A. 税法规定旧改回迁房如何计价入账
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条:土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 第九条:纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。 有关企业所得税方面:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,房地产开发企业必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分所开发产品的成本核算对象,按规定分别归集各个成本核算对象所发生的开发成本和费用,不得将属于某一成本核算的成本费用在各个成本核算对象之间进行分配。据此,你单位应按政府规划许可和土地使用情况合理划分该开发项目的成本核算对象,对各个成本核算对象的成本费用分别进行归集,不得将属于某一成本核算对象的动迁成本分配到其他成本核算对象。
B. 回迁房项目的会计核算和税务处理有哪些不同
土地征用费和拆迁补偿费构成房地产项目开发成本的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，土地征用及拆迁补偿费支出是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。其中，直接以货币形式支付的成本支出，会计和税务处理基本一致，而以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，由于其行为的特殊性，会计和税务处理有所不同，这种不同直接影响到开发产品计税成本的确认，我们以案例分析如下。
【案例】
A房地产开发公司开发项目占地10000㎡，土地成本已发生货币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁货币补偿1500万元。另外，在本项目中，需要按照1∶1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套（平均每套150㎡）。
开发项目分两期进行建设。一期项目占地面积6000㎡，二期项目占地面积4000㎡。2009年9月，完成一期12座500套75000㎡楼房建设，建安成本实际支出7000万元（基础设施费、公共配套设施费等暂不计），一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期房屋对外售价为3000元/㎡。请确定第一期完工开发产品会计成本和计税成本。
该公司认为，第一期竣工12座共500套住房，其中的40套回迁房的建安成本应当分摊到剩余的460套可售楼房销售成本中，也就是460套可售楼房要承担500套楼房的成本，并且由于一、二期回迁房套数和面积不等，第一期成本高，第二期成本低，可以有效地减少前期的企业所得税支出，获得递延纳税的好处。
这种观点是否正确呢？我们根据会计核算的基本原则以及国税发〔2009〕31号文件分析如下：
第一期商品房的会计成本：
1、土地成本货币性支出为：3500+1500=5000（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 5000
贷：货币资金 5000
2、第一期回迁房40套建造支出：（7000÷75000）×40×150=560（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费560
贷：开发成本——建筑安装工程费 560
3、第二期回迁房20套因未实际发生，为反映成本的完整性，按照预算成本或第一期成本预提入账：（7000÷75000）×20×150=280（万元）
借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费280
贷：预计成本——建筑安装工程费 280
4、土地成本合计：5000＋560＋280＝5840（万元）
5、第一期分配土地成本：5840÷（6000+4000）×6000=3504（万元）
6、单位可售建筑面积土地成本：3504÷（75000－40×150）=507.83（元/㎡）
7、单位可售建筑面积建筑成本：（7000－560）÷（75000－40×150）=933.33（元/㎡）
第一期商品房的计税成本：
房地产开发业务中，拆迁补偿主要有3种方式：即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。本案例中包含了产权调换、作价补偿两种方式，作价补偿比较简单，产权调换则成为计税成本确定的难点。
产权调换，属于房地产企业以自己的开发产品换取被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理上，一般情况下作非货币性交易处理，即“以物易物”处理，根据国税发〔2009〕31号文件第七条的规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
第一期回迁房视同销售处理，销售收入为：40×150×3000=1800（万元）。另外，对于非货币交易的产权调换方式，同时涉及换入资产（土地）的计税成本确认问题，国税发〔2009〕31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，按下列规定处理：
1、换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2、换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
本案例中，房地产开发企业在接受土地使用权时，暂不确认计税成本，第一期40套回迁房交付后，按照其公允价值，即视同销售收入1800万元计入土地计税成本。
第二期20套回迁房因未建造且没有公允价值，不属于国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定的可以预提的计税成本，暂按成本为0计算。
另外，根据国税发〔2009〕31号文件第三十四条的规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。这20套回迁房计税成本可以在二期房产中直接列支，以后结算二期计税成本时，不需要再调整一期的计税成本。
该项目在第一期开发产品完工后，可以计入的计税成本为：3500+1500+1800=6800（万元）。
因为该项目分两期开发，所以土地成本需要按照各期占地面积进行分配。第一期分配土地成本：6800÷（6000+4000）×6000=4080（万元），单位可售建筑面积土地成本为：4080÷75000=544（元/㎡），单位可售建筑面积建筑成本为：7000÷75000=933（元/㎡）。
以上计税成本高于会计入账成本，形成差异的原因可以归纳为：
1、回迁房视同销售的处理。
2、以回迁房换取的土地使用权价值是否可以预提入账的问题。假如在分配一期回迁房时，二期回迁房公允价值也能够确定，则根据国税发〔2009〕31号文件第三十一条的规定，可以将全部回迁房公允价值计入换取的土地计税成本并再行分配。
C. 回迁费怎么算
一、回迁房过户费用：
1、交易手续服务费：住宅6元/平方米(房改房、经济适用房、安居房减半收取：3元/平方米);非住宅10元/平方米。买卖双方各承担一半。
2、登记费：普通二手房住宅类为80元/套，买方承担。
3、土地收益金(代收)：房改房、经济适用房、安居工程房买卖过户时收取，按房屋正常成交价的2%计征。卖方承担。
4、核档费：50元/宗。
5、契税：税率为3%，按正常交易成交价格计征;个人购买的自用普通住宅(建筑面积144平方米以下、容积率1.2以上、交易价格4290元/平方米)契税税率减半，按1.5%征收;拆迁居民因拆迁重新购置二手房的对相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。买方承担。
6、印花税：税率1‰，按正常交易成交价格计征，交易双方各承担一半。
7、营业税及附加：个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人购买超过两年(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
8、个人所得税：所购房屋不满五年上市交易时收取，有两种方式
①税率20%，按财产转让所得(本次交易价格-房屋原价-原缴纳契税-本次缴纳营业税-合理费用)计征;
②未能提供原购房发票的按已成交价格的1%征收。卖方承担。
二、回迁房和商品房的区别：
1、产权的区别
很多回迁房不是完全产权，即具有完全的房屋所有权，却不一定具有完全的土地使用权。很多回迁房的土地性质是划拨土地，也就是没有缴纳出让金。而商品房是完全产权，也就是缴纳了土地出让金。
所以，回迁房在以后再次交易时，可能会被要求补缴土地出让金。当然，目前回迁房交易并没有要求这样，但法律规定是要缴纳的，所以，一但政府出台政策，那就很可能要交。
2、质量的区别
回迁房往往建设利润被限制的很死，因此，建筑商往往能偷工减料就偷工减料以增加利润。加上职能部门监管不力或者甚至沆瀣一气，造成普遍上回迁房的质量不如商品房。
3、土地来源的区别
拆迁回迁房屋的土地是划拨的，因此与购买的正常商品房是有区别的。但拆迁回迁房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，可以进行上市交易。所以要看开发商是否对回迁房进行产权登记。
4、交易限制的区别
回迁房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府的约束。
5、交易时间的限制
不少回迁房都有交易时间限制，也就是规定在几年内不得上市转售。商品房没有这方面的规定，只要是你买到的已经办理过登记的现房，就可以上市交易。
6、享受权利的区别
商品房的买受人一般享有该房屋的全部所有权,包括占有、使用、收益、处分。买受人可以将此房屋依法转让、出租、抵押、赠与以及继承，甚至可以依法出典。而回迁房却没有这全部的所有权。
备注：根据我国法律的规定，回迁房的转让交易需要在取得该回迁房房产证后才可以进行，这时的过户交易与一般的房屋（即商品房）没有任何区别，所以购房时要注意甄别。
D. 房地产财务处理，如何结转成本
对于房地产企业来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售合同、认购协议、销售清单、施工合同、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工合同清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工合同比较多，结算单有的合同可能有，有的可能没有。一般应该把合同按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有合同编号、合同名称、合同金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别合同的结算数。
结算第三步：整理好的合同清单跟账面金额进行核对。
各个类别的合同金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成合同金额与账面金额不一致。
1. 款项已经支付，但是施工单位发票没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比合同金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把发票开具过来。
2. 施工单位还没有结算，发票也没有开具，造成账面金额比合同金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金发票没有开具。这个可以督促施工单位把质保金发票开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了发票，但是企业没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回
5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签合同，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到合同清单里面。
最后，合同清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：借：主营业务成本
贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。
E. 房地产交房成本如何结转
开发成本全部转入开发产品，其中地下室部分的成本根据土建结算地下部分的成本来结转；
这样，地上与地下成本分开后，再根据各自的面积来计算单位成本……
F. 房地产财务处理，如何结转成本
房子竣工验收后结转。
1、结转收入时：
借：预收账款
贷：主营业务收入
借：主营业务收入
贷：本年利润
2、结转成本时：
借：开发产品
贷：开发成本
借：主营业务成本
贷：开发成本
借：本年利润
贷：主营业务成本
(6)回迁房怎么算结转成本扩展阅读：
一、本科目核算企业当期实现的净利润（或发生的净亏损）。
二、企业期（月）末结转利润时，应将各损益类科目的金额转入本科目，结平各损益类科目。结转后本科目的贷方余额为当期实现的净利润；借方余额为当期发生的净亏损。
三、年度终了，应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；如为净亏损做相反的会计分录。结转后本科目应无余额。
本年利润账户的余额表示年度内累计实现的净利润或净亏损，该账户平时不结转，年终一次性地转至利润分配一未分配利润账户，
借：本年利润
贷：利润分配——未分配利润
如为亏损则作相反分录。年终利润分配各明细账只有未分配利润有余额，需将其他明细账转平，
借：利润分配一未分配利润
贷：利润分配 — 提取盈余公积、向投资者分配利润等
至此，所有结转分录可以划上一个圆满的句号。
为了使“本年利润”科目能准确、及时地提供当期利润额又不增加编制分录的工作量，单位在实际工作中“本年利润”账页采用多栏式。
把“主营业务收入”、“主营业务成本”、“主营业务税金及附加”等项科目，由一级科目转变为“本年利润”下的二级科目使用，减少了结转时的工作量。
但“收入”、“成本”下设的产品明细账仍需按数量和金额登记。按“附表”账页中期末结出发生额，在编制损益表时不用查看多本账簿，只通过“本年利润”就能满足编制损益表的需要。
“营业费用”、“管理费用”、“财务费用”等项费用，每月的发生额不大或业务笔数不多，也可直接作为“本年利润”的二级科目使用，以减少结转的工作量。
如果上述费用较大或发生的业务笔数较多，仍需根据实际情况设置明细账，期末结转“本年利润”科目中。
G. 回迁房的价格怎么算的
回迁房办好产权出售的话，和普通商品房一样过户缴过户费，根据房屋是否满五年？是否唯一住房？是否首次购房？根据前面所问、评估价、面积等情况，缴纳如下：
1、测绘费1.36元／平方，买方；
2、评估费0.5％（评估额，允许浮动），买方；
3、契税评估额初次90平内1％、90平～140平内1.5％，超过140平或非首次3％，买方缴纳；
4、所得税按全额的1％，由卖方承担，满五年唯一住房减免；
5、交易费6／平方，双方；
6、工本费80元，买方（工本印花税5元）买方；
7、营业税5.6％卖方缴纳，普通住房满五年可减免。
H. 房地产企业安置回迁户，安置用房视同销售，怎么确认扣除费用
房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定：
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）就拆迁安置土地增值税的计算方式，国家税务总局明确，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。
按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
(8)回迁房怎么算结转成本扩展阅读
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
I. 回迁房款如何计算
你没有说回迁价是多少。我假设是1000元，1到5个平方按1000算，就是5000元，5到10个平方按2000元算，就是10000元，10个平方以上按3000元算，就是3000元，超出了11个平方，总共18000元。
J. 北京回迁房有原值吗是怎样计算的
回迁房一般按照建委发布的成本价销售，你和开发商签订的购房合同中会有明确的约定，该价格加房屋装修、税费支出之和即为原值。个人意见，仅供参考！