1. 房地產開發企業稅前可扣計稅成本為什麼要乘52%
那是土地增值稅對於房地產開發企業的專門規定，稅前加計扣除20%的開發費用。希望對你有所幫助。
《土地增值稅暫行條例》：第六條
計算增值額的扣除項目:
(一)取得土地使用權所支付金額;
(二)開發土地的成本、費用;
(三)新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格;
(四)與轉讓房地產有關的稅金;
(五)財政部規定的其他扣除項目。
對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。
《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條
條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：
（一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房增開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房增開發成本），包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
土地徵用及拆遷補償費，包括土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費1312（5－2）及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、「三通一平」等支出。
建築安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建築安裝工程費，以自營方式發生的建築安裝工程費。
基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
（三）開發土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產開發費用），是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。
財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10％以內計算扣除。
上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
（四）舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
（五）與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
（六）根據條例第六條（五）項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和，加計20％的扣除。
2. 轉讓土地的土地增值稅如何計算
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的「增值額」為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額後的余額。
納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
（1）取得土地使用權所支付的金額；
（2）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（4）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
2、土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。
增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。
增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。
增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
上面所列四級超率累進稅率，每級「增值額未超過扣除項目金額」的比例，均包括本比例數。
(2)土增重置成本價為什麼乘折扣率擴展閱讀
土地增值稅的開征，具有極其重要的作用：
（1）有利於增強國家對房地產開發商和房地產交易市場的調控；
（2）有利於國家抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為；
（3）有利於增加國家財政收入為經濟建設積累資金。
征稅范圍
一般規定
（1）土地增值稅只對「轉讓」國有土地使用權的行為征稅，對「出讓」國有土地使用權的行為不征稅。
（2）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建築物及其它附著物產權的行為征稅。
（3）土地增值稅只對「有償轉讓」的房地產征稅，對以「繼承、贈與」等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予徵收土地增值稅的行為主要包括兩種：
①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與「直系親屬或者承擔直接贍養義務人」。
②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業。
3. 土地增值稅銷售舊房產,無論帳面有無原值，都只按照該房屋重置成本乘以成新率來計算扣除金額嗎
土地增值稅銷售舊房產，無論帳面有無原值，都只按照該房屋重置成本乘以成新率來計算扣除金額，這句話是正確的。
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條計算增值額的扣除項目：
（一）取得土地使用權所支付的金額；
（二）開發土地的成本、費用；
（三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建築物的評估價格；
（四）與轉讓房地產有關的稅金；
（五）財政部規定的其他扣除項目。
(3)土增重置成本價為什麼乘折扣率擴展閱讀：
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算徵收：
（一）隱瞞、虛報房地產成交價格的；
（二）提供扣除項目金額不實的；
（三）轉讓房地產的成交價格低於房地產評估價格，又無正當理由的。
第十條納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起7日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。
4. 房地產企業和非房地產企業轉讓存量房土地增值稅的扣除項目
(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的費用。
房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同「按國家統一規定交納的有關費用」，計入「取得土地使用權所支付的金額」中扣除。(P186-8)
(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)
包括土地徵用及拆遷補償費(包含耕地佔用稅)、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。
(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)
1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出並能提供金融機構貸款證明的：
允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內
上述利息超過國家上浮標准;超標利息及罰息不得扣除。
2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無利息支出的情況)
允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內
3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。
(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)
包括營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加視同稅金扣除。
(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)
從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%
【提示】
1.此項加計扣除僅對從事房地產開發的納稅人有效，非房地產開發的納稅人不享受此項政策;
2.取得土地使用權後未經開發就轉讓的，不得加計扣除。
(六)舊房及建築物的評估價格(適用存量房地產轉讓)
由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
例如，某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。
納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認,可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。
對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規定，實行核定徵收。
5. 土地增值稅重置成本
依據土地增值稅相關規定，舊房轉讓土地增值稅扣除項目核算首選重置成本評估法，《土地增值稅實施細則》規定：「舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認」，顯然，重置成本法僅適用對地上舊房及建築物扣除成本評估，但中國房地產存在形態是「房地合一」，土地與地上建築物難以分割分別獲得成本。根據《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字[1995] 48號）（下文稱「48號文」）第十條規定：「轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。」
鑒於舊房轉讓重置成本評估法存在的重復征稅弊端，也基於土地增值稅計征原則等考量，筆者認為：（1）舊房轉讓在運用重置成本法時，應將土地使用權成本一並納入評估范圍，對「房地合一」無法分離的土地及地上建築物整體評估，整體評估價格作為扣除項計算繳納土地增值稅，可使舊房轉讓納稅主體稅收負擔合理匹配，避免重復征稅；（2）如果將土地使用權成本納入重置成本評估法難以踐行，可以參考舊房受讓方購入時點舊房所在地區縣級政府公布的土地使用權基準地價作為土地使用權成本扣除。例如，《廣州市地方稅務局關於印發2014年土地增值稅清算工作有關問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2014]175號）第七條規定：「對取得土地使用權所支付的地價款，納稅人應提供國土房管部門出具的相關憑據確定，不能提供的，可參照取得土地使用權時的基準地價確定。」在一定程度上解決了適用重置成本評估法的舊房轉讓無憑證地價款不可扣除產生的重復征稅問題。
6. 老師，我不明白，為什麼重置成本乘以成新度折扣率的評估價格，要算在扣除項目金額里呢
重置成本乘以成新率，相當於現在的建造成本哦！而計算土地增值稅時，建造成本是可以扣除的呀!
7. 土地增值稅怎麼計算 比如說是公司產權的話，那土地增值稅要什麼算啊！ 各位，急啊！謝謝
您情況都不說明白，光急有啥用啊，大家很難幫到您。
我猜，您說什麼公司產權，是想問公司轉讓房產的土地增值稅吧。試著答一下：
轉讓房產計征土地增值稅，有新建房轉讓和舊房轉讓之分。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第七條規定，新建房是指建成後未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標准可由各省、自治區、直轄市財政廳（局）和地方稅務局具體規定。在對舊房轉讓計算土地增值稅前扣除項目時，應該注意以下問題。
出售舊房應納稅額的計算方法
計算步驟：1.計算評估價格。其公式為：評估價格＝重置成本價×成新度折扣率。2.匯集扣除項目金額。3.計算增值額。4.計算增值率。5.依據增值率確定適用稅率。6.依據適用稅率計算應納稅額。7.應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數。
例，某單位轉讓一幢已經使用過的樓房，售價500萬元，取得該土地支付的價款為10萬元。該樓房原價為600萬元，已提折舊400萬元。經房地產評估機構評估，該樓重置成本價為800萬元，成新度折扣率為5成。轉讓時繳納各種稅費共27.5萬元。則：評估價格＝800×50％＝400（萬元）；增值額＝500－800×50％－10－27.5＝62.5（萬元）；增值率＝增值額÷扣除項目金額×100％＝62.5÷（800×50％＋10＋27.5）＝14.29％；應納土地增值稅額＝62.5×30％＝18.75（萬元）。
評估價格中不包含取得土地使用權所支付的地價款
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，舊房及建築物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建築物時，由政府批准設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率後的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第十條規定，轉讓舊房的，應按房屋及建築物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權所支付的金額。綜上所述，在計算舊房轉讓土地增值稅時，取得土地使用權所支付的地價款是扣除項目中與評估價格並行的子項，不能混在一起。
另外，對於納稅人在評估過程中支付的評估費用，《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第十二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物時因計算納稅的需要而對房地產進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第九條規定的納稅人隱瞞、虛報房地產成交價格等情形而按房地產評估價格計算徵收土地增值稅所發生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。
例如，A企業2009年轉讓一幢80年代末建造的辦公樓，無償取得土地使用權。取得轉讓收入400萬元，繳納相關稅費共計22萬元，支付評估費用3萬元。該辦公樓原造價300萬元，如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的辦公樓需800萬元，該辦公樓經評估還有4成新。該企業轉讓辦公樓的土地增值額為400－800×40%－22－3=55（萬元）。
注意無評估價格舊房的計算扣除方法
《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，准予作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除，但不作為加計5%的基數。對於轉讓舊房及建築物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第三十五條的規定，實行核定徵收。需要注意的是，《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第七條規定，《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規定，納稅人轉讓舊房及建築物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額並從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。計算扣除項目時「每年」按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計1年；超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。
例如，B企業2009年12月轉讓一幢2005年5月購買的廠房，轉讓收入為500萬元。該廠房不能取得評估價格，但能提供購房發票，原購房發票價300萬元。支付有關轉讓營業稅25萬元，城建稅1.75萬元，教育費附加0.75萬元，合計27.5萬元。則該企業轉讓舊房的土地增值額為500－300×（1＋5%×5）－27.5＝97.5（萬元）。
注意與轉讓房地產有關稅金的扣除
與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。需要明確的是，房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》有關規定，其在轉讓時繳納的印花稅因列入管理費用中，故在此不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。《財政部、國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅字〔1995〕048號）第十一條規定，對於個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，在舊房及建築物的評估價中已包括了此項因素，在計征土地增值稅時，不另作為「與轉讓房地產有關的稅金」予以扣除。但是，需要特別注意的是，因目前對外商投資企業和外國企業繳納的「三稅」不徵收城建稅和教育費附加，因此外商投資企業和外國企業在轉讓房地產計征土地增值稅時扣除的稅金只有營業稅和印花稅。
假設上例B企業是一家外商投資企業，則在計算轉讓舊房的土地增值額時，扣除項目中的有關的稅金就不能含有城建稅1.75萬元和教育費附加0.75萬元。