价格法进行资产评估的，应当根据企业清算时其资产可变现的价值，评定重估价值。
法律依据：《中华人民共和国宪法》
第二条 中华人民共和国的一切权力属于人民。人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。
第三条 中华人民共和国的国家机构实行民主集中制的原则。全国人民代表大会和地方各级人民代表大会都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督。国家行政机关、监察机关、审判机关、检察机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。中央和地方的国家机构职权的划分，遵循在中央的统一领导下，充分发挥地方的主动性、积极性的原则。
‘叁’ 如何计算成本价
成本价计算方法：
1、 生产成本=直接材料+直接工资+直接费用。
2、 销售成本=生产成本+销售费用，销售费用包括广告费用、运费、税费等。
3、 期末成本=期初余额+本期增加额-本期减少额。
4、 产品总成本=固定成本总额+变动成本总额=固定成本总额+单位产品变动成本×产品总量。
5、 单位产品目标成本=预测的出厂价格×(1-税率)-利润目标/预测产量。
6、 产品单位成本=（固定成本总额÷产品总量）+单位变动成本=产品总成本÷产品产量。
7、 完工产品成本=完工产品产量×分配率。
8、 股票成本=买入股票的价格+券商的手续费用+印花税+过户费用。
拓展资料：
1、成本价原指商家购入商品的价格，成本价并不是出厂价，成本价中含有一定的手续费用，有时还会加上其他费用，如果是自己生产的商品，其成本价包括转移到商品里的原材料、工人工资、应该分摊的折旧费、生产管理人员工资、水电费、维修费等；如果是购进的商品，成本价即商品的购进价值，有运费的话还会加上运费，某些时候也称出厂价。
2、但是在股票市场中，成本价指的是实际买入股票的价格，股票的成本价是买股票的价格和券商的手续费以及印花税和过户费的集合。股票中的成本价格是指用户在购买股票时花费的一部分。大陆的股市规定用户买入时不需要收取印花税的，只有手续费。无论投资者投入多少费用，只要有产生交易，就会产生成本。股票购买和商家购买商品是不一样的，商品的价格不会出现快速的变动，但是股票价格会在短时间内产生波动。
计算成本应遵循的原则:
1、合法性原则；
2、可靠性原则，包括真实性和可核实性；
3、相关性原则；
4、分期核算原则；
5、权责发生制原则；
6、实际成本计价原则；
7、一致性原则；
8、重要性原则。
‘肆’ 政府拍卖土地时涉及到一个关系：政府收益=收入-成本 ，这个成本怎么算
用地报批费用、征地拆迁费用、前期开发费用、资金利息费用、测量规划等管理费用。加起来就是储备成本。
‘伍’ 土地拍卖中楼面价是怎么计算
楼面价计算公式：楼面价=土地总价格 / 建筑总面积
房价中的楼面土地价格计算和两个指标有关系,一是土地本身的价格,二是规划容积率。
土地价格就不用多说了，计算时要包括各种购买土地时所发生的费用；容积率就是用规划总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。
假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：
楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）
(5)拍卖成本怎么计算扩展阅读：
楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。计算方法：出让土地价格除以该土地允许的最大建筑面积。最大建筑面积受政府批准的容积率控制。
楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。
楼面指楼房楼上一层的面积。建筑专业术语，特指楼层的地上表面，位于屋顶层的楼面则称为屋面。楼面在建筑剖面图上看，只是一条楼层的分界线，因而不能用楼面指代一个楼层。
楼层包含层高范围在内，楼面用于表示此处的材料装饰与构造做法的标高位置，如三层楼面是指第三层地面的相关信息，与第二层楼关联但不能包含第二层楼的构件。
影响主要原因
1) 材料方面：混凝土原材料不合格 ( 混凝土坍落度过大，砂石含泥量大) ；
2) 工艺方面：板筋保护层厚度不均，混凝土成型过程缺陷( 混凝土振捣不密实) ，操作方法不规范( 未按施工工序搓平、压光)；
3) 管理方面：管理不到位( 检查验收不到位) ，操作人员技术差( 操作人员经验不足，缺少培训)；
4) 机械方面：抹光机械性能差，模板质量差( 模板平整度、刚度差)；
5) 环境方面：成品保护不好，养护方法不当( 养护不及时) ；
6) 测量方面：标高有偏差( 水准仪精度误差) 。
楼面地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地。楼面地价，即单位建筑面积平均分摊的土地价格。楼面地价是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
楼面地价的计算公式：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率。
基准地价既土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
基准地价不是具体的收费标准。土地使用权出让、转让、出租、抵押等宗地价格，是以基准地价为基础，根据土地使用年限、地块大小、形状、容积率、微观区位等因子，通过系统修正进行综合评估而确定。
‘陆’ 拍卖费用怎么计算
按照拍卖落锤价的15%收取，其中包含了个人所得税、保管费、保险费、图录费等，大部分拍卖公司是这个样子的。
‘柒’ 拍卖之前都有什么费用
一、按正规的拍卖来说，开始送拍时有鉴定费。一般检定不合格，不受理的不收鉴定费。有的公司免收鉴定费。
二、展示和保管费，高档贵重藏品要投贵重物品保险，要收财产保险费。
三、宣传藏品和编制拍卖图录，需收取图录制作成本费。
四、有些公司为了争取更多的卖家，前期费用大多免去了。有的公司前期费用只剩”图录制作成本费'或整体收取一次性费用，不开列明细。
‘捌’ 一场拍卖会需要多少成本
三万元左右。
大头是：租拍卖场地和拍卖图录制作费用。
现在通过高估藏品价，按藏品估价的百分之几收委托拍卖费用的骗子公司很多，要小心。