土地成本如何增加

⑴ 如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本

一般是两大部分，具体有以下几项：
1、土地取得费。分三种情况：
1）征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。
2）城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算；拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。
3）从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格。
2、土地开发费。土地开发费有三种：
1）基础设施配套费。
2）公共事业建设配套费。
3）小区开发配套费。

⑵ 营改增后出让方式下土地增值税中土地成本如何确认

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用”规定；在营业税阶段，出让方式取得土地可在土地增值税清算时扣除的是支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款；那么，营改增后，在进行土地增值税清算时，对于出让方式下取得土地的成本如何确认；我们就此进行以下分析：
一、出让土地价款在确定计税依据时，成交价格不扣减增值税额
土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为；土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。
根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]
36号）中关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税；而对于土地所有者出让土地使用权属于附件三列明的免征增值税项目，同时《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）规定“五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额”，因此受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款在确定计税依据时不扣减增值税额。
二、房地产业一般纳税人增值税计税销售额的确认
国家进行营改增的主要目的之一是减轻企业税负、完善税收制度。房地产业成本中土地成本占开发成本的比例很高，为不增加企业税收负担，国家对销售开发产品环节出台了差额征税的政策；财税[2016]
36号文中规定“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”。
文件规定房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础----计税销售额。
同时，上文规定是土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，即出让方式下并不是将土地价款纳入进项税抵扣范围。
三、出让方式下计入土地增值税的土地成本
财税[2016]43号规定“三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。”
房开企业通过土地所有者出让土地使用权方式取得土地的地价款属于免征增值税项目，其价款不扣减增值税额；财税[2016]
36号文规定的是按土地价款计算扣减销项税计税额，而不是将土地价款纳入进项税额抵扣。因此按地价款计算扣减的销项税额并不属于财税[2016]43号文规定的不计入土地增值税扣除项目的允许抵扣的增值税进项税额，不能对按地价款扣减的计税销售额对应的销项税额从土地成本中剔除。
因此，在国家税务总局未有新的文件出台前，计算土地增值税允许扣除的土地成本应按实际支付的价款计算，不应剔除抵减的计税销售额对应的销项税额。

⑶ 土地成本如何分摊

法律分析：一、占地面积法1.直接按照不同产品对象楼座占地面积分摊，不考虑绿化道路分摊。高层应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元墅应分摊土地成本000/8000×1亿元000万元2.先在各楼座及绿化道路等公用部份之间进行分摊，公用部份的土地成本再按建筑面积法分摊到各单独楼座。高层应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×20000/25000600万元墅应分摊土地成本000/10000×1亿元+2000/10000×1亿元×5000/25000400万元

二、建筑面积法高层应分摊土地成本20000/25000×1亿元000万元墅应分摊土地成000/25000×1亿元000万元计算结果：1.不考虑道路绿化直接按楼座占地面积分摊：高层分摊土地成本5000万元，别墅分摊土地成本5000万元。2.先按占地面积法再按建筑面积法分摊：高层分摊土地成本5600万元，别墅分摊土地成本4400万元。3.直接按照建筑面积分摊：高层分摊土地成本8000万元，别墅分摊土地成本2000万元。

结论：高层和别墅占地面积相同，但由于分摊方法不同，土地成本差异巨大。通过以上分析计算，可以看出在计算房地产企业土地增值税、企业所得税时，由于成本分摊方法的不同，税前扣除千差万别!别墅和高层不同业态房产成本采用不同的分摊方法，对企业所得税来说，可能是时间性差异，也可能是永久性差异。但对土地增值税来说，一定是永久性差异。由于全国政策不统一，各地规定分摊方法不一致，这就要求房地产开发企业在进行税务处理时与当地税务机关提前沟通，按照当地政策规定处理，避免增加税收风险。

法律依据：《中华人民共和国土地管理法》 第八条 城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有

⑷ 做土地的成本是多少

这里涉及一个建筑容积率的问题，容积率就是单位土地上的平均建筑面积，计算方法为房屋建成后总的建筑面积除以总的土地面积，城市住房一般多层为1.3左右，高层则往往超过3。
“每平方米住房仅土地成本1700元”指的是房屋的楼面地价，其计算方法为土地单价除以容积率。如果这个开发商说的是实话，那么这处房产的容积率应该是5997/1700=3.53，那么很明显这处房产是一个高层（超过12层以上），否则就是开发商在说谎。因为建筑越高虽然建筑面积越多，但单位面积上所需要的空地也相应增加，一般8-12层的小高层容积率都不到3.2。

⑸ 土地成本主要包含哪些方面

包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可分为投资机会研究 、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。

当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。

为了既有利于土地开发支出的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

1、对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象。

2、对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

⑹ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊

论房地产开发中的成本控制

摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。

关键词：开发成本 合理利润空间 平抑房价

近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。

一、我国房地产市场开发现状

1、市场现状

1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。

以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。可售面积不能去除物管面积，因为物管面积实际上也是已经售了的，全部算在公共面积上面已经全部分摊给全体业主了。

⑺ 什么是土地成本土地成本包括哪些

简单说，土地成本就是为取得土地而发生的支出.一般包括:取得土地的价格、购买土地的契税、支付土地的补偿费等。一般是两大部分：1、土地取得费。2、土地开发费。

(7)土地成本如何增加扩展阅读
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
土地开发成本核算应注意事项
1、土地开发成本归集对象的确定问题
房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本。
一般而言，都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千*假日酒店等十个具体运作项目，则每一具体运作项目可作为成本归集对象。
2、共同成本的分配问题
对成片开发土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。
1、土地取得费。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算;拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格。
2、土地开发费。
基础设施配套费。公共事业建设配套费。小区开发配套费。