A. 尾盤是什麼意思
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。因為尾盤數量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發商頭疼的一件事。尾盤不僅沉澱了開發商的目橋猜標利潤，更壓制了他們前進的熱情。尾盤的第二層含義指當天股票交易中剩餘的股票數量。
尾盤一般分為兩種：一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，主要是開發商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員或代理公司為追求業績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型，對一些朝向偏差、戶型偏大的單位沒有進行很好的引導，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業人士的話來說，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法了。
另外一種是項目市場定位與產品本身出現矛盾，例如某項目價位是4900元/平方米，市場定位在普通白領階層，卻將頂層的戶型均設計為面積在200平方米以上的復式結構，其中平層部分戶型面積也達到200平米，總樓價100多萬元，它的買家是誰很難確定，這類項目之所以銷售出現困難是開發商對樓盤的市場定位和產品定位銜接處理失策的典型案例。
(1)尾盤銷售成本是多少擴展閱讀：
賣掉尾盤方法
1．重新定義市場
尾盤的處理方式除了降價之外，重新旅慧定義市場、重新界定客戶群，同時在可能的情況下對產品進行改進都會成為很好的解決方法，首要工作是找出每一套單元的問題點，再有針對性地尋找解決方法，不僅會起到很好的效果，更能保障利益的最大化。 重新定義市場，一般必須對產品進行改進，但住宅產品的特性是現樓階段進行改動困難程度很高，雖然復式可以改為平層，小面積打通可以改大，但更多的情況是改進的可能性微乎其微。所以我們在重新定義市場時，要在軟性改進上多下工夫。
2．廣告媒體重新定義
強勢推宣策略樓盤在開盤初期，往往宣傳力度大，投入多，而在尾盤時則偃旗息鼓，形成冷盤，自然影響銷售效果。因此，在整個項目的推廣中，應合理組合，選擇主流媒體，加大尾盤的推宣力度，變尾盤為勢盤，從而促成順銷。
3．宣傳內容重新定義
一些樓盤在項目收尾期，仍以唯美抽象的概念進行宣傳，沒有很好地將現房優勢表現出來，致使客敏鎮型戶對該物業的認識仍停留在初始階段，這樣就難免大量流失目標客戶。至祥置業在這里提醒開發商，此階段的宣傳內容一定要以親切的生活畫面來增強與客戶溝通的親和力，主題應著重表現在"家"上。包括我們的宣傳工具所表現的內容，更多的應該是使用說明書和質量保證書，而不是華而不實的樓書。另外一個不能忽略的重要媒體是我們的老客戶，因為他們的口碑是項目最好的傳播方式。所以一定要注重與老客戶情感的溝通，經常舉辦一些答謝會、睦鄰活動等，會得到意想不到的收獲。
B. 土地增值稅尾盤銷售怎樣計算土地增值稅
法律分析：第一種計算方法是：將尾房銷售收入和按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓尾房的面積計算（單位建築面積成本費用算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）的扣除項目金額 計算出增值額和增值率，然後套用現有《歷皮中華人民共和國土地增值稅法》中規定的適用稅率和扣除系數公式計算土地增值稅；
第二種計算方法是：第一步，確定尾房銷售的增值額：將尾房銷售收入減除清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓尾房的面積計算（單位建築面積成本費用算時的扣除項目總金額÷清迅謹算的總建築面積）的扣除項目金額 計算出增值額；第二步，確定整個開發項目的增值率：將尾房銷售收入及其對應的開發成本和開發費用分別並入土地增值清算時已經銷售開發產品的銷售收入及其開發成本和開發費用，計算出增值率；第三步，確定尾房銷售的土地增值稅：將第一步的增值額和第二步的增值率計算出尾房銷售的肢昌差土地增值稅。
法律依據：《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》 第八條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建築面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算（單位建築面積成本費用算時的扣除項目總金額÷清算的總建築面積）。
C. 房子開盤買和盤尾買有什麼區別嗎哪種方式更好
房地產項目在發售前，除了具備完善的行政手續以外，開發商為了獲得最大投資利益，均會對項目可售房源做一個銷售計劃，這個銷售計劃一般歲羨稱為銷售控制，簡稱銷控。其目的是為了在項目所有銷售階段都能有較好的平衡銷售趨勢，從而推動房價在銷售過程中的不斷增值，吸引更多的購房者進入購買執行階段，加速項目可售房源銷售的同時，項目可以獲得更好的投資收入。衡悉
2. 知道自己需要什麼房源：一般來講低樓層是硬傷，改變不了，除非你適應比較陰暗的房屋或者確實需要這里的房子別無他選。但房屋朝向一般會根據家庭成員的不同有不同的要求。比如年紀大的老人喜歡日曬時間長的，東西朝向是很多老人的選擇。另外，對於追求生活立異的年輕人來講，異形房源是個不錯的選擇，可以製造出藝術性強和空間變化大的生活空間。
D. 什麼是尾盤房，它到底能不能買
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
簡單來說，尾盤就是房地產住宅項目的銷售過程到了後期剩下的房子。
因為尾盤數量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發商頭疼的一件事。
隨著房地產市場發展的日益完善，營銷手段多樣，在當下的房地產市場，尾盤的數量並不多。房子的質量並不差，但在價格上開發商往往能給出優惠，在此種背景下，尾盤作為特價新房的特點就顯現出來。
說起尾盤，很多買房人首先想到就是爛尾樓，實際上，尾盤與爛尾樓是完全不同的兩個概念，爛尾盤是絕對不能購買的。爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
2、尾盤的優點與缺點
作為一種富含潛力的銷售品類，尾盤有其自身獨特的特點。
從尾盤的優點來看：
（1）價格相對便宜，性價比高
尾盤屬於樓盤銷售後期，開發商為了回籠資金，減少更多的廣告成本、人力成本等，會想方設法的盡快出手剩餘房子，而降價就成了促銷最常見、最有效的方式了。所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優惠和折扣。
（2）尾盤基本上是現房，方便檢測房屋質量問題
尾盤基本上是現房，房屋雖然有不滿意的設計因素存在，但關於房屋自身的質量問題都是經過檢驗的，而且隨著時間的變化，一些在檢驗過程中沒有發現的問題也會暴露出來，此時的購房者不僅可以觀看現房，減少購買期房的資金風險，同時又能對房屋本身進行實地探測，對社區環境、生活配套進行查看，遠比購買起期房要放心的多。
（3）社務管理與服務成熟
一個樓盤的開發通常是要分好幾期進行的，尾盤作為最後剩下的一批房源，具有與前期樓盤一樣的社區配套，並且經過前幾期業主的相繼入住，與新的物業管理方面的磨合、配合也逐漸完美，很多問題解決起來也方便了很多。購買尾盤入住的業主們，就省去了這些適應的階段，快速融入新的社區生活中。
除了以上幾類優點之外，尾盤也有一些客觀存在的遺憾：
最主要的就是房子本身的問題，比如樓層，東西戶、採光、通風等情況。但這也是每個社區部分房源普遍面對的問題，這就需要買房人加以甄別，選擇適合自己的合適房源。
E. 樓盤尾盤推廣方案
一、對於尾盤銷售，我個人建議不要採取不同戶型不同價格的策略，我認為對於項目銷售進展到現在想在短的時間內消化掉項目應該要有吸引力。多數人認為尾盤就肆差是垃圾戶型，在各方面都是別人挑剩下的。其實完全可以通過媒體說明尾盤的優點。例如：是完整的現房，不用擔心後期的工程質量和遺留問題，對小區的綠化、物業管理等方面也可以直接看到。況且每個人的喜好不一，說不定可以摘到最後的金蘋果。
目前的銷售抗性是產品戶型的本身和價液型格。要想解決這2方面的問題，第一應該在價格上要有吸引力，而且要一步到位，另外就是保持戶型的吸引性，如果這個階段好的好戶型沒有吸引，不好戶型抗性依然存在，那麼此次策略就失敗了，讓好一點的戶型帶動吸引力，所以清盤銷售所有戶型成本價+100元，具體價格根據實際情況，根據其它樓盤價格情況具體再定，目的是要有很大的吸引性。
具體操作
1、紙煤支持，不間斷的報紙廣告
2、在自己項目周邊的大型樓體戶外廣告上掛巨型條幅
3、電話回訪，對於登記的客戶有著重的電話回訪，強調戶鬧雹猜型和現場的氣氛。
4、回饋老客戶，讓老客戶帶動銷售。
二、代理尾盤相當也要有代理費，這可以由雙方協商。一般是在代理方銷售金額的2%-3%。
三、那要看哪個方案可行，不過既然開發商要找代理，那他的老方案我想一定是達不到效果的。還是自己出一個比較好。
四、當然要對這個項目及其周邊項目做一個詳細的市場調研，看看是否有利可圖。不過代理銷售是雙方都要看銷售額，也就是說你只要銷售的好，你才能掙出代理期間的各種費用。開發商更是等著你的銷售來清盤。所以如果銷售的不好，誰都挺不下去。
F. 樓盤尾盤怎麼賣
1、降價。尾樓一般分為兩種，一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，這種層盤除了降價，沒有更多的辦法。一種是面積較大的頂層復式，這一類型的尾盤顯然也是價格因素在起作用，但由於總樓款較高，降價作用並不大，更多的時候需要採用其他的方式，如後面所要提到的改進產品等。
2、尋找新的營銷方式。降價並非一劑任何時候都見效的靈丹妙葯，有些樓盤價格降到極限、廣告也打了無數，依然無人理睬，這個時候尋找一個新的營銷方式應該說更為重要。
3、重新定義市場，改進產品。尾盤的處理方式除了降價之外，重新定義市場、重新界定客戶，同時在可能的情況下對產品進行改進也是一個值得借鑒的好方法。
尾盤的優點
1、價格相對便宜
尾盤屬於樓盤銷售後期，開發商為了回籠資金，減少成本等，會想方設法的盡快出手剩餘房子，就會通過降價來進行促銷。所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優惠和折扣，如果選到了自己寬啟滿意的或者覺得差不多合適的戶型的話，與同一項目的其他業主相比，就花更少的錢享受到了相等的社區配套與服務，無疑是一件高性價比的事。
2、更加劃算
同一棟樓的成本中，地數檔價、配套設施、公共部分、設備標准對每個買家來說是相同的，這是毋庸置疑的，所不同的只是朝向、景觀、樓層。所以，只要不是什麼接受不了的大毛病，並且房價合適，綜合其他因素考慮，尾房的性價比無疑是很劃算的。
3、方便檢測房屋質量問題
尾盤的房子一般都是現房，房屋的設計可能不是令人十分的滿意，但是房屋自身的質量問題都是經過檢驗的。而且隨著售房時間的變化，一些在前期檢驗過程中沒有及時發現的問題也會暴露出來。此時的購房者不僅僅可以觀看現房，還可以減少購買期房的資金風險，同時又能對房屋本身質量進行實地探測。對於急需入住的購房者來說，買尾盤未嘗不是一件好事。
4、配套完善
通常，出售尾盤時，房子配套的商業、小區的綠化、幼兒園、健身設施、物管情況等，這些購房者都是看以看到的，就有點類似於二手房。但尾盤和二手房相比還有一個好處就是使用年限更長，畢竟人家是新房嘛，再怎麼也不可能買上十幾年吧。
購買尾盤房注意事項
1、同期樓盤比較
可以在購房區域內多看幾個樓盤，多一些選擇，掌握每個樓薯巧亂盤的特點、優點和不足，砍價時心裡也有底。
2、同期房價比較
眾所周知，存量房大的特點就是全現房，但作為尾盤來說，價格比期房時每平方米上漲50元至100元都屬於正常范圍，如果高得太多，那開發商決不是按尾盤來賣，而是在炒高房價，因此購房者對期房的價格要有所了解。
3、地段
買房選擇一個好的地段和區域是關鍵，特別是對於購房者來說，絕好的地段能使你購買的房子便於出租或是以後出售賣個好價錢。
4、實地考察
買的時候一定要實地考察房屋的質量、社區環境、生活配套是否便利等。
5、重視開發商
大品牌開發商所開發的樓盤即使是尾盤，各方面也都會有所保證，有一定的信譽度。
6、看清土地年限
置業者理應對所購房屋的土地使用年限「較真」，因為這將關繫到購房者所買房屋下次出售時的價值。
7、注意房屋保修期限是否到期
另外，尾房在售出時，項目整體可能已經售出多時，相距政策規定的5年保修期可能會縮水，購房者切不可掉以輕心，應該與開發商簽署相關文件，以防保修期內不保修或出問題後賣方和物管單位可能拒絕承擔責任的情況，大家最好不要購買超過保修期的房產。
G. 樓盤的尾盤為什麼便宜
尾盤屬於樓盤銷售後期，開發商為了回籠資金，減少成本等，會想方設法的盡快出手剩餘房子，就會通過降價來進行促銷。所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優惠和折扣，如果選到了自己滿意的或者覺得差不多合適的戶型的話，與同一項目的其他業主相比，就花更少的錢享受到了相等的社區配套與服務，無疑是一件高性價比的事。
尾盤有哪幾種類型
1、自然尾盤
這是最常見的尾盤形亂肆扒成方式，項目收尾，人氣漸漸趨淡，信心傳播由硬性廣告轉向軟性口碑。一般在25%以內，大都是處於清盤狀態的項目單位。
2、產權尾盤(糾紛尾盤)
這類尾盤的產生有其自身的特殊性，是因為產權關系的轉移和變化而產生的積壓。由於這類尾盤都有一定的數量，銷售權分離極易造成惡性競爭，打價格戰，這種尾盤對開發商存在一定威脅。但是對准備買房的人來說，可以花更少錢坐收漁翁之利。
3、自留尾盤
很多開發商一開始銷售勢頭猛，產生奇貨可居的思想念頭，就趕緊把一些好的單位、總價高的單位保留下來，當市場回落或競爭壓力增大，立即形成積壓。
4、炒空尾盤
項目中高端產品由於過度炒作，價格已經超過了心理預期的門坎時，這部分產品被「泡沫」所圍合的水汽束之高閣。
5、「誤診」尾盤
這類尾盤的出現主要是由於營銷策劃偏離和失誤，如項目盲目炒作項目定位出現較大偏差，銷售計劃失控，入市時機把握不準，客戶群體界定過寬或過雹高窄，導致廣告傳播針對性不強，消費者購買慾望不足。
6、「延遲」尾盤
房地產是屬於投資大，周期長，回報慢的行業。如果發展商實力不濟，沒有充裕的資金來保障工程的順利進行，以至於出現延緩交樓而影響銷售的進度。這類項目在社會上負面嘩昌影響較深，盤活難度較大。所以一般選擇品牌開發商尾盤是相對明智的，大品牌資金雄厚，保障完善，對於工程項目不會偷工減料。
H. 開發商的尾盤怎麼處理
對於地產開發商來說，絕大部分利潤都在於尾盤，如果說前期的銷售只是收回了成本，那麼尾盤銷售的好壞則決定了利潤的多少。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個項目的點睛之筆，也是謀求利潤的關鍵一招。
一、沉下心來搞客戶，逐一擊破
在項目沒有後期開盤的營銷依託下，最好的辦法是重新熟悉本地市場，制定認准目標各個擊破的戰略戰術，對每一套剩下的房子都進行仔細研究
其次尋找相匹配的消費，用不同 的銷售方式、策劃、優惠政策來吸引消費者，這樣銷售人員在介紹事，優缺點清楚，成功率大幅提高
二、快速、直接、有效
在尾盤階段，花費大量營銷費用是不劃算的，而且前期的市場認知已形成，因此不宜把希望寄託在項目形象提升、新價值點挖掘、新客戶群形成等復雜的營銷目標上，最有效的往往是直接針對目標的營銷手段
1、不追求超額利潤，迅速出清尾盤，實現快速走量，出貨為量
2、不通過大規模的推廣來實現銷售，精細化、定向化的渠道銷售為尾貨的主要銷售途徑
三、促銷策略：小優惠，大逼定
尾盤銷售，優惠促銷必不可少，項目需根據自身實際情況制定相對應的促銷策略，促銷額度不一定大，關鍵在於如何逼定
四、活動策略：高頻次，折騰客戶不要停
針對目標客戶群，舉辦貼合項目的活動，反復折騰市場和老業主，撬動客戶上門
另一方面增加客戶到訪次數，有助於深入了解客戶需求，同時還能增加新客戶來訪
五、尾盤銷售原則
方案一：降價的技巧
其實，尾盤除了朝向、樓層、布局等問題，也可能由於現樓熱賣價格太高，讓消費者望而卻步，從而造成積壓。但無論哪種情況，尾盤銷售幾乎都離不開「降價」這兩個字，降價也有許多技巧，採取與開發商老總打配合隱形降價。
方案二：改良產品
由一貫的高品位、高質量、高價位，還要轉為賣生活，賣實質、賣功能，並請教專業程度較高的人士請教，對剩下房子都進行仔細研究的使用性，優缺點清楚，成功率大幅提高。
方案三：口碑傳播
金碑銀碑，不如老業主的口碑
用適當的形式讓老業主感受相應的售後服務，不用吝嗇公司的禮品拉進老業主關系,在尾盤階段可以反映以下重要意義：產品的 客戶群在那裡及產品的缺陷在那、口碑傳播、最簡單和最有效的推廣途徑.因此一般的做法有跟蹤、訪談、調查、忠誠客戶可以送購物卡。