A. 跪求房地产估价中比较法收益法成本法的公式
在房地产估价中，比较法、收益法和成本法是三种常用的估价方法，每种方法都有其特定的公式和适用场景。以下是这三种方法的公式及其简要说明：
1. 比较法公式：房地产价值 = 可比实例价格 × 交易情况修正系数 × 市场状况调整系数 × 房地产状况调整系数
- 可比实例价格：选取与待估房地产相似（如地段、用途、规模、结构等）的已成交房地产价格作为参考。
- 交易情况修正系数：考虑可比实例交易时的特殊情况（如急于出售、非正常渠道交易等）对价格的影响，进行相应调整。
- 市场状况调整系数：反映待估房地产估价时点与可比实例成交时点的市场变化对价格的影响。
- 房地产状况调整系数：根据待估房地产与可比实例在区位、权益、实物状况等方面的差异，对价格进行调整。
公式：房地产价值 = 净收益 / 资本化率
或
房地产价值 = ∑[未来各期净收益 / (1 + 折现率)^n] （适用于预测未来多期收益的情况）
- 净收益：房地产每年或每期产生的净收入，通常指租金收入减去相关费用（如维修费、管理费等）。
- 资本化率：将房地产净收益转化为价值的比率，反映投资者对房地产投资的期望回报率。
- 折现率：用于将未来收益折现到现在的比率，与资本化率类似，但更侧重于反映未来收益的不确定性。
公式：房地产价值 = 土地价值 + 建筑物重置成本 × 成新率 - 折旧
- 土地价值：通常通过市场比较法或其他方法评估得出。
- 建筑物重置成本：在当前技术、材料和人工费用水平下，重新建造与待估房地产相同或类似建筑物所需的成本。
- 成新率：反映建筑物新旧程度的比率，通常根据建筑物的使用年限、维护状况等因素确定。
- 折旧：建筑物因物理、功能或经济原因而发生的价值减损。
以上三种方法各有优劣，适用场景也不尽相同。在实际估价过程中，应根据待估房地产的特点、估价目的和资料可获取性等因素，选择合适的估价方法。
B. 土地估价中的成本法与房产估价中的成本法区别
土地估价中的成本法与房产估价中的成本法区别如下。
1、原理：房地产估价的成本法是先分别求取估价对象在价值点时的重置成本或重建成本和折旧，将重新构建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法，是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。
2、土地估价的成本法是以开发土地所消耗的各费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。