⑴ 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(1)地下室成本分攤有哪些方法擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
⑵ 有哪些方法分攤成本
成本分攤的方法有：
（1）不計算在產品成本法；
（2）在產品按固定成本計價法；
（3）在產品按所耗直接材料成本計價法；
（4）約當產量比例法；
（5）在產品按定額成本計價法；
（6）定額比例法。
希望我的回答可以使您滿意。
⑶ 我想問一下商品住宅和商業商鋪的地上建築面積和地下室面積的成本咋樣分配計算，是均攤還是按系數計算
您好，地上建築應該按照面積均攤，地下如果是車位等，可以按照數量分攤
⑷ 2，地下車位如何分攤建安成本，是按面積分攤還是可
總體上來說，車位可以地簡單分為兩種，一種是能辦出產權證的，另一種是不能辦出產權證的。所以在大家購買車位的時候一定要擦亮眼睛了解清楚，你簽署的是《機動車位購置協議》，還是《車位租賃協議》或《使用權轉讓協議》。
常見的不能辦出產權證的車位也可以地簡單分為兩種。一種是已經列入公攤面積的車位。只要列入了公攤，從法律上來說就屬於不能辦出產權證的車位，因為是全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權但可以租賃。另一種是人防車位。
人防車位不同於其它車位，有著其特殊性。因為人防車位所佔的面積屬於人防工程，而人防工程又是屬於人民防空工程建設的，根據有關規定，國防資產屬於國家所有。此外，建設部相關條例已明確規定，作為人防工程的地下室不計入公用建築面積。因此，人防車位既不屬於開發商，也不屬於全體業主共有，該類車位也不可以購買產權。
根據目前的司法實踐，對人防車位的租賃主要有兩種觀點:
觀點一、部分法院認為，任何單位和個人無權出售和轉讓人防工程的產權和使用權，轉讓人防工程車位的行為損害了國家利益和買受人利益，即使雙方簽訂了車位使用權轉讓協議，該協議也是無效的。
觀點二、按照「誰投資誰受益」的原則交由開發商開發管理的，開發商可以通過租賃人防車位獲得租金，但使用人防工程必須辦理登記手續。
因此，如要租賃人防車位最好先取得人防部門的許可。而且，租賃人防車位存在著因戰爭、自然災害等不可抗力導致該車位被政府部門無償徵用的可能性。
最後，大家在約定租賃期限還要注意，依照《合同法》第二百一十四條規定：「租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。
⑸ 分攤成本的方法有哪些
成本費用泛指企業在生產經營中所發生的各種資金耗費。其分配方法5種，分別是：品種法、分批法、分步法、分類法、ABC成本法。
具體來講：
1、品種法：以產品品種作為成本計算對象的一種成本計算方法。
2、分批法：以產品批別作為成本計算對象的一種成本計算方法。
3、分步法：以產品生產階段、「步驟」作為成本計算對象，計算成本的一種方法。
4、分類法：以「產品類」作為成本計算對象、歸集費用、計算成本的一種方法。
5、ABC成本法：是一種將製造費用等間接費用不按傳統的方法，而是以「作業」為費用歸集和分配的方法，它能夠更加合理地分配間接費用，使成本的計算更加合理。
以上方法均是基於以下分攤成本五大原則：
1. 成本降低原則。成本管理要「以人為本」，只有獲取利潤，才能求得生存，並增加投資，擴大生產經營規模，以求得發展，廣大職工的利益才能得到保障。因此，必須將全體員工都動員起來，真正做到全員重視成本，全員抓成本管理。
2. 有償使用原則。有償使用是指，企業把與生產經營相關的資源提供給阿米巴組織或個人使用，而阿米巴組織按照有償使用合同的規定，一次或分年度向企業繳納有償使用費的行為。
3. 資源有效使用原則。企業的有效資源是指企業整個資源體系中，可以有效利用的部分。例如，企業擁有非常優秀的人才，但沒有合理利用人才，就不構成有效的人力資源。這正是許多企業面臨的困惑，一方面公司人才濟濟，但另一方面人浮於事，有效人力資源不足。可見，有效的人力資源的大小不是由人力資源的數量決定，而是由人力資源的質量，即人力資源的適用率和人才能力發揮率決定的。
4. 一致認同原則。公共費用分攤是開展經營活動的基礎，直接決定了經營支出項目，進而對經營收益產生決定性影響，因而也決定了經營模式的認同程度。
5. 促進合作原則。公共費用分攤應當能促進組織之間的合作。
⑹ 房地產開發企業地下室如何核算成本
可以按建築面積或可銷售面積等分攤
⑺ 房地產企業土地成本及其他成本如何分攤
論房地產開發中的成本控制
摘要：商品房價格持續居高不下，房地產投資不斷增大，引起社會各階層廣泛關注。針對這一社會熱點問題，本文從我國房地產市場開發現狀入手，闡明政府及消費者不同態度，並針對房地產行業特點，較為詳細地論述了房地產行業的成本構成即土地費用、前期工程費，建築安裝工程費，市政公共設施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用。從土地供應價格，政府行政性收費，市政公共設施分攤，企業稅收負擔，信貸政策，物價水平等方面分析引起房地產開發成本加大的主要原因，重點揭示商品房價格上漲與其開發成本不斷增加緊密相關。在上述基礎上，提出通過控制土地供應總量，降低地價；清理不合理行政收費；合理分攤市政公共設施費用；降低稅收負擔；拓寬融資渠道；保持物價穩定；維持合理利潤空間等主要措施來真正有效實現平抑商品房價格過高之目的。
關鍵詞：開發成本 合理利潤空間 平抑房價
近幾年來，隨著福利分房制度的結束，商品房便成為眾所矚目的焦點。它不僅與人們生活息息相關，並且成為居民消費支出的重點和投資領域的全新選擇。居民改善居住條件的「主動型」需求，城市改造房屋拆遷帶來的「被動型」需求，城市化加速農民進城帶來的「自動型」需求，使得房價在短短幾年內，一路攀升。根據國家計劃發展委員會和國家統計局最新公布的數據表明，2003年四季度，中國房地產市場價格持續上漲，與上年同季相比，房屋銷售價格上漲5.1%，土地交易價格上漲8.9%，房屋租賃價格上漲2.2%。政府、金融部門、開發商、建築商建材行業對此都有不同的認識和准備。房地產業的快速發展，成為拉動GDP快速增長的重要因素，也成為政府和金融部門關注的重點。同時，房價的每次波動，也無不觸動消費者敏感的神經，房價居高不下，成為壓在百姓心頭的一座大山。畢竟一套好房子是百姓圓一個幸福家園的夢想。因此，如何正確處理房價與居民消費水平的關系，在不影響國家稅收前提下有效控制房價的攀升，創造房地產業良性循環的運行機制，已成為房地產業規范發展的一個迫切問題。
一、我國房地產市場開發現狀
1、市場現狀
1998～2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。根據建設部提供的數據顯示，2003年度全國房地產開發完成投資8285億元，同比增長32.5%，占同期固定資產投資的23.9%，高於同期固定資產投資增幅近3個百分點。供銷總量基本平衡，全年實現商品房銷售1.99億平方米，占同期竣工面積的95%，其中，銷售面積增幅為32%，竣工面積增幅為29%，銷售面積增幅大於同期竣工面積增幅3個百分點。商品房銷售價格穩中有漲，去年商品房價格每平方米2458元，同期上升4.7%，全國有近20個地區商品房銷售價格有較大幅度上漲。
以上數據充分顯示中國的房地產正處在一個發展的熱潮中，供求兩旺，產業興旺是無可否認的。但中國的房地產市場既處於高速發展期，又處於轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的「泡沫性過熱」現象出現，還需要警惕由於政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的「盲目性過熱」危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過「無形的手」和「有形的手」，共同促進房地產市場持續健康的發展。
可售總成本是指應歸屬於可售房地產的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘察設計等開發前期費用；建築安裝費；基礎設施費，公用設備，綠化、道路等配套設施費以及企業為直接開發建設工程而發生的其他間接費用。可售面積不能去除物管面積，因為物管面積實際上也是已經售了的，全部算在公共面積上面已經全部分攤給全體業主了。
⑻ 成本費用的分攤方法
第一種，平均分攤法。把一定時間內發生的費用平均攤到每個產品的成本中，它使費用的發生比較穩定、平均。平均費用分攤法是抵消利潤、減輕納稅的最佳選擇。
只需生產經營者不是短期經營而是長期從事某—一種經營活動，那麼將一段時期內(如1年)發生的各項費用進行最大限度的平均。
就可以將這段時期獲得的利潤進行最大限度的平均，這樣就不會出現某個階段利潤額及納稅額過高的現象。
第二種，實際費用攤銷法。根據實際發生的費用進行攤銷，多則多攤，少則少攤，沒有就不攤，任其自然，這樣就達不到避稅的目的。
第三種，不規則攤銷法。根據經營者需要進行費用攤銷，可能將一筆費用集中攤入某一產品成本中，也可能在另一批產品中一分錢費用也不攤。這種方法最為靈活。
企業如果運用得好，可以達到事半功倍的效果。特別是當企業的經營不太穩定，造成利潤每月差別很大時，該方法可以起到平衡的作用，利潤高時多攤，利潤低時少攤，從而有效地避稅。
(8)地下室成本分攤有哪些方法擴展閱讀：
企業在進行費用分攤時應解決以下兩個關鍵問題：
一是如何實現最小利潤支付；
二是在費用攤入成本時如何使其實現最大攤入。
企業費用開支包括勞務費用開支、管理費用開支、福利費用開支、各項雜費開支等。其中，勞務和管理費用開支最為普通，也是企業費用開支中兩項最主要的內容。
勞務費用開支和管理費用開支有多種標准，但最小最低的標准只有一個，即它是由企業生產經營活動的需要來決定的。
拿勞務費用開支來說，任何一個企業生產經營中都有一個勞務使用最佳狀態點。在這個最佳點上，勞動力和各種人員配備使企業利益最大而勞務費用最省。
因此，尋找發現這一最佳結合狀態點是使用費用均攤法的基礎。
⑼ 地下室面積是怎樣公攤的.
建設部《關於【商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則】（試行）的通知》，根據規定應分攤的共有建築面積：各產權戶共有的電梯井，管道井，垃圾井，配電室，設備間，公共門廳，過道，地下室，值班警衛室，以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建築面積，套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半，為共有建築面積。