① 房地產企業什麼情況下可採用完工百分比法
《企業會計制度》第95條規定，固定造價合同符合下列四個條件可採用完工百分比法確認收入：
（1）合同總收入能夠可靠地計量；
（2）與合同相關的經濟利益能夠流入企業；
（3）在資產負債表日後合同完工進度和為完成合同尚需發生的成本能夠可靠地確定；
（4）為完成合同已經發生的合同成本能夠清楚地區分和可靠地計量，以便實際合同成本能夠與以前的預計成本相比較。
中國證監會發行部也曾明確，除代建房產可使用完工百分比法確認銷售收入實現外，房地產企業收入不能根據完工百分比法來確認。代建房產實際上要求有建造合同。歸納起來，其條件有：
（1）有建造合同，並且合同不可撤銷的；
（2）買方累計付款超過銷售價格的一定比例（一般為50%）；
（3）其餘應收款能夠收回；
（4）開發項目的完成程度能夠可靠地確定。
② 房地產開發企業成本如何分配
一、成本費用的歸集方法8 1、對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類、並將其分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。 2、對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理地劃分為直接成本、間接成本、共同成本，並按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。 3、對前期已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品。未銷開發產品和固定資產進行分配。其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除；未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。 4、對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產並對其計稅成本進行結算，其中屬於開發產品的應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，准予在當期扣除；未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。 5、對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應分別建立明細台帳，待開發產品完工後再予結算。 二、成本費用的分配方法 企業開發、建造的開發產品應按製造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬於直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按收益原則和配比的原則分配至各個成本對象，具體可分別選擇以下方法進行 1、佔地面積法。 （1）一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。 （2）分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。 2.建築面積法。 （1）一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。 （2）分期開發的，首先按照期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。 3.直接成本法 按期內某一成本對象直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 4.預算造價法 按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 幾項特殊成本費用的分配方法 （1）、土地成本，一般按佔地面積法幾項分配。如果確需要結合其他方法進行分配的，應經稅務機關同意 土地開發同時連結房地產開發的。屬於一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經稅務機關同意後可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。 （2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本法應按建築面積法進行分配。 （3）借款費用屬於不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。) （4）其他成本項目的分配法由企業自行確定。 總之，房產開發去會計人員在日常按照去財務會計制度規定對成本費用進行管理與核算時，應當按照上述規定歸集和分配成本費用，以提高所得稅核算的准確性，從而降低納稅風險。
③ 房地產企業多個項目的共同成本如何核算
建議能直接劃分的費用直接計入相關項目成本，不能直接劃分的按照工程造價比例進行分攤。共同費用先進行掛賬處理，完工後按照成本比例進行分攤。商鋪和住宅在高度上不一樣，所以所耗費的材料人工也不同，應該先按照各項預算成本進行分攤，待實際成本出來以後再進行相應調整。
④ 建築企業和房地產企業的成本如何核算
房地產施工項目成本核算的方法
加強施工項目成本核算工作，可以按以下幾個步驟進行：
(1)根據成本計劃確立成本核算指標
項目經理組織成本核算工作的第一步是確立成本核算指標。為了便於進行成本控制，成本核算指標的設置應盡可能與成本計劃相對應。將核算結果與成本計劃對照比較，使其及時反映成本計劃的執行情況。例如：以核算的某類機械實際台班費用支出與該分部工程計劃機械費支出的比值，作為該類施工機械使用費核算指標，可以綜合反映施工機械的利用率、完好率和實際使用狀況。利用成本核算指標反映項目成本實施情況，可以避免以往成本核算中過多的核算報表，簡化核算過程，提高核算的可操作性。
(2)成本核算主要因素分析
對於任何一個工程項目，都存在眾多的成本核算科目，無法也沒有必要對每一科目進行核算，否則會造成信息成本較高，得不償失。在涉及成本的因素中，包括該項目實際作業中資源消耗數量、價格及資源價格變動的概率。例如：進行鋼筋加工作業，工人工作效率、鋼材加工損耗及鋼材價格的市場變動情況都可能成為成本核算因素。項目成本核算的對象應該是可控成本。若鋼材由企業統一采購，鋼材市場價格對項是不可控成本，不作為成本核算的因素。否則，應根據鋼材成本占整個工程成本的比重及鋼材市場價格發生變動的概率進行分析，決定是否將鋼材價格列為成本核算的因素。對於主要因素的分析方法，可以採用排列圖法、ABC分析法、因果分析圖法等。
(3)成本核算指標的敏感性分析
對主要成本核算因素進行敏感性分析，是設置成本控制界限的方法之一。通過敏感性分析，用以判斷對某項成本因素應予以核算和控制的強度。例如：某項目計劃成本為1000萬元，目標成本降低額為50萬元。鋼材成本為該項目主要的成本控制因素，其成本占總成本的30％，計劃鋼材加工損耗率為1．5％。下面以鋼材加工損耗率為成本控制因素進行敏感性分析：
1．「應付賬款—暫估應付款」
月末終了時，對於外購的材料物資，在沒有與外部供貨商確認材料的最終數量及貨款總額時，按材料員的收料單做暫估，賬務處理為：
借：工程施工—某單項工程—合同成本
貸：應付賬款—暫估應付款
與供貨商結算後，暫時沒有支付現款時，將「暫估應付款」調入「應付工程款」科目中，憑購銷雙方確認後的結算單及合同作如下賬務處理：
借：應付賬款—暫估應付款
貸：應付賬款—應付工程款
（三）壞賬准備
本科目核算企業計提的壞賬准備。本科目下設「應收賬款」和「其他應收款」兩個二級科目，分別計提。壞賬准備按
「應收賬款」和「其他應收款」中扣出「其他應收款-內部單位往來」的期末余額為提取基數，計提比例為0.5%，計算公式為：
壞賬准備/應收賬款=
「應收賬款」期末余額
0.5%
壞賬准備/其他應收款=（「其他應收款」期末余額—「其他應收款/內部單位往來」期末余額）]
0.5%
壞賬准備按年計提，採用備抵法計提。計提時，借：管理費用或間接費用
貸：壞賬准備。當企業本期應提取的壞賬准備大於已提取壞賬准備的賬面余額時，應按其差額進行補提；當應提取的壞賬准備小於已提取的賬面余額時，其差額用紅字做上述分錄進行沖銷。
（四）工程結算
1、本科目核算施工企業根據工程施工合同的完工進度向業主開出工程價款結算單辦理結算的價款。
2、向業主開出工程價款結算單辦理結算時，按結算單所列金額，借記「應收賬款」科目，貸記本科目。工程施工合同完工後，將本科目余額與相關工程施工合同的「工程施工」科目對沖，借記本科目，貸記「工程施工」科目。
3、本科目按工程施工合同設置明細賬，進行明細核算。
4、本科目期末貸方余額，反映尚未完工工程已開出工程價款結算單辦理結算的價款。
（五）工程施工
本科目核算施工企業實際發生的工程施工合同成本和合同毛利。
本科目應設置以下兩個明細科目：
1、合同成本
本科目核算各項工程施工合同發生的實際成本，一般包括施工企業在施工過程中發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費、間接費用等。該科目應按成本核算對象和成本項目進行歸集。
2、合同毛利
本科目核算各項工程施工合同確認的合同毛利。
施工企業進行施工發生的各項費用，借記本科目（合同成本），貸記「應付工資」、「原材料」等科目。按規定確認工程合同收入、費用時，借記「主營業務成本」科目，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記本科目（合同毛利）科目。
合同完工結清「工程施工」和「工程結算」賬戶時，借記「工程結算」科目，貸記本科目。
本科目期末借方余額，反映尚未完工工程施工合同成本和合同毛利。
（六）主營業務收入、主營業務成本
1、這兩個科目分別核算施工企業的工程合同收入和工程合同費用。
2、按規定確認工程合同收入和工程合同費用時，按當期確認的工程合同費用，借記「主營業務成本」科目，按當期確認的工程合同收入，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記「工程施工—合同毛利」科目。合同完工確認工程合同收入、費用時，應轉銷合同預計損失准備，按累計實際發生的合同成本減去以前會計年度累計已確認的工程合同費用後的余額，借記「主營業務成本」科目，按實際合同總收入減去以前會計年度累計已確認的工程合同收入後的余額，貸記「主營業務收入」科目，按其差額，借記或貸記「工程施工—合同毛利」科目。同時，按相關工程施工合同已計提的預計損失准備，借記「存貨跌價准備—合同預計損失」科目，貸記「管理費用」科目。
3、這兩個科目應按施工合同設置明細賬，進行明細核算。
4、期末，應將這兩個科目的余額轉入「本年利潤」科目，結轉後這兩個科目應無余額。
（七）存貨跌價准備
1、本科目核算施工企業提取的存貨跌價准備。
2、在本科目下設置「合同預計損失准備」明細科目，核算工程施工合同計提的損失准備。
3、如果合同總成本超過合同預計總收入，建築施工單位應將預計損失立即確認為當期費用，借記「管理費用」，貸記「存貨跌價准備—合同預計損失准備」。
合同完工確認合同收入和合同費用時，企業應轉銷合同預計損失准備，按照確認的工程合同費用，借記「主營業務成本」，按確認的工程合同收入，貸記「主營業務收入」，按其差額借記或貸記「工程施工—合同毛利」；同時，按相關工程施工合同預計損失准備，借記「存貨跌價損失准備—合同預計損失准備」，貸記「管理費用」科目。
4、各所屬單位應按施工合同設置明細賬，進行明細核算。
5、期末，「存貨跌價准備—合同預計損失准備」科目貸方余額反映尚未完工工程施工合同已計提的損失准備。
四、工程收入、成本、稅利結轉的統一規定
（一）工程成本費用歸集
1、在「工程施工」科目下設置「合同成本」明細科目，歸集和核算各項施工合同發生的實際成本。該明細科目應按成本核算對象和成本項目進行歸集和核算。
（1）成本核算對象：一般應以獨立的工程合同所確定的項目為成本核算對象；在同一施工現場、同一項目部管理、工程開、竣工時間相差不大的條件下，也可兩個或多個工程項目合並確定為成本核算對象。
（2）成本項目：包括人工費、材料費、機械費、其他直接費、間接費用。
2、屬於人工費、材料費、機械費和其他直接費等直接成本費用，直接計入有關工程成本。
3、間接費用指各施工單位（項目部）為組織和管理施工生產活動所發生的費用，包括項目管理人員工資、獎金、職工福利費、勞動保護費、固定資產折舊費及修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、取暖費、辦公費、差旅費、財產保險費、工程保修費、排污費、「四險一金」等。
間接費用應按施工單位及項目管理部和間接費用類別歸集核算，月度終了再以該項目部所管理的各個工程項目的統計完成量為分配基數，分配計入有關項目的工程成本。
4、會計核算：
（1）項目施工發生的各項費用，借記「工程施工—某工程—合同成本—成本項目」科目，或「工程施工—間接費用」科目，貸記「應付工資」、「原材料」、「銀行存款」等科目。
（2）月度終了，分配間接費用，借記「工程施工—合同成本—間接費用」科目，貸記「工程施工—間接費用」科目。
（二）在施工程收入、成本、稅利結轉
1．按月編制《在施工程收入、成本、稅利結轉表》，表內指標的填列方法如下：
（1）建築業總產值：以統計部門報出的自行完成工作量為准；
（2）應付對外分包工程款：以統計部門報出的分包完成工作量為准；
（3）主營業務收入：根據「建築業總產值」加上「應付對外分包工程款」之和確認。
（4）自行完成主營業務收入：即「建築業總產值」，根據「主營業務收入」減去「應付分包工程款」之差確認。
（5）合同毛利率：根據編制「施工圖預算合同毛利率測算表」（詳附表）或根據項目工程經濟責任考核（承包）指標即：（上繳管理費率+營業稅金及附加），並按謹慎性原則確定。合同毛利率不得確認為負數，且一經確定，不能隨意變動。
（6）合同毛利：根據「自行完成主營業務收入」乘以「合同毛利率」確認。
（7）合同成本：根據「自行完成主營業務收入」減去「合同毛利」之差確認。
（8）主營業務稅金及附加：根據「自行完成主營業務收入」乘以稅費率確認。
2、會計核算：
（1）根據「自行完成主營業務收入」，借記「應收賬款—應收工程款—（建設單位）」科目，貸記「工程結算」科目；
（2）根據「應付對外分包工程款」，借記「應收賬款—應收工程款—（建設單位）」科目，貸記「應付賬款—應付分包款—（對外分包單位）」科目；
（3）根據「主營業務收入」，貸記「主營業務收入」科目；根據確認的「合同毛利」，借記「工程施工—合同毛利」科目；根據「主營業務收入」減去「合同毛利」之差，借記「主營業務成本」科目。
（4）根據「主營業務稅金及附加」，借記「主營業務稅金及附加」科目，貸記「應交稅金—（稅種）」科目；貸記「其他應交款—（附加費類別）科目。
（5）期末，結轉「主營業務收入」、「主營業務成本」和「主營業務稅金及附加」，借記「主營業務收入」科目，貸記「本年利潤—「主營業務利潤」科目；借記「本年利潤—「主營業務利潤」科目，貸記「主營業務成本」和「主營業務稅金及附加」科目。
⑤ 房地產開發企業結轉收入時，如何計算成本
房地產企業商品房的成本核算過程：
1、商品房開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等所有支出：
借：開發成本（按明細核算）
貸：銀行存款等
2、商品房開發完工後
借：開發產品--XXX商品房
貸：開發成本
3、計算商品房每平米單位成本。
即： 元/平方米=完工後開發成本科目總金額/商品房總建築面積
4、結轉銷售商品房成本：
銷售總面積* 元/平方米
借：主營業務成本
貸：開發產品
峻工決算完了之後，把成本歸集在一張表內，然後根據你們的物業類型，佔地面積，建築面積那些成本指標數據分配到各物業類型里，然後轉到開發產品或者其他科目，銷售的時候就按單位面積成本乘面積結轉就可以。
(5)房地產企業完工百分比的成本如何擴展閱讀：
房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：
1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。
2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：
(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；
(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；
(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。
3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。
⑥ 完工百分比法的收入、成本如何確認
完工百分比法計算當期確認的合同收入和費用可用下列公式計算：
當期確認的合同收入=（合同總收入×完工進度）－以前會計年度累計已確認的收入
當期確認的合同毛利=（合同總收入－合同預計總成本）×完工進度－以前會計年度累計已確認的毛利
當期確認的合同費用=當期確認的合同收入－當期確認的合同毛利－以前會計年度預計損失准備
在採用完工百分比法確認提供勞務收入的情況下，企業應按計算確定的提供勞務收入金額：
借：應收賬款等科目
貸：勞務成本
(6)房地產企業完工百分比的成本如何擴展閱讀
完工百分比法衡量完工進度可以採用以下方法：
一、成本法：
當投資公司能夠對被投資公司實施控制時採用的長期股權投資會計處理方法，即投資公司的長期股權投資賬戶，按原始取得成本入賬後，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營業結果發生增減變動的一種會計處理方法。
二、工作量法：
工作量法，是指以固定資產能提供的工作量為單位來計算折舊額的方法。工作量可以是汽車的總行駛里程，也可以是機器設備的總工作台班、總工作小時等。
⑦ 房地產建築成本怎麼計算
建築成本計算包括：
土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。
基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。
同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20% ~30%左右。
(7)房地產企業完工百分比的成本如何擴展閱讀：
如果企業為地下停車場所(含車庫、車位)單獨繳納了土地出讓金，辦理了相關產權手續，即屬於可售的開發產品，應單獨作為成本對象核算。
如果企業未單獨繳納土地出讓金，利用地下基礎設施建造停車場所(含車庫、車位)發生的成本費用支出可作為公共配套設施費計入開發成本。
但若有證據表明企業利用地下基礎設施建造的車庫(不含車位)對外出售，則地下車庫的面積應作為可售面積，參與單位成本的計算。
⑧ 在完工百分比中是如何確認並結轉收入和費用的
完工百分比中是確認並結轉收入和費用的方法：確認收入：
借：銀行存款（或庫存現金、應收賬款）
貸： 主營業務收入 （或其他業務收入 、營業外收入）
貸：應交稅費—應交增值稅（銷項稅） （增值稅納稅人適用）
成本結轉
借：主營業務成本（或其他業務成本等科目）
貸：庫存商品（或原材料等科目）
完工百分比法的運用就是如何根據該方法確認合同收入和費用，具體包括二個步驟：
第一步，完工進度確定
建造合同的完工進度，計算出完工百分比《企業會計准則--建造合同》規定，企業採用完工百分比法確定合同收入和費用，確定合同完工進度可以選用下列三種方法：
1、累計實際發生的合同成本占合同預計總成本的比例。該方法是確定合同完工進度較常用的方法。其計算方式為：合同完工進度=累計實際發生的合同成本/合同預計總成本×100%
2、已經完成的合同工作量占合同預計總工作量的比例。該方法適用於合同工作量容易確定的建造合同，如道路工程、土石方挖掘、砌築工程等。其計算公式為：合同完工進度=已經完工的合同工作量/合同預計總工作量×100%
3、已完合同工作的測量。該方法是在無法根據上述兩種方法確定合同完工進度時所採用的一種特殊的技術測量方法。這種技術測量並不是由建造承包商自行隨意測定，而由專業人員現場進行科學測定。適用於一些特殊的建造合同，如水下施工工程等。
第二步，計量
根據完工百分比計量和確認當期的合同收入和費用當期確認的合同收入和費用可用下列公式計算：
當期確認的合同收入=（合同總收入×完工進度）－以前會計年度累計已確認的收入
當期確認的合同毛利=（合同總收入－合同預計總成本）×完工進度－以前會計年度累計已確認的毛利
當期確認的合同費用=當期確認的合同收入－當期確認的合同毛利－以前會計年度預計損失准備
需要說明的是，完工進度實際上是累計完工進度，因此，企業在運用上述公式計量和確認當期合同收入和費用時，應分別建造合同的實施情況進行處理。
⑨ 房地產會計完工後怎樣結轉收入，成本
房地產企業完工後的會計核算
（一）成本核算過程
1、項目開發過程中發生的土地費用、規劃設計、基礎設施、建安費等
借：開發成本（按明細核算）
貸：銀行存款等
2、開發完工後
借：開發產品
貸：開發成本
（二）未完工預售房屋時
1、收到預售房款
借：現金（或銀行存款）
貸：預收賬款--商品房
2、月末、按預收款提取稅金
借：待攤費用--稅金及附加
貸：應交稅費--營業稅
貸：應交稅費--城建稅
貸：應交稅費--教育費附加
3、繳納稅金時
借：應交稅費--營業稅
借：應交稅費--城建稅
借：應交稅費--教育費附加
貸：銀行存款等
（三）完工交付使用後
1、確認收入
借：
預收賬款--商品房
貸：主營業務收入
貸：應交稅費---應交增值稅
2、結轉提取的稅金
借：稅金及附加
貸：待攤費用--稅金及附加
3、結轉主營業務收入
借：主營業務收入
貸：本年利潤
4、結轉稅金
借：本年利潤
貸：經營稅金及附加
5、確認結轉商品房成本
借：主營業務成本
貸：開發產品
6、結轉主營業務成本
借：本年利潤
貸：主營業務成本
擴展閱讀：
相關設置科目如下,一般只要是涉及到的可以根據情況是設置.
開發成本(企業進行商業性房地產開發發生的各項購建成本);
開發間接費用(項目部直接為開發產品發生的各項間接費用);
預收賬款(企業按照《商品房預售合同》約定預收的款項);
應付賬款(企業因接受建築勞務等應支付的款項);
開發產品(企業完工時庫存開發產品的實際成本);
主營業務收入(企業確認的銷售開發產品的收入);
主營業務成本(企業確認開發產品收入時應結轉的成本).