A. 资产评估三个方法中的收益法与成本法，市场法与收益法有什么区别
成本法——任何一个精明的潜在投资者，在购置一项资产时所愿意支付的价格不会超过建造一项与所购资产具有相同用途的替代品所需的成本。 成本法适用的范围（注意变化的部分） （1）企业能够对被投资单位实施控制的长期股权投资（与旧准则不同） （2）企业对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响，且在活跃市场没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资 收益法——投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业（或与该企业相当且具有同等风险程度的同类企业）未来预期收益折算成的现值。 收益法采取收益还原思路。即一项资产的价值是利用它所能获取的未来收益的现值，其折现率反映了投资该项资产并获得收益的风险回报率。收益法就是通过预测目标企业未来所能产生的收益，并根据获取这些收益所面临的风险及所要求的回报率，对这些收益进行折现，得到目标企业的当前价值。企业的收益有两种表现形式：利润和现金流。由于利润受到会计处理方式的影响大，人为因素较小且企业价值最终由现金流决定使得现金流量折现的方式估算企业价值更为准确和客观。收益法在运用过程中要求以下三个基本参数能够合理取得，即企业预期收益、折现率和获利继续时间。目前，国际上通用的评估企业的整体内在价值的方法是贴现现金流量法。在运用贴现现金流量法评估时，有两种具体折现方法： ①年金资本化价格法。由于年金资本化价格法是考虑企业未来几年的收益足以反映企业未来无限期的收益水平，这种方法一般对今后若干年内生产经营和收益水平较稳定的企业采用。 公式为：P＝A / I 当企业预期收益为固定比率增长时，P=A / （I－G）。 P——评估现值 A——企业未来经营中年均收益额 I——资本化率或本金化率折现率。资本化率一般采用部门（行业）平均收益率。 G——固定增长比率 ②预期收益现值之和加年金资本价格法。根据企业前几年（一般五年）的经营状况，产品在市场上的销售情况，把预测分为两个阶段分别折现。 企业现金净流量=企业利润总额-所得税+折旧-追回投资 市场法采用市场比较思路，即利用与被评估企业相同或相似的已交易企业价值或上市公司的价值作为参照物，通过与被评估企业与参照物之间的对比分析，以及必要的调整，来估测被评估企业整体价值的评估思路。价值参数表现为企业价值与可比指标的比率，因此对可比指标的选择必须要遵循可比指标与企业价值直接相关的原则。由于企业的现金流量和利润与企业的盈利水平直接相关，自然现金流量和利润就成为了最主要的可比指标。
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B. 第73问：长期股权投资的成本法与收益法有何区别
那么,王总在这次长期股权投资后,核算长期股权时应该使用什么方法呢?
下面来详细介绍一下。
长期股权的核算方法有两种:
成本法和权益法。
这两种核算方法的区别
1.核算范围
当投资方占股比例在20%~50%时,投资方对于被投资方拥有共同控制权或重大决策影响,应当使用权益法计算,即联营或合营。
其他的比例,如出资比例在50%以上(投资方能够对被投资方实施共同控制)或20%以下(投资方不能对被投资方实施共同控制),都要采用成本法计算。企业对子公司的长期股权投资也应当采用成本法计算。
2.核算方法
对于成本法和权益法的计算方法,多数资料都写得过于复杂,大多有很多会计专用术语掺杂其中,十分晦涩难懂。在此为大家简单地分析一下,将最实用的部分分拣出来,供大家学习和参考。
成本法的计算,可以简单地理解为 收付实现制 ,即不管被投资企业是盈利还是亏损,我们只有在被投资企业将发股利时才能确认自己的收益。并且,在长期股权投资的账面上,只要没有增加或减少投资,一般情况下账面不会发生调整
而权益法的计算,可以看成是 权责发生制 。也就是说,被投资企业如果年终有了利润,不管企业是不是要分这部分利润,投资方都可以按照自己所占的股权比例确定自己的投资收益,并调整自己长期股权投资的相应账面,反之亦然。
在被投资企业有分红行为时,被投资企业的资金从公司流向了股东。这时,被投资企业的净资产值就会减少。
然而,权益法的本质是要反映投资方在被投资企业所占有份额的价值,一旦被投资企业的净资产减少了,那投资人所拥有的份额也会相应减少。
而在会计合并报表时,一般都用成本法作为基础(要纳入合并报表这个范围的,一般都要在对被投资企业实施控制的情况下),这时是要选用成本法的。
让我们回到最初的问题,王总在被投资的企业占股比例是25%,一般情况下应采用权益法来计算。但由于经过协商,王总对被投资企业并不具备共同控制权和重要决策的参与权,因此王总这次的长期股权投资将以成本法来计算。
C. 成本法与收益法的区别
一、概念不同
成本法：是指在被评估资产现时重置成本的基础上，扣减其各项损耗价值，从而确定被评估资产价值的方法。
收益法：是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种方法。
二、基本原理
成本法：被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值
收益法：是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现，以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。
三．资产计价尺度
成本法：是以重置成本作为资产评估的计价尺度。
收益法：是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。
四．前提条件
成本法：
1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有
可比性；
2、应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上的，如复原重置成本的计算、成新率的计算等，要求这些历史资料可以收集；
3、形成资产价值的各种损耗是必要的；
4、被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用
并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。
收益法：
1、被评估资产未来预期收益可以预测并可以用货币计量。要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。
2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是可以预测并可以用货币计量。
3、被评估资产预期获利年限可以预测。
五、适用范围
成本法：适用范围最为广泛，原则上说，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。
具体而言，除单项资产和特殊用途资产外，对于那些不易计算未来收益的特殊资产及难以取得市场
参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。
收益法：一般适用于企业整体价值的评估，或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特殊
资产的评估活动，如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均
可以采用收益法。此外，可以单独计算收益的房地产、无形资产也可以应用此法。
D. 资产评估成本法和收益法差别大吗
其实结果理论上不会有太大差异 ，但实际操作中，往往忽略成本法中无法量化的无形资产，这部分无形资产价值往往就是收益法与成本法的差额。
E. 商品房估价中成本法、市场法、收益法的差别
你好,我是房地产估价师.就你这个问题我说下自己的看法:
1、市场法：在所有的评估方法中，市场法是最常用，也是相对最准确的一种方法。它通过选取一些（3个以上）的可比案例，将这些可比案例与估价对象在交易情况、交易时间、房地产状况等方面进行比较，最终得出估价对象的客观合理价值，它的优点在于得出的结果与市场交易情况相吻合，最具说服务。缺点是需要收集大量的可信性度高的成交案例，前期工作量较大，而且对于成交不多的房地产，就很难使用市场法。
2、收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。
3、成本法：成本法可以说是估价方法中最古老，但也很常用的一种方法，以建造该房地产所需的支出得出房地产的价值。其优点是计算较为简便，缺点是往往不能正确地反应房地产的真实价值，与市场实际成交价格相差较大。
如果是评估商品房（住宅），那么市场法应当是首选的方法。如果是评估商品房（营业），那么收益法应当是首选的方法。
还有什么问题，我们可以一起探讨，我的QQ：22767976
F. 资产评估报告中市场法和收益法下得出结论差异的原因
市场法、收益法和成本法被称为房地产评估的三大方法,而在房地产市场化水平比较高的北京市场,收益法和市场法是应用昀广泛的两种方法。市场法是参照与估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法,其理论依据是房地产交易中的替代原理。通过对己经发生了交易的类似房地产的既知价格,进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等得出估价对象的房地产价格。该方法适用于具有交易性的房地产,如住宅、写字楼、商铺等。收益法是通过预测估价对象的未来收益,利用适当的还原利率将其转换为价值来取估价对象价值的方法。该方法的理论依据是预期原理,它适用于对有收益或有潜在收益的房地产进行评估。然而,在当今的北京房地产估价领域,估价人员普遍发现两种方法评估出的结果差距越来越大,市场法评估出的结果往往偏高于估价对象的客观合理价格,而收益法评估出的结果大大低于市场法评估出的结果。因此,有的估价师舍弃收益法,只采用市场法一种方法进行评估,这与《房地产估价规范》的要求是不符的估价实践中,有大量的评估案例反映出收益法评估出的结果比市场法评估出的结果低很多,有人认为是当前的房地产市场存在问题,房地产的租售比太低,房地产市场存在泡沫,对于房地产市场是否存在泡沫在此不作过多论述。房地产评估就是评估出房地产在估价时点的客观、合理的价格,而这个价格应该是与大多数市场成交案例的平均价格相吻合的,而不管房地产市场是否存在泡沫。在当前的北京房地产市场上,市场法评估出的房地产价格比实际成交价格偏高一些,主要在于方法运用过程中存在一些问题。 由于我国在房地产市场信息化建设方面比较落后,对于实际成交的房地产的详细信息没有及时进行收集、整理、分析和定期公布,建立可供估价人员参考的数据库
G. 收益法出来的结果一般应该比成本法要高 为什么
因为成本法除了减值和收回投资，一般不调整账面价值；另外权益法对方盈利就会确认投资收益，一般会比实际分配的多。
H. 如果收益法和成本法的评估结果相差极大，怎么确定评估结论
现状企业价值评估实践中，国际上通用的评估方法有收益法、市场法、成本法，期权法较少采用。而在我国的价值评估实践中，成本法是企业价值评估的首选和主要使用的方法，收益法、市场法很少采用，期权法几乎不用，不同的公司在实际估值终于到的情况不一，建议以实际情况为准。
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I. 资产评估三个方法中的收益法与成本法，市场法与收益法有什么区别
1、收益现值法是通过估算被评估资产经济寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成现值，以此确定委估资产价值的一种评估方法。
收益现值法常用于评估可产生持续收益的物业、企业整体资产及无形资产，在评估无形资产时，多采用收益现值法。
2、重置成本是指以评估基准日的现行价格重新购买或自行制造取得被估资产并使之处于正常使用状态的全部成本及需承担的费用金额，是获得同样功能全新资产的全部投资额。
重置成本法是通过测算评估对象在评估基准日的重置成本，用重置成本乘以综合成新率得出资产价值的一种方法。
3、直接比较法是指利用参照物的交易价格，以评估对象的某一或若干基本特征与参照物的同一及若干基本特征直接进行比较，得到两者的基本特征修正系数或基本特征差额，在参照物交易价格的基础上进行修正从而得到评估对象价值的一类方法。