Ⅰ 接受土地使用权投资入股如何确认土地成本
房地产开发企业以接受投资方式取得的土地使用权，根据有关文件的规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）规定的执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：
1.自2006年3月2日之后，在投资或联营环节，已对土地使笑隐用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认的收入作为被投资企业取得仔轮土地使用权所支付的金额据以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用作为其取得土念升信地使用权所支付的金额据以扣除。
Ⅱ 土地成本如何分摊
分摊方法一：占地面积法
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。
对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。
土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。
分摊方法二：建筑面积法
建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。
(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。
具体分两步分摊土地成本：
第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
分摊方法三：售价比率法
售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：
(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。
应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：
超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)
各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。
(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：
土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%
(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率
适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。
(2)还建土地成本如何确认扩展阅读：
房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：
1、土地费用
指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。
2、基础设施费
一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。
3、配套设施费
一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。
其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。
即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。
其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。
如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。
企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。
Ⅲ 土地整理成本怎样核算
一、土地开发支出划分和归集的原则
房地产开发企业开发的土地,按其用途可将它分为如下两种:一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地);另一种是为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品,其费用支出单独构成土地的开发成本;而后者则是企业的中间开发产品,其费用支出应计入商品房、出租房等有关房屋开发成本。现行会计制度中设置的“开发成本——土地开发成本”科目,它的核算的内容,与企业发生的土地开发支出并不完全对口,原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋而开发的土地,其费用可分清负担对象的,应直接计入有关房屋开发成本,在“开发成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地,分不清负担对象,应由两个或两个以上成本核算对象负担的,其费用可先通过“开发成本——土地开发成本”科目进行归集,待土地开发完成投入使用时,再按一定的标准(如房屋占地面积或房屋建筑面积等)将其分配计入有关房屋开发成本。如果企业开发商品房、出租房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分,则应将整块土地作为一个成本核算对象,在“开发成本——土地开发成本” 账户中归集其发生的全部开发支出,计算其总成本和单位成本,并于土地开发完成时,将成本结转到“开发产品”账户。待使用土地时,再将使用土地所应负担的开发成本,从“开发产品”账户转入“开发成本——房屋开发成本”涨户,计入商品房、出租房等房屋的开发成本。
二、土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
(一)土地开发成本核算对象的确定
为了既有利于土地开发支出的归集,又有利于土地开发成本的结转,对需要单独核算土地开发成本的开发项目,可按下列原则确定土地开发成本的核算对象:
1.对开发面积不大、开发工期较短的土地,可以每一块独立的开发项目为成本核算对象;
2.对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地,可以一定区域作为土地开发成本核算对象。
成本核算对象应在开工之前确定,一经确定就不能随意改变,更不能相互混淆。
(二)土地开发成本项目的设置
企业开发的土地,因其设计要求不同,开发的层次、程度和内容都不相同,有的只是进行场地的清理平整,如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整;有的除了场地平整外,还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此,就各个具体的土地开发项目来说,它的开发支出内容是不完全相同的。企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目,设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目,如建筑安装工程费,配套设施费,可不必设置。根据土地开发支出的一般情况,企业对土地开发成本的核算,可设置如下几个成本项目:
(1)土地征用及拆迁补偿费或土地批租费;
(2)前期工程费;
(3)基础设施费;
(4)开发间接费。
其中土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费,及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的,应列入批租地价。前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用,包括规划、设计费,项目可行性研究费,水文、地质勘察、测绘费,场地平整费等。基础设施费是指土地开发过程中发生的各种基础设施费,包括道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等设施费用。开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。土地开发项目如要负担不能有偿转让的配套设施费,还应设置“配套设施费”成本项目,用以核算应计入土地开发成本的配套设施费。
三、土地开发成本的核算
企业在土地开发过程中发生的各项支出,除可将直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发成本”账户核算外,其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发成本”账户进行核算。为了分清转让、出租用土地开发成本和不能确定负担对象自用土地开发成本,对土地开发成本应按土地开发项目的类别,分别设置“商品性土地开发成本”和“自用土地开发成本”两个二级账户,并按成本核算对象和成本项目设置明细分类账。对发生的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等土地开发支出,可直接记入各土地开发成本明细分类账,并记入“开发成本——商品性土地开发成本”、“开发成本——自用土地开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工程款”等账户的贷方。发生的开发间接费用,应先在“开发间接费用”账户进行核算,于月份终了再按一定标准,分配计入有关开发成本核算对象。应由商品性土地开发成本负担的开发间接费,应记入“开发成本——商品性土地开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
现举例说明土地开发成本的核算如下;
如某房地产开发企业在某月份内,共发生了下列有关土地开发支出:
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆迁费
78 000元 72 000元
支付承包设计单位前期工程款 20 000元 18 000元
应付承包施工单位基础设施款 25 000元 18 000元
分配开发间接费 10 000元
合 计 133 000元 108 000元
则在用银行存款支付征地拆迁费时,应作:
借;开发成本——商品性土地开发成本 78 000
开发成本——自用土地开发成本 72 000
贷;银行存款 150 000
用银行存款支付设计单位前期工程款时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 20 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷:银行存款 38 000
将应付施工企业基础设施工程款入账时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 25 000
开发成本——自用土地开发成本 18 000
贷;应付账款——应付工程款 43 000
分配应记入商品性土地开发成本的开发间接费用时,应作:
借:开发成本——商品性土地开发成本 10 000
贷:开发间接费用 10 000
同时应将各项土地开发支出分别记入商品性土地开发成本、自用土地开发成本明细分类账。
四、已完土地开发成本的结转
已完土地开发成本的结转,应根据已完成开发土地的用途,采用不同的成本结转方法。
为转让、出租而开发的商品性土地,在开发完成并经验收后,应将其实际成本自“开发成本——商品性土地开发成本”账户的贷方转入“开发产品——土地”账户的借方。假如上述开发企业商品性土地经开发完成并验收,加上以前月份开发支出共1002 000元,应作如下分录入账:
借:开发产品——土地 1002 000
贷:开发成本——商品性土地开发成本 1002 000
为本企业房屋开发用的土地,应于开发完成把土地投入使用时,将土地开发的实际成本结转计入有关房屋的开发成本,结转计入房屋开发成本的土地开发支出,可采用分项平行结转法或归类集中结转法。分项平行结转法是指将土地开发支出的各项费用按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的对应成本项目。归类集中结转法是指将土地开发支出归类合并为“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”两个费用项目,然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”和“基础设施费”成本项目。凡与土地征用及拆迁补偿费或批租地价有关的费用,均转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费或批租地价”项目;对其他土地开发支出,包括前期工程费、基础设施费等, 则合并转入有关房屋开发成本的“基础设施费”项目。经结转的自用土地开发支出,应将它自“开发成本——自用土地开发成本”账户的贷方转入“开发成本——房屋开发成本”账户的借方。
假如上述开发企业自用土地在开发完成后,加上以前月份开发车出 540 000元共 648 000元。这块土地用于建造 151出租房和181周转房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周转房用、地1200平方米,则单方自用土地开发成本为 240元(648000元/1500+1200),应结转151出租房开发成本的土地开发支出为360 000元(240元×1500),结转 181周转房开发成本的土地开发支出为 288 000元(240元×1200),在总分类核算上应作如下分录入账:
借:开发成本——房屋开发成本 648 000
贷:开发成本——自用土地开发成本 648 000
如果自用土地开发完成后,还不能确定房屋和配套设施等项目的用地,则应先将其成本结转“开发产品——自用土地”账户的借方,于自用土地投入使用时,再从“开发产品——自用土地”账户的贷方将其开发成本转入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方
Ⅳ 房地产开发完工前后如何确认成本及条件
法律分析：房地产开发完工前后成本的确认及条件：一、土地征用费及拆迁补偿费；二、前期工程费；三、建筑安装工程费；四、基础设施建设费；五、公共配套设施费；六、开发间接费。
法律依据：《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》一、关于斗山未完工开发产品的税务处理问题
开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
(一)经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管空滑中理办法〉的通知》(建住房[2004]77号)等有关法规的规定，其预售收入的计税毛利率不得低于3%.开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时，必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。凡不符合规定或未附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的让空规定计算缴纳企业所得税。
(二)非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：
1.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20%.
2.开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%.
3.开发项目位于其他地区的，不得低于10%.
Ⅳ 如何确定土地置换的价格
土地取得成本的确定
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
（三）通过招挂拍获得国家收回国有土地使用权的土地成本确定
（四）以桥换地、以路换地的土地成本确定
（五）购买土地并承担土地转让方相关税金的土地成本确定
（六）非货币型交易方式获得土地使用权的土地成本确定
（七）通过招挂拍获得国有土地使用权的土地成本确定
2013-10-31
（一）房地产企业接受土地投资入股的土地成本确定
1
、非房地产公司以土地入股，房地产公司出资金组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
第一、如果双方合同约定：房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）
第一条规定
“以无形资产投资入股，
参与接受投资方的利润分配、
共同承担投资风险的行为，
不征营业税”
，
基于此规定，
对非房地产企业向合营企业提供的土地使用权，
视为投资入股，
对其不征营业税。
则合营企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
（一般就是土地评估
价）作为土地成本入账价值，并作为土地增值税扣除成本。
由于投资方以土地投资入股不征营业税是一项税收优惠政策，
根据国税发
[2008]111
号
和国税发
[2005]129
号文件的规定，出土地的一方应该到其所在地管辖的税务机关开发票，
但不征营业税，
即开免税发票给接受投资的合营公司金成本。
当然，好多省份规定，以土地
投资入股不征营业税是不开发票的，
如果是这样的话，
则合营企业以入股说明书或入股协议
书上的入股价值
（一般就是土地评估价）
作为土地成本入账价值，
并作为土地增值税扣除成
本。
应注意地方规定：
1
、重庆的规定
《重庆市地方税务局关于土地增值税若干问题的通知》
（渝地税发〔
2011
〕
221
号）第
三条、关于以土地（房地产）进行投资的具体计算问题规定：
（
1
）对以土地（房地产）作价入股进行投资的，凡所投资的企业从事房地产开发的，
发生所有权转移时应视同销售土地（房地产）
，按本通知第一条的有关规定，计算缴纳土地
增值税。
（
2
）被投资企业接受上述投资房地产时，可按作价入股价值确认接受的房地产成本，
并报主管税务机关备案。
2
、青岛的规定
《青岛市地方税务局关于印发
《房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答》
的
通知》
（青地税函〔
2009
〕
47
号）规定：分两种情况确认土地成本：
1
、
2006
年
3
月
2
日之后，在投资或联营环节，已对土地使用权投资确认收入，并对
投资人按规定征收土地增值税的，
以征税价格作为被投资企业取得土地使用权所支付的金额
据以扣除。
2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资
企业在土地增值税清算时，
应以投资者取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交
纳的有关费用作为其取得土地使用权所支付的金额据以扣除，
投资或联营时形成的土地使用
权溢价不得扣除。其中，对在
2006
年
3
月
2
日之前虽未办理土地使用权变更登记手续，但
受让方已先行合法占有投资开发土地、并已投入资金开始开发的，按照上述规定处理。
3
、山东的规定：
《山东省地方税务局关于明确投资入股土地征收土地增值税土地扣除项目金额问题的通
知》
（鲁地税函
[2004]30
号）规定：
纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，
由于其取得该宗土地使用权时并
无支付任何金额，
故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，
不得按照投资入
股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金
额予以扣除。
非房地产公司甲以市场评估价为
18000
万元的土地使用权
10000
平方米，房地产公司
乙以货币资金
8000
万元合股，成立合营公司，双方合同约定：采取风险共担、利润共享的
分配形式，该合营企业当年委托其他建筑单位共新建标准、质量均相同的住宅用户
500
套，
当年销售
400
套，请分析该合营企业接受甲的土地投资的入账价值如何确认？
案例分析
10
土地成本确认：
根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》
（财税
[2002]191
号）的规定，自
2003
年
1
月
1
日起以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分
配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。既然不征收营业税，就不用开发票，则合营
企业以入股说明书或入股协议书上的入股价值
18000
万元作为土地成本入账价值，
并作为今
后土地增值税清算的土地扣除成本。
第二、
如果双方合同约定：
房屋建成后甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参
与分配，或提取固定利润。
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，
甲方如果按照按房屋销售收入的一定比例提成的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于甲方将土地使用权
转让给合营企业的行为，
对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形
资产征税。
则土地的一方应该向合营公司开转让无形资产的发票，
合营公司以发票上的价格
进土地成本。
案例分析
11
[
案情介绍
]
非房产公司甲以土地使用权、
房地产公司乙以货币资金合股，
成立合营企业，
合作建房，
协议规定，房屋建成后，非房产公司甲按销售收入的
20%
提成作为投资收益，合营企业共取
得房屋销售收入
1000
万元，非房产公司甲取得投资收益
200
万元。请分析合营企业的土地
成本应如何确认？
土地成本确认分析
根据《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）
第十七条规定：
房屋建成后，甲方（出土地一方）如果按照按房屋销售收入的一定比例提成
的方式参与分配，
或提取固定利润则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，
而属于
甲方（出土地一方）将土地使用权转让给合营企业的行为，对甲方（出土地一方）取得的固
定利润或从销售收入按比例提取的收入按转让无形资产征税。
因此，
应当对甲方（出土地一方）按转让无形资产征收营业税
200
×
5%
＝
10
万元。
合营
公司应以甲方（出土地一方）给合营公司开转让无形资产的营业税发票
200
万元入账。
第三、如果双方合同约定：房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
《国家税务总局关于印发
<
营业税问题解答之一
>
的通知》
（国税函发
[1995]156
号）第
十七条的规定，
如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，
则此种经营行为，
也未构成营业
税所称的以无形资产投资入股，
共同承担风险的不征营业税的行为。因此，
首先对甲方
（出
土地一方）向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五
条规定核定，并向合营公司开发票。
案例分析
12
非房地企业甲提供
5000
平方米的土地使用权，
房地产企业乙提供
2000
万元资金组建合
营企业，合作建房。双方协议：房屋建成后按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完毕后，甲方又
将其分得房屋的
50%
出售，售价为
800
万元，其余留作自用。房屋的市场公允价为
3000
万
元，请分析合营企业的土地成本应如何确认？
在这一合作建房的过程中，
非房地企业甲发生了转让土地使用权的行为，
应按
“转让无
形资产”税目征税，将分得的房屋再销售，应再按“销售不动产”税征税；由于双方没有进
行货币结算，应按市场公允价格计算。
甲方应按“转让无形资产”税目缴纳营业税＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（万元）
。
合营企业的土地入账成本为
3000
×
50% =1500
万元。
（二）
非房地产公司以土地，
房地产公司出资金不组建合营公司合作建房的土地成本的
确定
1
、合作建房合同约定：以土地使用权和房屋所有权相互交换的土地成本确认。
根据国税函发
[1995]156
号文件第十七条第一款的规定，
土地使用权和房屋所有权相互
交换，双方都取得了部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方（出土地一方）以转让部
分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方（出资
金一方）
则以转让部分房屋的所有权为代价，
换取部分土地的使用权，
发生了销售不动产的
行为。
（因而，合作建房的双方都发生了营业税应税行为，甲方应按“转让无形资产”税目中
的“转让土地使用权”子目缴税，乙方应按“销售不动产”税目缴税。由于双方没有进行货
币结算，应当按照《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，分别核定双方的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，
应对其销售收入再按“销售不动产”
税目征收营业税。
Ⅵ 土地成本是怎样计算的
问：很多人不知道土地的成本是怎么计算的，请问国有土地有偿使用是不是成本，这种成本是怎么算的？
答：这算是一种成本，国有土地有偿使用的方式包括：
（1）国有土地使用权出让；
（2）国有土地租赁；
（3）国有土地使用权作价出资或者入股。目前，广州市采用的国有土地有偿使用方式主要是国有土地使用权出让。
问：划拨国有土地使用权的范围包括哪些？
答：以划拨方式提供国有土地使用权的用地包括：
（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；
（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
（4）法律、行政法规规定的其他用地。具体建设项目用地参见国土资源部《划拨用地目录》。
问：国有土地使用权出让金与新增建设用地土地有偿使用费是否相同？国有土地使用权出让金如何计征？
答：国有土地使用权出让金和新增建设用地土地有偿使用费是不同的。新增建设用地土地有偿使用费是由取得新增建设用地的市、县人民政府缴交。国有土地使用权出让金是由土地使用者向市、县人民政府缴交。广州市由市国土资源和房屋管理局办理计征国有土地使用权出让金的手续。
计征标准是：依据市政府1993年《批转市国土局市房地产管理局关于国有土地使用权出让金标准的请示的通知》（穗府[1993]58号），商业平均标定地价1800元/平方米，工业平均标定地价500元/平方米，住宅平均标定地价820元/平方米。具体项目的标定地价根据地段、市政公建配套设施、繁华程度、临路（街）位置、楼层（层数）、得房率、用地使用年限和特殊因素等八个调节系数进行计算。
计征面积：商业和住宅按建筑面积计征，工业按用地面积计征。
计征程序：由土地使用者向市国土资源和房屋管理局申请，经市国土资源和房屋管理局评估、会审确定后，由土地使用者与市国土资源和房屋管理局签订国有土地使用权出让合同，土地使用者按合同约定缴交土地出让金。
减免程序：国有土地使用权减免、返还或缓交的审批权集中在市政府。
问：国有土地使用权出让的方式有哪些？经营性房地产项目用地如何出让？
答：国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。
经营性房地产项目用地必须以公开方式出让。
Ⅶ 房地产开发企业在征地时以还房的形式补偿给被征地人，在核算成本时怎么计算土地成本
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来说，大致可分为三部分：
1.土地、土建及设备费用。
这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80%.其中最重要的是土地费用。土地费用主要包括置换成本、批租费用、动迁费用等。房产商在决定是否开发一个项则培目前，必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼板价），以此来进行项目的可行性评估。
2.配套及其他收费支出。
主要是指水、电、煤气、大市政和公建配套费，学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费支出中有些虽属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但难以全部收回。这类收费项目种类繁多，标准不一，许多项目由垄断性企事业单位执行，随意性很强，标准普遍偏高。配孙缺唯套及其扮山他收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%～15%.
3.管理费用和筹资成本。
房地产开发与其他行业相比，有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点，因此，大多数开发企业必须通过贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对正确计算开发成本将起到非常重要的作用。
Ⅷ 接受以土地使用权作为投资的房地产企业成本如何确定
根据《关于印发 < 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 > 的通知》国
税发 [2009]31 号）第三十一条第一款的相关规定：企业、单位以换取开发产品为
目的，将土吵蔽地使用权投资企业的，按下列规定进行处理，具体分以下两种情况：
1. 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地
使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括
首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的
相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本
还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2. 换取的开发产毁悉品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易
发纤碰乎生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关
税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应
加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
如果还没有明白的可以到中国房地产财税咨询网咨询专家，他们可以帮你解答！
Ⅸ 土地成本包括哪些
一般是两大部分，具体有以下几项：
1、土地取得费。
征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。城镇国有土地的土地取得费按拆迁安置费计算;拆迁安置费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。从市场取得土地使用权时，土地取得费就是土地使用权的取得价格。
2、土地开发费。
基础设施配套费。公共事业建设配套费。小区开发配套费。
土地开发成本核算应注意事项
1、土地开发成本归集对象的确定问题
房地产开发企业在具体确定成本归集对象时，应结合本企业的土地开发特点和实际情况，在满足成本计算的基础上加以确定，成本归集对象确定后，要有利成本计算的真实、准确和完整，正确反映成本的构成，并能及时结算成本对象的竣工成本。
一般而言，都以成片开发土地中的具体运作项目或土地区域作为成本归集对象。如某一成片开发土地上规划有紫荆花园、千*假日酒店等十个具体运作项目，则每一具体运作项目可作为成本归集对象。
2、共同成本的分配问题
对成片开发土地而言，肯定存在共同成本。那么，如何将共同成本分配至每一具体成本对象呢?分配方法有个别认定法，按面积分配法和按价值分配法。在选择方法时应考虑配比原则并且要保持使用方法的一致性。
Ⅹ 开发商的土地成本怎么算
房地产成本的组成
1、土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
3、建筑安装工程费建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
4、市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配郑橘衡套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
5、管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
6、贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
7、税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费伍汪（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政喊做配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
8、其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
资料拓展
土地成本，包括土地使用权取得费及土地开发费，应与建筑费提取折旧费，而不能将土地使用权作为无形资产摊入管理费用。这样，在土地使用到期时，产权人才能够重新购置同等效用的房地产进行再生产。
（资料来源：网络：土地成本）