Ⅰ 土地成本是什麼包括什麼
說的直白點，就是你為了取得土地都花了哪些錢。如果是轉讓取得，則包括轉讓價格和相關稅費；如果是出讓所得，則包括出讓金，等等。
Ⅱ 探討一種土地成本分攤方式
裴新民
土地成本常常是房地產開發項目最大的成本事項，不同方式分攤對項目分期稅負、甚至總體稅負有一定影響，因此常常引起財務人員、稅務人員的交涉和爭論。
最常用、最容易被稅務接受的分攤方法是可售建築面積分攤法，佔地面積分攤法也得到稅務部門一定支持，個別地方稅務部門也接受銷售收入比例法、售價比率法、層高系數法。之所以有這么多分攤方法，其實正是因為這些分攤方法均存在一些缺陷。本文簡要分析現有方法的不足，並提出一種新方法與大家探討。
一、現有分攤方法的局限和不足：
可售建築面積分攤法數據來源可靠，爭議最小，是最常用的分攤方法。但是，這個方法顯然忽視了不同類型物業的售價差異，導致高價物業與低價物業分攤了同樣的成本，不符合「收入成本配比原則」。
佔地面積分攤法需要界定不同物業的佔地面積，而佔地面積缺乏法定的計算依據。如果是分期開發，只是區分不同期次的佔地面積還比較直觀，容易確定。如果想要區分同一期中不同類型物業的土地成本，佔地面積如何劃分就會出現多種方式，不同方法會出現不同計算結果。這顯然干擾了這一方式的固定性、可核查性。
銷售收入比例法、售價比率法符合「收入成本配比原則」，但是只適合全部物業銷售完畢時的清算處理，中間部分銷售完成、部分沒有銷售時不便採用，否則，就存在對未售部分的預估成分，影響計算結果的嚴肅性。
層高系數法用於建安成本分攤有一定合理性，其經濟基礎是層高越高建築成本越大。但是這一方法用於土地成本分攤就十分勉強。在對建築有限高要求時，層高越高，最終形成的建築面積越少，似乎還能解釋。在沒有限高要求時，層高與土地成本的關系就找不到關聯理由了。
二、設想的計算方法：
基於對以上分攤方式的思考，以及當前寫字樓、公寓等商業物業價格普遍低於住宅價格的實際狀況，我提出一個「土地使用年限比率分攤法」：
同地塊存在不同性質用地時，有法定的土地使用年限，比如商業的土地使用年限為40年，住宅的土地使用年限為70年。因此，設定住宅的分攤系數為1，商業的分攤系數就可以設定為0.57【40年÷70年】。以此為基礎，計算商業物業、住宅物業應分攤的土地成本。
例如，某地塊佔地面積10萬㎡，容積率3，30%商業建築面積9萬㎡，70%住宅建築面積21萬㎡，土地成本總額20億元，計容建築面積的平均樓面地價約6667元/㎡，則：
商業物業分攤的土地成本總額為：200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×90000㎡×0.57=39,266萬元
住宅物業分攤的土地成本總額為：
200,000萬元÷（90000㎡×0.57+210000㎡×1）×210000㎡×1=160,734萬元
商業物業的單位土地成本為：
39,266萬元÷90,000㎡=4,363元/㎡
住宅物業的單位土地成本為：
160,734萬元÷210,000㎡=7,654元/㎡
這樣的分攤結果是商業與住宅分攤的土地成本相差3,291元/㎡，與平均的樓面地價有明顯差異。
三、方式的合理性：
1、國有土地使用權出讓設定了使用年限，企業付出土地出讓金購買的是一定年限的土地使用權，年限到期後權屬人需要向國家補交土地出讓金。商業的土地使用年限與住宅的土地使用年限不同，《土地出讓合同》對此進行了明確約定。因此，按照不同類別物業的土地使用年限分攤土地出讓金，符合合同對價關系，吻合「成本」的原始含義。
2、《建設用地規劃條件》是《土地出讓合同》的重要附屬法定文件，對項目地塊中的商業、住宅的最高建築面積有明確限定。因此，按照項目地塊不同類別物業的土地使用年限分攤土地出讓金，有準確、法定的數據依據，沒有任何虛擬、估算成分。
四、方法的適用范圍：
1、本辦法主要適用於地塊內同時有不同性質用地的情況，各類性質用地的佔比較高的情況。顯然單一性質的土地不適用本辦法，其他業態佔比很小的，使用不使用本辦法影響很小。
2、本辦法適用於商業物業售價低、住宅物業售價高的情況，在這樣的情況下按本辦法處理可以讓成本與售價取得更好的配比結果。如果情況相反，則不宜採用本辦法。
在此提出這樣一個理論上講得通，數據來源合法可靠，易操作、易核查，能解決商住項目成本分攤合理性的辦法，歡迎大家進一步探討。
Ⅲ 土地費用包括哪些
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地所發生的各種費用支出。一般包括土地費用、基礎設施費、配套設施費、籌資費用、應由開發土地負擔的簡介費用.
Ⅳ 樓面地價的計算公式
樓面地價=土地總價格/建築總面積=土地單價/容積率，一般來說用容積率計算的比較多，建面可能在土地出讓初期不是那麼直觀。樓面地價簡單來說就是單位建築面積的土地成本價，即每產出一個建面，開發商需要支出的土地成本。
樓面地價是指在城鎮規劃區范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價，即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。
樓面地價的意義
1、樓面地價最簡單的意思就是單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一，與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。同時，樓面地價又是特殊的土地單價，是土地上建築物面積均攤的土地價格。在通常情況下，樓面地價是按照建築面積均攤的土地價格。
2、對樓面地價也可簡單理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價能最真實地反映建築單價中所包含的單位土地成本價格。在現實中，樓面地價往往比土地單價更能反映土地價格水平的高低。
Ⅳ 什麼是樓面地價，如何計算，樓面地價的計算公式和方法
樓面地價又稱單位建築面積地價，是指平均到每單位建築面積上的土地價格， 樓面地價的具體計算公式 為：樓面地價=土地總價格/建築總面積，其中建築總面積=土地總面積*容積率。 也可以這樣理解： 樓面地價是指單位建築面積所分攤的平均的土地價格，簡單地可以理解為在土地上蓋出房子後，每單位售價中所包含的土地成本。樓面地價最真實地反映了建築單價中所包含的單位土地成本價格。 樓面地價的計算公式如下： 樓面地價 ＝ 土地價格/規劃建築面積 ＝ 土地單價/容積率備註：規劃建築面積＝土地面積*容積率
Ⅵ 土地出讓成本構成有哪些
土地出讓成本價指的是土地徵收、土地報批、土地平整、基礎設施建設和融資成本等土地出讓的費用成本。
土地出讓價是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。它既可以是土地所有者出讓土地使用權的交易價款，又可以是出讓土地權利人轉讓土地使用權的交易價款。出讓地價是地租的資本化。它不受政策因素的影響，也不受地上建築物和其他附著物拆遷安置補償成本的影響。所以，在土地一級市場中，土地出讓金既有政策價又有市場價;在土地二、三級市場中，出讓地價是完全的市場價。
土地出讓金是國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者時所收取的土地權益，以劃撥方式獲取的土地使用權發生轉讓、抵押等市場行為必須補辦出讓手續，交納出讓金，方可辦理土地登記。
土地價格，它的內涵是指在正常市場條件下一定年期的土地使用權未來純收益的價值總和，其權利特徵是出讓土地使用權。
Ⅶ 土地面積單位有哪些
土地面積單位有：
平方厘米，平方分米，平方米，平方千米，畝，頃，公頃，公畝，丈，垧等等。
Ⅷ 土地成本主要包含哪些方面
包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
按項目研究詳細程度的不同，可行性研究可分為投資機會研究 、初步可行性研究和詳細可行性研究三個階段，各階段的內容是一致的，只是指標的詳細程度存在差別。
當然，房地產項目可行性研究的具體內容因項目的復雜程度、環境狀況的不同而有所不同，但一般包括項目的必要性分析、實施的可能性分析和技術經濟評價。
為了既有利於土地開發支出的歸集，又有利於土地開發成本的結轉，對需要單獨核算土地開發成本的開發項目，可按下列原則確定土地開發成本的核算對象：
1、對開發面積不大、開發工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象。
2、對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地，可以一定區域作為土地開發成本核算對象。成本核算對象應在開工之前確定，一經確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。
Ⅸ 土地成本包括哪些
一般是兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得費。
徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算;拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。
基礎設施配套費。公共事業建設配套費。小區開發配套費。
土地開發成本核算應注意事項
1、土地開發成本歸集對象的確定問題
房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、准確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。
一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千*假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。
2、共同成本的分配問題
對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。
Ⅹ 土地出讓成本構成有哪些
土地出讓金的成本包括以下幾項：1、征地拆遷補償支出，主要包括土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、收回收購國有土地補償費、拆遷補償費等；2、報批規費支出，主要包括新增建設用地土地有償使用費、防洪保安 資金、征地管理費、耕地開墾費、耕地佔用稅、樹林植被費、土地交易費等；3、其他支出。
土地出讓金除了支付土地成本以外，還需計提專項基金。目前我市土地出讓金中需計提的專項基金包括：1、社會保障資金，標准為成交價的8%；2、農業土地開發資金，標准為4700元/畝；3、廉租住房資金，標准為土地收益的10%。4、教育資金，標准為土地收益的10%；5、農田水利建設資金，標准為土地收益的10%；6、國有土地收益基金，標准為土地收益的5%；7、農田基礎設施建設資金，標准為土地收益的3%；8、農民培訓基金，標准為1000元/畝；9、部門業務費，標准為土地收益的4.5%；10、新征地工作經費，標准為1000元/畝。
摘牌後，還需要交地價款、交易服務費、契稅、登記費、證本費及出讓文件約定的有關費用（測量費、評估費）