1. 我刚接手一家房地产企业,该公司项目已销售完毕,可还有2000万开发成本未结转,该如何账务处理
我刚接手一家房地产企业,该公司项目已销售完毕,可还有2000万开发成本未结转,该如何账务处理?
1. 如果是这样，你一定要向老板如实反映这个问题，因为这问题预示着会计漏计，少计开发成本而导致企业多缴企业所得税，土地增值税；
2.让老板尽快与税局联系，看看是否有补转开发成本的可能，将多缴的所得税退换企业；
3.按道理。该楼盘的土增税尚未清算，清算时税局会看企业会计帐簿而发现问题的，也不止于开发成本还有漏转成本的事发生。
4.找税局专管员很好沟通一下，促使企业损失变为更小为好。
2. 取得预售证，尚未竣工结算的房地产，已经预售了部分房子，如何结转成本
一般放在预收账款，如果是确认为主营业务收入，按预算价和完成进度结转成本。这样会在每年汇算清缴时税负不太理想。建议放在预收账款，竣工了再转（那时单位成本基本已定）
3. 房地产企业开发的房子已经交付但决算未出怎么计算成本
83号文件没有明确强调，各省一般规定对于已建成尚未取得建筑发票的，可暂按合同价（预算价）作为成本，以后实际取得发票后再进行调整。但2006年31号文件强调了取得合法票据，因为对于已建成尚未取得建筑发票的，不得扣除，等取得建筑发票后，再进行调整，具体方法是：取得发票后，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
于未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其它建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
理解31号文件第一条第一款，主要理解以下6项要点。
（一）未完工开发产品的理解----所有在产品
1．未完工开发产品可以理解为工业企业的在产品，其成本分摊等均同在产品成本处理有相似之处。
2．31号文件中的在产品，不仅仅指商品房，而是包括了商业住房、配套设施、会所、售楼处等等所有的开发建筑物。以前有人误解为只有商品房的预售收入才缴纳企业所得税，31号文件明确了预售收入缴纳企业所得税的范围为所有的开发产品。
（二）预售方式-----收付实现制
预售方式是房地产开发企业重要的销售方式，在税务上理解本条主要把握，无论是否取得“预售许可证”，只要在完工前取得的收入,均按照预售收入缴纳企业所得税。
（三）预计计税毛利率----毛利不是营业利润
31号文件首次提出了预计计税毛利率的概念，以同83号文件中的“营业利润率”来对应。在会计上营业利润=收入-成本-税金及附加-期间费用，而毛利=收入-成本。31号文件提出了毛利率概念，即明确根据毛利率计算出的毛利，允许扣减营业税金及附加和期间费用。
（四）扣除期间费用和营业税金及附加-----同完工产品一并扣除
本条主要注意两点：一是房地产开发企业的财务费用同一般企业的财务费用不同，在开发产品完工之前，银行贷款利息是计入其“在产品”（未完工开发产品）的；二是房地产开发企业预售收入所缴纳的营业税，也是允许在税前扣除的。实际上在实务中，没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用和营业税金及附加，这两项费用，均可以在当年度扣除，而所得税又是按年度纳税的税种，因此没有必要区分完工产品和未完工产品的期间费用。
（五）当期应纳税所得额------暗藏杀机
31号文件将预售收入按照毛利率计算出的毛利减去期间费用、税金及附加后的数额，表述为应纳税所得额，在征管上具有很重大的意义。如果将预售收入应缴纳的税款认定为预缴税款，则缺乏必要的刚性，而且在《征管法》中也有禁止预收税款原则明确的表述，如果企业不缴纳预交税款，也很难对其采取有力的征管措施。31号文件表述为应纳税所得额，第一表明了，预售收入缴纳的税款就是应缴税金，而不是预交税金，因此不会有多退少补的过程，即其是“实际征收”的概念。第二表明了，如果不缴纳预售收入所得税，就是偷税，税务机关将按照《征管法》第六十三条进行处罚，而且可以采取税收保全措施、税收强制措施等一系列措施。可以说，31号文件将预售收入缴纳的企业所得税，表述为“当期应纳税所得额”，虽寥寥数字，却是暗藏杀机，蓄势待发。
（六）计税成本-----有待制定具体标准
31号文件多次提到了“计税成本”的概念，房地产企业的成本核算相对于一般工业企业来说，非常复杂，因此对于成本的税前扣除，就成为企业所得税关注的焦点。本条款规定，开发产品的应纳税所得额，虽然没有多退少补的概念，确是要进行调整的，即是“调增调减”的感念。对于预售收入应纳说所得额的调整时间，31号文确定为“结算计税成本后”，即开发产品完工后，进行调整。
4. 房地产开发企业已开售房发票，项目未完工，未结转成本，此时开的售房发票怎样入账
开发票后必须确认收入，而确认收入必须有相应的成本。你可先按预算造价结转销售成本，待竣工后按实际成本进行调整。
5. 房地产开发企业工程结算后再发生的成本如何账务处理。
房地产开发企业工程结算后再发生的成本，需要继续计入开发成本。
1、如果开发成本已经结转开发产品，该开发产品未销售的，也需要通过开发成本进行过渡，转入开发产品。形成存货。
2、如果该开发产品已销售，通过开发成本进行过渡，转入开发产品。然后从开发产品转入主营业务成本，并结转到当期损益。
3、销售跨年度的，执行企业会计准则的单位，通过“以前年度损益调整”调整损益
根据《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009］31号）规定，开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案的开发产品，应视为开发产品已经完工；开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征管法》的有关规定对其进行处理。因此，虽有部分业主未持房地产专用收据换取正式发票，但是也要按收入确定的原则，将这部分预售收入结转为销售收入。同时，根据《税收征管法》第十九条规定：纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。
6. 房地产开发企业销售时结转开发成本，由于工程未完工，计算单位成本无法准确进行，销售时，如何结转成本
可以根据签订合同的未付款情况再结合实际情况，合理的预估开发成本，销售时先以此结转成本，结算时再进行调整。
分录如下：
1、预估时：
借：开发成本——预估成本（项目） 贷：应付账款——预估成本
2、结转成本时：
借：开发产品——项目 贷：开发成本——预转成本（项目）
3、后续实际支付工程款时：
借：开发成本——XX成本（项目）贷：银行存款
同时红字冲销：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
4、最终竣工结算时：
借：开发成本——预转成本（项目）
开发产品——项目（差额）
贷：开发成本——XX成本（项目）
同时红字或蓝字冲平：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
同时调整结转成本：
借：主营业务成本（或以前年度损益调整） 贷：开发产品——项目
7. 房地产开发企业销售时结转开发成本，由于工程未完工，计算单位成本无法准确进行，销售时，如何结转成本
可以根据签订合同的未付款情况再结合实际情况，合理的预估开发成本，销售时先以此结转成本，结算时再进行调整。
分录如下：
1、预估时：
借：开发成本——预估成本（项目） 贷：应付账款——预估成本
2、结转成本时：
借：开发产品——项目 贷：开发成本——预转成本（项目）
3、后续实际支付工程款时：
借：开发成本——XX成本（项目）贷：银行存款
同时红字冲销：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
4、最终竣工结算时：
借：开发成本——预转成本（项目）
开发产品——项目（差额）
贷：开发成本——XX成本（项目）
同时红字或蓝字冲平：
借：开发成本——预估成本（项目）贷：应付账款——预估成本
同时调整结转成本：
借：主营业务成本（或以前年度损益调整） 贷：开发产品——项目
8. 年底房地产公司开发工程未完工，没收入，开发成本要如何结转怎么出会计分录
开发成本不用结转，只结转期间费用就行，等完工时再结转成本。
国税发【2009】31号文规定：“对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。”
9. 房地产企业工程已竣工，但决算还未出，成本如何结转
不用等的，营业税是没有问题了，结帐过来就可以了，成本也可以结转达了，企业所得税按结果缴纳。没有收到的帐款记应收帐款，当然你是垫付税款的，但税收规定就是如此。
10. 房地产开发企业开的售房发票，项目未完工，未结转成本，此发票怎样入账
可以先确认收入，相应的计提成本，计入预提费用，但是预提费用当年应处理完毕