㈠ 物业的营业成本怎么计算
人力成本+工程耗材+保洁耗材+服装费用+设施设备维护费用+绿化费用+垃圾及外立面清洁（清洁费）+税费=物业的成本
㈡ 投标过程中如何进行成本核算
内容提要：招投标是商品经济中一种竞争方式，是在双方同意基础上的一种交易行为。报价是投标的关键性工作，报价是否合理直接关系到投标的成败。成本核算是报价中的最基础也是最重要的一个环节。 招投标是商品经济中一种竞争方式，是在双方同意基础上的一种交易行为。报价是投标的关键性工作，报价是否合理直接关系到投标的成败。成本核算是报价中的最基础也是最重要的一个环节。 建筑工程成本，是成本的一种具体形式，它是建筑企业在生产经营中为获取和完成工程所支付的一切代价，即广义的建筑成本。所以，在成本核算时，不仅要计算项目施工现场发生的人工费、材料费、机械费、还要计算完成工程量清单所列项目的全部费用，包括分部分项工程费、措施项目费、其它项目费和规费、税金等，特别还要注意不要遗漏那些因本项目而发生的其它费用，如招标费、利息、业务费、信息费等。 成本核算不是简单的按招标方提供的工程量清单，套用当地现行的有关造价计价办法，便可简单地得出工程造价，它需要一些精通预结算业务、掌握招投标知识、精通材料市场价格且应变能力强的骨干人员，根据丰富的经验及精湛的业务水平，经过一系列的分析计算而得出的，通常要经过以下几个过程： 首先，要详细研究招标文件，对工程规模、工程性质、建设单位的资金来源和支付能力、施工期限、施工地的自然经济社会条件等进行仔细的调查分析，制定出合理的施工方案及施工组织计划。例如在建设单位资金充裕、工期短、框架结构、建筑面积较大时，就可以采取购买成品砼泵送方式施工。 其次，由于各个企业完成各项工程的人力、材料、机械消耗的水平不同，所以不能用统一的预算定额消耗量来计算。应根据图纸，结合施工方案及施工组织计划，并根据以往施工积累的经验计算出全部人工、材料、机械消耗量，再乘以它们的成本单价（材料的成本单价必须将采保费计入其中）。成本单价在成本核算中占据了重要的位置，其价格越低，成本就越低，在投标中就越占据主动。每个施工企业经过多年的材料采购，都有其特有的采购方式和进货渠道，所购材料价格也各不相同，各企业应充分利用互联网的优势，拓宽进货渠道，多方比价，以求购进质更优价更廉的材料，更加有效地调动工人的积极性、减少窝工怠工现象。人工费、材料费支出约占建筑产品成本的80%左右，并随市场价格波动和资质等级等有所变化。人工的投入及现场材料的损耗在工程中最具压缩性，管理的好坏直接影响到利润的多少。比如有的施工单位仅一个车间就剩余3吨钢筋头不能再利用，损耗率达4.5％，比定额平均水平损耗率高1.5个百分点。因此，每个企业都应加强管理，作好投标资料、已完工程资料、材料机械采购资料、人力资料的积累工作，必要时可建立计算机数据库，形成企业定额体系。 第三：其它费用的计取一定要经过慎密的调查后计入，在我国现阶段仍存着许多政府规定税费率而实际通过各种渠道可以减免的情况，减免的程度不同，意味着成本可降程度不同。另外，企业内部管理水平在此一节出入颇大，管理好，漏洞少的，各种费用支出就少，反之则多。这就要求企业根据以往经验积累来计算，即要细化，又要全面控制，力求准确详实。同时也要考虑可能发生的通货膨胀、物价上涨等不可预见因素的影响，什么风险考虑在成本中，什么风险可以通过诸如合同条款的签署等程序进行规避。 如此而分析的成本与实际发生的成本就基本吻合了，这样的成本为决策层制定投标策略提供了准确的依据。决策层再根据招标文件的要求，在充分调查建设单位的资金能力、竞争对手、工程难易度及技术含量后，就可根据自身实力、施工经验及人员、机械设备及资金状态等进行综合分析，对投不投标，投标底线、期望利润及投标策略等作出决策。常有的投标策略有以信誉取胜，以低价取胜，以缩短工期取胜，以改进设计取胜，以低报价高索赔策略，以长远发展而牺牲眼前利益策略等多种方式，具体采用什么策略则要根据实际情况而定。 这样的成本核算实现了从传统的事后算帐向事先预测决策，事中的控制调节，事后的分析考核的转变。切实认真地进行成本核算工作，对企业的自身发展，企业内部管理的改善等都大有利处，在施工过程中逐级落实成本目标，做到人力控制、材料控制、进度控制，努力实现“低成本、高质量、高效益”的管理目标，推动企业的改革、创新和发展。作者：邵铁力
㈢ 前期物业管理招投标的总中标金额是怎么计算的
总中标金额=招标人提供的业绩中标金额之和=A项目管理时间×单月费用+B项目管理时间×单月费用+C项目管理时间×单月费用……
若收费是按约定的固定费用则按约定的固定费用计。
若收费是按管理面积，则公式中的单月费用=管理面积×物业费单价
㈣ 物业管理费成本是怎么核算出来的
我只介绍应该考虑的收费项目吧,具体要视情况而定(比如,户数,面积,绿化面积等):
1、人工费，包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等，也可以按工作岗位核算（如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等）。
2、公共设施设备日常运行、维修及保养费，包括各种维修与保养费用以及消防费用（比如灭火器的购置，锅炉的检查等）；室内装修费（办公、设备等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、电、气、油等），康乐设施费、其他杂项（比如划车位线、做指示牌等）
3、绿化管理费（考虑办公室的植物摆放）
4、清洁卫生费（考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理）
5、保安费用
6、行政办公费用（考虑低值易耗品采购、广告宣传、市场推广费用、法律费用等）
7、固定资产折旧费
8、不可预见费（考虑物价上涨，突发事件等）
9、法定税费
10、企业管理费及利润
11、保险费（各种保险，火险，锅炉保险，财产损毁保险、业主和租客责任保险等）
12、房产税
以上供参考，不同地域，不同小区会有不同调整。
㈤ 如何确定工程量清单招标下的成本价
1、自己根据工程CAD图纸，重新计算工程量，然后再使用工程当地定额计价，就是工程的成本价
2、根据当前招标的工程清单，使用工程当地定额计价（工程量准确的情况下，是成本价）
如果你自己不方便计算、或者工程量较大无法快速计算出成本的话，建议你找专业的单位计算，有代算公司，也有代算私人，你也可以去平台委托，费用不等
一、方法
1、你可以去第三方平台委托别人做
2、你可以在网上搜下预算造价单位
3、你可以搜索下我的名字，能做概算、预算
二、造价预算收费标准
1、部分收费为造价预算的0.2-0.5%（假设工程造价为100万，那费用为2000-5000）；
2、专业公司收费，小蚂蚁算量工厂收费为造价预算0.1%-0.2%（假设工程造价为100万，工程量计算费用就为1000-2000）；
3、还有部分就是按照各省市造价预算定额建议来收费。
三、工程量计算收费标准
1、一般咨询公司收费，是安装预算造价来计算的，以为算量是预算里最累人最麻烦的工作之一
2、还有部分公司，小蚂蚁算量工厂收费标准为造价预算0.05%-0.1%
四、建议
1、如果你只是计算工程量的话，选择算量公司划算
2、如果你是要造价，想省钱，可以现在找专业的算量公司计算工程量，然后再让人去套价，这样价格要低很多（上述的第二点最划算）。
㈥ 物业管理招投标里面都有那些内容啊那位高手知道
投标文件五
对合同意向的承诺
一、承包方式：物业设计图纸预算。
二、服务价款的计算方式：
1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；
2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；
3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；
4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；
5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。
二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。
四、服务款项收取方式。
物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。
五、材料设备供应方式
管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。
六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。
在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。
七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。
八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。
物业管理投标书样本
投标文件六
1、企业信誊
2、企业资质(证书样本见第四章附表)
3、企业荣誉证书(略)
4、企业安全生产证明资料
5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)
6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：
投标文件七
物业管理要点
物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。
**物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：
一、工贸大厦管理
工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。
二、停车塌管理
现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。
服务内容
依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。
一、物业管理顾问服务
●建筑期间管理顾问服务
※提供大楼图则专业意见
※提供大楼设施专业意见
※提供大楼建材专业意见
※预估大楼管理运作成本
※大楼管理进度检讨、停车场管理建议
●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作
※建议制定租约条款
※订定管理守则
※员工培训计划
※财务预算
※用户搬进及装修期间的管理服务工作
※移交大楼单位与租户程序
※装修工程及物料运送控制程序
※保安控制
※进入控制
※安全控制
(一)、建筑期管理顾问服务
1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：
●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；
●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；
●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。
2、服务内容
1)提供大楼图则专业意见
就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。
2)提供大楼设施专业意见
就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。
※大楼设施包括：
※电梯
※消防设备
※电气设备
※照明设备
※给/排水系统大楼自动化系统
※垃圾处理设备洗窗机设备
※后备发电机设备大楼广播系统
※停车场管理系统等
3)提供大楼建材专业意见
就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。
4)预估大楼管理运作成本
就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。
5)大楼管理进度检讨
本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：
※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：
※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；
就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。
6)停车场管理建议
依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：
※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。
※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。
※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。
(二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作
1、订定租约条款及管理守则
就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；
物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；
除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。
2、员工培训计划
本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。
1)员工训练课程
就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：
●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)
●管理员工职责
●管理员工在物业管理中扮演的角色
●员工守则、行为及纪律
●物业专门名词介绍
●物业保安措施及辅助巡逻设备
●物业设施的定义及应用
●管理服务的目的及重要性
●移交及回收单位的程序
●防火知识及消防装置
●无线电通话机的应用
●物业管理的基准
●紧急事件处理程序
V水管爆破
V火警应变
V电力故障
V瓦斯泄漏
V雷暴及台风
V盗窃或抢劫
V处理租用户投诉
V处理可疑物体及恐吓电话
V偷车
V拾获财物
v发现租用户受伤或意外
v物业内违例或遗弃车辆
v急救学常识
V领导才能，组织能力及责任感等
对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：
V机电维护的措施及程序
V物业空调运作流程
V维修工具维护及保管
v物业设施的操作流程等
对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。
3、财务预算
现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。
本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。
对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：
1)、管理员工薪律
V薪津及年终资金
V加班费
V劳工保险费
v制服及洗衣费
V员工训练
2)、维修及保养费
V升降机
V排水设备
V电器装置
V保安系统
V消防设备
V后备发电机设备
V给水设备
V楼宇维修
v大楼标志及指示牌
V电讯及广播
v大楼自动化系统
V垃圾处理设备
v清洗储水池
V卫生设备
V洗窗机
V停车场设备等
3)、公共事业支出费
V电力
V自来水
V电话
V杂项支出
V园艺保养
V节日布置
V大楼清洁
V管理行政
V会计稽核大楼账目
V大楼保险
V预留修缮基金
V管理经理人酬金
(三)、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作
从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。本公司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。
该项运作服务包括下列各点：
1．移交大楼单位与用户程序
管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。
……
参考物业管理网http://www.gywygl.com/6.html
㈦ 物业服务成本计算公式
楼上的答案中应该还包括部分利润，按有关规定，不超过收入的10%，是物业企业的利润。共9项，是测算成本的一些构成依据。关于收费标准，是根据物业服务企业为小区提供的服务等级，再参考物业服务企业的成本来确定收费标准的，但收费标准不能高于服务等级相应的收费标准。
㈧ 请招标代理机构进行小区物业服务公司招标项目费用要多少
一，标代理服务收费标准
中标金额（万元）货物招标服务招标工程招标
100以下1.5%1.5%1.0%
100-5001.1%0.8%0.7%
500-10000.8%0.45%0.55%
1000-50000.5%0.25%0.35%
5000-100000.25%0.1%0.2%
10000-1000000.05%0.05%0.05%
1000000以上0.01%0.01%0.01%
二，《招标代理服务收费管理暂行办法》
（计价格[2002]1980号）、《国家发展改革委办公厅关于招标代理服务收费有关问题的通知》（发改办价格[2003]857号）和《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》（发改价格[2011]534号）这三个文件已经在2016年1月1日中华人民共和国国家发展和改革委员会令第31号发布时废止，请问目前有关于招标代理服务费的最新规定吗？如果没有最新规定，那么应该参照或依据什么？为推进“简政放权、放管结合、优化服务”，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，2015年2月国家发展改革委发布了《关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知》（发改价格〔2015〕299号），决定全面放开招标代理费，由实行政府指导价管理改为实行市场调节价，价格由双方协商确定。
三，我国法律对依法必须招标的项目中的勘察、设计和监理等服务，有关于必须通过招标方式进行采购的规定，但对招标代理等服务类的采购并无强制要求。一般来说，招标人之所以委托招标代理机构开展招标活动，往往是因为其自身不具备编制招标文件和组织评标等能力，因此要求其以招标方式选择招标代理机构显然既不现实也无必要。所以，招标人选择招标代理机构时，并非必须通过招标方式，无论招标代理的预算资金是否超过招标限额。
通常招标人是通过比选或竞争性谈判的方式选择招标代理机构，当然也可以自愿通过招标方式选择招标代理机构。法律依据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第二条招标投标法第三条所称工程建设项目，是指工程以及与工程建设有关的货物、服务。前款所称工程，是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建扩建及其相关的装修、拆除、修缮等;所称与工程建设有关的货物，是指构成工程不可分割的组成部分，且为实现工程基本功能所必需的设备、材料等;所称与工程建设有关的服务，是指为完成工程所需的勘察、设计、监理等服务。
㈨ 写字楼物业费应该怎么计算
一、报价依据
在测算费用的过程中，物业管理企业要依据所接管的物业类型、性质、市场定位、配套设施设备的具体情况及管理要求和服务项目，按照招标物业所在地物业管理部门制定的物业收费标准和指导性收费项目标准，结合市场同类同质物业及行业的收费标准及企业现有日常综合管理的经验数据进行全面、具体的测算。
二、费用测算的内容
测算的主要内容包括项目所需的人力资源成本和日常管理成本的预测；物业收入项目的预测；管理风险、经营风险和未来通货膨胀率的评估、预测。
三、物业管理成本
主要包括人员费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用，环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、公用水电费用、固定资产折旧费、不可预见费、保险费、法定税费、管理佣金（合理利润）等。
四、物业管理收入
主要包括主营物业服务费收入、停车场收入、物业租赁及经营收入、有偿特约服务收入等。
五、费用测算的方法
根据管理成本推算物业管理服务费单价
首先依据招标物业的基本资料、招标方的物业管理服务需求、组织架构和人员配置方案估算项目的各项管理成本，然后测算房屋保险、设备保险、公众责任险等费用，并对管理期间可能出现的各种风险进行预测。
估算不可预见费用（一般按其他各项管理成本之和的2%~5%的比例进行估算），最后根据上述各项推算出项目的盈亏平衡点，估算出在盈亏平衡点区间的物业管理服务费标准，在此标准的基础上根据投标策略进行相应调整，测算出最接近标底的投标报价。
㈩ 小区物业怎么进行成本测算
简单点说：
1、月人员工资费用。（所有配备人员工资）
2、月办公费用。（办公材料费用预算）
3、月固定资产折旧费用。（电脑、打印机、空调、办公桌等）
4、月人员福利费用。（社保、福利等）
5、月消耗品费用。（保洁用品、保安用品）
6、月其他费用。
测算物业费=（1+2+3+4+5+6）/小区面积=xx元/平方米*月
然后按照自己公司资质限定价格，如果超出，按限定价格，如果小于限定价格，根据实际情况挂靠限定价格。
平均电梯费=（电梯功率*24*30+月电梯维保费+月电梯年检费+月维修耗材费）/（小区总面积-小区1楼总面积）=楼宇居中楼层费用，楼上依次递增，楼下依次递减。