① 请教房地产开发成本的分摊问题
已经竣工决算的显然无法放到开发成本中去分摊，但是，可以根据这几个项目（已完工、在建、未开工）的规划建筑面积合计，按照分别的建筑面积进行分摊，对于已经完工项目的分摊成本可以作为已完工项目的一项长期待摊费用，按照多年摊销计入营业成本或管理费用。
对于在建和未开工的项目，需要分摊后作为开发成本计入。
这样操作是合理的，但不同地区的税务部门理解不同，在操作时需要跟税务部门做好提前沟通，避免你们分摊了，而税务部门要求纳税调整之类的问题出现。
② 土地成本如何分摊
分摊方法一：占地面积法
占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊。
一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配;分期开发的，首先按照本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。
土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，土地成本分摊基本原则：分期开发，可以按占地面积分摊。
对占地相对独立的不同类型房地产，可以按该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
(一)按独立占地的每栋建筑物占地面积占该项目占地总面积的比例计算分摊土地成本：每栋可转让建筑物分摊的土地成本=每栋可转让建筑物占地面积÷可转让建筑物占地总面积×土地总成本
(二)对于同一建筑物中包含不同类型房地产的，应当首先确定该建筑物占地的总土地成本，然后根据该建筑物中某一类型房地产建筑面积占该建筑物总建筑面积的比例分摊土地成本：
1、普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋可转让建筑物普通住宅建筑面积÷每栋建筑物可售建筑面积×每栋建筑物应分摊的土地成本)
2、非普通住宅应分摊的土地成本=∑(每栋房地产非普通住宅建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
3、其他类型项目应分摊的土地成本=∑(每栋房地产其他类型项目建筑面积÷每栋房地产可售建筑面积×每栋房地产应分摊的土地成本)
(三)占地总面积为可转让地上建筑物占地面积之和，不包括道路、绿化等公共设施用地面积。对于独立占地的不同类型房地产。
土地成本首先按可转让建筑物占地面积占可转让建筑物占地总面积的比例计算分摊;同一建筑物中包含不同类型房地产的，再按照各类型房地产建筑面积计算分摊。
对于裙楼土地成本的分摊，裙楼与主楼为同一基础(即基础对裙楼和主楼均有承重作用)的，则裙楼和主楼应作为同一建筑物计算分摊;裙楼与主楼各有独立基础的应作为独立占地的建筑物计算分摊。
适用范围：对占地相对独立的不同类型房地产，或成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应按分期开发项目占地面积占该成片受让土地总占地面积的比例计算分摊。
分摊方法二：建筑面积法
建筑面积法，是指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。
(一)一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。根据本期开发的建筑面积占总建筑面积的比例计算本期开发项目的取得土地使用权所支付的金额。
(二)分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。
对同一项目里不同类型的建筑物土地成本是按照建筑面积分摊的。同一清算单位不同类型按建筑面积法。
具体分两步分摊土地成本：
第一步，先将占地相对独立(一般是指有道路、围墙等分隔)的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。
分摊方法三：售价比率法
售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房。售价比率法需要分步骤实施：
(一)计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
(二)应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时。
应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：
超额成本售价=超额成本×(1成本毛利率)
各类非住宅房超额成本售价=(该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本)×该类非住宅房总面积×(全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额)。
(三)计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：
土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用权价值)÷(全部房屋售价总额-超额成本售价合计)×100%
(四)计算不同用途房屋应分摊土地成本。公式为：
1、住宅房应分摊土地成本=该类房屋售价×土地成本率
2、非住宅房应分摊的土地成本=(该类房屋售价-该类房屋的超额成本售价)×土地成本率
适用范围：计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。
(2)还房折价成本怎么分摊扩展阅读：
房地产开发企业土地开发成本包括五方面的内容，具体内容及其核算如下：
1、土地费用
指直接与购置土地有关的费用，包括受让费用、拆迁费用、填海造地费及其他有关手续费和税费支出等。这些费用直接计入本科目。
2、基础设施费
一般情况下，是指达到预期使用功能的熟地状态所投入的线性建设费用，主要包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整费用等，此类费用属直接费用，直接计入本科目。
3、配套设施费
一般指水、电、大市政和公建配套的建筑物建设费用，如学校、邮电、银行、供电的开闭所、公厕等。配套设施的核算分两种情况。
其一，经有权机关批准建设且房地产企业不能有偿转让的公共配套设施，房地产开发企业可按照建筑面积或投资比例采取预提办法从开发成本中计提公共配套设施费。
即借记本科日，贷记“预提费用”，预提的公共配套设施费只能用于相关的工程建设，不得挪作他用，预提数与实际支出数的差额，待工程完工后再调整有关科目。
其二，单独立项且已落实投资来源、能够有偿转让的公共配套设施，不得从开发成本中预提公共配套设施费。
4、筹资费用房地产开发企业为开发土地而借入的资金所发生的利息等借款费用，在土地开发完工之前，计入本科目，土地开发完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
5、应由开发土地负担的间接费用它是指企业所属单位直接组织、管理开发项目所发生的费用，主要包括工资、福利费、劳动保护费、办公费等。
如某房地产开发企业的地产分公司所发生的间接费用应计入土地开发成本。应由开发土地负担的间接费用，应在“开发间接费用”科目进行归集，月末再按一定的分配标准分配计入本科目。
企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，应作为期间费用，不在本科目核算。
③ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊
论房地产开发中的成本控制
摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
关键词：开发成本 合理利润空间 平抑房价
近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
一、我国房地产市场开发现状
1、市场现状
1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。
以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
可售总成本是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为直接开发建设工程而发生的其他间接费用。可售面积不能去除物管面积，因为物管面积实际上也是已经售了的，全部算在公共面积上面已经全部分摊给全体业主了。
④ 房地产开发企业结转成本的方法有哪几种可以按预计销售收入比例分摊成本
对于房地产来说，结转成本是其最重要的步骤。只有结转了成本，才能知道房地产项目实现了多少收入，取得了多少利润。利润该怎样分配。而房地产成本的结转，因为涉及到房地产销售、认购协议、销售清单、施工、结算单等一系列的资料，和工程部、预算部、销售部、财务部等部门，工程量浩大。结算成本的前期准备工作很重要，准备好了，才能按照步骤一步步的进行结算。
结算第一步：整理销售资料，确认销售收入
就是把销售清单跟账面上的收款金额进行核对，看看销售清单的金额是否跟账面金额“预收账款”金额一致。销售清单应该包括房屋面积、房屋位置、销售单价、销售总价、已经收款、欠款金额等要素。核对一致后，确认一下销售收入和已经销售面积，算出平均单价。按照.确认的销售收入做凭证：
借：预收账款
贷：主营业务收入
结算第二步：整理工程施工清单和结算单。
这个步骤比较麻烦，因为施工比较多，结算单有的可能有，有的可能没有。一般应该把按照成本类别分别进行整理。也就是按照土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费等类别，列出清单。清单的要素一般有编号、名称、金额、增加减少金额、结算数。整理出来之后，分别算出各个类别的结算数。
结算第三步：整理好的清单跟账面金额进行核对。
各个类别的金额与账面同类别的科目余额进行核对，找出它们的差异原因，一般有以下原因造成金额与账面金额不一致。
款项已经支付，但是施工单位没有开具，由于在预付账款挂着，造成账面金额比金额要少。这样的话，督促施工单位在结算之前，把开具过来。
2. 施工单位还没有结算，也没有开具，造成账面金额比金额少。这样的话，可以按照国税发2008年41号文进行不超过10%的预提，进入到成本。
3. 施工单位质保金没有开具。这个可以督促施工单位把质保金开过来。4. 施工单位因为疏忽，多开了，但是没有付款，这样的情况下，一般要把成本冲回
5. 有一部分成本，由于金额较小，既没有签，也没有做结算。但是实际上已经发生。把这一部分成本按照类别，添加到清单里面。
最后，清单金额和预提之后的账面金额完全一致。
预提时候：
借：开发成本
贷：应付账款-预提
按照这个金额结转到开发产品。
借：开发产品
贷：开发成本
结算第四步：计算出开发产品成本单价，结转开发产品到产品销售成本。
这一步最重要的一点是确定结转产品面积，这个面积应该等于可销售面积+车库面积+开发商可以办理房产证的公共配套面积。开发产品单价=开发产品/结转产品面积
根据第一步算出来的销售金额，计算出来产品销售成本
产品销售成本=开发产品单价*已经销售面积
账务处理：借：主营业务成本
贷：开发产品
这里面一定要注意，开发产品和主营业务成本是有区别的，开发产品归集的是全部成本对象，也就是说，开发产品是发生的全部的成本。而主营业务成本仅仅归集的是已经销售的产品的成本。只有在全部物业已经售馨，并且开发商没有自留物业的时候，两者才相等。
结算第五步：把主营业务收入和主营业务成本结转到本年利润。这一步跟其他行业的账务处理一样，不在赘述。
⑤ 计算成本的时候如何分摊固定费用，如房租
如果所有产品都用到该车间，根据该产品的工时x产量来摊销。
举例：
A产品生产了10个，每个工时为2小时；B产品生产了30个，每个工时为1小时。分摊比例就是：A:B=10x2：30x1=2：3。
固定费用保障倍数=（支付税收和利息之前的利润+租借债务）/（全部利息费用+租借债务）。
保障倍数指标的运用固定费用保障倍数指标是反映企业的长期偿债能力，将所有长期债务考虑了进去。固定费用保障倍数要等于1，否则说明企业无力偿还企业到期的长期债务。该指标越高，说明企业偿债能力越强。
(5)还房折价成本怎么分摊扩展阅读：
计算成本遵循的原则
1、合法性原则。指计入成本的费用都必须符合法律、法令、制度等的规定。不合规定的费用不能计入成本。
2、可靠性原则。包括真实性和可核实性。真实性就是所提供的成本信息与客观的经济事项相一致，不应掺假，或人为地提高、降低成本。可核实性指成本核算资料按一定的原则由不同的会计人 员加以核算，都能得到相同的结果。
3、相关性原则。包括成本信息的有用性和及时性。有用性是指成本核算要为管理当局提供有用的信息，为成本管理、预测、决策服务。及时性是强调信息取得的时间性。及时的信息反馈，可及时地采取措施，改进工作。
4、分期核算原则。企业为了取得一定期间所生产产品的成本，将生产活动按一定阶段（如月、季、年）划分为各个时期，分别计算各期产品的成本。成本核算的分期，与会计年度的分月、分季、分年相一致。
⑥ 房地产企业土地成本及其他成本如何分摊
房地产企业开发成本、土地成本、公共配套的分摊方法
1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。
3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。
⑦ 分摊成本的方法有哪些
成本费用泛指企业在生产经营中所发生的各种资金耗费。其分配方法5种，分别是：品种法、分批法、分步法、分类法、ABC成本法。
具体来讲：
1、品种法：以产品品种作为成本计算对象的一种成本计算方法。
2、分批法：以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。
3、分步法：以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。
4、分类法：以“产品类”作为成本计算对象、归集费用、计算成本的一种方法。
5、ABC成本法：是一种将制造费用等间接费用不按传统的方法，而是以“作业”为费用归集和分配的方法，它能够更加合理地分配间接费用，使成本的计算更加合理。
以上方法均是基于以下分摊成本五大原则：
1. 成本降低原则。成本管理要“以人为本”，只有获取利润，才能求得生存，并增加投资，扩大生产经营规模，以求得发展，广大职工的利益才能得到保障。因此，必须将全体员工都动员起来，真正做到全员重视成本，全员抓成本管理。
2. 有偿使用原则。有偿使用是指，企业把与生产经营相关的资源提供给阿米巴组织或个人使用，而阿米巴组织按照有偿使用合同的规定，一次或分年度向企业缴纳有偿使用费的行为。
3. 资源有效使用原则。企业的有效资源是指企业整个资源体系中，可以有效利用的部分。例如，企业拥有非常优秀的人才，但没有合理利用人才，就不构成有效的人力资源。这正是许多企业面临的困惑，一方面公司人才济济，但另一方面人浮于事，有效人力资源不足。可见，有效的人力资源的大小不是由人力资源的数量决定，而是由人力资源的质量，即人力资源的适用率和人才能力发挥率决定的。
4. 一致认同原则。公共费用分摊是开展经营活动的基础，直接决定了经营支出项目，进而对经营收益产生决定性影响，因而也决定了经营模式的认同程度。
5. 促进合作原则。公共费用分摊应当能促进组织之间的合作。
⑧ 成本费用的分摊方法
第一种，平均分摊法。把一定时间内发生的费用平均摊到每个产品的成本中，它使费用的发生比较稳定、平均。平均费用分摊法是抵消利润、减轻纳税的最佳选择。
只需生产经营者不是短期经营而是长期从事某—一种经营活动，那么将一段时期内(如1年)发生的各项费用进行最大限度的平均。
就可以将这段时期获得的利润进行最大限度的平均，这样就不会出现某个阶段利润额及纳税额过高的现象。
第二种，实际费用摊销法。根据实际发生的费用进行摊销，多则多摊，少则少摊，没有就不摊，任其自然，这样就达不到避税的目的。
第三种，不规则摊销法。根据经营者需要进行费用摊销，可能将一笔费用集中摊入某一产品成本中，也可能在另一批产品中一分钱费用也不摊。这种方法最为灵活。
企业如果运用得好，可以达到事半功倍的效果。特别是当企业的经营不太稳定，造成利润每月差别很大时，该方法可以起到平衡的作用，利润高时多摊，利润低时少摊，从而有效地避税。
(8)还房折价成本怎么分摊扩展阅读：
企业在进行费用分摊时应解决以下两个关键问题：
一是如何实现最小利润支付；
二是在费用摊入成本时如何使其实现最大摊入。
企业费用开支包括劳务费用开支、管理费用开支、福利费用开支、各项杂费开支等。其中，劳务和管理费用开支最为普通，也是企业费用开支中两项最主要的内容。
劳务费用开支和管理费用开支有多种标准，但最小最低的标准只有一个，即它是由企业生产经营活动的需要来决定的。
拿劳务费用开支来说，任何一个企业生产经营中都有一个劳务使用最佳状态点。在这个最佳点上，劳动力和各种人员配备使企业利益最大而劳务费用最省。
因此，寻找发现这一最佳结合状态点是使用费用均摊法的基础。