1. 房地產企業成本管理的四步法
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。「利潤＝銷售收入-成本費用」這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學的管理方法提升房地產企業成本管理的水平？明源根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，結合多家優秀房地產企業在成本管理方面的先進經驗，
隨著中國房地產市場由成長期步入成熟期，地產界的競爭也逐步規范化。房地產商要想獲得經營利潤，除了必須提供適銷對路的房源外，還應該降低開發成本，嚴格控制各項費用支出。「利潤＝銷售收入-成本費用」這一眾所周知的簡單公式，充分反映了成本管理的重要性。如何通過IT手段、科學的管理方法提升房地產企業成本管理的水平？明源根據幾年來對房地產企業成本管理的研究與實踐，結合多家優秀房地產企業在成本管理方面的先進經驗，總結提煉了「成本管理四步法」。這四個步驟分別是：制定目標、明確崗位職責、跟蹤執行、業績評估。以下就這四個步驟做詳細的分析：
制定目標——目標成本
目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制線。
許多項目成本失控的一個很重要原因是：事先沒有建立明確的目標成本，即便有也是相對粗線條的，通常只是個「大致的數」，而真正到了執行時，這個「大致的數」往往就經不起推敲，無法作為項目的控制線。所以這種粗線條的「目標/計劃」實際上是「假目標/計劃」，其結果導致「走一步看一步」、「拍腦袋做決策」，成本失控就不足為奇了。
目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規范的成本結構樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執行的行動計劃，並在執行過程中把實際結果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。
影響目標成本制定準確性的原因
1）項目進度太緊：基於市場競爭的需要、資金回收的壓力、或是上市公司基於完成年度利潤指標的需要，房地產公司對項目的進度通常都卡得比較緊，許多項目匆匆上馬，為了趕時間/趕進度，經常未等設計完成就開始「招標」、「施工」、「邊干邊設計」的現象相當普遍。既然「施工圖設計」未能在「招標」、「施工」之前完成，就造成了在項目前期無法對目標成本進行准確測算。
另外，也正因為招標前不能對「合同標的」進行准確測算，實際業務中只能使用「費率招標」方式取代「總價招標」、「工程量清單招標」，這就為日後施工過程的成本控制埋下了巨大的隱患。實際中的許多項目存在著大量的「合同變更」，其中很重要的一個原因就是採用了「費率招標」的模式。
「欲速則不達」，為了進度卻犧牲了成本。業內許多企業都意識到其間的弊端，嚴格規范開發流程，重點加強「規劃設計」、「招標」環節，積極推行「目標成本管理」，取得了不錯的效果。
2）缺乏規范的目標成本測算體系：從項目管理的角度看，房地產項目具有較高的復雜度，項目周期長、涉及的環節多。項目發展、規劃設計、招標、簽約、施工、竣工結算、銷售、物業管理……每個環節都涉及到成本控制，因而要為這樣的項目制定「目標成本」就需要有一套規范的體系來保證其順利實施，即建立企業內部的「目標成本管理規范」。
規范的目的：
保證目標成本的准確性：通過制定統一的流程與標准，使目標成本的准確度不因項目差異而不同。
實現項目間的成本數據共享：通過項目間成本數據的對比分析，可以及時發現項目中潛在的問題並及時採取措施予以解決。另外，我們還能很好的利用歷史數據，為新項目提供指引，避免犯重復錯誤，並可以站在「歷史的高度」去不斷完善優化相關流程。
規范的方法：
建立規范的成本結構樹：綜合公司開發項目的特點，提煉出一套能兼容所有項目的全成本樹，作為目標成本制訂的基線。
更多關於工程/服務/采購類的標書代寫製作，提升中標率，您可以點擊底部官網客服免費咨詢：https://bid.lcyff.com/#/?source=bdzd
2. 成本法中對應的房地產價格的構成部分有哪些
房地產成本主要是由稅收、行政性費用兩部分構成。行政性費用在我國房地產開發成本構成中，占據的比例是比較大的，一般在15%~25%左右。更多關於房地產成本構成包括哪些的相關知識，接下來法律快車小編就為您來解答這個疑惑。
一、房地產成本構成包括哪些
房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
3. 作業成本法在房地產企業應用問題
房地產營業稅
稅收籌劃一，概述，稅收在允許的范圍內通過法律，通過投資，管理，會計及其他經濟活動，一系列的預先安排，以利用該國的納稅人稅收法規規定所有的技術差異，包括稅收優惠，包括減稅和允許使用的稅務規定，從而達到盡可能減少稅收負擔或遞延納稅的目的，從而使納稅人獲得最大的經濟效益。之前在房地產項目的稅收進行規劃，有必要了解當前房地產稅的立法整體。一個房地產項目從招投標，開發，建設，銷售（轉讓）過程主要涉及以下稅收：企業所得稅，營業稅，城市維護建設稅及教育費附加，土地增值稅，房產稅，城鎮土地使用稅，城市房地產稅，印花稅，契稅等，對應於暫行條例及其實施細則和財政，稅務部門的通知，審批等各項稅收法規和規章。因此，稅收籌劃必須與公司自身行為的國家稅收政策的充分了解的基礎上結合起來。稅收籌劃可分為子行業類別，分稅種，開展經營活動三個類別按計劃。房地產項目從商務活動以及不同稅種的稅收籌劃進行區分。
二，稅收籌劃
房地產的土地使用權轉讓業務已經出售給房地產過程中需要完成與其他公司交易的發生，如房地產基金按照企業貸款，合作開發，投資入股等日常業務活動;而房地產企業需要在日常業務中，企業重組架構，如成立項目公司，銷售公司，分立或合並。在日常業務過程中，都涉及到稅收問題，使用的業務活動方式不同，稅負沒有帶來相同的，因此合法合理節稅可以通過科學合理的方式來實現操作，減輕企業稅收負擔的效果：
1，通過不同形式的投資稅收籌劃
根據現行稅法規定，投資收益，稅後項目和經營收入及所涉及的利率是不同的，而且會產生同樣的稅不同情況相應的投資收益。所以出了節稅的追求，可以根據收入的不同性質實現稅收籌劃的相互轉換效應利益。例如，A公司有閑置資金，希望和一個房地產開發B公司進行合作，300萬作為什麼樣的合作是非常特別的方式，畢竟，在這種合作將直接合作的收入對公司的未來所做的方式一對稅收活動產生決定性的影響。公司可以採取三種主要的方式與B公司進行合作：首先是3,000,000乙公司的直接貢獻與房地產開發合作;二是通過金融機構把錢借給3,000,000乙公司涉足房地產開發;第三種方式是採取參與房地產開發投資的股份。假設一年後，該公司退出了房地產開發項目，與B公司，股份現金600,000咨詢。在第一種方法中，600,000所得稅法作為造福工程收入。由於A公司出的錢，他們的收入沒有評估任何費用，占公司60萬元，房地產公司，相當於將自己轉讓給B公司，360萬元轉讓價款的一部分，合作開發元。房地產轉讓需要繳納營業稅金及附加銷售，企業所得稅收入。營業稅金及附加這為19.8萬美元的企業所得稅132700元，稅後收入269300元。按照第二種方法，假設某公司通過金融機構貸款300萬B公司，利率為5％。一年後，該公司還回收600000美元利息收入，財政部門應繳納營業稅及附加33000元，187100元企業所得稅，稅後利潤379900元。在第三種情況下，完成銷售的房地產回來股利600,000之後。出於同樣的A，B兩公司稅率，該公司不需要補稅稅後利潤60萬，A公司收到60萬元的經濟效益。從以上三個投資看第三稅負最輕，但採取的經營風險，而B是不負責的債券。第一與第二相比，第一筆投資的稅收負擔較重，但是A公司直接參與房地產開發項目，獲得發展經驗。在實踐中，由於營業收入，利息收入，股息銷售對方的性質收入和收入，企業可以結合自身企業的實際情況，確定實際經營需要投資，以減輕稅收負擔。
2，合作建房的稅收籌劃
根據OFTHE規定文件[1995] 156號：該合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，合作建房行為。如果A公司擁有的土地，但相對稀缺的資金，而B資企業，但沒有土地，然後雙方來了，到合作建房，應該採取什麼樣的合作是合理的？按照國稅發[1995] 156號文件，合作建設的房屋可以分為兩種方式：一種是純粹的「以物易物」，可以分為兩大類，一小群具有土地所有權和房屋所有權相互交換，雙方都取得了房屋的部分所有權，在這種情況下，當事人按照「轉讓無形資產」標題下的子標題徵收營業稅，其他的「土地使用權轉讓」 「銷售不動產」徵收營業稅;有一小群的土地使用權，以換取置業租金成本，在這種情況下，一方面通過「服務 - 租賃業」徵收營業稅，其他按「銷售不動產」關稅徵收營業稅。還有一種合作的方式，以黨的土地使用權，另一方提供資金合作夥伴關系，成立了合資公司。成立合資企業這樣的合作方式，劃分為三種情況銷售的集合，表示：（a）如果雙方採取建立風險共擔，利潤共享的分配，按照營業稅「無形資產投資入股的房子土地參與被投資公司的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅「的規定使用由合資企業提供了正確的方向，為投資股，其不徵收營業稅;只對合資企業出售取得的收入按銷售不動產稅的房屋;一方的利潤，如果採取的銷售傭金的方式一定比例參與分配，或提取固定利潤建立在（2）的房子之後不徵收營業稅，土地使用兩種份額，沒有銷售稅被指投資在股不征營業稅的行為，它會屬於合資，固定利潤或按「轉讓無形資產銷售收入按比例提取的收入得到當時黨的行為，土地使用權的轉讓「征稅;根據「商品房銷售」關稅徵收營業稅，而銷售收入的合資企業所有的房屋（iii）如房屋建造的房子按一定比例，那麼這樣的商業行為，也是分配後，雙方並不構成簡稱無形資產投資入股營業稅，共享不徵收營業稅的行為風險，因此，第一個合資企業的土地出讓方向，根據由實施細則第十屆「轉讓無形資產」征稅，其營業額25批準的法規。因此，合資公司的房子後，分配給B，如果他們的銷售，然後按「商品房銷售」稅。另一個「就一些具體問題土地增值稅的通知」（財稅[1995] 48號），房地產投資，合資，投資，聯營一方土地股份（房地產）價格按照財政部，國家投資稅務總局或作為聯營條件，房地產投資轉移，關聯公司，暫免徵收土地增值稅。投資，合資和再轉讓上述房產，土地增值稅應徵收。因此，A和B公司建立了合資公司使用，並共擔風險，共享利潤，就無法支付高昂的營業稅的5％可以從土地增值稅豁免。當然，總的風險，這意味著一個公司想採取一些商業風險。
三，根據房地產企業的稅收籌劃
在一般應繳納稅款，房地產企業需要繳納所得稅，營業稅，城市維護建設稅和教育費附加，土地增值稅，房產稅，城鎮土地使用稅，城市房地產稅，印花稅，契稅等。稅收籌劃的基礎上稅，主要是通過稅收減免，稅收模糊性，選擇性，規定，如稅收籌劃數，還可以通過稅基，稅率，避稅節稅方法。減免稅規定所有稅款有規定的在各種稅收暫行條例單行線，這里就不重復了。房地產企業需要承擔的稅種主要是營業稅和企業所得稅，而5％的營業稅以及附加的教育和城市建設的基礎上，基於額外徵收銷售業務，因而不節稅空間。下一步，主要從企業所得稅，土地增值稅先簡單介紹一下兩稅稅收籌劃。
1，企業所得稅稅收籌劃
根據「中國人民的企業所得稅暫行條例共和國」的企業或組織的規定，應當支付其生產，經營收入在我國獨立經濟核算的實踐和其他收入的企業所得稅。因此，房地產企業取得房地產開發及其他業務活動的收益，徵收企業所得稅，但國外投資，包括股息，利息，租金，轉讓各類資產，特許權使用費所得也。目前，國內房地產企業的企業所得稅為33％。
企業所得稅稅收籌劃通過稅收籌劃利用稅收優惠政策，例如，可以選擇享受優惠的產業稅收減免，選擇注冊享受優惠的稅收減免，稅收籌劃也可以通過納稅人，如構造設立子公司享受優惠稅率。由於子公司是獨立的法人實體，如果盈利，其利潤不能並入母公司的利潤，應視為單獨的獨立納稅人繳納企業所得稅。當在低稅率的子公司所在地，子公司可以少繳企業所得稅，使公司整體稅負較低。然而，使用分支，那麼它無法實現上述計劃的結果，因為分支機構不是獨立的法人實體，可以被納入母公司的利潤繳納企業所得稅，而不管稅負低的位置，不能增加或減少公司的整體稅負。
現行企業所得稅調整的房地產法律法規的「所得稅暫行條例」及其實施細則，「企業所得稅稅前扣除」等適合各類商務法律，法規，特別適用對於房地產企業的稅收是根據2006年1月1日開始國稅發實施[2006] 31號，「國家稅務總局關於房地產開發業務的企業所得稅問題的通知」，於2003年發行，國稅發[2003] 83號「國家稅務總局國家在有關通知房地產開發企業所得稅問題」同時廢止。由於國稅發[2006] 31號是2006年1月1日開始，所以強調了關於文件的內容。
（一）與文件[2003] 83號相比，國稅發[2006] 31號文件作出了兩項調整：一是預售收入有望營業利潤率有望稅毛利率;其次，根據產品開發項目區的性質將發展為經濟適用房和非經濟適用房，並提供保障性住房項目預售稅收收入預計將不低於3％的毛利率;在單獨預售稅收確定不同地區的非經濟適用房項目，預計毛利率，其中，省會城市和城市的不低於20％，城市和郊區的獨立規劃，在城市地級市和不低於15％，不大於其他區域少10％的郊區。
（2）新的房地產開發企業確實發生的廣告費，業務宣傳費及招待費稅前扣除作出新的規定。
國稅發[2006] 31號規定：廣告，業務宣傳費和新成立的第一個製造銷售產品收入的發展發生前，可結轉至以後年度房地產開發企業業務招待費，但沒有超過三年。轉移到稅前利息開支，發生了新的要求凈借款問題。國稅發[2006] 31號規定，企業的發展獲得貸款，只要他們從金融機構證明文件發出後，其所屬企業發展公司轉向使用由借款人支付的利息，允許稅務扣除的有關規定。
（c）條規定的成本，扣除費用及稅前會計原則。
公共配套設施費，前期工程費，基礎設施費，建築安裝工程費，間接成本，如主要成本項目的發展，國稅發[2006] 31號規定了它的會計原則和稅前扣除。
（4）增加了防止資本弱化規定和相關交易。
規定OFTHE文[2006] 31號，根據借給全資，利息須支付全資稅前扣除;依法借給比全資附屬公司以外及相關企業借入資金的50％的部分，其注冊資本的金額（包括50％），可以通過計算出同期相同標準的基準貸款利率在金融機構中扣除;超過部分注冊資本的50％，利息支付負擔的超出部分，不得扣除。
（e）要求完成標準的產品開發。
國稅發[2006] 31號規定，凡符合下列條件之一者，視為已完成開發的產品：第一，他們已經報告已完成的房地產管理部門在產品（成本對象）的開發;第二個已投入使用（成本對象）產品的開發;三是已取得產權登記證明的初始開發產品（成本對象）。
（六）新成立的房地產公司進行了限制稅收減免。國稅發[2006] 31號規定，房地產開發企業不得享受新的稅收優惠政策做生意，並為銷售房地產開發產品（包括代理銷售）為主的企業做企業不得享受新稅收優惠。
2，土地增值稅的稅收籌劃
根據「土地增值稅人民中華民國」的規定，建築物及其附著物並取得收入的單位和個人擁有的土地使用權，土地增值稅應繳納土地增值稅。該稅是針對房地產市場的特別稅，因此就更有必要對進入土地增值稅的稅收籌劃。
（一）按照稅務規劃進行土地增值稅土地增值稅
稅范圍：國有土地使用權，建築物及其附著物的行為地面上的轉移，不包括非轉讓土地使用權，財產權利的行為。所以，就像在應該屬於勞動大廈行為行為的產生房地產，勞動收入的性質是收入，不屬於土地增值稅征稅的范圍。房地產開發企業可以使用這個建築的方式來確定最終用戶在開發的早期階段，定向開發的實施，減輕稅收負擔，以達到避免銷售主體的發展，土地增值稅的目的。
（二）使用土地，稅收籌劃增值稅起征點
土地增值稅門檻是：？納稅人建造普通標准住宅出售，增值額未超過20％扣除項目金額，免徵土地增值稅。關系有了這個規定，納稅人在普通標准住宅出售建築應被視為帶來附加收益增加價值而放棄增加稅負，與特許權的門檻，否則率大於閾值略高帶來的損失。
1。如果納稅人享受門檻的交易。建在一些商業地產開發銷售公司，除了銷售稅和城市以外的其他所有允許扣除的100量，當X，相應的營業稅金及附加的這些商品住宅銷售價格為如下：（5％的營業稅，城市維護建設稅，3％教育附加費的7％）5.5％X，那麼它遵循所有允許扣除的金額：100 +5.5％十，根據相關門檻該企業享受的最高價格門檻如下：X = 1.2×（100 10 5.5％倍），解決了上述方程表明，此時的最高價為128.48，允許扣除的107.0 7（100 +5.5量％×128.48）。
2，如果納稅人提高售價。當該值低於20％的稅率，而應適用略高「增值率低於50％的部分，稅率為30％」的規定。如果這個時候的售價為128.48 + Y由於加薪y的價格，相應的銷售稅金及附加和扣除項目金額，應允許提高5.5％，然後允許扣除添加如下的數量和價值：允許扣除金額= 107.07 +5.5％Y，增加值= 128.48 + Y-（107.07 +5.5％Y），從而簡化了增值的計算方法如下後：94.5％是21.41，所以應付土地增值稅為：30％×（ 94.5％Y 21.41），如果企業的效益聲稱提價多增加是由於通過閾值和新的稅收突破，他們必須：Y> 30％×（94.5％Y 21.41），即是y > 8.86。也就是說，如果你想通過提高價格，以獲得更多的收益，就必須使比137.3 4（128.48 +8.86）更高的價格。
通過分析這兩種情況：當納稅義務人，除了所有準予扣除項目金額100以外銷售稅金及附加項目，其銷售的房地產轉讓時，將價格定在128.48是納稅人可以享受得到的最高價格門檻。在這個價格水平，閾值可以享受他們獲得更大利益的照顧。如果價格低於這個數字，雖然能夠享受門檻照顧，但只能獲得較低的收入;在價格上有任何增加，則必須使價格高於137.34較高，否則，帶來的提價收入會更高的價格不足以彌補增加的稅收負擔。
（三）通過增加扣除項目金額進行稅收籌劃
土地增值稅是按增值金額和扣除的比例來計算的增加值按照適用稅率徵收尺寸逐行計算，增值率越大越高適用於支付更多的稅收的稅率。增值率=增值/扣除項目，因此適當加大分母，即扣除可以降低增值率較低的稅率，以減輕稅負的效果。
減稅允許納稅人扣除收入包括五個部分轉讓金額：收購支付的土地使用權;房地產開發成本;房地產開發成本;隨著房地產稅的轉移相關聯;部其他扣減，主要從事允許扣除的納稅人取得土地使用權，並支付開發成本的20％和金額房地產開發融資的。在利息費用的計算其中房地產開發成本，「土地增值稅實施細則」做了明確的規定，房地產企業可以選擇適當的標准利息扣除的稅收籌劃。利息支出那裡的稅法可以通過計算房地產項目轉讓進行評估，並提供金融機構證明的，允許扣除，但在類似的計算同期商業銀行的金額不得超過最高貸款利率。其他房地產開發費用，土地使用權少於5％，支付房地產開發及計算扣除的費用金額;凡分攤利息費用無法計算，或無法通過房地產開發項目轉讓提供金融機構，房地產開發成本的證明取得的土地使用權少於10％，支付的金額和計算出的房地產開發成本而扣除。房地產企業可以據此選擇：如果企業預計利息成本較高，房地產開發項目主要依靠債務融資，利息開支的比例較高，利息可以計算分攤並提供金融機構證明，扣除;相反，主要依靠股權融資，有望降低利息費用，則不能計算利息應評估，所以你可以扣除的房地產開發，更經濟有利於實現企業價值最大化。
總之，不是通過虛假稅收籌劃成本，虛假費用，違反稅收法律，法規採取的政策手段的方式來逃稅。稅收籌劃是逃稅不同，逃稅是合法性的最明顯的特徵，這是我們目前的稅制不通過精心策劃經營活動和財務活動違反的前提下，不違法的方式在法律規范，盡量滿足規定稅法規定的條件，以減輕稅負，提高企業利潤的目的。
茶_昆蟲
4. 房地產企業如何管理好成本(萬科_王文金
1.目的：加強成本管理，規范集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。
2.范圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。
3.職責：總部財務管理部負責本規范的推行、解釋、修改並檢查執行情況；
集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、准確、完整地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規范實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。
4. 方法和過程式控制制
4.1 成本核算的基本程序
成本核算的一般步驟依次如下：
4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
4.1.8 編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
4.2 成本核算對象的確定
4.2.1 成本核算對象的確定原則
4.2.1.1 滿足成本計算的需要；
4.2.1.2 便於成本費用的歸集；
4.2.1.3 利於成本的及時結算；
4.2.1.4 適應成本監控的要求。
4.2.2 成本核算對象的確定方法
各公司可根據成本核算對象的確定原則，並結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。
4.2.2.1 成片分期（區）開發的項目，可以以各期(區)為成本核算對象。
4.2.2.2 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區)劃分成本核算對象的基礎上，還應按功能劃分成本核算對象。
4.2.2.3 同一小區、同一期有高層、多層、復式等不同結構的，還應按結構劃分成本核算對象。
4.2.2.4 根據核算和管理需要，對獨立的設計概算或施工圖預算的配套設施，不論其支出是否攤入房屋等開發產品成本，均應單獨作為成本核算對象。對於只為一個房屋等開發項目服務的、應攤入房屋等開發項目成本且造價較低的配套設施，可以不單獨作為成本核算對象，發生的開發費用直接計入房屋等開發項目的成本。
4.3 成本費用項目及核算內容
4.3.1 成本費用項目
開發產品成本核算應視開發產品的具體情況，按製造成本法設置成本項目。成本項目一般包括下列八項：
4.3.1.1 土地獲得價款
4.3.1.2 開發前期准備費
4.3.1.3 主體建築工程費
4.3.1.4 主體安裝工程費
4.3.1.5 社區管網工程費
4.3.1.6 園林環境工程費
4.3.1.7 配套設施費
4.3.1.8 開發間接費
4.3.2 各成本項目的核算內容
4.3.2.1 土地獲得價款
指為取得土地開發使用權而發生的各項費用，主要包括以下內容：
A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地佔用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。
B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。
C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、介面補償費。
D、拆遷補償費：有關地上、地下建築物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。
4.3.2.2 開發前期准備費：
指在取得土地開發權之後、項目開發前期的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、「三通一平」等前期費用。主要包括以下內容：
A、勘察設計費
(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建築面積丈量費等。
(2) 規劃設計費：
規劃費：方案招標費、規劃設計模型製作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費。
設計費：施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。
其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品製作費等。
(3) 建築研究用房費：包括材料及施工費
B、報批報建增容費
(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、牆改基金、建築面積丈量費、路口開設費等、規劃管理費、新材料基金(或牆改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。
項目整體性報批報建費：項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費。
(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費
C、「三通一平」費：
(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。
(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。
(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。
(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。
D、臨時設施費
(1) 臨時圍牆：包括圍牆、圍欄設計、建造、裝飾費用。
(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。
(3) 臨時場地佔用費：含施工用臨時佔道費、臨時借用空地租費。
(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。
4.3.2.3 主體建築工程費
指項目開發過程中發生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括：
A、基礎造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。
B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建築的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構並入塔樓）。
C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外牆門窗、防火門的費用。
D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。
E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛生間、廳房、陽台、露台的精裝修費用。
4.3.2.4 主體安裝工程費
A、室內水暖氣電管線設備費；
(1) 室內給排水系統費（自來水／排水／直飲水／熱水）；
(2) 室內採暖系統費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統／暖氣片）；
(3) 室內燃氣系統費；
(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋
B、室內設備及其安裝費
(1) 通風空調系統費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統費用；
(2) 電梯及其安裝費；
(3) 發電機及其安裝費：包括發電機供貨、安裝、機房降噪費；
(4) 消防系統費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；
(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。
C、弱電系統費
(1) 居家防盜系統費用：包括陽台及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；
(2) 對講系統費用：包括可視及非可視對講系統費用；
(3) 三表遠傳系統費用：包括水、電、氣遠程抄表系統費用；
(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛星電視主體內外布線及終端插座費用；
(5) 電話系統費用：包括主體內外布線及終端插座費用；
(6) 寬頻網：包括主體內外布線及終端插座費用。
4.3.2.5 社區管網工程費
A、室外給排水系統費
(1) 室外給水系統費：主要包括小區內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；
(2) 雨污水系統費用
B、室外採暖系統費：主要包括管道系統、熱交換站、鍋爐房費用
C、室外燃氣系統費：主要包括管道系統、調壓站
D、室外電氣及高低壓設備費
(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓櫃、變壓器、低壓櫃及箱式變壓設備費用；
(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；
(3) 室外弱電管道埋設：包括用於電視、電話、寬頻網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用
E、室外智能化系統費
(1) 停車管理系統費用：包括露天停車場管理系統、地下室或架空層停車場管理系統的費用；
(2) 小區閉路監控系統費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統安裝等費用；
(3) 周界紅外防越系統費用：紅外對掃等；
(4) 小區門禁系統費用；
(5) 電子巡更系統費用；
(6) 電子公告屏費用
4.3.2.6 園林環境工程費
指項目所發生的園林環境造價，主要包括：
A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區周邊綠化支出；
B、建築小品：雕塑、水景、環廊、假山等；
C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；
D、圍牆建造費：包括永久性圍牆、圍欄及大門；
E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
F、室外背景音樂；
G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。
4.3.2.7 配套設施費
指房屋開發過程中，根據有關法規，產權及收益權不屬於開發商，開發商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：
A、在開發小區內發生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；
B、在開發小區內發生的根據法規或經營慣例，其經營收入歸於經營者或業委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；
C、開發小區內城市規劃中規定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發生的沒有投資來源的費用；
D、對於產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規、開發商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。
該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：
A、游泳池：土建、設備、設施；
B、業主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；
C、幼兒園：建造成本及配套資產購置；
D、學校：建造成本及配套資產購置；
E、球場；
F、設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；
G、車站建造費：土建、設備、各項設施。
4.3.2.8 開發間接費
開發間接費核算與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
A、工程管理費
(1) 工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的費用；
(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；
(3) 行政管理費：直接從事項目開發的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發的部門的行政費
(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎
(5) 工程質量監督費：建設主管部門的質監費；
(6) 安全監督費：建設主管部門的安監費；
(7) 工程保險費。
B、營銷設施建造費
(1) 廣告設施及發布費：車站廣告、路牌廣告；
(2) 銷售環境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示範單位)周圍等銷售區域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、傢具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售後回收的設計、裝修、傢具、家私等費用，在主營業務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；
(5) 其他。
C、資本化借款費用
包括直接用於項目開發所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發生匯兌差額。因借款而發生的輔助費用包括手續費等。
D、物業管理完善費
包括按規定應由開發商承擔的由物業管理公司代管的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區入住前投入的物業管理費用。
4.3.2.9 期間費用
包括管理費用、營業費用、財務費用三類，均不屬於房地產的製造成本范疇，其科目設置、歸集內容、核算程序等詳見《萬科集團費用核算規范》。
三類期間費用與「開發間接費」均有聯系和區別，詳細界定與核算辦法詳見《萬科集團費用核算規范》。
4.4 會計科目與帳簿設置
4.4.1 「開發成本」科目
該科目核算產品開發過程中所發生的各項費用。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
成本管理軟體運用成熟的單位，可以將明細科目僅設置到二級，即八項成本項目，三級、四級明細數據在成本管理軟體中保存。成本項目數據必須定期（月、季度）與成本管理軟體中的相應數據進行核對，並保持一致。
在各級明細科目下，應按各成本核算對象設立核算項目，成本核算對象可分層次設立。
為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集後分配的成本，在每個項目的成本核算對象中，加設一條「待分攤成本」進行歸集。
成本核算對象的具體設置參見下圖：
××項目 在建一期 住宅
商鋪
在建二期 寫字樓
••••••• •••••••
擬開發土地
待分攤成本
項目開工前，所有成本均在成本核算對象「擬開發土地」中核算；項目開工後，將已開工部分逐期自「擬開發土地」中轉入「在建×期」。具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
4.4.2 「開發間接費」科目
該科目歸集和分配與項目開發直接相關、但不能明確屬於特定開發環節的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。
這類費用先歸集，再按一定標准分配計入各成本核算對象。各級明細科目的設置詳見「房地產成本核算科目明細表」。
4.4.3 「預提費用」科目
核算按權責發生制原則計提的，應由本受益期、受益對象承擔的已經發生或將要發生、但尚未支付的成本、費用。
4.4.3.1 費用預提的時間：至少每季度末預提一次；
4.4.3.2 費用預提的范圍：對完工開發產品應進行成本預提，未完工產品按實際支付金額核算成本；
4.4.3.2 費用預提的金額：以成本管理軟體中的動態成本總額減帳面已列入成本總額的差額計提。
4.4.3.3 核算方法：預提時，借記「開發成本—成本預提及結轉」，貸記本科目；次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。
4.4.4 「待攤費用」科目
按權責發生制原則核算在本期發生但應由本期及以後各期共同負擔的、分攤期限在一年以內的費用。
4.4.5 「完工開發產品」科目
核算已開發完成並驗收合格的開發產品的庫存實際成本。
具體核算要求詳見《萬科集團存貨核算規范》。
房地產成本核算科目明細表
一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 核算項目 備注
開發成本 土地獲得價款 按前述明細 各成本核算對象 成本核算對象
可分層次設立。
開發前期准備費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體建築工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
主體安裝工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
社區管網工程費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象
園林環境工程費 按前述明細 各成本核算對象
配套設施費 按前述明細 各成本核算對象
開發間接費 按前述明細 按前述明細 各成本核算對象 自一級科目
開發間接費轉入
成本預提及結轉 各成本核算對象
開發間接費 項目名稱 工程管理費 按前述明細 定期轉入
開發成本
營銷費用 按前述明細
資本化利息
物業管理完善費
其他
完工開發產品 項目名稱 具體苑或棟或期以及配套資產名稱 住宅、商鋪、寫字樓、車庫及車位、其他
4.5 成本費用的歸集與分配
4.5.1 土地獲得價款
一般能分清成本核算對象的，可直接將土地成本計入特定的成本核算對象中；如果分不清成本核算對象，可先在「土地獲得價款」之「待分攤成本」的核算項目進行歸集，然後再在有關成本核算對象間分配；也可以不進行歸集而直接通過設定分攤方法分配計入有關成本核算對象。有關分配方法如下：
4.5.1.1 按佔地面積計征地價、進行補償、繳納市政配套費時的分配方法
方法一：先按小區的佔地面積將土地成本分配到各小區；再將分配到各小區內的土地成本，按小區內房屋等成本核算對象和道路、廣場等公用場所的佔地面積進行直接分配；然後將分配到小區內道路、廣場等公用場所佔地面積的土地成本，按房屋等成本核算對象的佔地面積進行間接分配，計入房屋等成本核算對象的的開發成本；房屋等成本核算對象的直接分配數加間接分配數，即為該房屋等成本核算對象應負擔的土地成本。
方法二：也可將公用佔地面積先分攤到房屋等成本核算對象的佔地面積上，房屋等成本核算對象自身的佔地面積加分攤的公用佔地面積，再乘以單位面積的土地成本來分配。
4.5.1.2 按建築面積計征（或補償）時的分配方法：按成本核算對象的建築面積來分攤。
4.5.2 開發前期准備費、主體建築工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費
能夠分清成本核算對象的，可直接計入成本核算對象的相應成本項目；應由兩個或兩個以上的成本核算對象負擔的費用，可通過各成本項目下的「待分攤成本」之核算項目進行歸集，再按下表所示分攤標准分配計入各成本核算對象：
成本項目 分攤標准
開發前期准備費 按可售面積分攤
主體建築工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據經驗系數和建築面積，確定標准分攤；
主體安裝工程費 （1） 扣除直接費用後，按建築面積分攤；
（2） 根據造價經驗系數和建築面積相乘，確定標准分攤；
社區管網工程費 按可售面積分攤；若能區分可按佔地面積分攤
園林環境工程費 公享性強，按可售面積分攤；公享性不強並可區分，按佔地面積分攤
配套設施費 按可售面積分攤
4.5.3 開發間接費
4.5.3.1 應先通過「開發間接費」科目分項目歸集開發間接費的實際發生數，在每月（季）末，根據其實際發生數按一定標准分配計入各開發項目的各成本核算對象。具體分配及核算方法參見《萬科集團費用核算規范》
4.5.3.2 車位及車庫、其他配套設施及留作自用的固定資產，均不分配開發間接費。
4.6 成本核算工具
成本管理軟體是成本核算的主要工具，金蝶財務軟體是成本核算的輔助工具，其數據可由成本管理軟體引入。
4.6 成本報表
成本報表是成本信息管理的中心，通過成本報表可動態了解項目成本總體情況、與目標成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應完整、詳細、動態的編製成本報表。
成本報表種類、編報時間及要求詳見《結算報表格式》及集團成本審算中心的有關規定。
4.7 附 則
本規范未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規定執行。
關聯文件：
財務管理部：萬科集團會計管理及核算規范（VKCW03-03）
萬科集團費用核算規范（VKCW03-04）
萬科集團存貨核算規范（VKCW03-06）
附：「開發成本」科目編號一覽表
科 目 名 稱 編 號
開發成本 4301
土地獲得價款 4301.401
政府地價及市政配套費 4301.401.01
合作款項 4301.401.02
紅線外市政配套費 4301.401.03
拆遷補償費 4301.401.04
開發前期准備費 4301.402
勘察設計費 4301.402.01
勘察丈量費 4301.402.01.01
規劃設計費 4301.402.01.02
建築研究用房 4301.402.01.03
報批報建費 4301.402.02
政府報批報建費 4301.402.02.01
增容費 4301.402.02.02
三通一平費 4301.402.03
臨時道路 4301.402.03.01
臨時用電 4301.402.03.02
臨時用水 4301.402.03.03
場地平整費 4301.402.03.04
臨時設施費 4301.402.04
臨時圍牆 4301.402.04.01
臨時辦公室 4301.402.04.02
臨時場地佔用費 4301.402.04.03
臨時圍板 4301.402.04.04
主體建築工程費 4301.403
基礎工程 4301.403.01
土方 4301.403.01.01
護壁（坡） 4301.403.01.02
樁基 4301.403.01.03
樁基檢測 4301.403.01.04
降水 4301.403.01.05
結構及粗裝修工程 4301.403.02
混凝土框架 4301.403.02.01
砌體 4301.403.02.02
找平及抹灰 4301.403.02.03
防水 4301.403.02.04
門窗工程 4301.403.03
單元門 4301.403.03.01
入戶門 4301.403.03.02
防火門 4301.403.03.03
戶內門 4301.403.03.04
窗、陽台門 4301.403.03.05
公共部位精裝修 4301.403.04
大堂精裝修 4301.403.04.01
樓梯間精裝修 4301.403.04.02
屋面精裝修 4301.403.04.03
外立面精裝修 4301.403.04.04
電梯廳精裝修 4301.403.04.05
單元入口精裝修 4301.403.04.06
外牆外保溫 4301.403.04.07
欄桿 4301.403.04.08
室內裝修 4301.403.05
廚房精裝修 4301.403.05.01
衛生間精裝修 4301.403.05.02
廳房精裝修 4301.403.05.03
陽台、露台、地面精裝修 4301.403.05.04
主體安裝工程費 4301.404
室內水暖氣電管線設備費 4301.404.01
室內供排水系統費 4301.404.01.01
室內採暖系統費 4301.404.01.02
室內燃氣系統費 4301.404.01.03
室內電氣系統費 4301.404.01.04
室內設備及其安裝費 4301.404.02
通風空調系統及安裝費 4301.404.02.01
電梯及其安裝費 4301.404.02.02
發電機及其安裝費 4301.404.02.03
人防設備及其安裝費 4301.404.02.04
消防系統及其安裝費 4301.404.02.05
弱電系統費 4301.404.03
居家防盜系統費用 4301.404.03.01
寬頻網路費用 4301.404.03.02
有線電視費用 4301.404.03.03
三表遠傳費用 4301.404.03.04
對講系統費用 4301.404.03.05
電話系統費用 4301.404.03.06
社區管網工程費 4301.405
室外給排水系統費 4301.405.01
室外給水系統 4301.405.01.01
雨污水系統 4301.405.01.02
室外採暖系統費 4301.405.02
管道系統 4301.405.02.01
熱交換站 4301.405.02.02
鍋爐房 4301.405.02.03
室外燃氣系統 4301.405.03
管道系統 4301.405.03.01
調壓站 4301.405.03.02
室外電氣及高低壓設備費 4301.405.04
高低壓配電設備及安裝 4301.405.04.01
室外強電管道及電纜敷設 4301.405.04.02
室外弱電管道埋設 4301.405.04.03
室外智能化系統費 4301.405.05
停車管理系統 4301.405.05.01
小區閉路監控系統 4301.405.05.02
周界紅外防越 4301.405.05.03
小區門禁系統 4301.405.05.04
電子巡更系統 4301.405.05.05
電子公告屏 4301.405.05.06
園林環境工程費 4301.406
綠化建設費 4301.406.01
建築小品 4301.406.02
道路及廣場建設費 4301.406.03
圍牆建造費 4301.406.04
室外照明 4301.406.05
室外背景音樂 4301.406.06
室外零星設施 4301.406.07
配套設施費 4301.407
游泳池 4301.407.01
會所 4301.407.02
幼兒園 4301.407.03
學校 4301.407.04
球場 4301.407.05
設備用房 4301.407.06
-------- --------
開發間接費 4301.408
工程管理費 4301.408.01
工程監理費 4301.408.01.01
預結算編審費 4301.408.01.02
行政管理費 4301.408.01.03
施工合同外獎金 4301.408.01.04
工程質量監督費 4301.408.01.05
安全監督費 4301.408.01.06
工程保險費 4301.408.01.07
-------- --------
資本化借款費用 4301.408.02
營銷設施建造費 4301.408.03
廣告設施及發布費 4301.408.03.01
銷售環境改造費 4301.408.03.02
售樓處裝修裝飾費 4301.408.03.03
樣板間費用 4301.408.03.04
其他 4301.408.03.05
-------- --------
物業管理完善費 4301.408.04
成本預提及結轉 4301.41
5. 房地產會計中開發產品成本採用什麼核算
房地產會計中開發產品成本採用製造成本法核算。
擴展閱讀：房地產會計的賬務處理原則
(一)開發產品成本採用製造成本法核算
(二)營業收入要根據不同的經營方式進行確認
營業收入要根據不同經營方式具體確認。一般說來有以下方式：
(1)對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交後將結算賬單提交給買方並得到認可時，即確認為營業收入的實現，
(2)代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委託單位驗證後，即確認為營業收入的實現；
(3)出租房屋時，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金後，出租方即確認為營業收入的實現；
(4)以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。
(三)土地使用權要根據不同的開發目的進行不同的賬務處理
涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業的無形資產進行核算；二是企業在從事開發項目的開發經營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發產品的成本。
(四)出租房產作為企業存貨核算
房地產開發企業的出租開發產品，作為企業的存貨進行核算，在報表上流動資產存貨中列示。（注意其實作為商品房的開發產品也應該作為存貨）
(五)建房貸款利息作為資本性支出
6. 房地產開發企業成本核算方法
房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：
根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
7. 房地產公司開發成本核算哪些
一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動,是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標,是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發成本。土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。2.房屋開發成本。房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。3.配套設施開發成本。它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4.代建工程開發成本。它是指房地產開發企業接受委託單位的委託,代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中,為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開發項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以並為一個成本核算對象。3.對於個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域和部位,劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。1.土地徵用及拆遷補償費:指房地產開發時為徵用土地所發生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因徵用土地而發生的費用(如耕地佔用稅)。2.前期工程費:指企業在前期准備階段發生的各項費用,包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎設施費:指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化(包括排污、排洪、環衛)等,這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4.建築安裝工程費:指企業以出包方式支付承建單位的建築安裝工程費和企業自營工程發生的建築安裝費。5.配套設施費:指為開發項目服務的,不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。6.開發間接費: