① 怎樣做物業費用成本分析和管控
物業公司成本費用管理辦法。
目的 為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業管理資金的使用效益。 2.適用范圍 適用於xx物業公司財務部
3.職責 3.1財務部負責制定和控制各類費用標准、審核許可權、報帳流程。 3.2董事長、總經理負責各類費用的審批。 3.3各部門負責本部門發生的各類費用成本的控制。
4.方法和過程式控制制 4.1成本費用管理原則及核算辦法 4.1.1公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。 4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業務成本、利息支出、管理費用、營業費用、其他營業支出等。
A.主營業務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。 B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。 C.營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公 積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種准備金等其他費用。 D.固定資產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。 F.攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短於5年。 J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額1.5%計提。住房公積金經批准後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。 4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標准和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。 4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本費用支付范圍及審批許可權 4.2.1xx物業屬下兩公司支票印鑒由xx物業總經理負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。 4.2.2xx物業個人日常借款每次金額在其工資范圍內的，由xx物業分管副總經理審批後到財務部借款；xx物業各部門日常借款非現金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業總經理審批後到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經xx物業總經理審批後，必須經集團公司領導批准後才能到財務部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內的費用，由總經理審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經集團公司財務負責人審批後，再經集團公司領導批准，才可以支出。 4.2.4物業公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。 A.工程類合同會簽程序：集團項目中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷類合同會簽程序：集團營銷中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.5物業公司為集團進行有償服務金額20000元以內，不用簽訂服務合同，憑工作聯系單的審批及報銷憑據進行報銷。 A.工程類審批程序：集團項目中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷審批程序：集團營銷中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總經理審批後，可暫不扣當月工資或再借支。 4.2.7費用的管理及支付標准 A．差旅費用 因公出差將視工作需要，由部門經理審核，公司總經理審批同意後，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。 註：特殊地區是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標准另行規定。 公司員工因公出差，視路途遠近情況，經服務中心經理審查，財務部審核同意，公司總經理審批後，填寫請款單，註明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回後一周內憑單據按《因公出差費用報銷的標准》的有關規定報銷並返還剩餘預支款。 餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位並報銷業務費等，不再享受餐費補助。 住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發票按規定標准報銷。 B.辦公費用 ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核准後，由財務部執行，額定范圍的補貼，需憑正式票據實報實銷。 ②辦公電話：公司正、副總經理開通國內長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內通話功能，其中公司正副總經理、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。 ③文具、宣傳、印刷與購書等費用 公司及各服務中心因辦公業務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數量、金額、統一報公司人事行政處經理或服務中心經理審核，並由公司人事行政處統一采購,再由財務部審核，公司總經理審批後方可購買及報銷。 需在報刊、電台、電視台等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心經理申請，人事行政處經理審核，報公司總經理（或副總）審批同意後執行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。 因經營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統一印刷發放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。 各服務中心因業務的原因需要購買工具書、業務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總經理審批，其發生的費用在各服務中心經營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續，並把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處經理統一協調，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。 ④會議費用 公司組織召開各類會議，統一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內容、時間、地點、人數及費用預算，交公司副總經理審核，總經理審批。其發生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經營費用中列支。 各種會議原則上不發咨詢費，不發紀念品、禮品，與會者不發任何補貼。 ⑤職工培訓費 經公司批準的員工脫產、半脫產或利用業余時間參加與本職工作相關的專業技術學習，經考試合格取得畢（結）業證書，並與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。 未經批准或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。 ⑥業務招待費 公司正副總經理及服務中心經理因業務需要可開支業務招待費。 任何業務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。 公司正副總經理因業務需要發生的業務接待費按實報銷；服務中心經理確因業務需要發生的業務招待費，必須事先請示公司分管副總經理以上領導同意，經財務部審核，方可報銷。 報銷單需註明接待事宜，附合法的發票並具完善的簽批手續，即經辦人、證明人、服務中心經理或總經理審批。 全公司年業務招待費應控制在年營業收入的3‰~5‰以內，或按國家有關規定執行，原則上不允許突破。 ⑦醫療費 所有聘用員工的醫療費按公司醫療保險之有關規定執行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規定范圍。 ⑧加班費 公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內的補貼10元，4小時以上8小時以內的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規定計發加班工資。
② 物業降低成本的措施有哪些
開源和節流都是降低成本的措施。從開源角度講，參與物業招投標，在同城獲得更多的小區物業管理業務，可大大減少管理人員工資，比如項目經理可以管理兩個小區物業；節流方麵包括減少保安、保潔、工程維修人員數量，可減少職工工資；還可以將保安、保潔外包，也可能減少物業費用。開發較早的小區，當初投標時物業費較低，可以與業委會協商，適當提高物業費。及時收繳物業費，可以降低財務成本。
③ 如何加強物業企業成本管理
一、固定成本費用管理。物業管理企業的性質決定了物業管理企業成本費用主要是人力資源成本費用支出。
二、管理費用。主要指的是招待費和車輛使用費。
三、變動成本。在物業管理企業成本核算中，變動成本占的比例最大，主要是基層服務人員的工資。可以從兩個方面入手：
（一）科學、合理地制定基層單位的用人編制。
（二）向科學管理要效益。向管理要效益在物業管理行業涉及的面很廣，合理地使用資源。
四、節能降耗。節能降耗在物業管理行業主要體現在兩個方面：
1、公共用電。
2、電梯用電。
另外樓層內設垃圾箱還可以節約清潔工的人力資本支出。
④ 簡述如何進行成本控制
問題一：簡述成本控制的原則和程序 （一）成本控制的原則：（1）全面控制原則（2）講求經濟效益的原則，絕不能片面地追求成本的降低而忽視服務隊數量和質量。如果成本控制不能體現以上要求，也不能認為實現了成本控制的目的。（3）債權利相結合原則（4）例外管理原則。例外管理原則是指物業管理企業在全面控制的基礎上，對哪些重要的、不正常的、不符合常規的關鍵性成本差異集中精力重點處理，深入分析、追根究底、查明原因。並及時採取控制決絕。例外情況的常用判定有以下要點：第一，重要性第二：特殊性第三：一貫性P202
（二）成本控制的程序：（1）確定控制標准：計劃指標分解法、定額法、預演算法三種方法。（2）執行控制標准。（3）分析相關差異。（4）糾正成本偏差。（5）進行考核獎罰。
問題二：如何制定成本控制目標 一些企業要做到科學的控製成本，首先就是要正確地認識「成本」的意義，進而才能有效地做到控製成本。
一、成本控制在於把錢花得恰到好處
麥肯錫曾這樣評價中國企業：「成本優勢的巨人卻是成本管理上的侏儒」。其實，成本控制是一門花錢的藝術，而不是節約的藝術。如何將每一分錢花得恰到好處，將企業的每一種資源用到最需要它的地方，這是中國企業在新的商業時代共同面臨的難題。
傳統的成本管理是以企業是否節約為依據，片面從降低成本乃至力求避免某些費用的發生入手，強調節約和節省。而國際公司則認為，以節約成本控制基本理念的企業只是土財主式的企業，他們除了剝削工人和在原材料上大打折扣以外，沒有什麼過人之處。所以，我們需要學習現代企業應有的成本控制戰略及方法。企業要想有長期效益，就只能從戰略的高度來實施成本控制。換句話來說，不是要削減成本，而是要提高生產力、縮短生產周期、增加產量並確保產品質量。
單純地削減成本，把成本的降低作為唯一目標，並不能得到有遠見的企業家的贊同。單純地追求削減成本，一般簡單的做法都會考慮降低原材料的購進價格或檔次；或者減少單一產品的物料投入（偷料）；或者考慮降低工藝過程的工價，從而達到削減成本的目的。這樣是十分危險的，會導致產品質量的下降、企業勞力資源的流失、甚至失去已經擁有的市場。
二、成本控制需要建立科學機制
要做到合理控製成本，該如何做呢？我們來看看跨國企業是如何建立成本控制體系的：
第一步：戰略目標指導成本控制目標
方向正確等於成功了一半，成本控制也一樣。成本控制的目的是為了不斷的降低成本，獲取更大的利潤。所以，制定目標成本時首先要考慮企業的贏利目標，同時又要考慮有競爭力的銷售價格。由於成本形成於生產全過程，費用發生在每一個環節、每一件事情、每一項活動上，因此，要把目標成本層層分解到各個部門甚至個人。
1.企業項目分析
各個部門以營銷目標導向，進行年度工作的項目立項，列出為實現目標所需要做的各類項目，同時對項目進行任務分解，再對時間、成本、性能每個環節進行分析，對比成本與收益。比如市場部明年為了達到既定的目標，需要完成多少市場宣傳及推廣的項目，項目逐一分解成任務後，對每個任務所需要的費用進行合理預算，同時對產生的收益進行估算。
2.進行行業價值鏈分析
行業價值鏈：是企業存在於某一行業價值鏈的某個點，包括與上、下游與渠道企業的連接點，如供應商產品的包裝能減少企業的搬運費用，改善價值的縱向聯系也可以使企業與其上、下游和渠道企業共同降低成本，提高整體競爭優勢。
3.競爭對手的價值鏈分析
競爭對手的價值鏈和本企業價值鏈在行業價值鏈中處於平行位置，通過對競爭對手價值鏈的分析，可以測算出競爭對手的成本。然後，自己企業與之相比較，就找出了與競爭對手在任務活動上的差異，揚長避短，爭取成本優勢。
第二步：成本控制四步執行法
1.減少目標不明確的項目和任務
在企業目標清晰的情況下，每個項目及任務都是為實現目標所服務的。項目立項分析後，可以把目標不明確的項目與任務削減掉。
2.明確各部門的成本任務
實行「全員成本管理」的方法。具體做法是先測算出各項費用的最高限額。然後橫向分解落實到各部門，縱向分解落實到小組與個人，並與獎懲掛鉤，使責、權、利統一，最終在整個企業內形成縱橫交錯的目標成本管理體系。
3.成本核算，精細化管理
沒有數字進行標准量化，就無從談及節儉和控制。伴隨著成本控制計劃出台的是一份數字清單，包括可控費用（人事、水電、包裝、耗材等）和不可控費用（固定資產折舊、原料采購、利息、銷......>>
問題三：成本控制的特點是什麼？ 成本控制的特點 成本控制具有全面性、連續性和系統性的特點。 1 成本控制方案具有可選擇性，既然成本控制的被控對象存在多種發展的可能性，因此，我們可以採取一定的控制方法，使之朝著我們所選定的方向發展，這也是實施控制的主要目的。在成本控制過程中，為了對某項經濟業務實施控制，可提出若干成本控制的模型、方法等方案以供選擇。提出供選擇方案的多少、好壞，方案選擇是否准確，是反映成本控制人員素質高低的重要標志。 2 成本控制的全面性表現在它對企業生產經營的整個過程、每個環節都要實施控制。我們知道，成本控制主要是對生產經營過程中涉及到成本費用的經濟業務進行控制，而在企業的生產經營的整個過程、每個環節都涉及到這些業務。所以，成本控制深入到企業生產經營的每一個環節，對生產經營活動進行著全面的控制； 3 成本控制的連續性表現在它對企業生產經營過程的控制不是間斷的，而是連續進行的。企業的會計工作是建立在各種假定基礎之上的，持續經營假設是一項重要的會計原則。既然企業是連續經營的，成本控制所需要的信息也是連續不斷的，成本控制連續性的特點是其他控制系統無法比擬的； 4 成本控制的系統性表現在它是從系統的角度進行控制的，也就是說它在實施成本控制時，不是從局部的利益出發，而是要統籌兼顧、相互聯系、協調平衡各方面的關系，從整個企業的角度進行控制的。 成本控制應貫穿於企業生產經營的全過程，即全面的成本控制。凡是企業的生產經營活動涉及到價值運動，都包括在成本控制的范圍之內，其基本內容包括：產品生產前預測階段的成本控制；產品設計階段的成本控制；材料采購、供應階段的成本控制；生產階段的成本控制；銷售階段的成本費用控制等。
問題四：如何進行企業的成本控制 這個問題太大了
要根據企業本身的情況具體問題具體分析
泛泛的講
一是目標成本，給相關車間部門下指標
二是責任成本。成本費用指標分解到個人
三是標准成本按BOM計算的可控成本
最重要的是獎罰機制及人的要素
問題五：試述企業成本控制的標准 標准成本控制是成本控制中應用最為廣泛和有效的一種成本控制方法，也稱為標准成本制度、標准成本會計或標准成本法。它是以制定的標准成本為基礎，將實際發生的成本與標准成本進行對比，揭示成本差異形成的原因和責任，採取相應措施，實現對成本的有效控制。其中，標准成本的制定與成本的事前控制相聯系，成本差異分析、確定責任歸屬、採取措施改進工作則與成本的事中和事後控制相聯系。
成本標準是成本控制的准繩，成本標准首先包括成本計劃中規定的各項指標。但成本計劃中的一些指標都比較綜合，還不能滿足具體控制的要求，這就必須規定一系列具體的標准。確定這些標準的方法，大致有三種：
（1）計劃指標分解法。
即將大指標分解為小指標。分解時，可以按部門、單位分解，也可以按不同產品和各種產品的工藝階段或零部件進行分解，若更細致一點，還可以按工序進行分解。
（2）預演算法。
即用制訂預算的辦法來制訂控制標准。有的企業基本上是根據季度的生產銷售計劃來制訂較短期的（如月份）的費用開支預算，並把它作為成本控制的標准。採用這種方法特別要注意從實際出發來制訂預算。
（3）定額法。
即建立起定額和費用開支限額，並將這些定額和限額作為控制標准來進行控制。在企業里，凡是能建立定額的地方，都應把定額建立起來，如材料消耗定額、工時定額等等。實行定額控制的辦法有利於成本控制的具體化和經常化。
在採用上述方法確定成本控制標准時，一定要進行充分的調查研究和科學計算。同時還要正確處理成本指標與其他技術經濟指標的關系（如和質量、生產效率等關系），從完成企業的總體目標出發，經過綜合平衡，防止片面性。必要時。還應搞多種方案的擇優選用。
問題六：成本控制的基本程序和方法 成本控制的基本程序和方法 成本控制的基本工作程序如下： 1、制訂成本標准。 成本標準是成本控制的准繩，成本標准首先包括成本計劃中規定的各項指標。但成本計劃中的一些指標都比較綜合，還不能滿足具體控制的要求，這就必須規定一系列具體的標准。確定這些標準的方法，大致有三種： （1）計劃指標分解法。即將大指標分解為小指標。分解時，可以按部門、單位分解，也可以按不同產品和各種產品的工藝階段或零部件進行分解，若更細致一點，還可以按工序進行分解。 （2）預演算法。 就是用制訂預算的辦法來制訂控制標准。有的企業基本上是根據季度的生產銷售計劃來制訂較短期的（如月份）的費用開支預算，並把它作為成本控制的標准。採用這種方法特別要注意從實際出發來制訂預算。 （3）定額法。 就是建立起定額和費用開支限額，並將這些定額和限額作為控制標准來進行控制。在企業里，凡是能建立定額的地方，都應把定額建立起來，如材料消耗定額、工時定額等等。實行定額控制的辦法有利於成本控制的具體化和經常化。 在採用上述方法確定成本控制標准時，一定要進行充分的調查研究和科學計算。同時還要正確處理成本指標與其他技術經濟指標的關系（如和質量、生產效率等關系），從完成企業的總體目標出發，經過綜合平衡，防止片面性。必要時。還應搞多種方案的擇優選用。 2、監督成本的形成。 這就是根據控制標准，對成本形成的各個項目，經常地進行檢查、評比和監督。不僅要檢查指標本身的執行情況，而且要檢查和監督影響指標的各項條件，如設備、工藝、工具、工人技術水平、工作環境等。所以，成本日常控制要與生產作業控制等結合起來進行。 成本日常控制的主要方面有： （1）材料費用的日常控制。 車間施工員和技術檢查員要監督按圖紙、工藝、工裝要求進行操作，實行首件檢查，防止成批報廢。車間設備員要按工藝規程規定的要求監督設備維修和使用情況，不合要求不能開工生產。供應部門材料員要按規定的品種、規格、材質實行限額發料，監督領料、補料、退料等制度的執行。生產調度人員要控制生產批量，合理下料，合理投料，監督期量標準的執行。車間材料費的日常控制，一般由車間材料核算員負責，它要經常收集材料，分析對比，追蹤原因，並會同有關部門和人員提出改進措施。 （2）工資費用的日常控制 主要是車間勞資員對生產現場的工時定額、出勤率、工時利用率、勞動組織的調整、獎金、津貼等的監督和控制。此外，生產調度人員要監督車間內部作業計劃的合理安排，要合理投產、合理派工、控制窩工、停工、加班、加點等。車間勞資員（或定額員）對上述有關指標負責控制和核算，分析偏差，尋找原因。 （3）間接費用的日常控制 車間經費、企業管理費的項目很多，發生的情況各異。有定額的按定額控制，沒有定額的按各項費用預算進行控制，如採用費用開支手冊、企業內費用券（又叫本票、企業內流通券）等形式來實行控制。各個部門、車間、班組分別由有關人員負責控制和監督，並提出改進意見。 上述各生產費用的日常控制，不僅要有專人負責和監督，而且要使費用發生的執行者實行自我控制。還應當在責任制中加以規定。這樣才能調動全體職工的積極性，使成本的日常控制有群眾基礎。 3、及時糾正偏差。 針對成本差異發生的原因，查明責任者，分別情況，分別輕重緩急，提出改進措施，加以貫徹執行。對於重大差異項目的糾正，一般採用下列程序： （1）提出課題。從各種成本超支的原因中提出降低成本的課題。這些課題首先應當是那些成本降低潛力大、各方關心、可能實行的項目。提出課題的要求，包括課題的目的、內容、理由、根據和預期達到的經濟效益。 （2）討論和決策。課題選定以後，......>>
問題七：什麼是成本控制 成本控制首先要明白企業成本有哪些，並對這些項目進行比重劃分。對佔比大的成本進行重點分析，分析內容有：（1）時間單位的成本；（2）空間單位的成本；（3）差異化成本；（4）相似成本等等，當你對成本進行精細化分析之後再確認成本中的必須成本與非必須成本。這里的必須成本是維持一個企業正常運轉的必須花費且壓縮後會造成不良影響的錢，比如工資，這種成本就作為最後要控制的對象，前期最好別碰；非必須成本是指維持一個企業正常運轉但是可以在一定程度上進行壓縮的成本，壓縮後對企業沒有影響或者影響小的成本；比如維修費用、材料費用。這些都是可以控制的成本。至於如何去控制這些成本那麼就要靠管理層組織，基層策劃實施。順帶說一下，企業最大的成本其實就是人力成本，這里的人力成本不是指工資，而是指人力資源綜合利用成本，只有想法設法發動員工的積極性、創新性，在正確的發展方向上，那麼企業的成本就會大幅下降。但是目前來說這個很悲觀，只有少數企業可以做到，大多數企業員工缺乏歸屬感，能力發揮不足。
問題八：如何看待成本控制 成本的管控分為兩大類。
1.成品的管控。
2.材料的管控。
問題九：簡述存貨的成本及存貨控制方法 庫存成本指存儲在倉庫里的貨物所需成本，它還包括訂貨費、購買費、保管費。 庫存是供應鏈環節的重要組成部分，指一個組織所儲備的所有物品和資源，庫存成本就是那些物品和資源所需成本。
對庫存成本的控制可以從以下幾方面的展開：
（一） 正確確定庫存物料：
對一般性的企業來說，其所經營的產品少則幾十種，多則成千上萬種，並且在大多數的情況下，不需要也不可能對所有的產品都准備庫存。所以企業的首要任務就是正確確定庫存和非庫存的物料。
（二） 減少不可用庫存：
雖然很多時候庫存是必須存在的，但並不是所有的庫存都能隨時發揮其作用來滿足生產或交貨的需要，或者說這些庫存在一定時間內是不能用的，降低庫存成本的一個重要方面就是要盡可能地降低這些不可用庫存的量。
問題十：簡述建設項目成本控制體系（示意圖） (一)引入風險管理理念，建立全員成本控制體系項目
目前，許多廣電網路公司在工程項目管理上都是採用項目經理承包或實行經濟責任考核制，從而項目的盈虧一定程度上取決於項目經理的個人素質，結果往往出現包盈不包虧的情況。這也容易導致項目的經營者對項目成本控制不夠重視，或根本就不知道該從哪一方面進行控制。而項目經理是公司法人在工程項目上的委託代理人，對工程項目成本控制負有全面的責任，因此，必須建立以項目經理為核心的成本控制體系。同時，項目部的員工由於項目成本與自己的切身利益並無太大關系，也會表現出對成本管理漠不關心，於是成本控制就會流於形式。因此，要從根本上去除這種運營機制的弊端就必須引入風險經營的理念，增強項目盈虧與項目經理以及個人利益結合的緊密程度，堅持成本一票否決制度，牢固樹立「成本第一」的管理理念。
(二)做好成本預算工作，推行目標責任成本控制
建立工程項目成本預算評估制度，科學合理地確定各項目標成本指標，是廣電網路公司成本控制的又一重要特徵。工程項目一開工，就必須由公司建設管理委員會、項目經理、工程建設部以及財務部負責人等組織有關職能部門和相關建設人員，對項目建設成本進行客觀、公正的評估。通過對報價成本與預算成本的對比分析，預測出項目經營期的經營效益，從而合理地確定項目的目標責任成本。同時，根據項目預測的各項評價指標，將目標責任成本進行分解，建立從總工程師―項目經理―各建設職能部門(工程部、質檢部等)―施工處―班組、個人的目標責任體系，按獎罰對等的原則，實行重獎重罰，真正將目標責任管理落到實處。
(三)嚴格工程施工招標控制，降低成本
為確保工程質量及降低采購成本，所有建設項目工程施工一律實行招投標方式。首先公司應成立招標委員會，做到內部人員分工職責清晰，確保招標過程的公平、公正、公開，提高招標的透明度;其次招標委員會應篩選施工公司，並編制工程施工招標書及相關說明文件。由審計部負責編制工程造價預算，招標委員會核心人員確定工程造價標底，即可向施工單位發出投標邀請書;同時公司招標委員會要組織施工公司按規定時間投標，做到投標書必須按投標時間和標書要求進行一次性報價，不得塗改，並做好密封工作。大項施工工程應要求施工單位繳納履約保證金;最後招標委員會按設備招標的相關程序及要求對施工工程項目進行開標、評標、中標、簽訂中標合同等工作。簽訂的合同在工程管理部、財務部、審計部備案，並在招標工作完成後，將招標資料正式移交工程管理部。
(四)落實合同成本責任制，建立合同成本控制體制
項目在施工過程中要簽訂各種各樣的合同，不但合同的涉及面很廣，合同簽約方的身份也很復雜，稍有不慎，就會使自己陷於被動甚至增加額外的成本。因此，合同成本的控制管理尤為重要。(1)建立、完善新型的合同成本控制體系，健全項目部各職能部門和各類員工之間相互監督、相互制約的成本管理機制;(2)實行「以收定支」的績效考核原則;(3)建立合同台賬統計、檢查和報告制度，為項目經理部做出管理決策、費用索賠、決算等提供依據。同時，合同成本管理對項目部人員素質要求很高，要求熟悉建築法規，尤其是經濟合同方面的知識，掌握成本收支內容和市場價格信息以及建築施工索賠建設等，才能充分發揮合同成本控制所帶來的潛力。
(五)建立完善的采購制度、加強材料成本的控制
在建設工程中材料成本一般佔到整個工程成本的60%-70%，材料采購是公司物資管理的重要環節。搞好材料成本控制對降低項目成本，提高經濟效益有重要作用。一般做法是要按量、價分離的原則，為此需要做好兩個方面的工作。 其二是對材料價格的控制：首先對市場行情進行調查，在保質保量的前......>>
⑤ 如何做好物業管理的成本管控
面對煤炭市場敬李形勢的不容樂觀，物業公司作為煤炭企業的一個後勤服務單位，要想使物業管理走向專業化，服務更加精細化，除了設備改造，服務改善降低成本外，更重要的是通過管理降低慶稿掘成本，因為在日趨競爭的時代，行業競爭不僅是技術的競爭，品質的競爭，更多的還是成本的競爭，本文通過闡述物業公司對成本管控的一些方法。希望對一些同行單位進行成本管控起到拋磚譽核引玉的作用，用更好的管理挖掘成本空間。
⑥ 物業企業成本控制問題對策探討論文
物業企業成本控制問題對策探討論文
在學習和工作中，大家或多或少都會接觸過論文吧，藉助論文可以達到探討問題進行學術研究的目的。那麼你知道一篇好的論文該怎麼寫嗎？以下是我為大家整理的物業企業成本控制問題對策探討論文，僅供參考，歡迎大家閱讀。
[摘要] 隨著國家城鎮化進展的加快，政府和國有企事業單位後勤管理社會化工作的不斷推進，社會對物業管理等服務型企業需求越來越多，這給物業行業帶來了一定的發展機遇。但行業內對高端管理人員和低端服務人員的需求旺盛，加上我國人口紅利消失，也導致了本行業人工成本的攀升。物業企業在不斷滿足客戶需求的同時，要想更好地應對市場競爭壓力、拓寬利潤空間，就必須要創新成本管控模式，加強對物業服務、經營管理等各個方面的成本控制，實現企業的轉型與升級。
[關鍵詞] 物業企業;成本控制;成本管理
1、物業企業成本管理的基本特徵
其一，人工成本佔比較大。物業企業由傳統業態對一些商業地產、小區樓盤等進行物業管理，逐步擴展到機關行政物業、大型公建物業(如機場、場館等)、校園物業、工業園區物業、醫院物業等，非住宅物業領域的物業項目近年來發展迅速。其成本控制的內容也是基於業務服務層面。如房產管理、房屋內設管理、公共設施運行管理、安全巡查、清潔環保管理等業務，往往需要投入大量的人力資源，這就使得物業企業人力資源消耗成本佔比較大，如果企業存在著勞動力配置不合理的現象，必然會造成資金浪費問題。
其二，維護和經營成本費用較高。除人力服務成本以外，物業企業的經營管理也需要投入較高的維護運營成本。在實際的經營過程中，企業需要維護和管理的對象包括辦公樓、商品房、相關的設施設備等。無論是房產維護成本，還是商品樓運營能源消耗成本，都是物業企業成本支出的重要內容。
其三，成本管理工作具有復雜性。物業企業的成本管理內容比較復雜，覆蓋面較廣，且成本支出項目較為分散，其中包括:管理人員基本工資福利費用、物業管轄區內的管理維護費用、物業管轄區內的清潔衛生費用、治安管理及公共秩序維護費用、綠化清潔費用、公共設施維護管理費用、辦公費用等[1]。
2、物業企業成本管理應用過程中存在的主要問題
(1)成本管理理念滯後。目前，一些企業在開展成本管理工作時往往通過節省開支的方式來控製成本，且成本管理落腳點在於企業內部管理層面上，忽視了對企業外部的價值鏈控制。物業服務成本與建築規模、設計特徵、布局選型、綠化面積、工程質量等因素存在著緊密聯系，一切不合理的設計布局或工程質量不過關的建築都會增加物業管理難度，也會造成服務成本支出費用的增加。
(2)成本管理方法固化。常見的成本管理方法包括目標成本法、作業成本法、計劃成本法等，這些方法在實際應用中需要結合企業的業務需求，綜合衡量管理方法的優勢與缺點，選擇合適的管理方法[2]。但在實際工作中，很多物業企業在成本管理方法應用上過於固化單一，只是機械地採用某一種管理方法，比如人為的減少人員和崗位，無法提升成本管理工作的適應性，難以取得較好的成本控制效果，還降低了物業服務品質。
(3)員工流動成本過高。物業企業屬於勞動密集型企業，從中物協歷年發布的行業發展報告看，人力成本支出大約占據總成本的一半以上。近年來，大多數物業管理企業的經濟效益長期處於微利狀態，而員工薪資待遇低、管理模式粗放等是物業企業普遍存在的問題，薪酬落差以及在一、二線城市的較大的生活開銷壓力，使得普通服務人員傾向於轉向其他薪資水平相對較高的行業，進一步造成本行業的人力稀缺。這也造成企業內服務人員的流動率持續處於較高水平，員工流失高不僅會影響企業正常的經營活動，也會增加企業重置人力資源成本，給企業帶來一定的經濟損失。
3、物業企業改進成本控制工作的有效策略
(1)更新成本管理理念，健全成本管理體系。物業企業在開展成本管理工作的過程中，應基於戰略成本高度出發，通過對比項目成本因素和效益因素來分析成本管理模式的可行性，實現企業經濟效益最大化;同時，在成本管理體系重構過程中，企業也應當基於企業發展實際情況，對行業、競爭對手等外部價值鏈條進行縱向分析，對不同類型的項目服務需求，選擇合適的成本管理目標體系。此外，將成本管理工作從財務部門中分離出來，由財務部門人員、業務部門人員、人力資源管理部門人員等構成成本控制小組，為成本管理工作創造良好的環境基礎。
(2)綜合運用管理方法，提升成本管理成效。為了應對當前的物業服務市場環境，物業企業必須要採用多種成本管理方法相結合的管理模式，提升企業的市場適應能力。例如，物業企業在物料采購中可以採用計劃成本法開展成本管理;在早期介入環節則可以採用目標成本法對物業服務成本進行控制;在服務業務運用中，實時監控每筆成本支出。當然企業在選擇成本控制方法時，必須要基於項目實際情況，靈活運用成本管理方法，逐步實現成本控制目標，如運用智能互聯網大數據平台，對能耗、物耗超出常規，系統可以及時預警。
(3)強化成本預算職能，重視成本分析工作。成本預算管理是一項系統性的工作，它需要對業務流程進行全過程式控制制，也需要內部全員參與，通過對企業各項業務活動及經濟決策的事前預測、事中控制和事後反饋，降低不必要的'成本開支。物業企業在開展成本預算管理工作過程中，應首先確定年度經營目標和預算成本數據，在成本測算中心的輔助下，依據上一年度的成本核算數據編制下一年度的經營計劃，並將成本預算定額細化到各職能部門及責任崗位上，保證每一項預算開支的合理性和規范性。另外，物業企業要重視成本分析工作，即基於成本核算數據，通過與往期經營成本、預算執行情況、行業標准成本等內容進行對比，系統分析成本變動的各項因素，合理評價預算控製成果，從而為企業成本計劃方案設計以及經營決策制定等提供信息依據[3]。
(4)實現全過程成本控制。在物業管理早期介入階段，物業企業應高度重視物業規劃設計與建設階段的介入，重點關注設施設備配置、綠化面積、物業出入口設置以及工程質量監管等內容，既要保證物業服務功能設置的合理性，也要注意工程質量問題，有效控制後期運營成本;在專項服務分包階段，物業企業可以將一些保潔、維修等專項服務分包給專業公司，自身以安全管理為核心，以房產保值增值、客戶體驗提升作為品質服務的切入點，將更多的精力聚集於客戶服務管理、企業內部管理、市場開發、經營決策等環節，提升物業服務的專業化水平;從服務質量層面上，企業可以充分利用信息化技術實現內部組織結構和作業流程的優化，或採用機械化手段滿足簡單的手工操作程序，減少對人力資源的依賴;從經營業務拓展方面，物業企業的經營與發展必須要緊跟時代需求，在做好常規性服務的基礎上，為不同需求的客戶提供多元化服務，提升客戶滿意度。通過服務質量的提高能夠拓寬市場佔有份額，增加品牌知名度，從而實現企業降本增效。
(5)推行人本管理理念，降低員工流動成本。針對基於物業企業人力流動概率較高的問題，一方面企業要建立完善的薪酬管理機制，對員工的工作業績開展客觀合理化的考核評價，在努力滿足員工物質需要的情況下，為員工創造輕松愉快的工作環境，提升員工的歸屬感和責任感;另一方面企業也要針對成本管理工作建立有效的激勵機制，以此來調動基層員工的主動參與性，將員工的積極性和創造性與薪資增長和職位晉升等直接掛鉤，發揮企業效益與員工利益的聯動作用，提升員工對企業的信任度和忠誠度。
4、結論
綜上所述，物業企業應基於自身在成本控制中的不足之處，通過改變成本管理理念、健全成本控制體系、科學使用成本管理方法、發揮成本預算控制等一系列以成本控制為主導的企業財務管理工作，將是企業在激烈的市場競爭中立於不敗之地的必然需要和共同選擇。
5、參考文獻
[1]沈怡生.淺談物業管理企業成本控制[J].中國鄉鎮企業會計,2017(12):150-151.
[2]俞瑜.淺析物業管理企業的成本控制[J].西部財會,2017(7):55-58.
[3]尤雅.物業企業內部控制管理中存在的問題及對策研究[J].當代會計,2019(5).
;⑦ 物業公司成本控制與精細化管理
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書籍大綱：
第1章 物業公司預算控制
**節 支出預算的編制
一、支出預算編制的程序和步驟
二、物業項目各項費用的預算模板
三、各管理處管理成本匯總
第二節 建立預算控制體系
一、建立預算執行責任制度
二、建立監督檢查制度
三、建立預算執行情況內部報告制度
四、建立預算執行情況預警機制
五、建立預算執行結果質詢制度
六、建立預算執行情況分析制度
第三節 預算費用控制的具體措施
一、提高部門、管理處人員的成本控制意識
二、適時調整和補充專業財務人員
三、加強基礎管理工作減少不必要的支出
四、嚴格控制人員編制預算全面控制人力資源成本
第四節 預算精細化管理工具
一、物業公司全面預算管理辦法
二、管理處財務預算管理監控辦法
三、物業公司年度經營支出預算明細表
四、管理費用預算表
五、財務預算外支出申請表
第2章 物業公司人力資源成本控制
**節 優化組織架構
一、職能部門的合理設置
二、5萬平方米以下小區管理處的組織架構及人員編制
三、5萬～10萬平方米以下小區管理處組織架構及人員編制
四、10萬～15萬平方米以下小區管理處組織架構及人員編制
五、15萬～20萬平方米小區管理處組織架構及人員編制
六、25萬～40萬平方米小區管理處組織架構及人員編制
第二節 物業公司人力資源成本的預算
一、人力資源成本的構成
二、人力資源成本預算的編制流程
三、人力資源成本預算的執行與控制
四、人力資源成本預算的考核與激勵
第三節 招聘成本的降低
一、制訂詳細的招聘方案、加強對招聘人員的培訓
二、選擇科學的招聘方法
三、招聘應選擇合適的招聘渠道
四、招聘信息發布要講技巧?
五、招聘評估要及時?
六、實施招聘工作團隊負責制
第四節 員工培訓成本降低
一、員工培訓成本的構成
二、進行科學合理的培訓需求分析
三、針對不同群體實施菜單式培訓
四、做好培訓的轉化工作
五、合理設計培訓協議防止員工流激哪失
六、培養內部兼職培訓師
第五節 留住人才以降低員工流失成本
一、人員流失成本的表現
二、物業公司人才流失的原因
三、人才流失的防範對策
第六節 人力資源成本控制精細化管理工具
一、物業公司人力資源管理程序
二、人力資源管理年度費用預算表
三、人力資源管理費用預算執行表
四、人力資源成本分析表
五、年度招聘計劃及費用預算表
六、部門招聘成本預算表
七、招聘成本登記表
八、招聘工作成本分析表
九、培訓費用預算明細表
十、各培訓課程費用明細表
十一、加班費明細表
十二、員工離職成本核算表
十三、員工異動分析表
第3章 物業公司采購與倉儲成本控制
**節 物業公司物品采購管理
一、采購物資分類
二、采購方式
三、采購協議和合同管理
四、建立供應商檔案
第二節 物品倉儲管理
一、庫存物品的限額標准
二、物品的驗收
三、物品的入倉程序
四、倉庫物品的存放管理
五、倉庫物品的清點
六、倉庫物品資料保管
第三節 物業公司采購與倉儲精細化管理工具
一、物業公司物資采購管理程序
二、倉庫管理制度
三、庫房管理規定
四、月物資采購計劃表
五、入庫登記表
六、倉庫存貨記錄卡
七、臨時借用工具登記表
八、員工領用工具記錄表
九、公用工具借用登記表
十、物品領料單
十一、供應商評審表
十二、合格供應商一覽表
十三、合格物品供應商名錄
十四、采購物資驗證單
十五、物資領（借）用單
十六、物資申購單
十七、合同處理會簽表
第4章 物業公司設備維護成本控制
**節 物業管理設備維護服務
一、設備維護服務對象的構成
二、設備維護服務形式的構成
三、設備維護服務成本的構成
第二節 設備維護服務成本控制的方法
一、控制能源成本的方法
二、控制維修成本的方法
三、控制設備維護人工成本明爛碼的方法
第三節 加強設備的維護保養
一、熟悉設備的運行情況
二、建立設備管理體系
三、處理好應急維修與計劃維修的關系
四、制訂設備維護計劃
五、設備維護保養計劃的實施
六、應急維修的管理
第四節 設備維護保養精細化管理工具
一、公共設施日常維修計劃方案
二、公共設施定期維護計劃及實施方案
三、房屋配套設施定期維修保養計劃
四、房屋配套設施日常保養計劃
五、物業公司公共設備（設施）維護保養考核辦法
六、工程部勞動工具管理規程
七、報修服務管理規程
八、設備保養計劃表
九、Ⅰ、Ⅱ級設備保養記錄
十、Ⅰ、Ⅱ級設備保養檢查記錄
十一、Ⅲ級設備保養、檢查記錄
十二、設備（機具）外委維修申請表
十三、設備維修記錄
十四、維修值班記錄表
十五、報修單
十六、工程維修工具清單
十七、大型公用工具保養記錄表
第5章 物業公司管理標准化
**節 管理標准化與成本控制之間的關系
一、管理標准化直接影響時間成本減少
二、管理標准化間接影響人工成本降低
三、管理標准化對材料費用的影響
四、管理標准化對管理費用的影響
第二節 物業管理標准化要領
一、物業公司標准體系的組成
二、物業公司標准化的對象
三、實施標准化運作的關鍵環節
四、物業管理標准化實施策略
第三節 物業公司基礎管理標准
一、安全管理類基礎管理標准
二、環境管理類基礎管理標准
三、設備管理類基礎管理標准
四、客戶服務類基礎管理標准
第6 章 物業公司節能降耗
**節 物業公司節能降耗概述
一、物業公司在建築節能降耗中的重要性
二、常見的節能降耗措施
第二節 實施節能降耗管理和服務措施
一、建立健全能源管理機構
二、實行節能降耗目標管理
三、組織節能降耗培訓
四、積極參與工程的前期規劃設計
五、制訂並實施節能降耗計劃和方案
六、加大資金投入和加強技術力量
七、推廣節能技術和產品
八、採取有效的設備保養和使用措施
九、嚴格高效的管理制度
十、從員工節能抓起
十一、做好宣傳教育以提高業主節能意識
第三節 物業公司節能降耗精細化管理工具
一、物業項目節能降耗管理規定
二、物業公司開源節流方案
三、物業管理處節能工作計劃方案
四、公共用水、用電統計表
第7章 物業公司非核心業務外包
**節 為什麼要引進業務外包
一、什麼是業務外包
二、專業化服務的趨勢
三、物業管理業務外包的優勢
第二節 業務外包控制關鍵
一、合理確定外包業務范圍
二、充分做好外包服務准備工作
三、慎重選擇承包服務商
四、完善外包管理制度
五、把好合同的草擬與簽訂關
六、加強外包業務的日常管控
七、注重與承包商的雙贏關系
第三節 承包商的評定與選擇
一、確定評定標准
二、尋找潛在的承包商
三、對承包商進行調查
四、公正、客觀地比較承包商
五、確定合格承包商
第四節 與承包商簽訂合同
一、外包合同的形式
二、外包合同談判
三、外包合同的起草與審核
四、外包合同的簽訂
第五節 非核心業務外包質量控制
一、確立質量目標
二、制訂質量標准
三、加強雙方溝通
四、開展質量檢查
五、處理質量問題
第六節 物業公司外包服務精細化管理工具
一、物業服務外包控製程序
二、保潔外包作業指導書
三、保潔外包人員現場服務質量監控操作規范
四、綠化外包服務質量評審細則
五、電梯維保外包質量監督辦法
六、設施設備運作與維護外包服務合同
七、公共機電設備維修保養外包合同
八、消防設備維護保養外包合同
九、電梯日常維護保養外包合同
十、小區弱電系統維護保養外包合同
十一、中央空調設施維保外包合同
十二、××小區綠化養護外包合同
十三、××大廈保潔外包合同
十四、保安服務外包合同
十五、外包商調查報告
十六、承包商初審記錄
十七、承包商評審報告
十八、合格承包商名單
十九、外包項目服務問題改善通知書
二十、服務質量評定和費用計算
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⑧ 物業管理企業如何來控製成本
摘要:當前在大多數物業企業內,對人財物的控制是企業完成資本積累,獲取利潤的主要手段。勞動密集型企業除去人力成本控制外,物的控制及工作過程的改良意義同樣重要,主要包括了物資的預算調配,管理過程優化,工具的改良,質量體系的建立等幾個方面。關鍵詞:價值再發現 物資調配 最優化 推陳出新 事半功倍物業管理企業利潤薄、勞動密集型的特點,使物業管理企業更注重統籌人財物等各類資本的投入,加之,多數物業管理的服務領域還處於單項或淺層次服務階段,即使物業服務相對領先的省級城市,大多數的物業管理企業也正忙於規模擴張和市場份額的的爭奪,而無暇顧及 「物業經營」的深入探討。因而,對物業管理主業的深挖細嚼,仍是物業公司在資本原始積累階段實現企業生存發展的重要手段。當然,我們期望依靠成本控制實現價值再發現,也要建立在確保服務質量前提下的科學籌劃,任何一項脫離實際的成本縮減,都將是飲鴆止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下幾個方面。一、在物資調配來說,實現資金投入的最經濟化,就必須做到預算精確、計劃翔實、流程規范首先,物資配備計劃、工作計劃和財務預算三者的有機結合、統一籌劃,是實現資金投入經濟化的前提。比如,一是推行經營單元的預算制,將經營收入、支出費用、固定資產折舊、企業利潤等列為考核科目,讓經營者對所經營體有一個全局的把握,幫助其梳理經營思路,實現由執行型管理向經營型管理轉變。二是針對物資配備計劃與工作計劃進行匹配性核算,並實時監控和及時調整。其次,規范各項物資配置流程。一是物資采購通過財務部市場詢價及供應商競爭性談判的方式,建立統一的包含類別、名稱、品牌、產地、型號、價格等規定性要素的采購明細,並陳列樣品,為形成性價比及可控性目標創造基本條件。二是從物資的申購、領用、保養、儲備、報廢、盤點等實行逐級審批和復核制度,建立以班組為單位的發放機制,嚴格領用負責制、消耗登記制、以舊換新制;建立各級物料台帳,對進出物資實行清單式管理和控制等措施。三是將設備、工具等物資按照價值、使用頻次等進行分類管理,統籌調撥、提高物資的利用率,加強倉儲中的分類管理,避免積壓、實行物資的回收利用辦法,是杜絕浪費、實現物資使用效能化的有效手段。四是培養員工強烈的計劃意識,培訓員工對設備工具正確的使用、保養方法,良好的工作作風,是降低損耗,提高配置有效率的內在基礎。另外,設立以季度為考核時段的節約獎勵制度,可在弘揚節儉意識的同時,避免因注重製度引發的質量問題。二、管理過程的最優化物業服務是一個追求服務細節化、管理規范化的行業,工作的全程式控制制和細節的「精雕細琢」是應有之舉。這樣,既能提高人員素養,規范工作意識,使每個崗位工作者都是稱職的,又能從中節省大量成本,避免重復性勞動和無價值的付出。比如,企業推行的模板式服務流程及保安管理中 「7,8、9」錯時模式就是優化管理過程的一種有效手段。管理過程最優在工程設備運行上意義非凡。工程設備設施管理一直是物業管理工作中的重點、難點,設備維保的成本付出在物業管理成本中也占據主要地位。改變傳統的設備管理側重於現場管理和應對性服務,以設備的正常運轉作為工作目標的服務模式;走集中研討、區域管理的技術責任制管理模式,重視設備安裝、調試時期的現場觀摩、性能了解、
⑨ 如何控制物業管理人工成本的投入
物業管理有兩大特點：一是勞動密集型；二是管理密集型。勞動密集型是服務行業所共有的，但管理密集型卻是物業管理行業所特有的，一個不被業內所重視的特徵。物業管理的管理密集型，並不是勞動密集型所引發的。而是因為物業管理知識密集型和技術型所造成的。物業管理行業知識領域涵蓋了房地產、法律、政治、經濟等等。物業管理行業涉及的技術領域更廣泛，許多都是前沿科胡拆技。如網路、消防系統、監控系統、門襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術型，決定了物業管理服務的管理密集型。
控制物業管理人工成本投入正是體現了「勞動密集型」和「管理密集型」的結合、協調、完善、一致。對物業管理行業來講，一個企業管理水平如何，說到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動密集型行業來講，人工成本的高低決定了企業盈利水平的高低。
首先，控制物業管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，採取不同的配置。
小區資源主要包括：物業的類型，多層還是小高層或高層，小區的住戶數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開放式；小區的佔地面積、建築面積、商業面積（含學校、幼兒園、會所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類等）、收費面積（不同物業的收費面積）、小區的收費標准（這一點十分重要）；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活（消防）水池個數、所處位置、容積率、會所基本情況；游泳池基本情況、活動中心等；地下停車面積、停車位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車位面積、停車位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。
第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標准和服務標准。
資源決定了小區的服務標准：2元/㎡的管理費收費標准與3元/㎡的管理費收費標准，在服務品質上肯定有差距。所以說，不同的資源應改有不同的服務標准。收費標准與服務等級、服務標准對應。不同的服務等級對應不同的人力資源配置標准。因此，我們可以把小區分為若乾等級。小區等級的確認主要依賴小區的資源。參考數據有：小區的佔地面積、公共設施（配套）面積、收費面積、綠化面積等等。例如
1、A1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：30萬㎡以上
收費面積：20萬㎡以上
收費標准：3元/㎡以上
2、A2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：15～20萬㎡
收費面積：13萬㎡以上
收費標准：3元/㎡以下
3、B1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：10～15萬㎡
收費面積褲哪棗：8萬㎡以上
收費標准：2.5元/㎡以上
4、B2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：8～13萬㎡
收費面積：6萬㎡以上
收費標准：2.0元/㎡以上
5、C1類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：3～8萬㎡
收費面積：4萬㎡以上
收費標准：2.0元/㎡以上
6、C2類小區必須符合三個條件中的兩個
管理面積：2～5萬㎡
收費面積：2萬㎡以上
收費標准：1.2元/㎡以上
與之配套的是A1類服務標准，A2類服務標准，B1類服務標准，B2類服務標准，C1類服務標准，C2類服務標准等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標緩族准和服務等級，我們就可以根據這些資源的情況、標准，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。
小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫字樓物業，人均管理面積是2000㎡/人左右。
同時我們還要（考慮不同的實際情況）根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，「開放式」小區的管理難度遠遠大於「封閉式」小區的管理。所以，對開放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。
參考的數據有：
1、物業的種類、物業的建築面積、公共設施面積；
2、治安防範是「開放式」還是「封閉式」；
3、物業的管理收費標准；
4、物業的服務等級和服務標准。
例如，公司內部對比分析：
案例1某公司A管理處與B管理處比較：
（1）資源來源：考試大
A管理處：小區客觀資源：小高層物業6棟、240戶、建築面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標准：住宅2.8元/㎡.設備：地下停車場車位89個、游泳池、會所各一個；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。
B管理處：小區客觀情況：小高層物業4棟、244戶、建築面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業面積1200㎡、收費面積26900㎡.收費標准3.0元/㎡、商業3.0元/㎡.設備：電梯8台、水泵房、消防系統、地下停車位86個。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。
（2）對比
A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車場、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。
不同的是A管理處有游泳池、會所，B管理處沒有。B管理處有商鋪，A管理處沒有。
（3）分析
a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個用了34人，一個用了29人。
b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.
c. A管理處人均創收2034.43元/人；B管理處人均創收2782.77元/人。
案例2 行業內W公司C管理處與X公司D管理處比較
（1）資源：
a. X公司D管理處
小區客觀情況：建築面積29.0萬㎡、綠化面積11.96萬㎡、商業面積1萬多㎡；
物業：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。
設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。
設施：游泳池、學校、幼兒園、地下停車場。車位1180個，停車使用率80%左右。
b. W公司C管理處
小區客觀情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶、建築面積26萬㎡、綠化面積4.9萬㎡、收費面積25.49萬㎡；
收費標准：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡.
設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會所、游泳池各一個，地下停車位1400個。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。
（2）支出：
a. X公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢花到位。該項包給專業公司維護的，交由專業公司維護。
b. X公司D管理處共有人員218人。除負責X公司D管理處的物業管理外，還負責附近「G」小區（2萬多㎡）的物業管理；F中學、小學、幼兒園的保安服務；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。
（3）收入
X公司D管理處收入：收費面積20多萬㎡，管理費2.6元/㎡，商業6.0元/㎡；月收入（不含停車費、商業面積管理費收入）約80萬元。
（4）對比差距
X公司D管理處的管理建築面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個是218人，一個是230人。
X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。
不含商業管理費收入，X公司D管理處的人均創收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。
W公司C管理處每平方米管理費的收費標准高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務等級確定小區人員的收入。不同服務等級的小區對應不同的服務標准，不同的服務標准，員工的勞動付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務等級的小區員工的收入也不同。
例如，
1、操作層員工
一類小區保安員月工資1400元/人（不含社保）。個人素質要求：身高1.75米，高中畢業，退伍軍人等。二類小區保安員月工資1200元/人（不含社保）。個人素質要求：身高1.70米，初中畢業，不一定是退伍軍人等。三類小區……其他各類操作員工也類似。
2、管理層員工
一類小區管理層的員工薪酬高於二類小區，主管的薪酬與三類小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務等級的小區採取不同的考核標准
物權法的最終出台，物業管理模式的多元化將會促使物業管理市場程度的加速提高。新舊物業合同期滿將實行「招投標」，重新選聘物業管理單位。價格將成為市場競爭的法寶！在同等服務質量服務標準的情況下，誰的價格低，誰取勝的可能性就大！價格最終反應的是一個企業的管理水平。管理水平的標志對企業來說就是成本控制的能力，也就是一個企業的核心競爭力！
⑩ 關於物業公司如何降低成本方法的探討
物業管理的主要工作是對物業和行為的管理，最終呈現給客戶的是以提供優質服務為目標。物業管理涉及業主生活的方方面面，各項工作具有很強的針對性、時限性，對物業公司員工的專業化要求也很強。那麼，要提高物業公司的整體管理水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實施專業化管理，達到資產的保值增值，從長遠角度降低物業管理的成本。然而，縱觀國內現有的物業管理水平，均與專業的物業管理服務有一定得差距。 從現在的物業管理情況分析，物業公司主要的收入，大概包括以下幾個方面：一、 各個業主交納的物業管理費；二、 為業主代辦性服務費的收入；三、 特約服務費的收入；四、 物業企業綜合經營收入。 就上述四種收入可以看出，物業管理費一直都未增加的情況下，還不能保證百分之百的收費率；第二種費用，根據法律的規定，物業公司代收代繳的費用是不能向業主收取手續費的，只能作為物業公司為園區業主免費更優質服務的一項惠民措施，一旦業主欠交此項費用，將增大物業公司的成本支出；而第三、第四種服務費收取只能靠物業公司去充分開發、開拓市場，如果忽視或沒有能力去作到，物業公司的整體成本只能呈逐年上升的勢態。 再看看物業公司的支出情況：1、物業公司的成本支出主要包括人員工資、福利；物業管理區域物業合同約定的共用部位、共用設施設備的日常維護費；2、綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產維護費等;3、物業公司在管理過程中發生的管理費用；4、應繳納的各種稅費。 一、物業公司的人工成本主要包括行政、客戶、安保、衛生、工程維修等相關工作崗位的人員，根據園區的面積來看，越是高檔的園區，其保安人員的人數、保潔的人數越是占據很大的比例，根據目前北京的人工成本，可以將輔助性的工種如安保、衛生等進行整體外包，這樣可以降低人工成本，規避管理風險； 二、物業公司將輔助的工種承包給專業的公司後，留住自身的核心管理人員，主要包括管理層以上的人員加上園區重要的工程維修人員，這樣可以對設施、設備有一個綜合的、持續的維護過程，從項目長遠的發展可以降低公共區域設施、設備的老化程度，達到保值增值的目標。 三、物業公司應當注意節能減排，比如物業公司長期提供的手紙、各種易耗品、服裝等，一定要進行切實際的核算，爭取花最低的錢，買到最優質的產品；在用電、用水方面，讓公司所有的人員培養節能意識，做到人走燈關，下班時關閉不用的電源，對於公區的設施、設備，也採取相應的節能方案，並堅持貫徹實施；對於用水方面，盡量做到節約用水，員工洗衣要有次數限制，人員洗澡要設定澡卡；對於園區綠化用水盡量採用中水，避免使用自來水等等。 根據目前的調研情況，很多物業公司從上述方式進行開源節流，每年節約的成本非常可觀。因此，物業管理本身是一個需要精打細算進行管理的行為，只有做到持之以恆，才能顯現出最終的優勢，為物業公司的持續發展打下基礎，來實現公司的長期目標。