❶ 房地產開發成本的詳細測算方法
土地費用:按估算總價、可售面積分攤。
前期費用:按可售面積、單價測算。
建安費用:按建築面積、單方成本測算。
其他開發直接費用:增容費按政府規定繳納的費用估算,其他費用可預估。
銷售費用:按銷售收入的3%左右估算。
財務費用:按需投入資金、借款利率估算。
管理費用:按開發年度、約600萬元/年左右估算。
❷ 房地產公司如何進行成本核算及流程 詳細
一、房地產公司成本核算的基本程序
為正確核算開發產品的成本,房地產企業應嚴格按照成本核算的程序進行成本核算,成本核算的基本程序如下:
1、確定成本核算對象
2、歸集開發成本
3、確定成本分攤方法
4、在成本核算對象之間分攤成本
5、計算各成本核算對象的開發總成本
6、正確劃分完工和在建開發產品之間的開發成本
7、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門確定)
8、編製成本報表
綜上所述,對於房地產企業的成本核算來講,成本核算對象和成本項目的劃分和確定是正確核算開發成本的基礎。
(2)樓盤財務成本測算有哪些擴展閱讀:
房地產成本:
房地產成本是指以房地產開發產品為成本核算對象,以正常生產經營活動為前提,根據房地產開發建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際應用成本。
房地產成本按照資金進入企業的形態分類,可以分為采購成本、開發成本和經營成本。
房地產開發成本的組成內容:
1、土地開發成本
2、房屋開發成本
3、配套設施開發成本
4、代建工程開發成本
以上四類開發產品成本,在核算上將其費用分為如下六個成本項目:
1、土地徵用及拆遷補償費或批租地價
2、前期工程費
3、基礎設施費
4、建築安裝工程費
5、配套設施費
6、開發間接費
❸ 別墅樓盤銷售成本怎麼核算
財務費用增幅驚人
值得一提的是,雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑,不過財務成本增幅驚人,並在房地產開發成本中占據越來越大的比重。
對此,廣宇集團總裁助理任堅剛介紹說,目前財務成本主要是按照土地成本*2年*10%計算,如果以樓面地價5000元/平方米計算,那麼它的財務成本就大約為1000元/平方米。
他說,一個樓盤要不算財務成本,基本上要資金達到平衡之後。什麼時候能達到資金平衡?一般要樓盤銷售過半。一般來說,一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年,而開盤之後一下子要銷售超過一半,也不是短時間內能完成的。所以產生財務成本的時間,其實遠遠不只2年。
此外,開發商融資已經越來越難。即使能夠從銀行貸到款,利率在原有基礎上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信託等方式,年利率15%—20%也很普通。而事實上,許多公司年貸款利率達到30%,也已經比較多。這么算來,年利率10%,也是比較低的一個比例。
而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比,去年一批高價拿地的開發商無疑更為痛苦。因為土地成本這個基數大幅度上揚,由此帶來的財務成本,也是增幅驚人,每平方米動輒上千元。
能否撐起房價底線
一個比較明顯的事實是,當前樓市的問題,並不是購買力的缺失,而是購買信心的確失。開發商不知道購房者的房價預期在哪裡,所以不敢輕易調價,購房者不知道房價的底在哪裡,也不敢輕易下單。那麼,樓盤成本價,能否成為樓市調整期,購房者心目中的一道房價屏障?
記者在采訪過程中了解到,業內人士對此的意見主要分成兩派。
其中一種觀點表示,房產品是一種具有很大投資功能的特殊商品,所以公開其開發成本只是一個權宜之計,對於炒房者來說,既往的成本信息並不會改變其買賣決策,他們關心的只是未來的價格。
比如,雖然單個樓盤的地價成本已成定局,但土地市場價卻在不斷變化。在市場火爆的時候,周邊高地價可以成為樓盤提價的砝碼,但一旦市場不好,地價反過來也會影響房價。比如說,你的拿地成本是3000元/平方米,但現在周邊拍出的土地普遍只有2000元/平方米,那麼市場也會認為你這塊地也就值2000/平方米而不是3000元/平方米。順理成章的,人們對樓盤的心理預期價格也會調低。
而以攻略地產執行董事祝軍華為代表的另一種態度則認為,樓盤開發成本對於自住需求者來說,有一定的參考意義。「那些希望房價越低越好的人,往往是短時間內不會買房的人,而真正要買房自住的人,反而不會這樣想。」
他說,我們不說每個樓盤都要造成百年建築,但房子畢竟是有70年產權的商品,土地資源又具有稀缺性,所以它需要有一定的投入,做出一定的配置。「如果房價低於成本,我想十有八九的開發商,會選擇做『減法』,而不是做『加法』,這就會使得樓市產生一個特殊階段的、品質都只達到底線的樓盤,這對於購房者來說,也不是什麼好事。」
他說,開發商推出成本價或者虧本價,短期內的促銷成果可能比較明顯,但虧本銷售不會持久,它的結果很有可能就是小公司割肉解套退出市場,樓盤爛尾、崩盤,而這對於市場的健康發展,是不利的。
成本控制箭在弦上
不過無論成本價能否成為樓市調整中的一個支撐節點,但可以肯定的是,對於杭州的開發商來說,成本控制已經迫在眉睫。
「杭州樓市之前太順了,開發商主要也把精力放在做產品上面,因為利潤遠遠比家電、紡織等行業要高,所以開發商對於成本控制比較粗放。」祝軍華說。
對此,一位不願意透露姓名的業內人士告訴記者,事實上,即使在行情火爆的前幾年,雖然房子很好賣,但依舊有開發商虧本。比如城北有個項目,是在2005年拿的土地,樓面地價是4000多元/平方米,老闆准備賣7000元/平方米,因為他認為建安成本只有1600-1700元/平方米就足夠了,這樣還有1300元左右的利潤,也不錯了。不過實際上,這個樓盤最後的建安成本花了2800多元/平方米,肯定虧本了。
「行情火爆的時候,開發商可能覺得也沒什麼,認為虧得起。但是一旦市場下滑,那麼這樣想當然地做房產,肯定是不行的。」他說。
而任堅剛則表示,樓市調整時間越長,成本控制就越重要。因為對於一個樓盤來說,它的土地成本就擺在那裡,無法更改,銷售成本上不去,只能進行成本控制。不過成本控制不是說降低樓盤質量,而是控制一些不合理的開支,因為市場不好的時候,如果產品做得不好,購房者不肯收房,那就更麻煩了。
❹ 房地產公司開發成本核算哪些
一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動,是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標,是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發成本。土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。2.房屋開發成本。房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。3.配套設施開發成本。它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4.代建工程開發成本。它是指房地產開發企業接受委託單位的委託,代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中,為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開發項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以並為一個成本核算對象。3.對於個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域和部位,劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。1.土地徵用及拆遷補償費:指房地產開發時為徵用土地所發生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因徵用土地而發生的費用(如耕地佔用稅)。2.前期工程費:指企業在前期准備階段發生的各項費用,包括總體規劃設計費、可行性研究費、政府代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎設施費:指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化(包括排污、排洪、環衛)等,這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4.建築安裝工程費:指企業以出包方式支付承建單位的建築安裝工程費和企業自營工程發生的建築安裝費。5.配套設施費:指為開發項目服務的,不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。6.開發間接費:
❺ 房地產開發企業成本核算方法
房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下:
根據成本核算對象的確定原則和項目特點,確定成本核算對象。
設置有關成本核算會計科目,核算和歸集開發成本及費用。
按受益原則和配比原則,確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
編制項目開發成本計算表,計算各成本核算對象的開發總成本。
正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本,分別結轉完工開發產品成本。
正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供),根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本,正確結轉完工開發產品的銷售成本。
編製成本報表,根據成本核算和管理要求,總括反映各成本核算對象的成本情況。
❻ 房地產會計核算成本的主要內容有哪些
房地產開發企業會計業務的主要內容:
房地產開發企業的會計業務,按照其特點,主要包括以下幾個方面:
1、出納工作。主要負責辦理現金、銀行存款以及各種有價證券的保管、收付結算業務,並負責登記現金日記賬和銀行存款日記賬。
2、材料的核算工作。主要負責審查材料采購、加工生產和儲備計劃,辦理材料采購、費用的收支業務的核算,監督材料的收發結存動態,考核儲備資金定額的執行情況,參與材料的清查盤點並且監督有關部fUH強材料等實物的收發管理工作。
3、固定資產的核算工作。主要負責固定資產增減的賬務處理及其明細核算,參與固定資產需要量的核定,監督固定資產的增減變動情況,並督促有關部門加強固定資產的實物管理;參與固定資產更新改造和大修理計劃的編制;計提固定資產折舊;參與固定資產的清理盤點工作;分析、考核固定資產的使用效果。
4、工資核算工作。主要負責應付工資的計算、審核和分配工作,計提職工福利費、工會經費等,監督工資基金的合理使用並考核其使用效果。
5、成本核算工作。主要負責編制開發經營費用支出計劃和開發成本計劃並監督其執行情況,歸集、分配生產經營費用,計算工程和開發產品成本,並對生產經營費用和開發產品成本進行分析、考核。
6、銷售以及利潤的核算工作。主要負責參與確定銷售計劃,編制利潤計劃,辦理銷售貨款的結算,辦理銷售、稅金、利潤的賬務處理和相應的明細核算,參加產品成本的清查盤點,進行銷售利潤的分析、考核、預測和控制等。
7、其他工作。主要包括往來賬款的結算,公積金、公益金核算的賬務處理及其計劃的編制和考核,其他會計業務的總分類核算,會計報表的編制、匯總及會計資料的歸檔保管等。
❼ 商業地產財務核算有幾個方面
會計核算是指以貨幣為主要計量單位,通過確認、計量、記錄和 報告 等環節,那麼你知道商業地產財務核算有幾個方面嗎?我就給大家解答一下,希望對大家有所幫助,歡迎閱讀!
【1】商業地產財務核算有幾個方面
財務機構的職能、財務機構和崗位的設置、相應的財務和會計基礎管理制度根據公司發展都需要進行調整和優化。
融合業務流程與財務流程明確各方操作責任和流程、規范財務與業務運作才能有效提升企業的管理效率。
一存在的問題
1、財務機構職能方面
1財務機構的職能不清晰與其他部門的工作銜接不明確形成各部門實際工作的重復或真空現象
2對 財務管理 職能的認識不夠財務機構的定位比較低財務管理職能的發揮受到很大的限制難以支持公司的戰略發展
3財務機構職能僅限於會計核算及資金調撥資金管理、稅務籌劃、財務計劃與監控、決策支持等職能相對弱化。
2.、財務機構和崗位設置方面
1財務機構和崗位沿用過去的設置未隨著公司的發展作相應的調整隻能滿足會計核算、資金撥付的需要非常重要的資金管理、稅務籌劃、財務計劃與監控、決策支持等職能缺少相應的機構和崗位平台支持
2財務總監職責不明確只負責財務和會計的具體工作較少參與公司的資源配置和戰略規劃
3財務機構的崗位沒有完全遵循不兼容崗位原則崗位的職責邊界不清形成責任重復或真空。
3.、財務和會計基礎管理方面
1會計核算工作缺少系統、規范、適用的制度進行規范業務流程和核算流程存在一定程度的脫節
2財務支出審批的責任不明確沒有明文的授權管理資金的收付和日常管理存在不足缺少適用制度進行規范
3財務會計檔案的歸檔、保管和借閱缺少明確適用的制度規定。
二改善方向
根據公司的發展戰略和發展階段界定財務機構的職能設置財務機構和崗位實現管理提升的平穩過渡與業務流程相銜接整合會計核算流程在完整的流程中明確會計核算的位置和財務管理的重點從而明確財務人員、各級業務人員和高層管理者之間的責權提高組織和管理的效率和效果制定財務基礎管理制度規范財務工作。
具體如下
公司管理層應更新管理理念根據公司的發展需要不斷調整財務的職能和機構設置
清晰界定適合公司發展的財務機構職能賦予財務機構在公司管理體系中應有的職能
建立起適合公司發展現狀和管理水平提升的新的財務組織機構明晰各級 崗位職責 為財務職能的充分發揮提供組織保障
實現業務與財務的有機結合加強財務分析和財務監控提升決策支持力度
重新詮釋公司的核算流程明確會計政策規范賬務處理
建立健全會計報表規范明確公司會計信息質量提供的要求、程序和責任確保會計信息的真實、完整和及時
設計財務基礎管理制度提升管理水平保障經營管理的規范運作。
衷心祝願大家在以後的歲月里,活成自己想要的樣子。當然也希望大家對於它的熱情能夠一直保持,為自己,為明天闖出一片天地。
【2】財務核算方式是什麼
財務核算方式是指進行連續、系統、完整地記錄、計算、反應和監督所應用的 方法 。
主要包括以下一系列方法:
1、設置賬戶和科目
2、復式記賬
3、成本計算
4、填制憑證
5、登記賬本
6、財產清查
7、會計報表
【3】財務核算是什麼含義
公司財務核算工作需要適應企業生產規模的發展,需要科學有效地管理事業部,需要及時地服務決策,提高企業的競爭能力等。
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❽ 財務。房地產上算八大成本三大費用指的是神馬啊
房地產上算八大成本指:
1、土地費
2、前期工程費
3、配套工程費
3、基礎設施費
5、建安及裝修工程費
6、環境景觀工程費
7、工程相關費
7、工程後續成本
房地產上算三大費用指:
1、銷售費用
2、管理費用
3、財務費用
(8)樓盤財務成本測算有哪些擴展閱讀:
房地產(real estate)又稱不動產,是指土地、建築物及其地上的附著物,包括物質實體和依託於物質實體上的權益。是房產和地產的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。
作為一種客觀存在的物質形態,可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。房產指建築在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。
法律意義上的房地產是一種財產權利,這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。
1、概念闡釋
房地產具體是指土地、建築物及其地上的附著物,包括物質實體和依託於物質實體上的權益。
房地產又稱不動產,是房產和地產的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括:a) 土地;b)建築物及地上附著物;c)房地產物權(註:房地產物權除所有權外,還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。)
作為一種客觀存在的物質形態,房地產可以有三種存在形態:即土地、建築物、房地合一。房產指建築在土地上的各種房屋,包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎設施、地面道路等。
法律意義上的房地產是一種財產權利,這種財產權利是指寓含於房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利,如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等。在房地產拍賣中,其拍賣標的也可以有三種存在形態,即土地(或土地使用權),建築物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。
2、發展沿革
中國房地產市場發展的歷史
第一階段: 理論突破與試點起步階段(1978年至1991年)
1978年理論界提出了住房商品化、土地產權等觀點。1980年9月北京市住房統建辦公室率先掛牌,成立了北京市城市開發總公司,拉開了房地產綜合開發的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始徵收土地使用費。 1987至1991年是中國房地產市場的起步階段。1987年11月26日,深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出台,開始建立住房公積金制度。1991年開始,國務院先後批復了24個省市的房改總體方案。
第二階段:非理性炒作與調整推進階段(1992年至1995年)
1992年房改全面啟動,住房公積金制度全面推行。1993年「安居工程」開始啟動。1992 年後,房地產業急劇快速增長,月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產市場在局部地區一度呈現混亂局面,在個別地區出現較為明顯的房地產泡沫。1993年底宏觀經濟調控後,房地產業投資增長率普遍大幅回落。房地產市場在經歷一段時間的低迷之後開始復甦。
第三階段:相對穩定協調發展階段(1996年至2002年)
隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高,住房成為新的消費熱點。1998以後,隨著住房實物分配製度的取消和按揭政策的實施,房地產投資進入平穩快速發展時期,房地產業成為經濟的支柱產業之一。
第四階段:價格持續上揚(2003年-)
2003年以來,房屋價格持續上揚,大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。隨之而來出台了多項針對房地產行業的調控政策。最早是1978年,已經走過了30年歷史。
相比2013年1-2月數據,其他資金累計佔比較上一數據基數期增加3個百分點。
2013年3月份國房景氣指數比上月回落0.36點,一季度,全國土地市場量跌價漲,後續商品房供應量堪憂;房地產投資增速明顯回落,新開工面積再次負增長;商品房銷售增幅出現下滑,價格增幅放緩。總體而言,潛在供應依然偏緊。
3、主要特性
1、房地產位置的固定性:土地是自然生成物,位置不可移動,房屋是建築在土地上的,因此決定房屋不可移動、固定性,使房地產受地理位置的限制;
2、地域差別性:每一個地區或者同一地區不同位置的房地產價值也不相同;
3、房地產的高質耐久性;
4、房地產具有保值、增值性,前提是國家的政局穩定,由土地性質決定,土地有限、不可再生,但人們對土地的需求日益增大、增加,物以稀為貴,房地產作為龍頭產業,稅收約占國民生產總值的10%。
4、交易形式
房產交易形式
(1)房產買賣。其中包括國有房產的買賣、集體房產的買賣和私有房產的買賣。
(2)房屋租賃。
(3)房產互換。
(4)房產抵押。
地產交易形式
(1)一級市場。這是由國家壟斷經營的市場,它涉及集體土地所有權的變更和國有土地所有權的實現。經營業務包括:徵用土地,辦理產權轉移手續;以出售或拍賣的方式轉讓土地的一定時期的使用權;出租土地,定期收取地租等。
(2)二級市場。這是由具有法人資格的土地開發公司對土地進行綜合開發、經營所形成的市場。
外資進入房地產市場的主要渠道,包括外商直接投資、借用外債、境外機構和個人以自購和包銷方式買入商品房等方式。
❾ 如何計算房地產開發成本
要核算開發產品的成本,必須明確開發產品成本的種類和內容。開發產品成本是指房地產開發企業在開發過程中所發生的各項費用支出。開發產品成本按其用途,可分為如下四類:
1.土地開發成本指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各項費用支出。
2.房屋開發成本指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。
3.配套設施開發成本指房地產開發企業開發能有償轉讓的大配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。
4.代建工程開發成本指房地產開發企業接受委託單位的委託,代為開發除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發生的各項費用支出。
以上四類開發產品成本,在核算上將其費用分為如下六個成本項目:
1.土地徵用及拆遷補償費或批租地價指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用,包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費,或採用批租方式取得土地的批租地價。
2.前期工程費指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3.基礎設施費指土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4.建築安裝工程費指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費指在開發小區內發生,可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用,如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用,包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
從上可以看出:構成房地產開發企業產品的開發成本,相當於工業產品的製造成本和建築安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本,還要計算開發企業(公司本部)行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用,以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。管理費用、財務費用和銷售費用,也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支,與開發工程量的關系並不十分密切,如果將期間費用計入開發產品成本,在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下,就會增加開發產品的成本,特別是在開發房地產滯銷時期,將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本,就會使企業造成大量的潛虧,不能及時反映企業的經營狀況。同時,將期間費用計入開發產品成本,不但要增加核算的工作量,也不利於正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。因此,現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益,不再計入開發產品成本,也就是說,房地產開發企業開發產品只計算開發成本,不計算完全成本
❿ 房地產開發企業如何進行成本核算
如何進行成本核算:
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標准不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度,還應該結合企業的實際情況、行業特點,建立和健全企業的規章制度,加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區,其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際,研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算,利於管理」的原則。一般來說,房地產開發企業在確定成本核算對象時,應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素,分別做如下處理:一般的開發項目,應以每一獨立編制的設計概(預)算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象;同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,如果開竣工時間相近,又由同一施工隊伍施工,可以合並為一個成本核算對象;對個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如,大型項目首先要分批分期,在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類,對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施,應單設成本對象核算,這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目,如:土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構,便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定:開發成本屬一級科目,在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要,確定成本項目,進行明細核算。成本項目不宜開列太多,對於發生次數較少的成本費用,特別是單筆發生的費用,應盡量合並;對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的,還應該按合同進行明細核算,以便隨時了解工作量進度和付款情況,為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單,歸集成本費用就容易得多,通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜,成本核算對象比較細化,很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象,就需要採用一定方法和程序進行分配,再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用,其他成本費用則需要按期進行分配,而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算,然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如:大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用;土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配,而在此成本明細科目中分細目歸集,每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用,在分配時無需按細目分攤,若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用,其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤;對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項,應直接進入成本項目歸集,並及時取得發票;對於工程決算後欠付的款項應按標准預提,包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途,採用不同的方法進行成本結轉。比如:(1)為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後,應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。(2)開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時,將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。(3)房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內,應當取得經過審價後的工程決算書,這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況,按權責發生制要求計提相應的成本費用,從而結轉完工實際總成本,並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目,則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前,竣工交付在後,工程決算若不及時完成,成本核算則不可能真實和及時,進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則,以各個獨立銷售單元(獨立核算對象)進行明細核算,以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。