1. 捋一捋房地產長效機制的「工具箱」
最近一個多月來圍繞房地產的兩場座談會引起業界高度關注。一場是7月24日房地產工作座談會，邀請北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市政府負責人參加；一場是8月20日，住建部、人民銀行組織的房地產企業座談會，邀請融創、恆大、綠地、陽光城(000671,股吧)、中梁、華僑城、碧桂園、萬科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、華潤等12家企業參會。兩場會議雖然各有側重，但均透露出一個清晰的信號：房地產長效機制正在加速形成。
7月24日的座談會上，「房地產長效機制實施以來，取得明顯成效，值得充分肯定」。8月20日的座談會，則是從制定重點房地產企業資金監測和融資管理規則入手，研究進一步落實房地產長效機制，完善住房租賃市場金融支持政策體系及加快形成「租購並舉」的住房制度。
關於房地產長效機制，很多人片面理解為房地產稅出台才是終極目標，實際上近年來圍繞房地產調控，從國家相關部委到地方政府部門出台的一系列法律法規和政策措施，大多是房地產長效機制的具體體現，這些法規和政策措施在實踐過程中不斷完善，構成了房地產長效機制的基本框架。
關於房地產長效機制，從2016年的中央經濟工作會議就已經明確，主要是通過住房、金融、土地、財稅、投資、立法等手段來建立。表明房地產長效機制並非「一葯治百病」的單一制度，而是一個龐大的系統工程。
在8月12日博鰲房地產論壇上，中國房地產業協會原副會長兼秘書長朱中一對房地產長效機制有一個比較清晰的表述。他認為，房地產長效機制包括三點：一是明確規劃期內的住房發展目標，完善市場與保障相結合、租購並舉的住房制度；二是與住房制度、住房發展匹配、聯動的房地產金融信貸制度、土地供應制度、財稅制度；三是房地產市場的監管、整頓與調控。
基於兩場座談會透露出的信息，結合近年來房地產調控實踐，房地產長效機制的內容越發清晰。
首先是土地制度及相關措施。最大的突破莫過於《土地管理法》的修訂和實施，這一舉措為構建城鄉統一的建設用地市場邁出關鍵一步，也成為房地產長效機制的重要基礎。其重要意義在於，一是有利於限制地方政府征地權力，遏制擴張沖動；二是有利於增加建設用地供給，平抑房價波動；三是有利於搞活金融，促進住房租賃市場發展。
本輪調控，住建部明確提出「穩地價、穩房價、穩預期」的目標，並將「穩地價」放在首位。各地通過制定中長期住房發展規劃、提前下達土地供應計劃、調整土地出讓方式、限制土地出讓價格、增加住宅用地特別是保障房用地供應等手段穩定地價，取得了良好效果。這些手段也成為房地產長效機制的重要內容。
其次是房地產金融政策。房地產金融審慎管理制度構成了房地產長效機制的重要內容。房地產金融風險已經成為目前最大的「灰犀牛」，在「房住不炒」的主基調下，嚴控資金違規流入房地產成為監管重點。今年年初央行在發布《2019年第四季度中國貨幣政策執行報告》時明確提出，將按照「因城施策」的基本原則，加快建立房地產金融長效管理機制。從現實情況看，在個貸方面，基本形成了以差別化住房信貸政策為主要內容的框架，包括錨定LPR的房貸利率機制。在企業融資監管方面，正在形成房地產金融審慎管理制度。上半年央行通過降准、再貸款等方式大量釋放流動性，支持實體經濟，但始終嚴控資金違規流入房地產，嚴厲查處違規行為，對房地產信託、海外發債等融資渠道嚴格限制。從8月20日的座談會可以看出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則已經形成，監管的基本原則是「穩住存量、嚴控增量」，實施手段是通過劃定「三條紅線」嚴控房企融資規模，降低杠桿率。
第三是住房保障體系和「租購並舉」制度。住房保障體系是房改以來房地產市場最大的短板，也是近年來各級政府的發力點。從「棚改」到老舊小區改造，從公租房建設到共有產權房試點，各地住房保障體系正在加速完善。特別是在集體土地建租賃住房方面，試點城市從13個增加到18個，涵蓋了大多數熱點城市。在租賃房土地供應方面，隨著新的《土地管理法》實施，集體土地入市的法律障礙被打破；在租賃房融資方面，6月國務院印發《海南自由貿易港建設總體方案》，其中明確提出支持住房租賃金融業務創新和規范發展，支持發展房地產投資信託基金（REITs）。一系列政策引導下，「租購並舉」的住房供應體系將加速形成。
第四是財稅政策。雖然法律意義上的房地產稅遲遲沒有出台，但與房地產相關的一系列稅收制度在房地產調控中一直發揮著重要作用。例如通過契稅調節高檔房與普通商品房、不同套數住房的交易成本，通過增值稅限制商品住房的持有成本，達到「房住不炒」的目的。這些財稅政策均是房地產長效機制的體現。此外，剛剛出台的《契稅法》也是房地產稅收制度改革的重要一環。
第五是整頓房地產市場秩序。良好的市場秩序是房地產長效機制的重要內涵。從2017年開始，住建部密集開展房地產市場整頓行動，通過加強制度建設堵塞市場管理漏洞；通過加強監管，大力查處違法違規企業和個人。針對房地產企業，嚴厲打擊捂盤惜售、違規售房行為，保障住房質量；針對中介企業，整頓各種虛假宣傳和市場交易亂象。各地方政府本著「因城施策」的原則，持續開展專項整治行動，為房地產市場健康平穩運行創造了條件。
第六，部分行政手段可能成為長效機制的一部分被長期沿用。本輪調控最直接的調控措施被歸納為「五限」，即限購、限貸、限價、限售、限商（限制商改住），其中使用范圍最廣、對需求端最具殺傷力的莫過於限購。限購政策在特定歷史時期、特定區域有其合理性，特別是針對一線城市和熱點二線城市，在很長一段時間內會持續保持「高壓」態勢。但是在「因城施策」「分類調控」的原則下，限購政策不能過於僵化，須根據市場變化及時做出調整。
在各種限制政策中，過於生硬的限價政策是最廣為詬病的行政手段，極易造成市場尋租和市場秩序的混亂，因此不應作為長效機制手段長期使用，應適時做出調整。
最後不得不說的是房地產稅，這是房地產長效機制中分量最重、影響最深遠的一顆棋子，也是「最難啃的硬骨頭」。從正式提出到列入立法規劃目錄，從「穩步推進」到「穩妥推進」，每一步進展都挑動著業界的神經，歷時數年始終是「只聽樓梯響」，卻不見明確的時間表。隨著不動產統一登記的實施和不動產信息全國聯網，房地產稅的制度障礙和技術障礙基本解除，相信已經進入立法目錄的房地產稅出台時間也不會太久。
2. 2021年下半年土地市場現狀及原因分析
2021年下半年第二輪集中供地的8個城市，土地市場現狀呈現出以下幾個特徵：
2021年下半年第二輪集中供地，土地出讓整體溢價率普遍低，其中：
重慶整體溢價率只有0.02%，在成交的28個地塊中，只有一宗地溢價率達到0.43%；合肥成交的8塊地，有6塊地的溢價率在3%以內；蘇州成交的16宗地，有14宗地底價成交；武漢出讓51宗地，成交24宗，只有1宗地進入競價環節，溢價率6.77%。
2021年下半年第二輪集中供地，土地流拍現象比較嚴重，其中：
重慶終止流拍地塊14宗，終止流拍率為33%；合肥終止流拍地塊9宗，終止流拍率為52.94%；蘇州終止流拍地塊3宗，終止流拍率為13.04%；沈陽終止流拍地塊27宗，終止流拍率為58.7%；成都終止流拍地塊23宗，終止流拍率為30.67%。
截至發稿之日，2021年下半年第二輪集中供地的8個城市，超過100宗地直接流拍，流拍率達30%。
以武漢2021年第二輪集中供地為例，出讓51宗地，除龍湖地產、當代地產外，其它全國性房企沒有一家出手，成交的24宗地，有14宗被地方國資平台托底拿走。
那麼，是什麼原因導致2021年第二輪集中供地出現這種現狀呢？仔細研究有以下幾個原因：
大家知道，在房地產金融監管三條紅線之下，很多房企處於融資受限之中，其中：
觸碰三條紅線，不得新增有息負債；
觸碰兩條紅線，有息負債規模不得超過5%；
觸碰一條紅線，有息負債規模不得超過10%；
即使三條紅線均未觸碰，有息負債規模不得超過15%。
而在前幾年，房地產行業在規模的道路上狂奔猛進的時候，前50強房企幾乎沒有一家房企不觸碰紅線的。我們來看看TOP15上市房企負債榜，就知道房企負債情況：
因此，在融資規模受限的情況下，房企停止拿地，進而導致土地流拍就很自然了。
房企在融資規模受限的情形下，進而轉向通過銷售回款來進行回血。但是銷售回款也受到了阻礙或延後。
眾所周知，2021年上半年，全國房地產市場迎來了一個小陽春，特別是浙江地區，很多地方的房價直接上漲了50%，如紹興諸暨和金華東陽。
2021年上半年房地產的小陽春和房價的上漲，帶來了房地產個人按揭貸款的猛增，而這種個人按揭貸款的猛增，在房地產貸款集中度管理監管政策將個人按揭貸款額度牢牢控制在社融總額度的32.5%之下，直接導致2021年下半年個人按揭貸款的額度的緊張。
2021年下半年個人按揭貸款的額度的緊張，帶來的後果是個人按揭貸款遲遲不能放款，甚至有些地區停止二手房貸款。
因此，房企想通過銷售回款進行回血的路徑也受阻了。
在三條紅線監管之下，大部分房企都根據銷售回款來確定拿地步驟，銷售回款受阻或延後，也導致投資拿地普遍收縮。
在2021年第一輪集中供地中，很多城市通過各種手段來進行穩地價。
以杭州為例。為了穩地價，杭州2021年第一輪集中供地，不僅搬出了地價熔斷機制，還搬出了競配建、競自持、競品質等手段。
通過這些手段，雖然地價穩住了，但是房企的拿地成本沒有降下來，甚至進一步壓縮了房企的利潤空間，這是其一。
其二，這些機制和手段，將地價降下來以後，也降低了房企和購房人的預期。
大家知道，房企敢溢價拿地，甚至麵粉比麵包貴，或者購房人敢投資，其中一個重要的邏輯就是看好當地的房價會往上走。
而房價往上走的一個最重要的因素就是周邊地塊土拍價格高。
而現在，土拍價格引入熔斷機制，被人為控制在一定的價格水平，因此，房企和購房人看漲的邏輯就不存在了，因此，無論拿地，或者購房均趨向保守。
當然，除了房企融資資金受限、銷售回款受阻或延後、房企和購房人普遍看衰等因素導致2021年下半年第二輪集中供地現狀外，還有其它因素，比如拿地金額受限等等，在此不再一一詳述。
在2021年下半年第二輪集中供地現狀出現後，有人認為，只要央行放水，房價還是會漲起來的，這是樂觀主義的想法。我個人認為，在三條紅線和貸款集中度監管政策之下，央行放水，已經和房地產關系不大了。房住不炒的定位，穩地價、穩房價和穩預期，作為房地產調控長效機制，將會長期存在。