① 怎样做物业费用成本分析和管控
物业公司成本费用管理办法。
目的 为了加强公司各类费用成本的控制，提高物业管理资金的使用效益。 2.适用范围 适用于xx物业公司财务部
3.职责 3.1财务部负责制定和控制各类费用标准、审核权限、报帐流程。 3.2董事长、总经理负责各类费用的审批。 3.3各部门负责本部门发生的各类费用成本的控制。
4.方法和过程控制 4.1成本费用管理原则及核算办法 4.1.1公司在业务经营活动中发生的与业务有关的支出，按规定计入成本费用。成本费用是管理公司经济效益的重要内容。控制好成本费用，对堵塞管理漏洞、提高公司经济效益具有重要作用。 4.1.2成本费用开支范围包括：主营业务成本、利息支出、管理费用、营业费用、其他营业支出等。
A.主营业务成本主要包括服务中心人员的职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、材料消耗、保安部费用、绿化部费用等。 B.利息支出：指支付以负债形式筹集的资金成本支出。 C.营业费用包括：职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公 积金、保险费、固定资产折旧费、摊销费、修理费、管理费、通讯费、交通费、招待费、差旅费、车辆使用费、报刊费、会议费、办公费、劳务费、董事会费、奖励费、各种准备金等其他费用。 D.固定资产折旧费：指公司根据固定资产原值和国家规定的固定资产分类折旧率计算摊销的费用。 F.摊销费：指递延资产的摊销费用，分摊期不短于5年。 J.管理费用包括职工工资、职工福利费、医药费、职工教育经费、工会经费、住房公积金、保险费、物业管理费、水电费、职工工作餐费、取暖降温费、全勤奖励费等其他费用。
4.1.3职工福利费按工资总额14%计提，工会经费按工资总额2%计提，教育经费按工资总额1.5%计提。住房公积金经批准后，由公司按职工工资总额的一定比例逐月交纳。 4.1.4加强对费用的总额控制，严格制定各项费用的开支标准和审批权限，财务人员应认真审核有关支出凭证，未经领导签字或审批手续不全的，不予报销，对违反有关制度规定的行为应及时向领导反映。 4.1.5公司各项成本费用由财务处负责管理和核算，费用支出的管理实行预算控制，财务管处定期进行成本费用检查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本费用支付范围及审批权限 4.2.1xx物业属下两公司支票印鉴由xx物业总经理负责保管，支票的私人印鉴分别由两个公司的出纳负责保管。 4.2.2xx物业个人日常借款每次金额在其工资范围内的，由xx物业分管副总经理审批后到财务部借款；xx物业各部门日常借款非现金每次金额在30000元以下的费用，由xx物业总经理审批后到财务部借款；每次借款金额在30000元以上的费用，经xx物业总经理审批后，必须经集团公司领导批准后才能到财务部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金额在50000元以内的费用，由总经理审批；凡是合同付款支出金额在50000元以上的费用，还必须报经集团公司财务负责人审批后，再经集团公司领导批准，才可以支出。 4.2.4物业公司为集团进行有偿服务金额超过20000元（含20000元）需双方签订服务合同。 A.工程类合同会签程序：集团项目中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政中心法务部集团财务中心、集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销类合同会签程序：集团营销中心物业公司集团成本管理中心集团人力行政法务部集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.5物业公司为集团进行有偿服务金额20000元以内，不用签订服务合同，凭工作联系单的审批及报销凭据进行报销。 A.工程类审批程序：集团项目中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团副董事长。 B.营销审批程序：集团营销中心物业公司集团财务中心集团管线副总裁集团总裁。 4.2.6员工当月借款需在下月10日前在财务部报账，否则从当月工资中扣除。上次借款未结清者，原则上不办理再次借款。如有特殊情况不能按时报账，需书面说明报总经理审批后，可暂不扣当月工资或再借支。 4.2.7费用的管理及支付标准 A．差旅费用 因公出差将视工作需要，由部门经理审核，公司总经理审批同意后，其差旅费方可报销，特殊情况必须请示上一级领导。 注：特殊地区是指北京、上海、深圳。境外相关费用的标准另行规定。 公司员工因公出差，视路途远近情况，经服务中心经理审查，财务部审核同意，公司总经理审批后，填写请款单，注明出差事由，可预支人民币1000—3000元差旅费。返回后一周内凭单据按《因公出差费用报销的标准》的有关规定报销并返还剩余预支款。 餐费补助：定为早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人员按实际误餐餐数领取补助，如由其他单位接待或以顾问名义接待其他单位并报销业务费等，不再享受餐费补助。 住宿补助：赴外地出差，在亲友家投宿的，可以享受每人每天人民币100元的住宿补助；由接待单位支付住宿费的不再享受住宿补助；出差人员在外住宿必须凭旅店、招待所、宾馆、酒店的正式发票按规定标准报销。 B.办公费用 ①公司禁止用公款为个人配备交通、通迅工具，员工的交通补贴已包含在工资福利中。对确因工作需要办公事而发生费用的人员，视情给予额定的交通、通讯及相关的补贴。具体人员名单由公司领导会议研究核准后，由财务部执行，额定范围的补贴，需凭正式票据实报实销。 ②办公电话：公司正、副总经理开通国内长途服务功能，公司职能处室、各服务中心及所属部门开通市内通话功能，其中公司正副总经理、职能处室、服务中心的话费按实报销，服务中心所属各部门的办公话费按150元/月以下金额报销，各类值班电话按100元/月以下金额报销，超额自付。 ③文具、宣传、印刷与购书等费用 公司及各服务中心因办公业务需要购买的办公文具、纸张等费用，分别由公司人事行政处、各服务中心事先做计划，写清用途、数量、金额、统一报公司人事行政处经理或服务中心经理审核，并由公司人事行政处统一采购,再由财务部审核，公司总经理审批后方可购买及报销。 需在报刊、电台、电视台等新闻媒介做宣传广告，须事先做计划，写清广告内容、版面大小、刊登时间、广告费用等，由服务中心经理申请，人事行政处经理审核，报公司总经理（或副总）审批同意后执行，其费用由直接受益的服务中心承担或由共同受益的服务中心合理分摊。 因经营管理需要的各类报表、资料、值班记录登记表等，由公司人事行政处统一印刷发放，其印刷费用由各服务中心合理分摊。 各服务中心因业务的原因需要购买工具书、业务书籍资料的，必须事先做好计划，报公司人事行政处审核，总经理审批，其发生的费用在各服务中心经营费用中列支。各服务中心购买的图书属公司的资源，应建立图书库，做好登记和借阅手续，并把图书目录定期报公司人事行政处，由公司人事行政处经理统一协调，供公司及各服务中心人员借阅，以充分利用公司资源。 ④会议费用 公司组织召开各类会议，统一由人事行政处策划组织，策划方案应包括会议内容、时间、地点、人数及费用预算，交公司副总经理审核，总经理审批。其发生的费用由各服务中心合理分摊。各服务中心召开会议的费用，需由各服务中心另行上报审批，其费用在各服务中心经营费用中列支。 各种会议原则上不发咨询费，不发纪念品、礼品，与会者不发任何补贴。 ⑤职工培训费 经公司批准的员工脱产、半脱产或利用业余时间参加与本职工作相关的专业技术学习，经考试合格取得毕（结）业证书，并与公司签定培训合同者，学费、书费予以全额报销。原则上每人每年累计培训费不得超过2000元。 未经批准或不签培训合同的，其培训费用由个人自负。 ⑥业务招待费 公司正副总经理及服务中心经理因业务需要可开支业务招待费。 任何业务接待费不设饭店、酒楼与餐厅签单记帐。 公司正副总经理因业务需要发生的业务接待费按实报销；服务中心经理确因业务需要发生的业务招待费，必须事先请示公司分管副总经理以上领导同意，经财务部审核，方可报销。 报销单需注明接待事宜，附合法的发票并具完善的签批手续，即经办人、证明人、服务中心经理或总经理审批。 全公司年业务招待费应控制在年营业收入的3‰~5‰以内，或按国家有关规定执行，原则上不允许突破。 ⑦医疗费 所有聘用员工的医疗费按公司医疗保险之有关规定执行。各服务中心自行招聘的临时工不属此规定范围。 ⑧加班费 公司实行定员工作制，确因工作需要，每次时间加班在4小时以内的补贴10元，4小时以上8小时以内的每次补贴20元。假日加班原则上以轮休形式由各单位自行消化，个别确实不能安排轮休的，按国家有关规定计发加班工资。
② 物业降低成本的措施有哪些
开源和节流都是降低成本的措施。从开源角度讲，参与物业招投标，在同城获得更多的小区物业管理业务，可大大减少管理人员工资，比如项目经理可以管理两个小区物业；节流方面包括减少保安、保洁、工程维修人员数量，可减少职工工资；还可以将保安、保洁外包，也可能减少物业费用。开发较早的小区，当初投标时物业费较低，可以与业委会协商，适当提高物业费。及时收缴物业费，可以降低财务成本。
③ 如何加强物业企业成本管理
一、固定成本费用管理。物业管理企业的性质决定了物业管理企业成本费用主要是人力资源成本费用支出。
二、管理费用。主要指的是招待费和车辆使用费。
三、变动成本。在物业管理企业成本核算中，变动成本占的比例最大，主要是基层服务人员的工资。可以从两个方面入手：
（一）科学、合理地制定基层单位的用人编制。
（二）向科学管理要效益。向管理要效益在物业管理行业涉及的面很广，合理地使用资源。
四、节能降耗。节能降耗在物业管理行业主要体现在两个方面：
1、公共用电。
2、电梯用电。
另外楼层内设垃圾箱还可以节约清洁工的人力资本支出。
④ 简述如何进行成本控制
问题一：简述成本控制的原则和程序 （一）成本控制的原则：（1）全面控制原则（2）讲求经济效益的原则，绝不能片面地追求成本的降低而忽视服务队数量和质量。如果成本控制不能体现以上要求，也不能认为实现了成本控制的目的。（3）债权利相结合原则（4）例外管理原则。例外管理原则是指物业管理企业在全面控制的基础上，对哪些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本差异集中精力重点处理，深入分析、追根究底、查明原因。并及时采取控制决绝。例外情况的常用判定有以下要点：第一，重要性第二：特殊性第三：一贯性P202
（二）成本控制的程序：（1）确定控制标准：计划指标分解法、定额法、预算法三种方法。（2）执行控制标准。（3）分析相关差异。（4）纠正成本偏差。（5）进行考核奖罚。
问题二：如何制定成本控制目标 一些企业要做到科学的控制成本，首先就是要正确地认识“成本”的意义，进而才能有效地做到控制成本。
一、成本控制在于把钱花得恰到好处
麦肯锡曾这样评价中国企业：“成本优势的巨人却是成本管理上的侏儒”。其实，成本控制是一门花钱的艺术，而不是节约的艺术。如何将每一分钱花得恰到好处，将企业的每一种资源用到最需要它的地方，这是中国企业在新的商业时代共同面临的难题。
传统的成本管理是以企业是否节约为依据，片面从降低成本乃至力求避免某些费用的发生入手，强调节约和节省。而国际公司则认为，以节约成本控制基本理念的企业只是土财主式的企业，他们除了剥削工人和在原材料上大打折扣以外，没有什么过人之处。所以，我们需要学习现代企业应有的成本控制战略及方法。企业要想有长期效益，就只能从战略的高度来实施成本控制。换句话来说，不是要削减成本，而是要提高生产力、缩短生产周期、增加产量并确保产品质量。
单纯地削减成本，把成本的降低作为唯一目标，并不能得到有远见的企业家的赞同。单纯地追求削减成本，一般简单的做法都会考虑降低原材料的购进价格或档次；或者减少单一产品的物料投入（偷料）；或者考虑降低工艺过程的工价，从而达到削减成本的目的。这样是十分危险的，会导致产品质量的下降、企业劳力资源的流失、甚至失去已经拥有的市场。
二、成本控制需要建立科学机制
要做到合理控制成本，该如何做呢？我们来看看跨国企业是如何建立成本控制体系的：
第一步：战略目标指导成本控制目标
方向正确等于成功了一半，成本控制也一样。成本控制的目的是为了不断的降低成本，获取更大的利润。所以，制定目标成本时首先要考虑企业的赢利目标，同时又要考虑有竞争力的销售价格。由于成本形成于生产全过程，费用发生在每一个环节、每一件事情、每一项活动上，因此，要把目标成本层层分解到各个部门甚至个人。
1.企业项目分析
各个部门以营销目标导向，进行年度工作的项目立项，列出为实现目标所需要做的各类项目，同时对项目进行任务分解，再对时间、成本、性能每个环节进行分析，对比成本与收益。比如市场部明年为了达到既定的目标，需要完成多少市场宣传及推广的项目，项目逐一分解成任务后，对每个任务所需要的费用进行合理预算，同时对产生的收益进行估算。
2.进行行业价值链分析
行业价值链：是企业存在于某一行业价值链的某个点，包括与上、下游与渠道企业的连接点，如供应商产品的包装能减少企业的搬运费用，改善价值的纵向联系也可以使企业与其上、下游和渠道企业共同降低成本，提高整体竞争优势。
3.竞争对手的价值链分析
竞争对手的价值链和本企业价值链在行业价值链中处于平行位置，通过对竞争对手价值链的分析，可以测算出竞争对手的成本。然后，自己企业与之相比较，就找出了与竞争对手在任务活动上的差异，扬长避短，争取成本优势。
第二步：成本控制四步执行法
1.减少目标不明确的项目和任务
在企业目标清晰的情况下，每个项目及任务都是为实现目标所服务的。项目立项分析后，可以把目标不明确的项目与任务削减掉。
2.明确各部门的成本任务
实行“全员成本管理”的方法。具体做法是先测算出各项费用的最高限额。然后横向分解落实到各部门，纵向分解落实到小组与个人，并与奖惩挂钩，使责、权、利统一，最终在整个企业内形成纵横交错的目标成本管理体系。
3.成本核算，精细化管理
没有数字进行标准量化，就无从谈及节俭和控制。伴随着成本控制计划出台的是一份数字清单，包括可控费用（人事、水电、包装、耗材等）和不可控费用（固定资产折旧、原料采购、利息、销......>>
问题三：成本控制的特点是什么？ 成本控制的特点 成本控制具有全面性、连续性和系统性的特点。 1 成本控制方案具有可选择性，既然成本控制的被控对象存在多种发展的可能性，因此，我们可以采取一定的控制方法，使之朝着我们所选定的方向发展，这也是实施控制的主要目的。在成本控制过程中，为了对某项经济业务实施控制，可提出若干成本控制的模型、方法等方案以供选择。提出供选择方案的多少、好坏，方案选择是否准确，是反映成本控制人员素质高低的重要标志。 2 成本控制的全面性表现在它对企业生产经营的整个过程、每个环节都要实施控制。我们知道，成本控制主要是对生产经营过程中涉及到成本费用的经济业务进行控制，而在企业的生产经营的整个过程、每个环节都涉及到这些业务。所以，成本控制深入到企业生产经营的每一个环节，对生产经营活动进行着全面的控制； 3 成本控制的连续性表现在它对企业生产经营过程的控制不是间断的，而是连续进行的。企业的会计工作是建立在各种假定基础之上的，持续经营假设是一项重要的会计原则。既然企业是连续经营的，成本控制所需要的信息也是连续不断的，成本控制连续性的特点是其他控制系统无法比拟的； 4 成本控制的系统性表现在它是从系统的角度进行控制的，也就是说它在实施成本控制时，不是从局部的利益出发，而是要统筹兼顾、相互联系、协调平衡各方面的关系，从整个企业的角度进行控制的。 成本控制应贯穿于企业生产经营的全过程，即全面的成本控制。凡是企业的生产经营活动涉及到价值运动，都包括在成本控制的范围之内，其基本内容包括：产品生产前预测阶段的成本控制；产品设计阶段的成本控制；材料采购、供应阶段的成本控制；生产阶段的成本控制；销售阶段的成本费用控制等。
问题四：如何进行企业的成本控制 这个问题太大了
要根据企业本身的情况具体问题具体分析
泛泛的讲
一是目标成本，给相关车间部门下指标
二是责任成本。成本费用指标分解到个人
三是标准成本按BOM计算的可控成本
最重要的是奖罚机制及人的要素
问题五：试述企业成本控制的标准 标准成本控制是成本控制中应用最为广泛和有效的一种成本控制方法，也称为标准成本制度、标准成本会计或标准成本法。它是以制定的标准成本为基础，将实际发生的成本与标准成本进行对比，揭示成本差异形成的原因和责任，采取相应措施，实现对成本的有效控制。其中，标准成本的制定与成本的事前控制相联系，成本差异分析、确定责任归属、采取措施改进工作则与成本的事中和事后控制相联系。
成本标准是成本控制的准绳，成本标准首先包括成本计划中规定的各项指标。但成本计划中的一些指标都比较综合，还不能满足具体控制的要求，这就必须规定一系列具体的标准。确定这些标准的方法，大致有三种：
（1）计划指标分解法。
即将大指标分解为小指标。分解时，可以按部门、单位分解，也可以按不同产品和各种产品的工艺阶段或零部件进行分解，若更细致一点，还可以按工序进行分解。
（2）预算法。
即用制订预算的办法来制订控制标准。有的企业基本上是根据季度的生产销售计划来制订较短期的（如月份）的费用开支预算，并把它作为成本控制的标准。采用这种方法特别要注意从实际出发来制订预算。
（3）定额法。
即建立起定额和费用开支限额，并将这些定额和限额作为控制标准来进行控制。在企业里，凡是能建立定额的地方，都应把定额建立起来，如材料消耗定额、工时定额等等。实行定额控制的办法有利于成本控制的具体化和经常化。
在采用上述方法确定成本控制标准时，一定要进行充分的调查研究和科学计算。同时还要正确处理成本指标与其他技术经济指标的关系（如和质量、生产效率等关系），从完成企业的总体目标出发，经过综合平衡，防止片面性。必要时。还应搞多种方案的择优选用。
问题六：成本控制的基本程序和方法 成本控制的基本程序和方法 成本控制的基本工作程序如下： 1、制订成本标准。 成本标准是成本控制的准绳，成本标准首先包括成本计划中规定的各项指标。但成本计划中的一些指标都比较综合，还不能满足具体控制的要求，这就必须规定一系列具体的标准。确定这些标准的方法，大致有三种： （1）计划指标分解法。即将大指标分解为小指标。分解时，可以按部门、单位分解，也可以按不同产品和各种产品的工艺阶段或零部件进行分解，若更细致一点，还可以按工序进行分解。 （2）预算法。 就是用制订预算的办法来制订控制标准。有的企业基本上是根据季度的生产销售计划来制订较短期的（如月份）的费用开支预算，并把它作为成本控制的标准。采用这种方法特别要注意从实际出发来制订预算。 （3）定额法。 就是建立起定额和费用开支限额，并将这些定额和限额作为控制标准来进行控制。在企业里，凡是能建立定额的地方，都应把定额建立起来，如材料消耗定额、工时定额等等。实行定额控制的办法有利于成本控制的具体化和经常化。 在采用上述方法确定成本控制标准时，一定要进行充分的调查研究和科学计算。同时还要正确处理成本指标与其他技术经济指标的关系（如和质量、生产效率等关系），从完成企业的总体目标出发，经过综合平衡，防止片面性。必要时。还应搞多种方案的择优选用。 2、监督成本的形成。 这就是根据控制标准，对成本形成的各个项目，经常地进行检查、评比和监督。不仅要检查指标本身的执行情况，而且要检查和监督影响指标的各项条件，如设备、工艺、工具、工人技术水平、工作环境等。所以，成本日常控制要与生产作业控制等结合起来进行。 成本日常控制的主要方面有： （1）材料费用的日常控制。 车间施工员和技术检查员要监督按图纸、工艺、工装要求进行操作，实行首件检查，防止成批报废。车间设备员要按工艺规程规定的要求监督设备维修和使用情况，不合要求不能开工生产。供应部门材料员要按规定的品种、规格、材质实行限额发料，监督领料、补料、退料等制度的执行。生产调度人员要控制生产批量，合理下料，合理投料，监督期量标准的执行。车间材料费的日常控制，一般由车间材料核算员负责，它要经常收集材料，分析对比，追踪原因，并会同有关部门和人员提出改进措施。 （2）工资费用的日常控制 主要是车间劳资员对生产现场的工时定额、出勤率、工时利用率、劳动组织的调整、奖金、津贴等的监督和控制。此外，生产调度人员要监督车间内部作业计划的合理安排，要合理投产、合理派工、控制窝工、停工、加班、加点等。车间劳资员（或定额员）对上述有关指标负责控制和核算，分析偏差，寻找原因。 （3）间接费用的日常控制 车间经费、企业管理费的项目很多，发生的情况各异。有定额的按定额控制，没有定额的按各项费用预算进行控制，如采用费用开支手册、企业内费用券（又叫本票、企业内流通券）等形式来实行控制。各个部门、车间、班组分别由有关人员负责控制和监督，并提出改进意见。 上述各生产费用的日常控制，不仅要有专人负责和监督，而且要使费用发生的执行者实行自我控制。还应当在责任制中加以规定。这样才能调动全体职工的积极性，使成本的日常控制有群众基础。 3、及时纠正偏差。 针对成本差异发生的原因，查明责任者，分别情况，分别轻重缓急，提出改进措施，加以贯彻执行。对于重大差异项目的纠正，一般采用下列程序： （1）提出课题。从各种成本超支的原因中提出降低成本的课题。这些课题首先应当是那些成本降低潜力大、各方关心、可能实行的项目。提出课题的要求，包括课题的目的、内容、理由、根据和预期达到的经济效益。 （2）讨论和决策。课题选定以后，......>>
问题七：什么是成本控制 成本控制首先要明白企业成本有哪些，并对这些项目进行比重划分。对占比大的成本进行重点分析，分析内容有：（1）时间单位的成本；（2）空间单位的成本；（3）差异化成本；（4）相似成本等等，当你对成本进行精细化分析之后再确认成本中的必须成本与非必须成本。这里的必须成本是维持一个企业正常运转的必须花费且压缩后会造成不良影响的钱，比如工资，这种成本就作为最后要控制的对象，前期最好别碰；非必须成本是指维持一个企业正常运转但是可以在一定程度上进行压缩的成本，压缩后对企业没有影响或者影响小的成本；比如维修费用、材料费用。这些都是可以控制的成本。至于如何去控制这些成本那么就要靠管理层组织，基层策划实施。顺带说一下，企业最大的成本其实就是人力成本，这里的人力成本不是指工资，而是指人力资源综合利用成本，只有想法设法发动员工的积极性、创新性，在正确的发展方向上，那么企业的成本就会大幅下降。但是目前来说这个很悲观，只有少数企业可以做到，大多数企业员工缺乏归属感，能力发挥不足。
问题八：如何看待成本控制 成本的管控分为两大类。
1.成品的管控。
2.材料的管控。
问题九：简述存货的成本及存货控制方法 库存成本指存储在仓库里的货物所需成本，它还包括订货费、购买费、保管费。 库存是供应链环节的重要组成部分，指一个组织所储备的所有物品和资源，库存成本就是那些物品和资源所需成本。
对库存成本的控制可以从以下几方面的展开：
（一） 正确确定库存物料：
对一般性的企业来说，其所经营的产品少则几十种，多则成千上万种，并且在大多数的情况下，不需要也不可能对所有的产品都准备库存。所以企业的首要任务就是正确确定库存和非库存的物料。
（二） 减少不可用库存：
虽然很多时候库存是必须存在的，但并不是所有的库存都能随时发挥其作用来满足生产或交货的需要，或者说这些库存在一定时间内是不能用的，降低库存成本的一个重要方面就是要尽可能地降低这些不可用库存的量。
问题十：简述建设项目成本控制体系（示意图） (一)引入风险管理理念，建立全员成本控制体系项目
目前，许多广电网络公司在工程项目管理上都是采用项目经理承包或实行经济责任考核制，从而项目的盈亏一定程度上取决于项目经理的个人素质，结果往往出现包盈不包亏的情况。这也容易导致项目的经营者对项目成本控制不够重视，或根本就不知道该从哪一方面进行控制。而项目经理是公司法人在工程项目上的委托代理人，对工程项目成本控制负有全面的责任，因此，必须建立以项目经理为核心的成本控制体系。同时，项目部的员工由于项目成本与自己的切身利益并无太大关系，也会表现出对成本管理漠不关心，于是成本控制就会流于形式。因此，要从根本上去除这种运营机制的弊端就必须引入风险经营的理念，增强项目盈亏与项目经理以及个人利益结合的紧密程度，坚持成本一票否决制度，牢固树立“成本第一”的管理理念。
(二)做好成本预算工作，推行目标责任成本控制
建立工程项目成本预算评估制度，科学合理地确定各项目标成本指标，是广电网络公司成本控制的又一重要特征。工程项目一开工，就必须由公司建设管理委员会、项目经理、工程建设部以及财务部负责人等组织有关职能部门和相关建设人员，对项目建设成本进行客观、公正的评估。通过对报价成本与预算成本的对比分析，预测出项目经营期的经营效益，从而合理地确定项目的目标责任成本。同时，根据项目预测的各项评价指标，将目标责任成本进行分解，建立从总工程师―项目经理―各建设职能部门(工程部、质检部等)―施工处―班组、个人的目标责任体系，按奖罚对等的原则，实行重奖重罚，真正将目标责任管理落到实处。
(三)严格工程施工招标控制，降低成本
为确保工程质量及降低采购成本，所有建设项目工程施工一律实行招投标方式。首先公司应成立招标委员会，做到内部人员分工职责清晰，确保招标过程的公平、公正、公开，提高招标的透明度;其次招标委员会应筛选施工公司，并编制工程施工招标书及相关说明文件。由审计部负责编制工程造价预算，招标委员会核心人员确定工程造价标底，即可向施工单位发出投标邀请书;同时公司招标委员会要组织施工公司按规定时间投标，做到投标书必须按投标时间和标书要求进行一次性报价，不得涂改，并做好密封工作。大项施工工程应要求施工单位缴纳履约保证金;最后招标委员会按设备招标的相关程序及要求对施工工程项目进行开标、评标、中标、签订中标合同等工作。签订的合同在工程管理部、财务部、审计部备案，并在招标工作完成后，将招标资料正式移交工程管理部。
(四)落实合同成本责任制，建立合同成本控制体制
项目在施工过程中要签订各种各样的合同，不但合同的涉及面很广，合同签约方的身份也很复杂，稍有不慎，就会使自己陷于被动甚至增加额外的成本。因此，合同成本的控制管理尤为重要。(1)建立、完善新型的合同成本控制体系，健全项目部各职能部门和各类员工之间相互监督、相互制约的成本管理机制;(2)实行“以收定支”的绩效考核原则;(3)建立合同台账统计、检查和报告制度，为项目经理部做出管理决策、费用索赔、决算等提供依据。同时，合同成本管理对项目部人员素质要求很高，要求熟悉建筑法规，尤其是经济合同方面的知识，掌握成本收支内容和市场价格信息以及建筑施工索赔建设等，才能充分发挥合同成本控制所带来的潜力。
(五)建立完善的采购制度、加强材料成本的控制
在建设工程中材料成本一般占到整个工程成本的60%-70%，材料采购是公司物资管理的重要环节。搞好材料成本控制对降低项目成本，提高经济效益有重要作用。一般做法是要按量、价分离的原则，为此需要做好两个方面的工作。 其二是对材料价格的控制：首先对市场行情进行调查，在保质保量的前......>>
⑤ 如何做好物业管理的成本管控
面对煤炭市场敬李形势的不容乐观，物业公司作为煤炭企业的一个后勤服务单位，要想使物业管理走向专业化，服务更加精细化，除了设备改造，服务改善降低成本外，更重要的是通过管理降低庆稿掘成本，因为在日趋竞争的时代，行业竞争不仅是技术的竞争，品质的竞争，更多的还是成本的竞争，本文通过阐述物业公司对成本管控的一些方法。希望对一些同行单位进行成本管控起到抛砖誉核引玉的作用，用更好的管理挖掘成本空间。
⑥ 物业企业成本控制问题对策探讨论文
物业企业成本控制问题对策探讨论文
在学习和工作中，大家或多或少都会接触过论文吧，借助论文可以达到探讨问题进行学术研究的目的。那么你知道一篇好的论文该怎么写吗？以下是我为大家整理的物业企业成本控制问题对策探讨论文，仅供参考，欢迎大家阅读。
[摘要] 随着国家城镇化进展的加快，政府和国有企事业单位后勤管理社会化工作的不断推进，社会对物业管理等服务型企业需求越来越多，这给物业行业带来了一定的发展机遇。但行业内对高端管理人员和低端服务人员的需求旺盛，加上我国人口红利消失，也导致了本行业人工成本的攀升。物业企业在不断满足客户需求的同时，要想更好地应对市场竞争压力、拓宽利润空间，就必须要创新成本管控模式，加强对物业服务、经营管理等各个方面的成本控制，实现企业的转型与升级。
[关键词] 物业企业;成本控制;成本管理
1、物业企业成本管理的基本特征
其一，人工成本占比较大。物业企业由传统业态对一些商业地产、小区楼盘等进行物业管理，逐步扩展到机关行政物业、大型公建物业(如机场、场馆等)、校园物业、工业园区物业、医院物业等，非住宅物业领域的物业项目近年来发展迅速。其成本控制的内容也是基于业务服务层面。如房产管理、房屋内设管理、公共设施运行管理、安全巡查、清洁环保管理等业务，往往需要投入大量的人力资源，这就使得物业企业人力资源消耗成本占比较大，如果企业存在着劳动力配置不合理的现象，必然会造成资金浪费问题。
其二，维护和经营成本费用较高。除人力服务成本以外，物业企业的经营管理也需要投入较高的维护运营成本。在实际的经营过程中，企业需要维护和管理的对象包括办公楼、商品房、相关的设施设备等。无论是房产维护成本，还是商品楼运营能源消耗成本，都是物业企业成本支出的重要内容。
其三，成本管理工作具有复杂性。物业企业的成本管理内容比较复杂，覆盖面较广，且成本支出项目较为分散，其中包括:管理人员基本工资福利费用、物业管辖区内的管理维护费用、物业管辖区内的清洁卫生费用、治安管理及公共秩序维护费用、绿化清洁费用、公共设施维护管理费用、办公费用等[1]。
2、物业企业成本管理应用过程中存在的主要问题
(1)成本管理理念滞后。目前，一些企业在开展成本管理工作时往往通过节省开支的方式来控制成本，且成本管理落脚点在于企业内部管理层面上，忽视了对企业外部的价值链控制。物业服务成本与建筑规模、设计特征、布局选型、绿化面积、工程质量等因素存在着紧密联系，一切不合理的设计布局或工程质量不过关的建筑都会增加物业管理难度，也会造成服务成本支出费用的增加。
(2)成本管理方法固化。常见的成本管理方法包括目标成本法、作业成本法、计划成本法等，这些方法在实际应用中需要结合企业的业务需求，综合衡量管理方法的优势与缺点，选择合适的管理方法[2]。但在实际工作中，很多物业企业在成本管理方法应用上过于固化单一，只是机械地采用某一种管理方法，比如人为的减少人员和岗位，无法提升成本管理工作的适应性，难以取得较好的成本控制效果，还降低了物业服务品质。
(3)员工流动成本过高。物业企业属于劳动密集型企业，从中物协历年发布的行业发展报告看，人力成本支出大约占据总成本的一半以上。近年来，大多数物业管理企业的经济效益长期处于微利状态，而员工薪资待遇低、管理模式粗放等是物业企业普遍存在的问题，薪酬落差以及在一、二线城市的较大的生活开销压力，使得普通服务人员倾向于转向其他薪资水平相对较高的行业，进一步造成本行业的人力稀缺。这也造成企业内服务人员的流动率持续处于较高水平，员工流失高不仅会影响企业正常的经营活动，也会增加企业重置人力资源成本，给企业带来一定的经济损失。
3、物业企业改进成本控制工作的有效策略
(1)更新成本管理理念，健全成本管理体系。物业企业在开展成本管理工作的过程中，应基于战略成本高度出发，通过对比项目成本因素和效益因素来分析成本管理模式的可行性，实现企业经济效益最大化;同时，在成本管理体系重构过程中，企业也应当基于企业发展实际情况，对行业、竞争对手等外部价值链条进行纵向分析，对不同类型的项目服务需求，选择合适的成本管理目标体系。此外，将成本管理工作从财务部门中分离出来，由财务部门人员、业务部门人员、人力资源管理部门人员等构成成本控制小组，为成本管理工作创造良好的环境基础。
(2)综合运用管理方法，提升成本管理成效。为了应对当前的物业服务市场环境，物业企业必须要采用多种成本管理方法相结合的管理模式，提升企业的市场适应能力。例如，物业企业在物料采购中可以采用计划成本法开展成本管理;在早期介入环节则可以采用目标成本法对物业服务成本进行控制;在服务业务运用中，实时监控每笔成本支出。当然企业在选择成本控制方法时，必须要基于项目实际情况，灵活运用成本管理方法，逐步实现成本控制目标，如运用智能互联网大数据平台，对能耗、物耗超出常规，系统可以及时预警。
(3)强化成本预算职能，重视成本分析工作。成本预算管理是一项系统性的工作，它需要对业务流程进行全过程控制，也需要内部全员参与，通过对企业各项业务活动及经济决策的事前预测、事中控制和事后反馈，降低不必要的'成本开支。物业企业在开展成本预算管理工作过程中，应首先确定年度经营目标和预算成本数据，在成本测算中心的辅助下，依据上一年度的成本核算数据编制下一年度的经营计划，并将成本预算定额细化到各职能部门及责任岗位上，保证每一项预算开支的合理性和规范性。另外，物业企业要重视成本分析工作，即基于成本核算数据，通过与往期经营成本、预算执行情况、行业标准成本等内容进行对比，系统分析成本变动的各项因素，合理评价预算控制成果，从而为企业成本计划方案设计以及经营决策制定等提供信息依据[3]。
(4)实现全过程成本控制。在物业管理早期介入阶段，物业企业应高度重视物业规划设计与建设阶段的介入，重点关注设施设备配置、绿化面积、物业出入口设置以及工程质量监管等内容，既要保证物业服务功能设置的合理性，也要注意工程质量问题，有效控制后期运营成本;在专项服务分包阶段，物业企业可以将一些保洁、维修等专项服务分包给专业公司，自身以安全管理为核心，以房产保值增值、客户体验提升作为品质服务的切入点，将更多的精力聚集于客户服务管理、企业内部管理、市场开发、经营决策等环节，提升物业服务的专业化水平;从服务质量层面上，企业可以充分利用信息化技术实现内部组织结构和作业流程的优化，或采用机械化手段满足简单的手工操作程序，减少对人力资源的依赖;从经营业务拓展方面，物业企业的经营与发展必须要紧跟时代需求，在做好常规性服务的基础上，为不同需求的客户提供多元化服务，提升客户满意度。通过服务质量的提高能够拓宽市场占有份额，增加品牌知名度，从而实现企业降本增效。
(5)推行人本管理理念，降低员工流动成本。针对基于物业企业人力流动概率较高的问题，一方面企业要建立完善的薪酬管理机制，对员工的工作业绩开展客观合理化的考核评价，在努力满足员工物质需要的情况下，为员工创造轻松愉快的工作环境，提升员工的归属感和责任感;另一方面企业也要针对成本管理工作建立有效的激励机制，以此来调动基层员工的主动参与性，将员工的积极性和创造性与薪资增长和职位晋升等直接挂钩，发挥企业效益与员工利益的联动作用，提升员工对企业的信任度和忠诚度。
4、结论
综上所述，物业企业应基于自身在成本控制中的不足之处，通过改变成本管理理念、健全成本控制体系、科学使用成本管理方法、发挥成本预算控制等一系列以成本控制为主导的企业财务管理工作，将是企业在激烈的市场竞争中立于不败之地的必然需要和共同选择。
5、参考文献
[1]沈怡生.浅谈物业管理企业成本控制[J].中国乡镇企业会计,2017(12):150-151.
[2]俞瑜.浅析物业管理企业的成本控制[J].西部财会,2017(7):55-58.
[3]尤雅.物业企业内部控制管理中存在的问题及对策研究[J].当代会计,2019(5).
;⑦ 物业公司成本控制与精细化管理
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书籍大纲：
第1章 物业公司预算控制
**节 支出预算的编制
一、支出预算编制的程序和步骤
二、物业项目各项费用的预算模板
三、各管理处管理成本汇总
第二节 建立预算控制体系
一、建立预算执行责任制度
二、建立监督检查制度
三、建立预算执行情况内部报告制度
四、建立预算执行情况预警机制
五、建立预算执行结果质询制度
六、建立预算执行情况分析制度
第三节 预算费用控制的具体措施
一、提高部门、管理处人员的成本控制意识
二、适时调整和补充专业财务人员
三、加强基础管理工作减少不必要的支出
四、严格控制人员编制预算全面控制人力资源成本
第四节 预算精细化管理工具
一、物业公司全面预算管理办法
二、管理处财务预算管理监控办法
三、物业公司年度经营支出预算明细表
四、管理费用预算表
五、财务预算外支出申请表
第2章 物业公司人力资源成本控制
**节 优化组织架构
一、职能部门的合理设置
二、5万平方米以下小区管理处的组织架构及人员编制
三、5万～10万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
四、10万～15万平方米以下小区管理处组织架构及人员编制
五、15万～20万平方米小区管理处组织架构及人员编制
六、25万～40万平方米小区管理处组织架构及人员编制
第二节 物业公司人力资源成本的预算
一、人力资源成本的构成
二、人力资源成本预算的编制流程
三、人力资源成本预算的执行与控制
四、人力资源成本预算的考核与激励
第三节 招聘成本的降低
一、制订详细的招聘方案、加强对招聘人员的培训
二、选择科学的招聘方法
三、招聘应选择合适的招聘渠道
四、招聘信息发布要讲技巧?
五、招聘评估要及时?
六、实施招聘工作团队负责制
第四节 员工培训成本降低
一、员工培训成本的构成
二、进行科学合理的培训需求分析
三、针对不同群体实施菜单式培训
四、做好培训的转化工作
五、合理设计培训协议防止员工流激哪失
六、培养内部兼职培训师
第五节 留住人才以降低员工流失成本
一、人员流失成本的表现
二、物业公司人才流失的原因
三、人才流失的防范对策
第六节 人力资源成本控制精细化管理工具
一、物业公司人力资源管理程序
二、人力资源管理年度费用预算表
三、人力资源管理费用预算执行表
四、人力资源成本分析表
五、年度招聘计划及费用预算表
六、部门招聘成本预算表
七、招聘成本登记表
八、招聘工作成本分析表
九、培训费用预算明细表
十、各培训课程费用明细表
十一、加班费明细表
十二、员工离职成本核算表
十三、员工异动分析表
第3章 物业公司采购与仓储成本控制
**节 物业公司物品采购管理
一、采购物资分类
二、采购方式
三、采购协议和合同管理
四、建立供应商档案
第二节 物品仓储管理
一、库存物品的限额标准
二、物品的验收
三、物品的入仓程序
四、仓库物品的存放管理
五、仓库物品的清点
六、仓库物品资料保管
第三节 物业公司采购与仓储精细化管理工具
一、物业公司物资采购管理程序
二、仓库管理制度
三、库房管理规定
四、月物资采购计划表
五、入库登记表
六、仓库存货记录卡
七、临时借用工具登记表
八、员工领用工具记录表
九、公用工具借用登记表
十、物品领料单
十一、供应商评审表
十二、合格供应商一览表
十三、合格物品供应商名录
十四、采购物资验证单
十五、物资领（借）用单
十六、物资申购单
十七、合同处理会签表
第4章 物业公司设备维护成本控制
**节 物业管理设备维护服务
一、设备维护服务对象的构成
二、设备维护服务形式的构成
三、设备维护服务成本的构成
第二节 设备维护服务成本控制的方法
一、控制能源成本的方法
二、控制维修成本的方法
三、控制设备维护人工成本明烂码的方法
第三节 加强设备的维护保养
一、熟悉设备的运行情况
二、建立设备管理体系
三、处理好应急维修与计划维修的关系
四、制订设备维护计划
五、设备维护保养计划的实施
六、应急维修的管理
第四节 设备维护保养精细化管理工具
一、公共设施日常维修计划方案
二、公共设施定期维护计划及实施方案
三、房屋配套设施定期维修保养计划
四、房屋配套设施日常保养计划
五、物业公司公共设备（设施）维护保养考核办法
六、工程部劳动工具管理规程
七、报修服务管理规程
八、设备保养计划表
九、Ⅰ、Ⅱ级设备保养记录
十、Ⅰ、Ⅱ级设备保养检查记录
十一、Ⅲ级设备保养、检查记录
十二、设备（机具）外委维修申请表
十三、设备维修记录
十四、维修值班记录表
十五、报修单
十六、工程维修工具清单
十七、大型公用工具保养记录表
第5章 物业公司管理标准化
**节 管理标准化与成本控制之间的关系
一、管理标准化直接影响时间成本减少
二、管理标准化间接影响人工成本降低
三、管理标准化对材料费用的影响
四、管理标准化对管理费用的影响
第二节 物业管理标准化要领
一、物业公司标准体系的组成
二、物业公司标准化的对象
三、实施标准化运作的关键环节
四、物业管理标准化实施策略
第三节 物业公司基础管理标准
一、安全管理类基础管理标准
二、环境管理类基础管理标准
三、设备管理类基础管理标准
四、客户服务类基础管理标准
第6 章 物业公司节能降耗
**节 物业公司节能降耗概述
一、物业公司在建筑节能降耗中的重要性
二、常见的节能降耗措施
第二节 实施节能降耗管理和服务措施
一、建立健全能源管理机构
二、实行节能降耗目标管理
三、组织节能降耗培训
四、积极参与工程的前期规划设计
五、制订并实施节能降耗计划和方案
六、加大资金投入和加强技术力量
七、推广节能技术和产品
八、采取有效的设备保养和使用措施
九、严格高效的管理制度
十、从员工节能抓起
十一、做好宣传教育以提高业主节能意识
第三节 物业公司节能降耗精细化管理工具
一、物业项目节能降耗管理规定
二、物业公司开源节流方案
三、物业管理处节能工作计划方案
四、公共用水、用电统计表
第7章 物业公司非核心业务外包
**节 为什么要引进业务外包
一、什么是业务外包
二、专业化服务的趋势
三、物业管理业务外包的优势
第二节 业务外包控制关键
一、合理确定外包业务范围
二、充分做好外包服务准备工作
三、慎重选择承包服务商
四、完善外包管理制度
五、把好合同的草拟与签订关
六、加强外包业务的日常管控
七、注重与承包商的双赢关系
第三节 承包商的评定与选择
一、确定评定标准
二、寻找潜在的承包商
三、对承包商进行调查
四、公正、客观地比较承包商
五、确定合格承包商
第四节 与承包商签订合同
一、外包合同的形式
二、外包合同谈判
三、外包合同的起草与审核
四、外包合同的签订
第五节 非核心业务外包质量控制
一、确立质量目标
二、制订质量标准
三、加强双方沟通
四、开展质量检查
五、处理质量问题
第六节 物业公司外包服务精细化管理工具
一、物业服务外包控制程序
二、保洁外包作业指导书
三、保洁外包人员现场服务质量监控操作规范
四、绿化外包服务质量评审细则
五、电梯维保外包质量监督办法
六、设施设备运作与维护外包服务合同
七、公共机电设备维修保养外包合同
八、消防设备维护保养外包合同
九、电梯日常维护保养外包合同
十、小区弱电系统维护保养外包合同
十一、中央空调设施维保外包合同
十二、××小区绿化养护外包合同
十三、××大厦保洁外包合同
十四、保安服务外包合同
十五、外包商调查报告
十六、承包商初审记录
十七、承包商评审报告
十八、合格承包商名单
十九、外包项目服务问题改善通知书
二十、服务质量评定和费用计算
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⑧ 物业管理企业如何来控制成本
摘要:当前在大多数物业企业内,对人财物的控制是企业完成资本积累,获取利润的主要手段。劳动密集型企业除去人力成本控制外,物的控制及工作过程的改良意义同样重要,主要包括了物资的预算调配,管理过程优化,工具的改良,质量体系的建立等几个方面。关键词:价值再发现 物资调配 最优化 推陈出新 事半功倍物业管理企业利润薄、劳动密集型的特点,使物业管理企业更注重统筹人财物等各类资本的投入,加之,多数物业管理的服务领域还处于单项或浅层次服务阶段,即使物业服务相对领先的省级城市,大多数的物业管理企业也正忙于规模扩张和市场份额的的争夺,而无暇顾及 “物业经营”的深入探讨。因而,对物业管理主业的深挖细嚼,仍是物业公司在资本原始积累阶段实现企业生存发展的重要手段。当然,我们期望依靠成本控制实现价值再发现,也要建立在确保服务质量前提下的科学筹划,任何一项脱离实际的成本缩减,都将是饮鸩止渴。除去人力成本的控制外,物的控制主要由以下几个方面。一、在物资调配来说,实现资金投入的最经济化,就必须做到预算精确、计划翔实、流程规范首先,物资配备计划、工作计划和财务预算三者的有机结合、统一筹划,是实现资金投入经济化的前提。比如,一是推行经营单元的预算制,将经营收入、支出费用、固定资产折旧、企业利润等列为考核科目,让经营者对所经营体有一个全局的把握,帮助其梳理经营思路,实现由执行型管理向经营型管理转变。二是针对物资配备计划与工作计划进行匹配性核算,并实时监控和及时调整。其次,规范各项物资配置流程。一是物资采购通过财务部市场询价及供应商竞争性谈判的方式,建立统一的包含类别、名称、品牌、产地、型号、价格等规定性要素的采购明细,并陈列样品,为形成性价比及可控性目标创造基本条件。二是从物资的申购、领用、保养、储备、报废、盘点等实行逐级审批和复核制度,建立以班组为单位的发放机制,严格领用负责制、消耗登记制、以旧换新制;建立各级物料台帐,对进出物资实行清单式管理和控制等措施。三是将设备、工具等物资按照价值、使用频次等进行分类管理,统筹调拨、提高物资的利用率,加强仓储中的分类管理,避免积压、实行物资的回收利用办法,是杜绝浪费、实现物资使用效能化的有效手段。四是培养员工强烈的计划意识,培训员工对设备工具正确的使用、保养方法,良好的工作作风,是降低损耗,提高配置有效率的内在基础。另外,设立以季度为考核时段的节约奖励制度,可在弘扬节俭意识的同时,避免因注重制度引发的质量问题。二、管理过程的最优化物业服务是一个追求服务细节化、管理规范化的行业,工作的全程控制和细节的“精雕细琢”是应有之举。这样,既能提高人员素养,规范工作意识,使每个岗位工作者都是称职的,又能从中节省大量成本,避免重复性劳动和无价值的付出。比如,企业推行的模板式服务流程及保安管理中 “7,8、9”错时模式就是优化管理过程的一种有效手段。管理过程最优在工程设备运行上意义非凡。工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。改变传统的设备管理侧重于现场管理和应对性服务,以设备的正常运转作为工作目标的服务模式;走集中研讨、区域管理的技术责任制管理模式,重视设备安装、调试时期的现场观摩、性能了解、
⑨ 如何控制物业管理人工成本的投入
物业管理有两大特点：一是劳动密集型；二是管理密集型。劳动密集型是服务行业所共有的，但管理密集型却是物业管理行业所特有的，一个不被业内所重视的特征。物业管理的管理密集型，并不是劳动密集型所引发的。而是因为物业管理知识密集型和技术型所造成的。物业管理行业知识领域涵盖了房地产、法律、政治、经济等等。物业管理行业涉及的技术领域更广泛，许多都是前沿科胡拆技。如网络、消防系统、监控系统、门襟对讲系统、智能化系统。知识密集型和技术型，决定了物业管理服务的管理密集型。
控制物业管理人工成本投入正是体现了“劳动密集型”和“管理密集型”的结合、协调、完善、一致。对物业管理行业来讲，一个企业管理水平如何，说到底就是看他的人工成本控制如何。因为对劳动密集型行业来讲，人工成本的高低决定了企业盈利水平的高低。
首先，控制物业管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小区的资源，不同的小区资源，采取不同的配置。
小区资源主要包括：物业的类型，多层还是小高层或高层，小区的住户数、小区出入口的数量、小区是封闭式还是开放式；小区的占地面积、建筑面积、商业面积（含学校、幼儿园、会所、商铺、酒店等），绿化面积（包括覆盖率、植物种类等）、收费面积（不同物业的收费面积）、小区的收费标准（这一点十分重要）；小区的设施设备包括电梯、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统、配电箱的数量、监控探头的数量；生活（消防）水池个数、所处位置、容积率、会所基本情况；游泳池基本情况、活动中心等；地下停车面积、停车位数量、楼层、基本设施设备情况；地上车位面积、停车位数量、所处位置等；道路的面积、路灯的数量；沙井、雨水沟的位置、走向；化粪池数量、位置、容积率等。
第二步，根据小区的资源情况，确定小区的等级标准和服务标准。
资源决定了小区的服务标准：2元/㎡的管理费收费标准与3元/㎡的管理费收费标准，在服务品质上肯定有差距。所以说，不同的资源应改有不同的服务标准。收费标准与服务等级、服务标准对应。不同的服务等级对应不同的人力资源配置标准。因此，我们可以把小区分为若干等级。小区等级的确认主要依赖小区的资源。参考数据有：小区的占地面积、公共设施（配套）面积、收费面积、绿化面积等等。例如
1、A1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：30万㎡以上
收费面积：20万㎡以上
收费标准：3元/㎡以上
2、A2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：15～20万㎡
收费面积：13万㎡以上
收费标准：3元/㎡以下
3、B1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：10～15万㎡
收费面积裤哪枣：8万㎡以上
收费标准：2.5元/㎡以上
4、B2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：8～13万㎡
收费面积：6万㎡以上
收费标准：2.0元/㎡以上
5、C1类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：3～8万㎡
收费面积：4万㎡以上
收费标准：2.0元/㎡以上
6、C2类小区必须符合三个条件中的两个
管理面积：2～5万㎡
收费面积：2万㎡以上
收费标准：1.2元/㎡以上
与之配套的是A1类服务标准，A2类服务标准，B1类服务标准，B2类服务标准，C1类服务标准，C2类服务标准等等。第三步，掌握了小区的详细资源情况、资料、数据，以及小区的等级标缓族准和服务等级，我们就可以根据这些资源的情况、标准，确定小区人力资源的配置。人力资源配置也是小区的定员定编。
小区的人力资源配置主要计算数据是人均管理面积㎡/人。如多层不带电梯的物业，人均管理面积是1300～1400㎡/人；多层带电梯的物业，人均管理面积是1200～1300㎡/人；高层住宅的物业，人均管理面积是1600～1700㎡/人；写字楼物业，人均管理面积是2000㎡/人左右。
同时我们还要（考虑不同的实际情况）根据不同的参考数据，乘以一定的系数。例如，在同等条件下，“开放式”小区的管理难度远远大于“封闭式”小区的管理。所以，对开放式的小区乘以一定的系数才能体现出公平合理。
参考的数据有：
1、物业的种类、物业的建筑面积、公共设施面积；
2、治安防范是“开放式”还是“封闭式”；
3、物业的管理收费标准；
4、物业的服务等级和服务标准。
例如，公司内部对比分析：
案例1某公司A管理处与B管理处比较：
（1）资源来源：考试大
A管理处：小区客观资源：小高层物业6栋、240户、建筑面积34802㎡，绿化面积4500㎡、收费面积24703.76㎡，收费标准：住宅2.8元/㎡.设备：地下停车场车位89个、游泳池、会所各一个；月管理费收入69170.53元；目前岗位人数34人。
B管理处：小区客观情况：小高层物业4栋、244户、建筑面积33038㎡、绿化面积3040㎡、商业面积1200㎡、收费面积26900㎡.收费标准3.0元/㎡、商业3.0元/㎡.设备：电梯8台、水泵房、消防系统、地下停车位86个。清洁外包。月管理费收入80700.40元，目前岗位人数29人。
（2）对比
A管理处与B管理处都有电梯、配电房、水泵房等设备和地下停车场、公共走廊、电梯厅、架空层等公共设施。
不同的是A管理处有游泳池、会所，B管理处没有。B管理处有商铺，A管理处没有。
（3）分析
a. A管理处与B管理处在整体资源基本相同的情况下，人力成本投入却出现了很大的差距。一个用了34人，一个用了29人。
b. B管理处的月管理费收入高出A管理处17%，人工成本却低出了17.24%.
c. A管理处人均创收2034.43元/人；B管理处人均创收2782.77元/人。
案例2 行业内W公司C管理处与X公司D管理处比较
（1）资源：
a. X公司D管理处
小区客观情况：建筑面积29.0万㎡、绿化面积11.96万㎡、商业面积1万多㎡；
物业：高层14栋，其中27层10栋、25层4栋。
设备：电梯29部，有配电房、水泵、消防系统、监控系统、对讲系统。
设施：游泳池、学校、幼儿园、地下停车场。车位1180个，停车使用率80%左右。
b. W公司C管理处
小区客观情况：高层8栋、小高层8栋、1548户、建筑面积26万㎡、绿化面积4.9万㎡、收费面积25.49万㎡；
收费标准：一期别墅2.8元/㎡、小高层1.8元/㎡；二期高层住宅3.2元/㎡，别墅3.8元/㎡.
设施设备：电梯42部、配电房、水泵房、消防、监控、对讲系统。会所、游泳池各一个，地下停车位1400个。清洁外包。目前管理处岗位人数230人。
（2）支出：
a. X公司D管理处所有设施设备养护维修到位，该项花的钱花到位。该项包给专业公司维护的，交由专业公司维护。
b. X公司D管理处共有人员218人。除负责X公司D管理处的物业管理外，还负责附近“G”小区（2万多㎡）的物业管理；F中学、小学、幼儿园的保安服务；附近H宿舍的设施设备小修、抢修和应急维修等工作。
（3）收入
X公司D管理处收入：收费面积20多万㎡，管理费2.6元/㎡，商业6.0元/㎡；月收入（不含停车费、商业面积管理费收入）约80万元。
（4）对比差距
X公司D管理处的管理建筑面积比W公司C管理处高出23%，6.2万㎡；人力成本控制却比W公司C管理处低出5%，少用12人。一个是218人，一个是230人。
X公司D管理处的人均面积是1577.98㎡.W公司C管理处的人均管理面积是1130.43㎡，相差1.39倍。
不含商业管理费收入，X公司D管理处的人均创收3640.86元/人 ；W公司C管理处人均创收为3381.88元/人。X公司D管理处高出W公司C管理处1.07倍。
W公司C管理处每平方米管理费的收费标准高出X公司D管理处1.17倍，相差0.45元/㎡的情况下，人均创收却低出7%.这就是同行间的差距。第四，有了人力资源配置，我们还要根据小区的服务等级确定小区人员的收入。不同服务等级的小区对应不同的服务标准，不同的服务标准，员工的劳动付出也不同。为了体现同工同酬，多劳多得，不同服务等级的小区员工的收入也不同。
例如，
1、操作层员工
一类小区保安员月工资1400元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.75米，高中毕业，退伍军人等。二类小区保安员月工资1200元/人（不含社保）。个人素质要求：身高1.70米，初中毕业，不一定是退伍军人等。三类小区……其他各类操作员工也类似。
2、管理层员工
一类小区管理层的员工薪酬高于二类小区，主管的薪酬与三类小区管理处主任的薪酬基本相等。第五步：不同服务等级的小区采取不同的考核标准
物权法的最终出台，物业管理模式的多元化将会促使物业管理市场程度的加速提高。新旧物业合同期满将实行“招投标”，重新选聘物业管理单位。价格将成为市场竞争的法宝！在同等服务质量服务标准的情况下，谁的价格低，谁取胜的可能性就大！价格最终反应的是一个企业的管理水平。管理水平的标志对企业来说就是成本控制的能力，也就是一个企业的核心竞争力！
⑩ 关于物业公司如何降低成本方法的探讨
物业管理的主要工作是对物业和行为的管理，最终呈现给客户的是以提供优质服务为目标。物业管理涉及业主生活的方方面面，各项工作具有很强的针对性、时限性，对物业公司员工的专业化要求也很强。那么，要提高物业公司的整体管理水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实施专业化管理，达到资产的保值增值，从长远角度降低物业管理的成本。然而，纵观国内现有的物业管理水平，均与专业的物业管理服务有一定得差距。 从现在的物业管理情况分析，物业公司主要的收入，大概包括以下几个方面：一、 各个业主交纳的物业管理费；二、 为业主代办性服务费的收入；三、 特约服务费的收入；四、 物业企业综合经营收入。 就上述四种收入可以看出，物业管理费一直都未增加的情况下，还不能保证百分之百的收费率；第二种费用，根据法律的规定，物业公司代收代缴的费用是不能向业主收取手续费的，只能作为物业公司为园区业主免费更优质服务的一项惠民措施，一旦业主欠交此项费用，将增大物业公司的成本支出；而第三、第四种服务费收取只能靠物业公司去充分开发、开拓市场，如果忽视或没有能力去作到，物业公司的整体成本只能呈逐年上升的势态。 再看看物业公司的支出情况：1、物业公司的成本支出主要包括人员工资、福利；物业管理区域物业合同约定的共用部位、共用设施设备的日常维护费；2、绿化养护费；公共秩序维护费；办公费；固定资产维护费等;3、物业公司在管理过程中发生的管理费用；4、应缴纳的各种税费。 一、物业公司的人工成本主要包括行政、客户、安保、卫生、工程维修等相关工作岗位的人员，根据园区的面积来看，越是高档的园区，其保安人员的人数、保洁的人数越是占据很大的比例，根据目前北京的人工成本，可以将辅助性的工种如安保、卫生等进行整体外包，这样可以降低人工成本，规避管理风险； 二、物业公司将辅助的工种承包给专业的公司后，留住自身的核心管理人员，主要包括管理层以上的人员加上园区重要的工程维修人员，这样可以对设施、设备有一个综合的、持续的维护过程，从项目长远的发展可以降低公共区域设施、设备的老化程度，达到保值增值的目标。 三、物业公司应当注意节能减排，比如物业公司长期提供的手纸、各种易耗品、服装等，一定要进行切实际的核算，争取花最低的钱，买到最优质的产品；在用电、用水方面，让公司所有的人员培养节能意识，做到人走灯关，下班时关闭不用的电源，对于公区的设施、设备，也采取相应的节能方案，并坚持贯彻实施；对于用水方面，尽量做到节约用水，员工洗衣要有次数限制，人员洗澡要设定澡卡；对于园区绿化用水尽量采用中水，避免使用自来水等等。 根据目前的调研情况，很多物业公司从上述方式进行开源节流，每年节约的成本非常可观。因此，物业管理本身是一个需要精打细算进行管理的行为，只有做到持之以恒，才能显现出最终的优势，为物业公司的持续发展打下基础，来实现公司的长期目标。