1. 物業管理服務風險防範案例。物業管理中有哪些風險需要通過哪些保險項目分散風險
物業管理服務風險防範案例分析一
深圳某小區在小區公共區域的草坪范圍內因為草坪存在一定程度起伏為方便業主來往物業管理單位A公司在草坪中間建了一條台階小路並加鋪了瓷磚。在其中的一個台階處因為有下水井不能用瓷磚和水泥封閉A公司採用在該台階處以鋼板一塊覆蓋的方法形成台階。一業主B女士起訴稱她在早晨通過台階路去買菜時踩在以鋼板製成的台階時摔倒導致骨折入院治療20天合計發生醫葯費、住院伙食補助、誤工費、交通費等合計人民幣六萬余元。一、二審法院判決認定B女士主張其在走路時因為鋼板製作的台階太軟導致其摔傷證據不足B女士向法庭提交了書面證人證言但證人未依法出庭質證不予認定。法院駁回原告訴訟請求。
簡要分析
本案可以歸類至小區公共環境風險。本案中B女士作為原告對自己人身損害發生的事實經過未能進行有效地舉證導致承擔了舉證不能的、不利的法律後果即敗訴。但本案中A公司應注意總結的經驗和教訓是在公共環境管理服務過程中應確保所從事的台階建設設計、材料使用是否符合國家規范如果B女士能夠依法、有效舉證A公司將面臨舉訌困難的問題因為物業管理單位在小區公共環境小規模、局部的修建時往往由自己的工程人員自行完成也未進行有關部門的驗收合格所以事件發生以後物業管理單位是難以有效舉證的。同時目前也沒有相關的鑒定機構能夠接受上述問題如鋼板的硬度是否可以用採製作台階等的鑒定。依據《物業管理條例》的規定物業管理單位不負有在小區和大廈新建設施和工程的義務但如果物業管理單位自願承擔此項義務就必須嚴格按照施工建設的規范進行設計和施工並通過驗收合格後投入使用否則當案例中類似事件發生時物業管理單位難以避免舉證證明所建設的小工程是合格的、不存在隱患和不安全因素。
物業管理服務風險防範案例分析二
深圳某小區紅線范圍內小區圍牆外原發展商建設了裝飾性路燈路燈的燈罩是玻璃、球狀通過底部的拖架和螺釘、墊片進行固定。一天大學生A從路燈下經過燈罩破碎墜落至A臉部受傷送醫院治療經過鑒定構成十級傷殘。A起訴至法院請求賠償醫葯費、傷殘補助費、精神撫慰金等合計人民幣30萬元。經過法庭審理對事情發生的經過雙方沒有爭議物業管理單位舉證證明了己定期進行路燈的清潔、更換、檢修並提供了相應的記錄。經過法庭調解雙方達成協議物業管理單位賠償大學生A人民幣5萬元。
簡要分析
在上述案例中物業管理單位依法需要承擔舉證責任證明自己對路燈的墜落沒有責任或者是由受害人的故意行為造成的但這一點是十分困難的。考慮到這一問題物業管理單位與對方經過協商做出一定賠償。案件結束後物業管理單位與小區業主委員會協商後將小區外、紅線內的路燈全部拆除消除潛在的風險和隱患。
物業管理服務風險防範案例分析三
深圳某小區停車場由A物業管理單位經營車輛停放業務部分業主辦理了停車月卡。一業主B稱其停放在小區的本田小汽車被盜要求A物業管理單位該管理處出具證明以便向保險公司索賠。A物業管理單位的管理處主任在B業主已事先寫好的書面證明上加蓋了管理處的公章。不久B業主以車輛保管合同糾紛起訴至法院要求A物業管理單位賠償人民幣20萬元。在法庭審理過程中B業主提交的證據有管理處的證明和車輛的證件、購買的票據B業主在證明中又加入了新的內容該車輛1月至7月的車輛保管費已全部交清。A公司的證據有該物業管理單位在所發放的停車憑證上註明的提供車位使用權、不承擔車輛保管責任的說明同時A公司在停車場的顯著位置已明確告知提供車位使用權的事項。最終二審法院判決認定雙方之問屬於車位使用關系非車輛保管關系駁回B業主的訴訟請求。
簡要分析
從上述案例中物業管理單位應特別注意在對外提供證明時一定需要經過內部的審批程序任何工作人員不可以擅自對外出具任何證明文件因為都可能引起嚴重的法律後果和對公司不利的、無法挽回的結果。同時在出具證明時不能在對方已寫好的文件上加蓋公章因為對方可能在已蓋章的文件上再添加對自己有利對蓋章一方極其不利的內容。該案件是依據《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定認定雙方之間的車位使用管理而非車輛保管關系如果根據從2 004年1月1日起實施的《深圳可停車場規劃建設和機動車停放管理條例》對車輛停放中雙方的權利和義務進行了界定與《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》的規定有所不同主要根據停車場經營單位是否有過錯來判定是否承擔賠償責任因此物業管理單位在車輛停放管理中必須嚴格按照《深圳市停車場規劃建設和機動車停放管理條例》履行管理義務和制定相應的管理程序。
物業管理服務風險防範案例分析四
A物業管理有限公司管理的某花園一套房產系1992年由發展商交付入伙該房產購買人系桂林B公司B公司一直至2001年6月才辦理入伙手續。在辦理入伙手續時A物業管理公司提出B公司應交納1993年1月至2001年的物業管理費及相應的滯納金合計23000元。B公司交納了上述費用接收了房產並於2001年12月辦理了房地產證。後B公司委託律師向法院提起訴訟請求判令退還上述已交納的全部款項。B公司在庭審中提出的主要理由是該公司在2001年6月以前從未使用房產不應交納上述費用A公司認為A公司從1993年開始提供物業管理服務不論B公司是否入伙、是否使用房產都應交納上述款項。經過一、二審法院審胖法院認為2001年6月以前B公司既不是房產的所有權人也不是房產的實際使用人因此不是物業管理費的承擔人A公司有權收取物業管理服務費但應向相關的對象收取。法院終審判決判令A公司退還己收取的全部款項並承擔訴訟費用。
簡要分析
上述爭議屬於管理費糾紛爭議的焦點在於B公司是否是交納物業管理費的法律義務主體B公司應從什麼時間開始承擔此項義務。物業管理費是因物業管理單位提供服務而產生的債權該法律關系中的法律主體是房產的所有權人和物業公司房產所有權人在取得所有之前可能會取得使用權。但房產所有權一定以國土部門的登記為准屬於要式法律行為。B公司在入伙前因未辦理房產證而未成為房產所有權人也未使用房產享受到A公司的服務依法不承擔交納管理費的義務。從2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》也明確規定了物業管理服務費交納的義務主體是業主即所有權人。因此在實際操作中物業管理費的收取時間以辦理房產證和通知入伙時間的二個時間中較早的一個時間開始。其他的計收時間都是缺乏依據的。
物業管理服務風險防範案例分析五
某花園系由A物業管理公司提供物業管理服務B是花園的一業主B認為A公司在物業管理服務中存在一定的問題對其管理服務不滿意以此為由拒絕交納物業管理費。A公司多次上門催收無效後採取了停止水電供應達30日的方式以實現收取管理費的目的。B起訴到法院要求A公司賠償因侵權而給B造成的該房屋的經濟損失。法院經審理認為A公司民事侵權行為成立應賠償B的經濟損失參照房屋的指導租金對B進行經濟損失賠償。
簡要分析
在上述爭議中涉及二個不同的法律關系一個是關於物業管理服務費的債權法律關系另一個是房屋所有權的民事侵權法律關系。物業管理公司提供服務有權收取物業管理服務費B不履行交納管理費的義務構成違約但A公司以違法行為維護自己的合法權益構成了對B房屋所有權的侵犯所有權人有權使用房屋並獲得相應的經濟收益A公司利用從事管理的便利條件停止水電的供應直接導致了房屋無法使用造成經濟損失。水電供應是房屋所有權人或使用人與供電公司、供水公司之間的合同關系A公司不是該合同關系的當事人A公司的行為侵犯了房屋所有權人、使用人和供水公司、供電公司的合法權益。即使物業管理單位受供水、供電公司的委託代理抄表物業公司也無權停止水電供應代理抄表僅僅是水電供應合同履行中的一個環節不意味著物業公司成為水電供厘的單位、成為水電供應合同關系的當事人因此物業管理單位必須明確法律關系的主體和權利義務的具體內容正確行使自己的合法權利。
物業管理服務風險防範案例分析六
某寫字樓由A物業管理公司提供物業管理服務大廈同意提供中央空調冷卻水介面至業主房屋內房屋內的空調設備由業主自行購買和安裝。B公司因空調漏水導致隔壁房屋內進水業主c公司的部分設備和貨物被損壞造成了一定的經濟損失。事故發生後A公司首先配合業主進行事故現場處理減少損失。同時向特種設備檢測所申請鑒定事故發生的原因鑒定結論是因B公司在安裝房屋內空調時螺絲松脫導致冷卻水漏出。基於上述情況c公司向B公司提出賠償A公司作為中問人進行調解最後簽訂了三方協議由A公司和B公司共同對C公司的損失進行賠償後A公司認為自己不應承擔責任而反悔c公司起訴至法院。因A公司已簽訂協議願意承擔賠償責任依法應作出賠償。
簡要分析
當安全事故發生時首先物業管理公司的義務是立即協助業主處理現場、減少損失同時應申請有關部門對事故發生的原因進行鑒定該鑒定結論將是以後認定各方責任的依據也是法院在訴訟中認定過錯的根據。在上述糾紛中A公司的做法和處理措施是正確的但當B公司與C公司協商經濟損失賠償過程中未分清各方主體的法律地位A公司承擔了不應承擔的責任。B公司是空調設備的所有權人也是該設備的管理責任人對因設備造成的損失依法承擔賠償責任。鑒定結論已經證明責任在B公司事實是清楚的過錯也是明確的。因A公司對法律的模糊導致了不應有的損失。
2. 物業設備設施形成的風險可分為哪些
(1)按損失對象分類:人身風險､財產風險､責任風險｡
(2)按損失產生的原因分類:自然風險､人為風險(行為風險､技術風險､經濟風險)｡
(3)按風險控制的程度分類:可控風險､不可控風險｡
(4)按產生風險的原因分類:靜態風險､動態風險｡
現代物業建築的規模化､使用功能綜合化､建築高層化以及管理智能化
3. 小區物業的責任與承擔什麼風險
小區物業的責任 1、公共設施、設備的漏、淤、溢問題。公共設施、設備、管線由於建設質量差、年代長久、失查、失修等因素造成對小區業主財產的損害問題。典型的事件比如「水管爆裂」 、「線路短路」、「電梯故障」等。2、公共建築部分由於年久失修損傷行人的問題。典型的事件如圍牆倒塌、外牆體脫落損傷行人等。3、公共娛樂服務設施故障或公共物件管理不善造成業主損傷問題。典型的如客人在游泳池范圍滑倒、沙井蓋（室外排水通道或地下管道井上面的蓋子）缺失或公共物件擺放不當造成行人絆倒等。4、管理公司雇員知情卻未進行勸阻的由業主違反規定造成的影響鄰里和他人的行為。典型的事件如裝修不當影響鄰里、燃放煙花爆竹引發火災損害公物和私人財產等。5、公司雇員疏於管理造成業主財產責任性損失。6、其他自然災害引發的管理上的失職。
小區安全風險的類型 1、治安安全風險2、消防安全風險3、交通安全風險4、設施設備的安全風險 5、環保安全風險6、意外事故安全風險物業糾紛中，認定物業公司是否存在「管理疏忽與失誤」的法律依據是《物業管理條例》第三十六條規定的：「物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任」。因此要規避風險，在與業主簽訂物業服務合同時盡量避免使用結果意義的用詞，如「保障人身財產安全」之類的詞語，應用「每小時巡邏一次」、「及時到現場處理」等行為詞語。在實際工作中做不到或做不好的服務不要在合同和其它資料中體現和承諾，不然以後發生人身、財產損害後會成為物業公司的賠償的依據。雖然可以利用合同的約定規避一些風險，但只要我們物業人員自身的工作做得完善，便可減少矛盾，化解風險。
4. 物業管理中存在的風險有哪些呢如何預防呢
分三塊。早期介入風險；前期物業管理的風險；日常物業管理的風險。防範：1、企業要學法、懂法和守法。2、抓制度建設、抓員工素質、抓管理落實。3、妥善處理物業管理活動相關主體間的關系。4、重視企業的宣傳，建立良好的企業形象。5、適當引入市場化的風險分擔機制。6、建立事前科學預測、事中應急處理和事後妥善解決的風險防範和管理機制。
5. 物業管理常見的風險舉例
您好！隨著城市建設的發展，物業服務已深入人們的生活，其服務質量更影響著人們的居住水平。然而，物業服務項目眾多以及服務對象的群體性也意味著物業服務企業面臨了大量的風險。
物業管理中常見的風險包括：治安風險、車輛管理風險、消防責任風險、設備管理風險、公共區域責任風險、僱主責任風險、服務合同風險、物業收費風險、建築物業責任風險、自然災害風險、公共環境衛生風險、事件危機、企業決策風險、服務產品不準確等。
1、治安風險
該風險主要指在物業服務區域內，因第三人的行為造成業主或物業使用人的人身、財產損失時，業主多要求物業公司對此承擔責任。
物業服務企業是否應對此承擔責任取決於其是否完全履行了法定或合同約定的安保義務。若物業服務企業完全依據法律規定或合同約定，保證監控設備的良好運行、保安按時巡邏、外來人員嚴格登記等物業管理工作，則物業公司無需承擔責任。原因在於此類事故具有突發性甚至是違法犯罪，物業服務企業事實上不可能具備完全避免上述事情發生的能力，故在其履行完畢相應法定或約定的安保義務後，即無需承擔責任。同時，物業服務企業的安保義務也不應被無限放大。
因此，物業合同中應明確物業服務企業有哪些安保職責，具體提供哪些安保服務，約定的服務水平不應超過物業服務企業的服務能力。同時，物業服務企業應嚴格按照合同約定提供服務，加強管理，遇見突發事件，第一時間報案並及時協助公安機關工作。
2、 停車服務風險
業主停放在收費停車場的車輛遭受被劃等損失時通常會要求物業服務企業給予賠償，甚至會因此拒絕繳納物業費。
對此，物業服務企業應確保停車場的規劃和建設符合法律規定，有合法的經營手續，在簽訂停車場使用協議時應明確所收取的費用是否包括車輛看管費。若不包括，應對此明確說明。另外，可在停車場顯著位置放置告示牌，明示停車服務內容。
3、 消防風險
消防安全責任重大，關繫到每個業主的生命安全。物業服務企業在接管物業時，即應確認該物業是否通過消防驗收。如未通過，不應為業主辦理入住手續。此外，物業服務企業除應保持消防通道暢通、消防設施運行良好外，在業主進行裝修時，還應審查業主申請裝修的項目是否影響結構安全，使用的材料是否符合消防要求，是否存在損壞公共消防設施和器械的行為，對損害行為應及時制止，必要時應報告消防主管部門處理。
4、 設備、設施風險
物業服務企業對物業的共用部位、共用設施承擔管理維護責任，那麼，這些部位、設施存在隱患的話也就相應給物業服務企業帶來風險。
對此，物業服務企業在接手物業時，應對其現狀與各方進行書面確認，並在物業合同中細化維修費用的承擔主體，在履行物業合同過程中及時檢查、修復設施、設備，保證相關設備保持良好的狀態並做好維修記錄。若一時難以修復，應採取相應的警示及防護措施。對於需要大中修的設施設備應及時制定維修計劃並報業主大會批准，及時修復以做到防患於未然。
5、 公共環境風險
在進行物業綠化、消殺時，物業公司應在相應范圍設置安全的障礙物，並在障礙物前設置明顯的提醒行人注意的標識，警示行人注意和繞行。在消殺前應公示實施消殺的時間安排，提示要注意未成年人和寵物的安全，消殺完成後的一定時間，仍需在作業區域周圍設置明顯的警示標識，以避免造成業主或使用人的人身、財產損害。
另外，還要注意對地面的及時清潔，注意室內外的防滑工作，特別是在暴風、暴雨過後應及時檢查服務區內是否存在安全隱患。
6、 收費風險
在物業合同中，應明確物業服務企業提供各項服務的等級及收費標准，對此的約定應尊重客觀事實，物業服務企業不應做出超出自身服務能力的承諾。否則，業主可能以物業服務不符合約定主張服務費過高。另外，應在合同中將有償收費項目細化，以免雙方因某項服務是否應另行收費發生糾紛。
在出現業主拖欠物業費的情況時，物業服務企業應及時發放書面催繳通知，以免超過訴訟時效。
對於物業服務企業代收費的事項，物業服務企業不可向業主收取手續費等其他費用，同時應注意保留好記錄，如入戶抄取的水表數應讓業主或使用人簽字確認，以免造成日後追繳的舉證難問題。
7、服務合同風險
物業服務合同風險從訂立和發展來看，可以分為前期物業管理的合同風險與日常物業管理的合同風險。在司法實踐中合同風險主要發生在訂立過程和履行過程。
物業服務合同期限方面規定較為簡單，這類風險來自對物業服務合同期限的理解不同，在實踐中要多與業主溝通，了解對方對期限方面的確切認知。
8、自然災害風險
自然災害包括地震、高溫、台風、暴雨、雷擊、泥石流等。物業管理企業不具備抵抗大的自然災害的能力,但具有預報、通知、採取積極防禦措施的義務和責任。在自然災害可能來臨之前,物業管理者要積極聽取當地天氣預報,了解預警信號,並全面思考可能的不安全隱患。 在自然災害來臨之前,，樹立防禦意識，用排查的方式擬訂自然災害防禦計劃或防禦措施。
9、 其他風險
對於有些專業服務內容，物業服務企業可委託給專業公司，但是在選擇專業公司時要注意選擇具有相應資質的公司。否則，物業服務企業將因選擇不當對相關事故承擔賠償責任等。
物業管理在服務過程中,要從全體員工和業主的意識領域著手,按照嚴密的事件發生、發展、造成後果的思路,制定嚴密的管理細則和流程,提高法律及風險防範意識、規范服務，做好事前、事中、事後預防工作，從根本上消除、減少風險，降低損失！
望採納，謝謝
6. 評判物業服務債務風險的財務指標是什麼
摘要 （一）短期償債能力分析短期償債能力是指企業流動資產對流動負債及時足額償還的保證程度，是衡量企業當前財務能力，特別是流動資產變現能力的重要標志。企業短期償債能力分析主要採用比率分析法，衡量指標主要有流動比率、速動比率和現金流動負債率。1、流動比率流動比率是流動資產與流動負債的比率，表示企業每元流動負債有多少流動資產作為償還的保證，反映了企業的流動資產償還流動負債的能力。其計算公式為：流動比率=流動資產÷流動負債一般情況下，流動比率越高，反映企業短期償債能力越強，因為該比率越高，不僅反映企業擁有較多的營運資金抵償短期債務，而且表明企業可以變現的資產數額較大，債權人的風險越小。但是，過高的流動比率並不均是好現象。
7. 物業公司經營成本，經營風險主要有哪些
呵呵，現整個物業行業來說最大的經營風險就是1、物業費難收，如果物業費收不上員工的資就難以正常的發放，不及時發放物業就留不下人這是其一。2、員工的風險，如果員工在工作時有突發事故，公司就會承擔相應的風險。3、設施設備的風險（如果設施設備沒管理好有可能給業主和員工帶來風險）呵呵，我現在想到的就這么多