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拍賣成本怎麼計算

發布時間: 2022-11-20 12:57:17

『壹』 法院拍賣房子賣方要承擔哪些費用,比如500萬的房子會損失多少錢,請詳細計算,最終能拿到多

眾所周知,目前法拍房市場上「約定俗成」的規矩是,不管是賣方要承擔的稅費,還是買方需要支付的稅費,都是由買房來承擔。此舉不僅提高了買方的購房成本,且成本無法提前預估,還存在相關稅費無法稅前扣除的風險。

現在,這一情況已在悄悄發生改變。

第十三屆全國人大三次會議第8471號建議指出:建議取消不動產司法拍賣公告中由買方承擔稅費的轉嫁條款,統一改為『稅費各自承擔』。2020年10月19日,國家稅務總局對此條建議做了答復,表示贊同,並『要求各級法院嚴格落實司法解釋關於稅費依法由相應主體承擔的規定』。

回顧:「一切稅費由買受人承擔」由來已久
從2016年司法拍賣改革開始,為提高執行效率,盡可能幫助執行人追回債權,越來越多的法院通過阿里、京東等網路平台進行網路司法拍賣。各地法院通常會在拍賣公告中規定「一切稅費由買受人承擔」。這類要求在法拍中特別常見,全國基層法院除極少數承諾各自承擔之外,幾乎都是以買方承擔為主。

相信很多參與或關注過法拍的朋友都接觸過這類條款,看似不太合理,但又不得不接受。在咨詢過程中,我們也經常要回復客戶關於這方面的疑問。

小編從業多年,法院願意從執行案款里清繳費用的,或被執行人承諾清繳費用的,可以說是非常罕見。

現狀:納稅義務主體不一定是稅款承擔主體
關於法拍房的稅費問題,相信很多人都十分關心,咱們今天就來理一理。

首先,依法納稅屬於憲法規定的義務。作為我國公民,有依法納稅的義務,該義務具有強制性。

就不動產交易而言,賣方與買方各自應承擔的稅費有明確規定。個稅/企業所得稅、土地增值稅、增值稅(也就是以前的營業稅)等主要由賣方承擔,而買主承擔的僅限於契稅、印花稅。

其次 ,在許多情形下,納稅義務主體並不一定是最終的稅款承擔主體。

雖然我國稅收管理方面的法律、法規對於各種稅收的徵收均明確規定了納稅義務人,但是並未禁止納稅義務人與合同相對人約定由合同相對人或者第三人繳納稅款。因此,雙方可以約定應繳納稅款由非納稅義務主體方承擔。

打個比方,如果您在二手交易市場上看中一套二手房,房主一般會說報價是裸價,稅費他不管。這就意味著在這筆二手房交易過程中,您不但要交買方稅費,還要代賣方繳納賣方應繳納的增值稅、個稅等。這種情況在二手房交易中較為常見。

在這個過程中,賣方稅費的納稅義務主體是賣房的房主,而實際稅款承擔主體,是買房的那個人。

法院:之所以這么做,也是有「苦衷」的

法院目前沿用的就是這種模式,我不承擔,但我還是告知你。2017年1月1日施行的《最高人民法院關於人民法院網路司法拍賣若干問題的規定》對財產處置環節的稅費負擔問題作出了明確規定:第三十條規定,因網路司法拍賣本身形成的稅費,應當依照相關法律、行政法規的規定,由相應主體承擔,沒有規定或者規定不明的,人民法院可以根據法律原則和案件實際情況確定稅費承擔的相關主體、數額。

也就是說,應該是各交各的,但根據案件情況,還是可以確定承擔主體。這無疑給法拍的稅費承擔開了口子。

我盡告知的義務,至於你接不接受,還請自己衡量清楚。

當然法院這么做也是有原因的。多數情形下,被執行人處於下落不明或無可供執行的其他財產狀態,雖然是納稅義務人,但無力繳納稅費。於是許多法院只好採用一刀切的做法,規定一切稅費由買受人承擔。

困惑:買房成本無法預估,存在一定風險

法院關於法拍房稅費的規定,也引發了諸多爭議。這種實施方式主要有兩個問題不可迴避:

1、增加買方成本,且成本不可預估

大多數競拍的買受人,對房屋稅費有哪些稅種、每個稅種如何計稅、以何為基數進行計稅等等問題完全弄不明白,即使是業內人士,在無法得知成交價的情況下,也只能做大概的估算。這種估算會因為各種客觀情況產生變化。

2、相關稅費存在無法稅前扣除的風險

雖然拍賣公告中明確稅費承擔為買受人,但由於納稅義務主體具有法定性,稅務機關出具完稅憑證的繳納主體只能是納稅義務人,也就是被執行人。買受人支出的費用無法拿到對應的稅票,財務無法做成本抵扣。

是不是能有更好的辦法,來解決這一問題?

破局:國家稅務總局贊同「稅費各自承擔」

終於,進入2020年的金秋十月,我們等來了一個好消息。

今年5月22日召開的第十三屆全國人民代表大會第三次會議上,有會議代表提出了編號為8471號的提案,建議「取消不動產司法拍賣公告中由買方承擔稅費的轉嫁條款,統一改為「稅費各自承擔」。

10月19日,國家稅務總局對此條建議做了答復,表示贊同,並「要求各級法院嚴格落實司法解釋關於稅費依法由相應主體承擔的規定,嚴格禁止在拍賣公告中要求買受人概括承擔全部稅費,以提升拍賣實效,更好地維護各方當事人合法權益」。

真是一個值得普天同慶的時刻!撒花~~

回復請看下圖:

原文網址為:

http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/n810214/n2015391/c5157551/content.html

再告訴大家一個好消息,據小編收到的業內第一手消息,目前已有部分基層法院下達通知,要求新掛法拍房一律實施稅費各自承擔的政策。各位關注法拍房的朋友,在查看公告時也可以多留點心,看看心儀房源是否符合新政策。這關乎到大家的銀子問題,值得重視。

一個政策從敲定到全面鋪開,需要一定時間。相信不久的將來,會有越來越多的基層法院將採用這一新政,這對想要購買法拍房的群體來說,無疑是一個重大利好。

對於這樣的政策,你有什麼想說的呢?

『貳』 法院拍賣股權的價格評估方法

法律分析:1、收益現值法,用收益現值法進行資產評估的,應當根據被評估資產合理的預期獲利能力和適當的折現率,計算出資產的現值,並以此評定重估價值。

2、重置成本法,用重置成本法進行資產評估的,應當根據該項資產在全新情況下的重置成本,減去按重置成本計算的已使用年限的累積折舊額,考慮資產功能變化、成新率等因素,評定重估價值;或者根據資產的使用期限,考慮資產功能變化等因素重新確定成新率,評定重估價值。

3、現行市價法,用現行市價法進行資產評估的,應當參照相同或者類似資產的市場價格,評定重估價值。

4、清算價格法,用清算價格法進行資產評估的,應當根據企業清算時其資產可變現的價值,評定重估價值。

法律依據:《中華人民共和國憲法》

第二條 中華人民共和國的一切權力屬於人民。人民行使國家權力的機關是全國人民代表大會和地方各級人民代表大會。人民依照法律規定,通過各種途徑和形式,管理國家事務,管理經濟和文化事業,管理社會事務。

第三條 中華人民共和國的國家機構實行民主集中制的原則。全國人民代表大會和地方各級人民代表大會都由民主選舉產生,對人民負責,受人民監督。國家行政機關、監察機關、審判機關、檢察機關都由人民代表大會產生,對它負責,受它監督。中央和地方的國家機構職權的劃分,遵循在中央的統一領導下,充分發揮地方的主動性、積極性的原則。

『叄』 如何計算成本價

成本價計算方法:
1、 生產成本=直接材料+直接工資+直接費用。
2、 銷售成本=生產成本+銷售費用,銷售費用包括廣告費用、運費、稅費等。
3、 期末成本=期初余額+本期增加額-本期減少額。
4、 產品總成本=固定成本總額+變動成本總額=固定成本總額+單位產品變動成本×產品總量。
5、 單位產品目標成本=預測的出廠價格×(1-稅率)-利潤目標/預測產量。
6、 產品單位成本=(固定成本總額÷產品總量)+單位變動成本=產品總成本÷產品產量。
7、 完工產品成本=完工產品產量×分配率。
8、 股票成本=買入股票的價格+券商的手續費用+印花稅+過戶費用。
拓展資料:
1、成本價原指商家購入商品的價格,成本價並不是出廠價,成本價中含有一定的手續費用,有時還會加上其他費用,如果是自己生產的商品,其成本價包括轉移到商品里的原材料、工人工資、應該分攤的折舊費、生產管理人員工資、水電費、維修費等;如果是購進的商品,成本價即商品的購進價值,有運費的話還會加上運費,某些時候也稱出廠價。
2、但是在股票市場中,成本價指的是實際買入股票的價格,股票的成本價是買股票的價格和券商的手續費以及印花稅和過戶費的集合。股票中的成本價格是指用戶在購買股票時花費的一部分。大陸的股市規定用戶買入時不需要收取印花稅的,只有手續費。無論投資者投入多少費用,只要有產生交易,就會產生成本。股票購買和商家購買商品是不一樣的,商品的價格不會出現快速的變動,但是股票價格會在短時間內產生波動。
計算成本應遵循的原則:
1、合法性原則;
2、可靠性原則,包括真實性和可核實性;
3、相關性原則;
4、分期核算原則;
5、權責發生制原則;
6、實際成本計價原則;
7、一致性原則;
8、重要性原則。

『肆』 政府拍賣土地時涉及到一個關系:政府收益=收入-成本 ,這個成本怎麼算

用地報批費用、征地拆遷費用、前期開發費用、資金利息費用、測量規劃等管理費用。加起來就是儲備成本。

『伍』 土地拍賣中樓面價是怎麼計算

樓面價計算公式:樓面價=土地總價格 / 建築總面積

房價中的樓面土地價格計算和兩個指標有關系,一是土地本身的價格,二是規劃容積率。

土地價格就不用多說了,計算時要包括各種購買土地時所發生的費用;容積率就是用規劃總建築面積除以佔地面積,比如在一萬平方的土地上建15000平方的房子,那麼它的容積率就是1.5。

假設一個小區土地價格為40萬/畝,容積率為1.8的話,兩種方式得出樓面價:

樓面地價=400000*0.0015/1.8=334元/平方米(0.0015畝是1平方米)。&樓面地價=400000/(666.6*1.8)=334元/平方米(一畝約666.7平方米)

(5)拍賣成本怎麼計算擴展閱讀:

樓面價是單位建築面積分攤的土地出讓價格。計算方法:出讓土地價格除以該土地允許的最大建築面積。最大建築面積受政府批準的容積率控制。

樓面價表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。

樓面指樓房樓上一層的面積。建築專業術語,特指樓層的地上表面,位於屋頂層的樓面則稱為屋面。樓面在建築剖面圖上看,只是一條樓層的分界線,因而不能用樓面指代一個樓層。

樓層包含層高范圍在內,樓面用於表示此處的材料裝飾與構造做法的標高位置,如三層樓面是指第三層地面的相關信息,與第二層樓關聯但不能包含第二層樓的構件。

影響主要原因

1) 材料方面:混凝土原材料不合格 ( 混凝土坍落度過大,砂石含泥量大) ;

2) 工藝方面:板筋保護層厚度不均,混凝土成型過程缺陷( 混凝土振搗不密實) ,操作方法不規范( 未按施工工序搓平、壓光);

3) 管理方面:管理不到位( 檢查驗收不到位) ,操作人員技術差( 操作人員經驗不足,缺少培訓);

4) 機械方面:抹光機械性能差,模板質量差( 模板平整度、剛度差);

5) 環境方面:成品保護不好,養護方法不當( 養護不及時) ;

6) 測量方面:標高有偏差( 水準儀精度誤差) 。

樓面地價是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地。樓面地價,即單位建築面積平均分攤的土地價格。樓面地價是房價的主要組成部分之一,與建造成本、開發利潤、相關稅費等共同構成了商品房的市場價值。

樓面地價的計算公式:樓面地價=土地總價÷規劃建築面積 =土地單價/規劃容積率。

基準地價既土地初始價,也稱城市基準地價,是指在城鎮規劃區范圍內,對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地,按照商業、居住、工業等用途分別評估的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格,並由市、縣以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。

基準地價不是具體的收費標准。土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押等宗地價格,是以基準地價為基礎,根據土地使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區位等因子,通過系統修正進行綜合評估而確定。

『陸』 拍賣費用怎麼計算

按照拍賣落錘價的15%收取,其中包含了個人所得稅、保管費、保險費、圖錄費等,大部分拍賣公司是這個樣子的。

『柒』 拍賣之前都有什麼費用

一、按正規的拍賣來說,開始送拍時有鑒定費。一般檢定不合格,不受理的不收鑒定費。有的公司免收鑒定費。
二、展示和保管費,高檔貴重藏品要投貴重物品保險,要收財產保險費。
三、宣傳藏品和編制拍賣圖錄,需收取圖錄製作成本費。
四、有些公司為了爭取更多的賣家,前期費用大多免去了。有的公司前期費用只剩」圖錄製作成本費'或整體收取一次性費用,不開列明細。

『捌』 一場拍賣會需要多少成本

三萬元左右。
大頭是:租拍賣場地和拍賣圖錄製作費用。
現在通過高估藏品價,按藏品估價的百分之幾收委託拍賣費用的騙子公司很多,要小心。