❶ 如何合理的控制成本
浅谈如何控制房地产开发成本
邸国永
近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加强成本管理。
1.组织优秀的项目团队
项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。
在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、政府费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。
2.进行详细的成本分析
(1)土地开发成本
土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：
①土地出让金
土地出让金可参考政府近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。
②土地征用费、城市配套费、拆迁安置补偿费
土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与政府协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、道路的拓宽、公建的配套作充分估计。拆迁安置补偿费一般采用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。
(2)前期工程费用估算
前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。
前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着政府职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合政府政策要求，又满足项目开发利益。
(3)建筑安装工程造价成本
建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。
(4)社区管网、配套设施、小区智能化费
社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。
区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。
小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。
(5)园林环境工程费
园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。
(6)投资决策阶段的费税分析
管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。
销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。
财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。
税金：在决策阶段，开发商应根据政府有关规定估算，并争取获得政府支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。
(7)不可预见费及风险分析
根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。
二、设计阶段
设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根据项目定位确定合理的容积率
项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地资源，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。
2.做好设计方案的评审，加强设计方案优化
成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。
3.实行限额施工图设计，明确奖惩办法
对设计单位施工图限额设计指标有：
(1)每平方米钢筋含量指标；
(2)每平方米砼含量指标；
(3)单位施工图预算指标；
(4)设计变更费用限额指标。
4.加强设计质量检查监督，减少设计变更费用
对设计单位的管理工作具有较强的专业性，如果开发商本身人力资源不足，可整合社会资源，增强事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝"三边工程"的必要条件。
三、招投标与合同洽商阶段
项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关法律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度计划使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。
1.做好招投标工作的几个主要措施
根据项目整体施工计划制订详尽的招投标计划，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策法规等信息库，为招投标储备信息资源。制订招标计划的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办法及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。
招标阶段控制造价的主要方法有：
(1)单位工程方面：以采用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干。
(2)甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。
(3)区内配套及园林景观工程方面：宜采用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。
(4)智能化工程方面：宜采用清单报价方式招标，合同价款应采用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换代快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。
(5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。
招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加强对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免"鱼目混珠"扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加强对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。
2.合同管理体系中的成本控制
(1)合同的严密性
除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方法、特殊工艺的计价方法、违约处理方法及可能遇到的风险处理方法等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项计划的实施。
四、施工阶段的成本控制
施工单位与开发商的管理理念及方法往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加强：
1.加强设计变更、现场签证的监督和管理
施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。
2.加强设备和材料的品质与价格管理
完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：
(1)自行采购
自行采购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模采购优势的材料要自行集中采购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行采购。
(2)总承包单位采购
开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位采购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。
(3)甲方限价承包单位采购
一些没有一次性包死的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。
上述材料采购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。
3.加强资金计划执行的监控
(1)资金计划是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度计划已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。
(2)施工阶段的工程款支付是以资金计划为基础的，它应同施工进度计划相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金计划一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。
(3)资金计划与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。
五、结算阶段的成本控制
结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性"。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：
1.会议确认制
结算原则采用会议确认制。通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。
2.二次复核、审计制
建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加强内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。
3.奖惩制度
结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。
总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。
❷ 本月话题1：你的产成品怎么算成本，最合理
最近比较忙，也没看。在这谈谈我的想法，供参考：当然成本核算要根据每个公司的生产产品的特点和生产工艺流程来确定成本核算的方法。一般情况下，采用分批法和品种法的较多，采用分步法的也有，但较少，且比较复杂。对“生产成本”二级科目的设置，一般为：＃＃批次产品、＃＃品种产品，三级科目一般有：主要材料、工资及附加、制造费用（简称：料、工、费），通过生产成本来汇集产品成本。（如果不设二级科目，将三级科目可作为二级科目）。但较为大一点的企业可单独设置“生产成本－－辅助生产”，是汇集动力部门（包括水、电等）以及辅助生产部门（如：机修等）的相关费用。１、对于分批法核算产品成本的，在生产前领用原材料时就应分清哪一批次生产的产品耗用的材料，生产车间要有记录并分清产品批次。这里面主要珍对“在产品”的成本确认、间接费用的分配，如何分配比较合理，是一个难点。我的想法：在分批（也有的是定单生产）情况下的生产流程方式，月末“在产品”的产量应该按照约当产量来确定，也就是月末在产品的完工程度来换算成完工产品（如：在产品１００件，完工程度为６０％，则折合成完工产品为１００*６０％＝６０件）。间接费用如何分配（主要是制造费用）？这个情况就不一样：一是按照产品实际耗用工时（也可按照定额工时）比例计算分配系数，或者生产工人工资（如计件工资）的比例计算分配系数；二是按照耗用主要材料的比例计算分配系数。举个简单例子：生产A、B二种产品，月初A产品１５０件（完工程度８０％），在产品成本余额为１９２０元，其中原材料１６００、工资２２０、制造费用１００。本月发生原材料耗用５００００，其中A产品３００００、B产品２００００；工资费用６０００，其中A产品４０００、B产品２０００；制造费用４２００。本月完工A产品２２００件、B产品１１００件。月末在产品A产品２００件，完工程度５０％，B产品月末无在产品，本月全部完工。月末先计算分配制造费用，在这以生产工人工资来计算分配系数＝４２００/６０００＝０．７，A产品分配间接费用４０００*０．７＝２８００，B产品２０００*０．７＝１４００。计算月末在产品成本：本月A产品成本总额１９２０＋３６８００＝３８７２０（其中：材料３１６００、工资４２２０、制造费用２９００），３６８００＝３００００＋４０００＋２８００本月约当完工产量：１５０*２０％＋２２００＋２００*５０％＝２３３０月末保留在产品余额：３６８００/２３３０*１００＝１５７９．４０（其中：材料１２８７．５６、工资１７１．６７、制造费用１２０．１７）本月完工产品成本：A产品完工２２００件，成本３８７２０－１５７９．４０＝３７１４０．６０（其中：材料３０３１２．４４、工资４０４８．３３、制造费用２７７９．８３）。单位成本１６．８８２以上可通过表格计算。分录：１、分配制造费用 借：生产成本－－A产品－－制造费用 ２８００ 生产成本－－B产品－－制造费用 １４００贷：制造费用（各明细项目） ４０００２、结转产品成本 借：库存商品－－A产品 ３７１４０．６０贷：生产成本－－A产品－－主要材料 ３０３１２．４４ 生产成本－－A产品－－工资费用 ４０４８．３３ 生产成本－－A产品－－制造费用 ２７７９．８３B产品分录略。以上计算方式尽供参考（举例自已编的），如同书本不符，或计算方法不妥，请同仁指正。关于连续生产同一产品的成本计算下次讨论吧，时间已晚，明天还有事。
❸ 成本结算后，如何分析单位成本的合理性
我觉得ERP除了帮忙跑出成本,系统还必须要提供提供相关的成本差异分析功能,以有效作好管理与控制,您目前有这样的疑问,就代表ERP功能方面有所不足。
我以我常用的一些功能给您参考看看,举例说明：可运用“单位成本分析-By物控”,在一画面上显示出每一产品在各厂区、各事业处、各门市的生产成本差异状况，包含各厂区的同一产品成本差异、或是与标准成本的差异，当然刚开始时,可先比较其总成本差异,先快速找出看来异常的产品,再详细向下分析异常原因为材料成本差异,人工成本差异,或是制造费用的差异。
希望这样能对你有帮助
❹ 招标中的“合理成本价”是怎么定义的，相关法律法规有哪些
合理成本即，基本设备成本，工作时间费用工人工资等一切必要费用。
❺ 财务成本的确认
按照传统财务会计理论，费用的确认应该与盈利相联系。这里配比原则十分重要，因为它指导人们鉴别哪些成本属于已耗成本，应计列为本期费用，相应列入利润表；指导人们鉴别哪些成本属于未耗成本应作为资产列入资产负债表；指导人们区分各种费用与收入的不同联系以分配各类费用。根据配比原则，费用的确认应该与这个时期的营业收入相配比，由此计算本期的收益。 费用与收入的配比原则包括三项确认规则：
1．联系因果关系确认费用；
2．系统、合理地分配费用；
3．支出发生时立即确认费用；
联系因果关系确认费用是最理想的分配成本方法。在这种情况下，将已耗成本与产品相联系，并在有关收入陈报之时将这些产品的成本计入费用，就可以得到费用与收入的合理配比。因为已耗成本是与某一个具体产品相联系，而这一产品又与所陈报的收入相联系，倘若收入在销售实现时予以陈报，将产品的已耗成本记为费用予以陈报被认为是合理的，而未耗成本则被视为资产。直接为生产商品和提供劳务等发生的直接人工、直接材料、商品进价和其他直接费用，由于与产品生产之间存在着一种可追溯的关系，可以直接追溯到具体产品中去，因此这类费用应该直接计入生产经营成本。并不是所有费用与收入都存在着联系因果关系，有些需要通过其他确认方法来分配费用。 具体分配方法有两种：
1．在以后的各会计期中，将成本合理、系统地分配为费用；
2． 当支出发生时立即确认为费用；
有些支出尽管无法追溯到具体的产品中去，但它们与本期收入存在着间接因果关系，人们通常可以按假定的合理基础或便捷的方法将其分摊至具体产品成本之中。这些成本在各会计期间分配费用时，应该是无偏见和合理的。例如，企业为生产商品和提供劳务而发生的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用等各项间接费用，这类费用与本期收入存在着间接因果关系，应该按一定标准分配计入生产经营成本。那些既不与生产直接相关又不与销售直接相关的支出，由于无法找到一个合理且系统的分配基础，应该作为期间费用立即计入当期损益。很显然，因为这些支出如果没有合理的途径与未来收入相联系，或未来期间经营活动的收益很不确定，如果采用武断的分配基础进行分配可能将回比不进行分配更使人误解。因此，惟一的实际解决途径就是将它们直接列为当期费用。事实上，将费用与收入相联系并进行合理的费用分配是一个非常棘手的事情。A·L·托马斯于1974年美国会计学会所发表的第9期《会计研究论文集》的《会计分配问题》一文中指出，将成本分配为费用，完全存在着主观臆造的因素。
由于这种主观推测使得会计人员提供的会计报表的真实性值得怀疑，因此，A·L·托马斯认为验证费用分配过程是否合理有三个标准：
1．可加性，即分配到各会计期的费用数额相加应该等于原来的成本总额；
2．明确性，即某一种分配方法只能导致某一个固定的分配额，而不是数额可以随意大小；
3．可辩护性，当采用某种分配方法时，有其充分的理由证明是最优的，是任何其他分配方案无法替代的。
托马斯认为费用确认分配过程并不能真正符合上述标准要求，现行的配比原则实际存在着重大的缺陷。不过至今为止，会计实务界仍在财务会计实践中坚持应用分配方法。因为费用分配过程构成了传统财务会计最重要的会计实务，如果否定成本分配实际上就等于从根本上否定传统财务会计。
❻ 怎么证明边际成本的合理性
这一点是无法证明的。
西方经济学建立在严格的假设基础上，再加上人的行为，最后才是数学推导，因此经济学理论虽然可以解释经济现象，但却不是一门严格的科学，甚至是人们的心理想象。
就象如果1+1=3是正确的，你就可以可以推导出来1=10000一样。
❼ 企业财务成本一般应控制在什么范围才是合理的
企业财务成本一般应控制在什么范围才是合理的，最佳答案是：完成收入合同订单，所付出的最低支出，就是财务的合理成本。可以吗？
❽ 如何证明边际成本的合理性
为在完全竞争市场上单个厂商的需求曲线为一条直线 单个厂商的总利润TR=P*Q,对TR求导则得MR=P,又因为单个厂商的利润最大化原则为MR=MC,所以得出完全竞争条件下单个厂商的利润最大化条件为MC=P,不知道我说清楚了没,希望能对你有所帮助
用数学方法证明如下：
令厂商的利润等式为：
L(Q)=TR(Q)-TC(Q)
满足上式的一阶求导为
MR(Q)=MC(Q)
因为是完全竞争市场，所以MR=P
即完全竞争条件下利润最大、亏损最小的原则为MC=P
通俗一点说当产量小于均衡产量，厂商的边际收益会大于边际成本，所以厂商会增加产量。当产量大于均衡产量，厂商的边际收益会小于边际成本，所以厂商会增加产量。直到均衡。
❾ 会计中成本如何确认
成本费用是指企业在经营管理过程中为了取得营业收入而发生的费用，分为基本业务费用、其他业务费用、管理费用和财务费用。
确认成本费用应考虑两个问题：一是成本费用与收入的关系；二是成本费用的归属期。具体来说，确认成本费用的标准有以下几种：
①按其与收入的直接联系确认成本费用。如果资产的减少或负债的增加与取得本期收入有直接联系，就应确认为本期的成本费用。例如，已销商品的成本是为了取得收入而直接发生的耗费，应在取得收入的期间确认为成本费用；又如，为了推销商品发生的送货费用，也与取得收入直接相关，也应在取得收入的期间确认为成本费用。
②按一定的分配方式确认成本费用。如果资产的减少或负债的增加与取得收入没有直接联系，但能够为若干个会计期间带来效益，则应采用一定的分配方式，分别确认为各期的成本费用。例如，管理部门使用的固定资产的成本，需要采用一定的折旧方法，分别确认为各期的折旧费用。 ③在耗费发生时直接确认为成本费用。如果资产的减少或负债的增加与取得收入没有直接联系，且只能为一个会计期间带来效益或受益期间难以合理估计，则应确认为当期的成本费用。例如，管理人员的工资，其支出的效益仅作用于一个会计期间，应直接确认为当期成本费用；又如，广告费支出，虽然可能在较长时期内受益，但很难合理估计其受益期间，因而也可以直接确认为当期的成本费用。此外，对于某些虽然受益期限较长但数额较小的支出，为了简化会计核算，按照重要性原则，也可以直接确认为当期的成本费用，如管理部门领用的管理用具等。