‘壹’ 物业如何进一步落实全成本核算工作,降本增效,增收节支
摘要 您好，下面由我为您解决您的疑虑，希望可以帮助到您
‘贰’ 物业降低成本的措施有哪些
开源和节流都是降低成本的措施。从开源角度讲，参与物业招投标，在同城获得更多的小区物业管理业务，可大大减少管理人员工资，比如项目经理可以管理两个小区物业；节流方面包括减少保安、保洁、工程维修人员数量，可减少职工工资；还可以将保安、保洁外包，也可能减少物业费用。开发较早的小区，当初投标时物业费较低，可以与业委会协商，适当提高物业费。及时收缴物业费，可以降低财务成本。
‘叁’ 物业公司一般的收入和成本指那些降成本的方法有哪些
一、物业公司主营业务收入指企业在从事物业管理活动中,为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入；二、物业经营成本是指物业管理企业经营物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设备而发生的各项费用支出。用物业软件管理可以实现降成本，现在国家在推智慧城市，很多传统写字楼/园区、综合物业也在在转型打造这个。本人看了很多物业的app，推荐卓越子公司的O+智慧平台，可以为写字楼/园区开发商及物业公司提供一站式智慧平台解决方案（软件、硬件、改造升级、采购、顾问等），提高物业服务能力和运营能力，最终实现成本降低。
‘肆’ 怎样做物业费用成本分析和管控
物业公司成本费用管理办法。
目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。 2.适用范围 适用于xx物业公司财务部
3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。 3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。 J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。 4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。 A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。 4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。 公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。 餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。 住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。 需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。 因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。 各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。 任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。 公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。 报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。 全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。
‘伍’ 如何有效降低物业服务成本
1.公共能耗的控制，公共区域的照明时间控制、地库的照明尽量减少；节约用水，定期检查管道，杜绝跑冒滴漏。
2.人员编制的控制降低用工成本，定编定岗，人员的编制刚好满足工作需求；
3.物资的成本降低，大型物资的采买货比三家，办公物资尽量节约,灌输员工节约意识，比如双面打印、回收利用等等。
‘陆’ 关于物业公司如何降低成本方法的探讨
物业管理的主要工作是对物业和行为的管理，最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。物业管理涉及业主生活的方方面面，各项工作具有很强的针对性、时限性，对物业公司员工的专业化要求也很强。那么，要提高物业公司的整体管理水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实施专业化管理，达到资产的保值增值，从长远角度降低物业管理的成本。然而，纵观国内现有的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定得差距。 从现在的物业管理情况分析，物业公司主要的收入，大概包括以下几个方面：一、 各个业主交纳的物业管理费；二、 为业主代办性服务费的收入；三、 特约服务费的收入；四、 物业企业综合经营收入。 就上述四种收入可以看出，物业管理费一直都未增加的情况下，还不能保证百分之百的收费率；第二种费用，根据法律的规定，物业公司代收代缴的费用是不能向业主收取手续费的，只能作为物业公司为园区业主免费更优质服务的一项惠民措施，一旦业主欠交此项费用，将增大物业公司的成本支出；而第三、第四种服务费收取只能靠物业公司去充分开发、开拓市场，如果忽视或没有能力去作到，物业公司的整体成本只能呈逐年上升的势态。 再看看物业公司的支出情况：1、物业公司的成本支出主要包括人员工资、福利；物业管理区域物业合同约定的共用部位、共用设施设备的日常维护费；2、绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产维护费等;3、物业公司在管理过程中发生的管理费用；4、应缴纳的各种税费。 一、物业公司的人工成本主要包括行政、客户、安保、卫生、工程维修等相关工作岗位的人员，根据园区的面积来看，越是高档的园区，其保安人员的人数、保洁的人数越是占据很大的比例，根据目前北京的人工成本，可以将辅助性的工种如安保、卫生等进行整体外包，这样可以降低人工成本，规避管理风险； 二、物业公司将辅助的工种承包给专业的公司后，留住自身的核心管理人员，主要包括管理层以上的人员加上园区重要的工程维修人员，这样可以对设施、设备有一个综合的、持续的维护过程，从项目长远的发展可以降低公共区域设施、设备的老化程度，达到保值增值的目标。 三、物业公司应当注意节能减排，比如物业公司长期提供的手纸、各种易耗品、服装等，一定要进行切实际的核算，争取花最低的钱，买到最优质的产品；在用电、用水方面，让公司所有的人员培养节能意识，做到人走灯关，下班时关闭不用的电源，对于公区的设施、设备，也采取相应的节能方案，并坚持贯彻实施；对于用水方面，尽量做到节约用水，员工洗衣要有次数限制，人员洗澡要设定澡卡；对于园区绿化用水尽量采用中水，避免使用自来水等等。 根据目前的调研情况，很多物业公司从上述方式进行开源节流，每年节约的成本非常可观。因此，物业管理本身是一个需要精打细算进行管理的行为，只有做到持之以恒，才能显现出最终的优势，为物业公司的持续发展打下基础，来实现公司的长期目标。
‘柒’ 如何加强物业企业成本管理
一、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。
二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。
三、变动成本。在物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。可以从两个方面入手：
（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。
（二）向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广，合理地使用资源。
四、节能降耗。节能降耗在物业管理行业主要体现在两个方面：
1、公共用电。
2、电梯用电。
另外楼层内设垃圾箱还可以节约清洁工的人力资本支出。
‘捌’ 物业管理企业成本控制有哪些内容
中小物管企业在激烈的市场竞争中，只有本着努力做强做大企业的目标出发，才能在市场中立稳脚根，得以持续发展，实现低成本扩张。这里所谓的低成本扩张是指由一个管理成熟的大型小区向周边几个小区辐射管理，实现管理人员的共享，从而大大降低成本。
要实现企业的低成本扩张，要做到以下两方面：
一方面要科学、合理地制定管理处的用人编制。物业管理公司可以根据公司管理小区的面积和小区的实际情况来进行人员定编定岗，对于有些技术含量不高的工作岗位，可以实行一人多岗，既有利于工作开展，又可以减少人员定编。比如，把小区内勤的工作岗位设在管理处的服务中心，这样不仅可以负责管理处内部业主档案和财务收支管理、公司往来文件处理，还可以负责业主接待工作，因为其对业主档案的熟悉度较高，所以在处理业主投诉问题时可以实行人性化管理，减少矛盾冲突。严格地控制人力资源成本，是物业管理公司降低成本提高效益的主要途径。
另一方面可通过科技手段来降低人工成本。现阶段物业管理仍是一种粗放型的管理，管理层次低，智能化水平低，基本处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力、物力，因此应用现代化的手段，增加物业管理的科技含量，提高物业管理质量。如在道口增设电脑自动收费系统；在小区内设立巡更机、监控等智能化管理设施，既安全可靠，又能减少保安员岗位，降低人力资本的支出。
‘玖’ 物业管理企业如何来控制成本
摘要:当前在大多数物业企业内,对人财物的控制是企业完成资本积累,获取利润的主要手段。劳动密集型企业除去人力成本控制外,物的控制及工作过程的改良意义同样重要,主要包括了物资的预算调配,管理过程优化,工具的改良,质量体系的建立等几个方面。关键词:价值再发现 物资调配 最优化 推陈出新 事半功倍物业管理企业利润薄、劳动密集型的特点,使物业管理企业更注重统筹人财物等各类资本的投入,加之,多数物业管理的服务领域还处于单项或浅层次服务阶段,即使物业服务相对领先的省级城市,大多数的物业管理企业也正忙于规模扩张和市场份额的的争夺,而无暇顾及 “物业经营”的深入探讨。因而,对物业管理主业的深挖细嚼,仍是物业公司在资本原始积累阶段实现企业生存发展的重要手段。当然,我们期望依靠成本控制实现价值再发现,也要建立在确保服务质量前提下的科学筹划,任何一项脱离实际的成本缩减,都将是饮鸩止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下几个方面。一、在物资调配来说,实现资金投入的最经济化,就必须做到预算精确、计划翔实、流程规范首先,物资配备计划、工作计划和财务预算三者的有机结合、统一筹划,是实现资金投入经济化的前提。比如,一是推行经营单元的预算制,将经营收入、支出费用、固定资产折旧、企业利润等列为考核科目,让经营者对所经营体有一个全局的把握,帮助其梳理经营思路,实现由执行型管理向经营型管理转变。二是针对物资配备计划与工作计划进行匹配性核算,并实时监控和及时调整。其次,规范各项物资配置流程。一是物资采购通过财务部市场询价及供应商竞争性谈判的方式,建立统一的包含类别、名称、品牌、产地、型号、价格等规定性要素的采购明细,并陈列样品,为形成性价比及可控性目标创造基本条件。二是从物资的申购、领用、保养、储备、报废、盘点等实行逐级审批和复核制度,建立以班组为单位的发放机制,严格领用负责制、消耗登记制、以旧换新制;建立各级物料台帐,对进出物资实行清单式管理和控制等措施。三是将设备、工具等物资按照价值、使用频次等进行分类管理,统筹调拨、提高物资的利用率,加强仓储中的分类管理,避免积压、实行物资的回收利用办法,是杜绝浪费、实现物资使用效能化的有效手段。四是培养员工强烈的计划意识,培训员工对设备工具正确的使用、保养方法,良好的工作作风,是降低损耗,提高配置有效率的内在基础。另外,设立以季度为考核时段的节约奖励制度,可在弘扬节俭意识的同时,避免因注重制度引发的质量问题。二、管理过程的最优化物业服务是一个追求服务细节化、管理规范化的行业,工作的全程控制和细节的“精雕细琢”是应有之举。这样,既能提高人员素养,规范工作意识,使每个岗位工作者都是称职的,又能从中节省大量成本,避免重复性劳动和无价值的付出。比如,企业推行的模板式服务流程及保安管理中 “7,8、9”错时模式就是优化管理过程的一种有效手段。管理过程最优在工程设备运行上意义非凡。工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。改变传统的设备管理侧重于现场管理和应对性服务,以设备的正常运转作为工作目标的服务模式;走集中研讨、区域管理的技术责任制管理模式,重视设备安装、调试时期的现场观摩、性能了解、