‘壹’ 选择资产评估方法应考虑哪些因素
资产评估是对资产现行价值进行评定估算的一种专业活动。资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。它是在工程技术、统计、会计等学科的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按分析原理和技术路线不同可以归纳为3种基本类型，或称3种基本方法，即市场法、成本法和收益法。
一、市场法
市场法是利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。因为任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。运用市场法要求充分利用类似资产成交价格信息，并以此为基础判断和估测被评估资产的价值。运用已被市场检验了的结论来评估被估对象，显然是容易被资产业务各当事人接受的。因此，市场途径是资产评估中最为直接，最具说服力的评估途径之一。
市场法是资产评估中若干评估思路中的一种，通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：一是要有一个充分发育活跃的资产市场；二是参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。
一般地说，在市场上如能找到与被评估资产完全相同的参照物，就可以把参照物价格直接作为被评估资产的评估价值。更多的情况下获得的是相类似的参照物价格，需要进行价格调整。参照物差异调整因素主要包括3个方面：一是时间因素，即参照物交易时间与被评估资产评估基准日相差时间所影响的被评估资产价格的差异；二是地域因素，即资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异；三是功能因素，即资产实体功能过剩和不足对价格的影响。
运用市场法评估资产价值，要遵循下面的程序：明确评估对象；进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物；分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物；把被评估资产与参照物比较；分析调整差异，做出结论。
市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，它能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各方面理解和接受。但是市场法需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据而难以应用。这种方法不适用于专用机器设备、大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产的评估。
二、收益法
收益法是通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。
采用收益法评估，基于效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，而收益有时间价值，因此为了估算资产的现时价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。收益法服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。它涉及3个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或资本化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否清晰地把握上述三要素就成为能否运用收益法的基本前提。从这个意义上讲，应用收益法必须具备的前提条件是：第一，被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；第二，资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；第三，被评估资产预期获利年限可以预测。
收益法能真实和较准确地反映企业本金化的价值，与投资决策相结合，易为买卖双方所接受。但是预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预风因素的影响。这种方法在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
三、成本法
成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。
成本途径始终贯穿着一个重建或重置被评估资产的思路。在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的实体有形损耗；如果被评估资产存在功能和技术落后，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的功能性贬值；如果被评估资产及其产品面临市场困难和外力影响，投资者所愿支付的价格会在投资对象全新的购建成本的基础上扣除资产的经济性贬损因素。
成本途径作为一条独立的评估思路，它是从再取得资产的角度来反映资产的交换价值的，即通过资产的重置成本反映资产的交换价值。只有当被评估资产处于继续使用状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其交换价值的内容。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者和控制者带来经济利益，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本途径主要适用于继续使用前提下的资产评估。同时，采用成本法评估，还应当具备可利用的历史资料，形成资产价值的耗费也是必须的。
成本途径的运用涉及4个基本要素，即资产的重置成本，资产的有形损耗，资产的功能性陈旧贬值和资产的经济性陈旧贬值。
资产的价值取决于资产的成本。资产的原始成本越高，资产的原始价值越大，反之则小，二者在质和量的内涵上是一致的。采用成本法对资产进行评估，必须首先确定资产的重置成本。重置成本是按在现行市场条件下重新购建一项全新资产所支付的全部货币总额。重置成本与原始成本的内容构成是相同的，而二者反映的物价水平是不相同的，前者反映的是资产评估日期的市场物价水平，后者反映的是当初购建资产时的物价水平。在其他条件既定时，资产的重置成本越高，其重置价值越大。
资产的价值也是一个变量，随资产本身的运动和其它因素的变化而相应变化：资产投入使用后，由于使用磨损和自然力的作用，其物理性能会不断下降、价值会逐渐减少，发生实体性贬值；新技术的推广和运用，使用企业原有资产与社会上普遍推广和运用的资产相比较，在技术上明显落后、性能降低，其价值也就相应减少，发生功能性贬值；由于资产以外的外部环境因素变化，引致资产价值降低。这些因素包括政治因素、宏观政策因素等，发生经济性贬值。
运用成本法评估资产，首先确定被评估资产，并估算重置成本，其次确定被评估资产的使用年限，再次估算被评估资产的损耗或贬值，最后计算确定被评估资产的价值。
成本法比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平合理，有利于单项资产和特定用途资产的评估，有利于企业资产保值，在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用。但是采用成本法评估，工作量较大，同时这种方法是以历史资料为依据确定目前价值，必须充分分析这种假设的可行性。另外经济贬值也不易全面准确计算。
四、评估方法的选择
（一）资产评估方法之间的联系
评估途径和方法是实现评估目的的手段。对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的，这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果，这是由于评估基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系。而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产，并为相互验证提供了理论根据。运用不同的评估途径和方法评估同一资产，必须保证评估目的、评估前提、被评估对象状态的一致，以及运用不同评估途径和方法所选择的经济技术参数合理。
由于资产评估工作基本目标的一致性，在同一资产的评估中可以采用多种途径和方法，如果使用这些途径和方法的前提条件同时具备，而且评估师也具备相应的专业判断能力，那么，多种途径和方法得出的结果应该趋同。如果采用多种评估途径和方法得出的结果出现较大差异，可能的原因有：一是某些评估途径或方法的应用前提不具备；二是分析过程有缺陷；三是结构分析有问题；四是某些支撑评估结果的信息依据出现失真；五是评估师的职业判断有误。因此，评估师应当为不同评估途径和方法建立逻辑分析框图，通过对比分析，有利于问题的发现。评估师在发现问题的基础上，除了对评估途径或方法做出取舍外，还应该分析问题产生的原因，并据此研究解决问题的对策，以便最后确定评估价值。
（二）资产评估方法之间的区别
各种评估途径和方法都是从不同的角度去表现资产的价值。不论是通过与市场参照物比较获得评估对象的价值，还是根据评估对象预期收益折现获得其评估价值，抑或是按照资产的再取得途径寻求评估对象的价值，都是对评估对象在一定条件下的价值的描述，它们之间是有内在联系并可相互替代的。但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，评估结论也都是从某一角度反映资产的价值。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。
由于评估的特定目的的不同，评估时市场条件上的差别，以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别，评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。
（三）资产评估方法的选择
评估方法选择，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即3个层面的选择：第一个层面是评估的技术思路的层面，即分析3种评估方法所依据的评估技术的思路的适用性；第二个层面是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实现评估技术的具体技术方法；第三个层面是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。
资产评估途径和方法的多样性，为评估人员选择适当的评估途径和方法，有效地完成评估任务提供了现实可能。为高效、简捷、相对合理地估测资产的价值，在评估途径和方法的选择过程中应注意以下因素：一是评估方法的选择要与评估目的，评估时的市场条件被评估对象在评估过程中所处的状态，以及由此所决定的资产评估价值类型相适应；二是评估方法的选择受评估对象和类型、理化状态等因素制约。例如，对于既无市场参照物，又无经营记录的资产，只能选择成本途径及其方法进行评估；对于工艺比较特别且处在经营中的企业，可以优先考虑选择收益途径及其方法；三是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济参数能否搜集的制约。
每种评估途径和方法的运用都需要有充分的数据资料作依据。在一个相对较短的时间内，收集某种评估途径和方法所需的数据资料可能会很困难，在这种情况下，评估人员应考虑采用替代的评估途径和方法进行评估。
总之，在评估方法的选择过程中，应注意因地制宜和因事制宜，不可机械地按某种模式或某种顺序进行选择。但是，不论选择哪种评估途径和方法进行评估，都应保证评估目的，评估时所依据的各种假设和条件与评估所使用的各种参数数据，及其评估结果在性质和逻辑上的一致。尤其是在运用多种评估途径和方法评估同一评估对象时，更要保证每种评估途径和方法运用中所依据的各种假设、前提条件、数据参数的可比性，以便能够确保运用不同评估途径方法所得到的评估结果的可比性和相互可验证性。
来源：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5ace45870101i92r.html
‘贰’ 资产评估中成本法的基本原理是什么
成本法，是置产评估的基本方法之一。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。上述评估思路可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在的联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。只有当被评估资产处于继续使用的状态下，再取得被评估资产的全部费用才能构成其价值的内容。资产的继续使用不仅仅是一个物理上的概念，它还包含着有效使用资产的经济意义。只有当资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益时，资产的重置成本才能为潜在投资者和市场所承认和接受。从这个意义上讲，成本法主要适用于继续使用前提下的资产评估。对于非继续使用前提下的资产，如果运用成本法进行评估，需对成本法的基本要素做必要的调整。从相对准确合理，减少风险和提高评估效率的角度，把继续使用作为运用成本法的前提是有积极意义的。成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。在实际评估实践中，不是所有的评估项目一定存在三种贬值，这需要根据评估项目的具体情况来定。从成本法定义的角度来讲，上述的四个参数都可能存在。
‘叁’ 成本法评估土地价格时要遵循哪些评估原则
（一）贡献原则
贡献原则是指某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其它相关的资产或资产整体的价值贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。贡献原则要求在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。
（二）替代原则
替代原则是指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。
（三）预期原则
预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定。
应当说明的是，被评估资产的价值，客观存在的是一个量，而人们对它的评估又是一个量。资产评估就是要通过对资产的全面认识和判断，来反映其客观价值。但是，一般来说，要使评估值与资产客观价值完全一致，那是很难的，资产评估者的目标或任务应是努力缩小这个差距。
‘肆’ 采用成本法评估土地使用权价值时，影响因素包括利息吗
采用成本法评估土地使用权价值时，影响因素包括利息。
解析：运用成本法评估地价要注重分析地价中的成本因素，由于土地所有权的垄断，使用土地必须支付地租，由于开发土地投入的资本及利息也是构成地租的费用内容，因此成本法的基本公式可表述为：
土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
成本法又称为成本逼近法、承包商法、原价法或重置成本法等，是依据开发或建造待估不动产或类型不动产所需要的各项必要费用以及正常的利润、利息和税费各项正常费用，从而确定待评估对象价格的方法，采用成本法估价出的价格称为积算价格。
利用成本法评估土地使用权价格，是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金及土地使用权收益来确定土地价格。
成本法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于地产市场不发达，很难找到交易实例，并且无法利用市场比较法等方法进行估价的土地，也比较适用于对一些既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性土地的估价。
‘伍’ 资产评估中成本法的基本原理是什么
成本法就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
成本法的优点：
成本法作为国际上公认的资产评估三大基本方法之一，具有一定的科学性和可行性，特别是对于不存在无形陈旧贬值或贬值不大的资产来说，在进行计算的时候只需要确定重置成本和实体损耗贬值，从而确定两个评估参数的资料，计算的依据又比较具体，并且很容易被搜集到，因此该方法在资产评估中具有重要的意义。它特别适合使用在评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。
成本法的缺点：
由于成本法本身特殊的性质，市场上不易找到交易参照物的和没有收益的单项资产，因此需要进行价值评估的并不多。也正是因为这个原因，成本法在现实应用中存在着一定的局限性。运用成本法评估资产时，往往容易将无形资产漏掉，为了防止评估结果的不实，还需要再使用收益法或市场法进行验证，也增加了操作的复杂性。
‘陆’ 资产评估：（成本法，收益法，市场比较法）三条都包含，在资产评估中的适用范围 ，和基本条件是什么，
当被评估资产存在有效、公平的市场时，优先使用市场比较法，如果被评估资产有独立的、可量化的净现金流量，则可以使用收益法，收益法通常用于有收益企业的整体评估及无形资产评估，他的出发点是资产的价值由使用所产生的效益大小决定，不考虑其成本。
当被评估资产不能产生独立的、可量化的净现金流，也不存在有效、公平的市场时则使用成本法。
1、成本法。是在条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法，即被评估资产价值=重置全价-实体性陈旧贬值-功能性陈旧贬值-经济性陈旧贬值或被评估资产价值=重置全价×成新率。
成本法是根据被评估资产在重新购置或构建的取得成本，扣减在使用进程中的自然磨损、技术进步或外部经济环境导致的各种贬值后的价值。
2、收益法。是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的方法。
使用收益法的前提条件是：
（1）、要能够确定和量化资产的未来获利能力、净利润或净现金流量；
（2）、能够确定资产合理的折现率。对于收益可以量化的机器设备，可用收益法评估，如生产线、成套化工设备等。
3、市场比较法。市场比较法是根据公开市场上与被评估对象相似的或可比的参照物的价格来确定被评估对象的价格。如果参照物与被评估对象是不完全相同，则需要根据评估对象与参照物之间的差异对价值的影响作出调整。市场比较法评估机器设备，要求有一个有效、公平的市场。
(6)利用成本法评估需要哪些要素扩展阅读：
必须进行资产评估立项的行为
1、资产拍卖、转让；
2、企业兼并、出售、联营、股份经营；
3、与外国公司、企业和其他经济组织或者个人开办中外合资经营企业或者中外合作经营企业；
4、企业租赁；
5、资产抵押及其担保。
‘柒’ 成本法的基本要素有哪些
成本法的运用涉及四个基本要素，即资产的重置成本、资产的实体性贬值、资产的功能性贬值和资产的经济性贬值。
‘捌’ 运用成本法进行资产评估的思路是什么
在采用成本法评估资产时，影响资产评估价值的有：重置成本,实体性,功能性,经济性贬值,成新率。
成本法，是资产评估的基本方法之一。
成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的基本思路是重建或重置被评估资产。在条件允许的情况下，任何潜在的投资者在决定投资某项资产时，所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。如果投资对象并非全新，投资者所愿支付的价格会再投资对象全新的购建成本的基础上扣除各种贬值因素。
上述评估思路可概括为：
资产评估价值=资产的重置成本—资产实体性贬值—资产功能性贬值—资产经济性贬值
成本法是以再取得被评估资产的重置成本为基础的评估方法。由于被评估资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广泛，并且资产的重置成本与资产的现行市价及收益现值也存在着内在的联系和替代关系，因而，成本法也是一种被广泛应用的评估方法。成本法从再取得资产的角度反映资产价值，即通过资产的重置成本扣减各种贬值来反映资产价值。