1. 捋一捋房地产长效机制的“工具箱”
最近一个多月来围绕房地产的两场座谈会引起业界高度关注。一场是7月24日房地产工作座谈会，邀请北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市政府负责人参加；一场是8月20日，住建部、人民银行组织的房地产企业座谈会，邀请融创、恒大、绿地、阳光城(000671,股吧)、中梁、华侨城、碧桂园、万科、新城控股(601155,股吧)、保利、中海、华润等12家企业参会。两场会议虽然各有侧重，但均透露出一个清晰的信号：房地产长效机制正在加速形成。
7月24日的座谈会上，“房地产长效机制实施以来，取得明显成效，值得充分肯定”。8月20日的座谈会，则是从制定重点房地产企业资金监测和融资管理规则入手，研究进一步落实房地产长效机制，完善住房租赁市场金融支持政策体系及加快形成“租购并举”的住房制度。
关于房地产长效机制，很多人片面理解为房地产税出台才是终极目标，实际上近年来围绕房地产调控，从国家相关部委到地方政府部门出台的一系列法律法规和政策措施，大多是房地产长效机制的具体体现，这些法规和政策措施在实践过程中不断完善，构成了房地产长效机制的基本框架。
关于房地产长效机制，从2016年的中央经济工作会议就已经明确，主要是通过住房、金融、土地、财税、投资、立法等手段来建立。表明房地产长效机制并非“一药治百病”的单一制度，而是一个庞大的系统工程。
在8月12日博鳌房地产论坛上，中国房地产业协会原副会长兼秘书长朱中一对房地产长效机制有一个比较清晰的表述。他认为，房地产长效机制包括三点：一是明确规划期内的住房发展目标，完善市场与保障相结合、租购并举的住房制度；二是与住房制度、住房发展匹配、联动的房地产金融信贷制度、土地供应制度、财税制度；三是房地产市场的监管、整顿与调控。
基于两场座谈会透露出的信息，结合近年来房地产调控实践，房地产长效机制的内容越发清晰。
首先是土地制度及相关措施。最大的突破莫过于《土地管理法》的修订和实施，这一举措为构建城乡统一的建设用地市场迈出关键一步，也成为房地产长效机制的重要基础。其重要意义在于，一是有利于限制地方政府征地权力，遏制扩张冲动；二是有利于增加建设用地供给，平抑房价波动；三是有利于搞活金融，促进住房租赁市场发展。
本轮调控，住建部明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标，并将“稳地价”放在首位。各地通过制定中长期住房发展规划、提前下达土地供应计划、调整土地出让方式、限制土地出让价格、增加住宅用地特别是保障房用地供应等手段稳定地价，取得了良好效果。这些手段也成为房地产长效机制的重要内容。
其次是房地产金融政策。房地产金融审慎管理制度构成了房地产长效机制的重要内容。房地产金融风险已经成为目前最大的“灰犀牛”，在“房住不炒”的主基调下，严控资金违规流入房地产成为监管重点。今年年初央行在发布《2019年第四季度中国货币政策执行报告》时明确提出，将按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制。从现实情况看，在个贷方面，基本形成了以差别化住房信贷政策为主要内容的框架，包括锚定LPR的房贷利率机制。在企业融资监管方面，正在形成房地产金融审慎管理制度。上半年央行通过降准、再贷款等方式大量释放流动性，支持实体经济，但始终严控资金违规流入房地产，严厉查处违规行为，对房地产信托、海外发债等融资渠道严格限制。从8月20日的座谈会可以看出，重点房地产企业资金监测和融资管理规则已经形成，监管的基本原则是“稳住存量、严控增量”，实施手段是通过划定“三条红线”严控房企融资规模，降低杠杆率。
第三是住房保障体系和“租购并举”制度。住房保障体系是房改以来房地产市场最大的短板，也是近年来各级政府的发力点。从“棚改”到老旧小区改造，从公租房建设到共有产权房试点，各地住房保障体系正在加速完善。特别是在集体土地建租赁住房方面，试点城市从13个增加到18个，涵盖了大多数热点城市。在租赁房土地供应方面，随着新的《土地管理法》实施，集体土地入市的法律障碍被打破；在租赁房融资方面，6月国务院印发《海南自由贸易港建设总体方案》，其中明确提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。一系列政策引导下，“租购并举”的住房供应体系将加速形成。
第四是财税政策。虽然法律意义上的房地产税迟迟没有出台，但与房地产相关的一系列税收制度在房地产调控中一直发挥着重要作用。例如通过契税调节高档房与普通商品房、不同套数住房的交易成本，通过增值税限制商品住房的持有成本，达到“房住不炒”的目的。这些财税政策均是房地产长效机制的体现。此外，刚刚出台的《契税法》也是房地产税收制度改革的重要一环。
第五是整顿房地产市场秩序。良好的市场秩序是房地产长效机制的重要内涵。从2017年开始，住建部密集开展房地产市场整顿行动，通过加强制度建设堵塞市场管理漏洞；通过加强监管，大力查处违法违规企业和个人。针对房地产企业，严厉打击捂盘惜售、违规售房行为，保障住房质量；针对中介企业，整顿各种虚假宣传和市场交易乱象。各地方政府本着“因城施策”的原则，持续开展专项整治行动，为房地产市场健康平稳运行创造了条件。
第六，部分行政手段可能成为长效机制的一部分被长期沿用。本轮调控最直接的调控措施被归纳为“五限”，即限购、限贷、限价、限售、限商（限制商改住），其中使用范围最广、对需求端最具杀伤力的莫过于限购。限购政策在特定历史时期、特定区域有其合理性，特别是针对一线城市和热点二线城市，在很长一段时间内会持续保持“高压”态势。但是在“因城施策”“分类调控”的原则下，限购政策不能过于僵化，须根据市场变化及时做出调整。
在各种限制政策中，过于生硬的限价政策是最广为诟病的行政手段，极易造成市场寻租和市场秩序的混乱，因此不应作为长效机制手段长期使用，应适时做出调整。
最后不得不说的是房地产税，这是房地产长效机制中分量最重、影响最深远的一颗棋子，也是“最难啃的硬骨头”。从正式提出到列入立法规划目录，从“稳步推进”到“稳妥推进”，每一步进展都挑动着业界的神经，历时数年始终是“只听楼梯响”，却不见明确的时间表。随着不动产统一登记的实施和不动产信息全国联网，房地产税的制度障碍和技术障碍基本解除，相信已经进入立法目录的房地产税出台时间也不会太久。
2. 2021年下半年土地市场现状及原因分析
2021年下半年第二轮集中供地的8个城市，土地市场现状呈现出以下几个特征：
2021年下半年第二轮集中供地，土地出让整体溢价率普遍低，其中：
重庆整体溢价率只有0.02%，在成交的28个地块中，只有一宗地溢价率达到0.43%；合肥成交的8块地，有6块地的溢价率在3%以内；苏州成交的16宗地，有14宗地底价成交；武汉出让51宗地，成交24宗，只有1宗地进入竞价环节，溢价率6.77%。
2021年下半年第二轮集中供地，土地流拍现象比较严重，其中：
重庆终止流拍地块14宗，终止流拍率为33%；合肥终止流拍地块9宗，终止流拍率为52.94%；苏州终止流拍地块3宗，终止流拍率为13.04%；沈阳终止流拍地块27宗，终止流拍率为58.7%；成都终止流拍地块23宗，终止流拍率为30.67%。
截至发稿之日，2021年下半年第二轮集中供地的8个城市，超过100宗地直接流拍，流拍率达30%。
以武汉2021年第二轮集中供地为例，出让51宗地，除龙湖地产、当代地产外，其它全国性房企没有一家出手，成交的24宗地，有14宗被地方国资平台托底拿走。
那么，是什么原因导致2021年第二轮集中供地出现这种现状呢？仔细研究有以下几个原因：
大家知道，在房地产金融监管三条红线之下，很多房企处于融资受限之中，其中：
触碰三条红线，不得新增有息负债；
触碰两条红线，有息负债规模不得超过5%；
触碰一条红线，有息负债规模不得超过10%；
即使三条红线均未触碰，有息负债规模不得超过15%。
而在前几年，房地产行业在规模的道路上狂奔猛进的时候，前50强房企几乎没有一家房企不触碰红线的。我们来看看TOP15上市房企负债榜，就知道房企负债情况：
因此，在融资规模受限的情况下，房企停止拿地，进而导致土地流拍就很自然了。
房企在融资规模受限的情形下，进而转向通过销售回款来进行回血。但是销售回款也受到了阻碍或延后。
众所周知，2021年上半年，全国房地产市场迎来了一个小阳春，特别是浙江地区，很多地方的房价直接上涨了50%，如绍兴诸暨和金华东阳。
2021年上半年房地产的小阳春和房价的上涨，带来了房地产个人按揭贷款的猛增，而这种个人按揭贷款的猛增，在房地产贷款集中度管理监管政策将个人按揭贷款额度牢牢控制在社融总额度的32.5%之下，直接导致2021年下半年个人按揭贷款的额度的紧张。
2021年下半年个人按揭贷款的额度的紧张，带来的后果是个人按揭贷款迟迟不能放款，甚至有些地区停止二手房贷款。
因此，房企想通过销售回款进行回血的路径也受阻了。
在三条红线监管之下，大部分房企都根据销售回款来确定拿地步骤，销售回款受阻或延后，也导致投资拿地普遍收缩。
在2021年第一轮集中供地中，很多城市通过各种手段来进行稳地价。
以杭州为例。为了稳地价，杭州2021年第一轮集中供地，不仅搬出了地价熔断机制，还搬出了竞配建、竞自持、竞品质等手段。
通过这些手段，虽然地价稳住了，但是房企的拿地成本没有降下来，甚至进一步压缩了房企的利润空间，这是其一。
其二，这些机制和手段，将地价降下来以后，也降低了房企和购房人的预期。
大家知道，房企敢溢价拿地，甚至面粉比面包贵，或者购房人敢投资，其中一个重要的逻辑就是看好当地的房价会往上走。
而房价往上走的一个最重要的因素就是周边地块土拍价格高。
而现在，土拍价格引入熔断机制，被人为控制在一定的价格水平，因此，房企和购房人看涨的逻辑就不存在了，因此，无论拿地，或者购房均趋向保守。
当然，除了房企融资资金受限、销售回款受阻或延后、房企和购房人普遍看衰等因素导致2021年下半年第二轮集中供地现状外，还有其它因素，比如拿地金额受限等等，在此不再一一详述。
在2021年下半年第二轮集中供地现状出现后，有人认为，只要央行放水，房价还是会涨起来的，这是乐观主义的想法。我个人认为，在三条红线和贷款集中度监管政策之下，央行放水，已经和房地产关系不大了。房住不炒的定位，稳地价、稳房价和稳预期，作为房地产调控长效机制，将会长期存在。