① 尾盤里也能淘到好房 掌握四個技巧就夠了
很多人買房時，首先想到的就是最近新開的樓盤，而少有人關注尾盤。隨著銷售進入尾聲，原本風頭再勁的樓盤也會剩餘部分房子成為尾盤，其實這些「剩下來」的房子也不都是「糟粕」，如何在尾盤中選出滿意的房子?
尾盤剩下各有原因
尾盤體可以分三大類
第一類是知名大盤。這些大盤的共同特點是規模較大，名氣較大。對於這些名盤尾房，一般來說，屬於正常銷售剩餘的尾房，沒有售出的主要原因是朝向差、沒有景觀、樓層不理想、戶型不好或者單套面積偏大等。
第二類是區域小盤。這些尾盤的共同的特點，就是項目規模小，主要目標客戶群體就是周邊所在區域的置業者，沒有大張旗鼓的廣告宣傳，完全在小區域內進行消化。而這樣的尾盤項目，除了正常銷售剩餘的尾房，還有一種產生尾房的可能就是對市場消化能力的預估不足。
第三類被定義為非正常情況的尾盤，有些是因為對房地產市場的需求調研分析不充分，導致產品定位和市場需求間產生偏差，導致大量尾房產生;有些則是宣傳推廣力度不夠，市場對樓盤的認識很有限，導致銷售緩慢，市場人氣流失造成。
尾盤具有兩大優勢
雖然說，尾盤在先天上存在一些缺陷，但是尺有所長、寸有所短，尾盤也並不是一無是處，風險小、性價比高就是尾盤最大的兩個優勢。
首先，因為尾盤基本都是實景，小區配套、建築質量、環境一覽無余。能看到的東西比圖紙中看到的更真實，購房者不僅可以直接看到現房，實地品評房屋質量，還可以直觀地感受社區環境、生活配套是否便利。而且，大部分的尾盤還可以實現「即買即住即辦房產證」，讓消費者買得更踏實。尤其是對於購房經驗不足的人來說，購買現房，還可以避免沖動買房。
而除了風險小，性價比更好也是尾盤的一大優勢，尤其是對於那些許多急迫買房的剛需購房者而言，尾盤的確是不錯的選擇。購買新盤的話，等交房的期間，不僅要支付房貸，還要另外租房，太不劃算，直接買現房，就省去了租房的費用。而對於那些積蓄不多，但又想盡快改善住房條件的年輕人來說，尾盤也會是不錯的選擇，因為在同樣的條件下，選擇尾房價格可減少一萬至幾萬元不等，而且在價格、付款方式上還有一定的討價空間。
其實，同一棟樓的成本中，地價、配套設施、公共部分、裝修、設備標准對每個買家來說是一樣的，所不同的只是朝向、景觀、樓層。所以，只要不是什麼接受不了的大毛病，而且房價合適，綜合其他因素考慮，尾盤的性價比無疑更劃算。
尾盤淘房四注意
雖然尾盤有一定的優勢，但尾盤畢竟還是存在一定的缺陷，所以在選購尾盤時更需要擦亮眼睛。
首先，應注意該尾盤是否已被抵押，是否一房多賣，以免日後產生糾紛，傷心傷神。
其次，自我需求定位清楚。要明白自己最需要的是什麼，是面積、位置，還是樓層、戶型，或者是小區環境為首要選擇元素等等，應首先考慮清楚。
其三，尾盤雖然是「挑剩的」，但還是要看看其結構、採光怎樣。選購尾盤不要忽視其改造特性。其實房子在戶型、朝向、設計方面的一些毛病，許多都可以通過裝修改造消化掉，所以遇到這些問題，不要立即全盤否定。
其四，價格是否合算。有的樓盤價格走的是低開高走的策略，因此尾房價格反而比較高，這時候就要分析是否真正物有所值。選購尾盤應注意橫豎對比，不僅要把尾盤的價格和以前的售價進行比較，還要注意和周邊的新盤或尾盤比較。
總之，若想從樓市中淘出合意的尾房，保持冷靜的心態和敏銳的嗅覺就顯得非常重要。不過，由於尾盤階段，開發商一般很少投入廣告宣傳，要想選購合意的尾房，可能要多花時間多費神。
（以上回答發布於2017-01-12，當前相關購房政策請以實際為准）
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② 新樓盤的尾盤有什麼好方法銷
樓主您好
尾盤就是指樓盤的銷售率達到了某個較低的比例數值時,所剩餘單位的統稱。
對於開發商來說,絕大部分尾盤都是沉澱的利潤,尾盤銷售的快慢多寡則決定了一個項目的利潤指標。對於地產項目而言,真正的高級操盤手不是有本事、有能力、有方法解決問題的人,而是事先嗅知問題、規避問題並化解問題於無形的人;前者事倍功半,後者事半功倍。
(一)上策:惟有善始、方能善終,把尾盤消滅在前期是最高境界
1、產品方面。打造優質產品，把尾盤消滅在圖紙上。
2、營銷方面。面對在所難免的瑕疵產品,在項目入市前做好應對策略,優劣搭配、銷控嚴謹,將此部分產品逐批、堅決、混搭推出,通過價格的巧妙制定把此類產品消化在前期。
(二)中策:營銷診斷+精細營銷
雖然能夠認識錯誤、發現問題並不意味著肯定能夠解決問題、挽回頹勢,但這卻是解決問題的起點。但凡滯銷發生,就必須從頭梳理整個項目的產品與營銷流程。營銷環節問題主要體現在:房源賣亂了、價格定位失誤了,沒有通過形成價格壁壘的手段留優去劣。
1、分期開發的大盤,新房源帶動老房源,通過真實的價格差或巧妙的價格煙霧形成價值窪地。
2、聚合資源,整體放盤。同期開發樓盤數量較多的大型開發商,每個盤剩下幾十套,盤多了可就是幾百套,此時可將房源、推廣、促銷等多方面因素進行整合，開設尾盤超市,將尾盤進行整體包裝與銷售。
3、根據產品狀況找出優勢所在,重新定位目標客戶群。例如無電梯的多層頂樓,盡管冬冷夏熱、爬樓煩累,但卻也視野開闊、空氣清新,可以針對青年置業者大力促銷。
4、改進、優化產品,包括硬體與軟體。要在軟體改進上多下工夫。例如大幅度改善樓盤整體品質,增加配套服務、入學指標、優化景觀環境、物業提升等。
5、小版面、高頻次廣告推廣模式。尾盤期雖然沒必要在廣告傳播上大舉投入,但是充分發掘一些性價比高的小版面,其實是非常有效與劃算的。
6、口碑傳播與客戶關系營銷(俗稱「客帶客」)。任何一個樓盤到了交房入住期後,最不能忽略的就是已經成交和入住的老客戶,因為他們的口碑是項目最好的傳播方式、最重要的推廣媒體,他們的一言勝過我們的萬語。在服務好他們、聯絡好感情的基礎上,通過各種獎勵措施,如送禮品、送現金、送管理費等,調動老業主的積極性,讓「客戶關系營銷」為樓盤掃尾做出貢獻。
7、相當部分存量尾盤都已是交房後成為現房的產品。現房的一切優勢就是尾盤的優勢。①市場中總會有「急需」購房者,如拆遷、婚嫁等,即買即住絕對是此時的第一賣點;②若對社區物業水平很有信心可以賣物業、賣體驗;③若社區中人群素質較高,那賣人群、賣鄰居,有些人特別認這個。
8、藉助大勢,尋求新的增值性賣點。例如:市場宏觀供應量走低、城市規劃走向轉移、城市大型配套建設(公園)、幹道開通等等,這些都將對樓盤銷售產生較大的影響。宏觀大勢是最能夠推動樓盤升值潛力和投資價值大幅度上揚的因素,適當的炒做與跟風都將促進尾盤的順利消化。
(三)下策:價格戰
沒有賣不出的住宅,只有賣不出的價格。
1、存量不多的、急於回款的,可以顯性降價、特價出擊；
2、大部分尾盤不宜採取整體降價打折的方式,必須針對不同產品制定差異明顯的折扣;
3、高價高折。按照操盤規律,一般正常操作的樓盤賣到後期,註定會產生部分高價單位。針對尾盤,我們可以比照高價單位甚至樓王來定價,然後推出撼人的折扣,此法尤其適合高品質樓盤中的大戶尾盤;
4、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理,如降低或代墊首期、送裝修、送家私家電、送物業費、送會所消費卡、送花園、送車或送配房、送創業基金等等。
(四)他策:特殊方式
1、頂債。這一招開發商用得最多,好多賣不動的都頂工程款、材料款了。
2、抵押給銀行,套現部分款項後用於其他項目周轉。
3、低價格團購形式轉銷給其它開發商做回遷房使用。
4、租賃方式。閑著也是閑著,實在賣不出,不如先租著。
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③ 地產的尾盤是什麼
尾盤就是房地產住宅項目的銷售過程到了後期剩下的房子。尾盤一般分為兩種：一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，主要是在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員一味追求業績，導致有些有硬傷的房源直到後期也沒賣掉，逐漸形成尾盤。另外一種是項目市場定位與產品本身出現矛盾，這類項目之所以銷售出現困難是開發商對樓盤的市場定位和產品定位銜接處理失策的典型案例。
④ 什麼是尾房和期房哪位知道請給我解釋下，不勝感激
尾房是現房，各種原因賣剩下的房子，有可能朝向或者樓層不好，但是價格便宜。
期房是還沒有蓋好的房子，有規定的交房日期，比如說2007.10月或者是什麼日子，你買的時候看不到現房，只能看圖紙
⑤ 什麼是尾盤房，它到底能不能買
尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。
簡單來說，尾盤就是房地產住宅項目的銷售過程到了後期剩下的房子。
因為尾盤數量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發商頭疼的一件事。
隨著房地產市場發展的日益完善，營銷手段多樣，在當下的房地產市場，尾盤的數量並不多。房子的質量並不差，但在價格上開發商往往能給出優惠，在此種背景下，尾盤作為特價新房的特點就顯現出來。
說起尾盤，很多買房人首先想到就是爛尾樓，實際上，尾盤與爛尾樓是完全不同的兩個概念，爛尾盤是絕對不能購買的。爛尾樓是指已辦理用地、規劃手續，項目開工後，因開發商無力繼續投資建設或陷入債務糾紛，停工一年以上的房地產項目。
2、尾盤的優點與缺點
作為一種富含潛力的銷售品類，尾盤有其自身獨特的特點。
從尾盤的優點來看：
（1）價格相對便宜，性價比高
尾盤屬於樓盤銷售後期，開發商為了回籠資金，減少更多的廣告成本、人力成本等，會想方設法的盡快出手剩餘房子，而降價就成了促銷最常見、最有效的方式了。所以此時選擇購買尾盤的話，有較大的議價空間，也有較大的優惠和折扣。
（2）尾盤基本上是現房，方便檢測房屋質量問題
尾盤基本上是現房，房屋雖然有不滿意的設計因素存在，但關於房屋自身的質量問題都是經過檢驗的，而且隨著時間的變化，一些在檢驗過程中沒有發現的問題也會暴露出來，此時的購房者不僅可以觀看現房，減少購買期房的資金風險，同時又能對房屋本身進行實地探測，對社區環境、生活配套進行查看，遠比購買起期房要放心的多。
（3）社務管理與服務成熟
一個樓盤的開發通常是要分好幾期進行的，尾盤作為最後剩下的一批房源，具有與前期樓盤一樣的社區配套，並且經過前幾期業主的相繼入住，與新的物業管理方面的磨合、配合也逐漸完美，很多問題解決起來也方便了很多。購買尾盤入住的業主們，就省去了這些適應的階段，快速融入新的社區生活中。
除了以上幾類優點之外，尾盤也有一些客觀存在的遺憾：
最主要的就是房子本身的問題，比如樓層，東西戶、採光、通風等情況。但這也是每個社區部分房源普遍面對的問題，這就需要買房人加以甄別，選擇適合自己的合適房源。
⑥ 開發商的尾盤怎麼處理
對於地產開發商來說，絕大部分利潤都在於尾盤，如果說前期的銷售只是收回了成本，那麼尾盤銷售的好壞則決定了利潤的多少。所以，快速地清除尾盤房源，是操作整個項目的點睛之筆，也是謀求利潤的關鍵一招。
一、沉下心來搞客戶，逐一擊破
在項目沒有後期開盤的營銷依託下，最好的辦法是重新熟悉本地市場，制定認准目標各個擊破的戰略戰術，對每一套剩下的房子都進行仔細研究
其次尋找相匹配的消費，用不同 的銷售方式、策劃、優惠政策來吸引消費者，這樣銷售人員在介紹事，優缺點清楚，成功率大幅提高
二、快速、直接、有效
在尾盤階段，花費大量營銷費用是不劃算的，而且前期的市場認知已形成，因此不宜把希望寄託在項目形象提升、新價值點挖掘、新客戶群形成等復雜的營銷目標上，最有效的往往是直接針對目標的營銷手段
1、不追求超額利潤，迅速出清尾盤，實現快速走量，出貨為量
2、不通過大規模的推廣來實現銷售，精細化、定向化的渠道銷售為尾貨的主要銷售途徑
三、促銷策略：小優惠，大逼定
尾盤銷售，優惠促銷必不可少，項目需根據自身實際情況制定相對應的促銷策略，促銷額度不一定大，關鍵在於如何逼定
四、活動策略：高頻次，折騰客戶不要停
針對目標客戶群，舉辦貼合項目的活動，反復折騰市場和老業主，撬動客戶上門
另一方面增加客戶到訪次數，有助於深入了解客戶需求，同時還能增加新客戶來訪
五、尾盤銷售原則
方案一：降價的技巧
其實，尾盤除了朝向、樓層、布局等問題，也可能由於現樓熱賣價格太高，讓消費者望而卻步，從而造成積壓。但無論哪種情況，尾盤銷售幾乎都離不開「降價」這兩個字，降價也有許多技巧，採取與開發商老總打配合隱形降價。
方案二：改良產品
由一貫的高品位、高質量、高價位，還要轉為賣生活，賣實質、賣功能，並請教專業程度較高的人士請教，對剩下房子都進行仔細研究的使用性，優缺點清楚，成功率大幅提高。
方案三：口碑傳播
金碑銀碑，不如老業主的口碑
用適當的形式讓老業主感受相應的售後服務，不用吝嗇公司的禮品拉進老業主關系,在尾盤階段可以反映以下重要意義：產品的 客戶群在那裡及產品的缺陷在那、口碑傳播、最簡單和最有效的推廣途徑.因此一般的做法有跟蹤、訪談、調查、忠誠客戶可以送購物卡。
⑦ 特價房和尾房有區別嗎
1、特價房和尾房的區別在於它們的性質不一樣。
2、特價房是指朝向不是很理想的或開發商在開盤當天也會放出一些好的盤，來達到吸引購買人得眼球的房或在銷售尾期，為了盡快回籠資金也會把房子降價出售的房。
3、尾房是指項目銷售八九成以後，剩餘或長時間沒有銷售出去的房屋。尾房本身有兩種形態，一種是整個項目裡面比較好的房子，開發商將其留在最後「壓場」；另一種是有「問題」的房子，但並非一無是處。
4、特價房中包括尾房。尾房其是賣剩下的戶型及朝向的房子，價格較便宜，所以屬於特價房的一種。
(7)尾房和產品哪個劃算擴展閱讀：
購買尾房與購買新房是兩種完全不同的心理狀態，買新房時，開發商會將整個樓盤最好的狀態呈現給售房者，從售樓小姐到售樓處，無不給購房者心曠神怡的感覺，而看尾房時則通常會看到項目的真實狀況，甚至看到項目的缺陷所在，這往往會給購房者帶來一定的心理障礙。
尾房基本上都是現樓，房間本身的質量已經經過竣工後時間的檢驗，問題基本暴露出來，購房者可以心明眼亮，精挑細選，風險小，買得更踏實，或許可以通過裝修改造來個「因地制宜」。
網路-尾房
⑧ 樓房尾盤可以買嗎，我不懂這個，有什麼需要注意的，會不會有什麼不好的。詳細點哈
樓房尾盤是可以買的，沒有什麼特別需要注意的地方，尾盤通常都是被購房者選購後剩下的，其戶型、樓層、房號等相對來說較次。
一、尾盤一般指樓盤的銷售率達到70%左右時，對所剩單位的稱謂。因為尾盤數量不多，大都是一些銷售較為困難的單元，銷售時的營銷費用十分有限，不可能大量、轟炸性的進行廣告宣傳，所以尾盤一直以來也成了令開發商頭疼的一件事。尾盤不僅沉澱了開發商的目標利潤，更壓制了他們前進的熱情。
二、尾盤一般分為兩種：一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，主要是開發商在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員或代理公司為追求業績，銷售中不管不顧只一味推薦客戶容易接受的好戶型，對一些朝向偏差、戶型偏大的單位沒有進行很好的引導，致使這部分單位被冠上尾盤的稱謂。用一些專業人士的話來說，這種尾盤除了降價，沒有更多的辦法了。
另外一種是項目市場定位與產品本身出現矛盾，例如某項目價位是4900元/平方米，市場定位在普通白領階層，卻將頂層的戶型均設計為面積在200平方米以上的復式結構，其中平層部分戶型面積也達到200平米，總樓價100多萬元，它的買家是誰很難確定，這類項目之所以銷售出現困難是開發商對樓盤的市場定位和產品定位銜接處理失策的典型案例。
⑨ 在聊城買房，買期房好還是買現房比較好呢
價格PK
「買個坑劃算還是買現房好？」售樓員會告訴我們，當然是買個坑劃算，等到現房時房價都漲了好幾個點了。
顯然，在房價一路看漲的今天，價格是期房最大的優勢。樓盤的開發一般需要一至兩年的時間，甚至更長，由於樓盤各種建設還沒有完善，房地產開發商為了及時收回資金，銷售上也一般都會採取低開高走的策略，因此期房的銷售價格一般比現房要低。同一項目期房價格相對現房一般要優惠10%左右。
現房的價格則基本穩定，購房時只需與周圍地區、同類型房屋價格相比便可。鑒於目前市場上期房銷售成風，能夠現房銷售的或是尾房，或是開發商留下的「精品單元」。前者是在已經漲價的基礎上打折銷售，後者則因是「精品」而價格不菲。當然，如果出現同等條件下，現房與期房價格不相上下的情況，還是現房劃算。而今年冬天的市場很特殊。受國家新政的影響，沈陽市場上，歷經長達四五個月的觀望期，許多期房銷售的項目受到影響，已是現房或准現房，而在價格上漲幅較小，與期房不相上下，可選房源也較多，因此今冬買房是很劃算的。
產品PK
「買個坑劃算還是買現房好？」專家會告訴我們，當然是買現房劃算，眼見為實啊！
現房最大的長處就在直觀、即買即住。現房可以讓購房者馬上看到「現實」的房子，最大可能地減少了不確定因素，對樓盤形態、配套建設、房型設計、面積、周邊環境等各方面都有切實的感受和判斷。而在冬季購買現房，更可以對住宅的陽光問題、保溫問題、採暖問題及工程質量等做最直觀的考察，不像在樣板間只能看到華麗的表面。
期房則不然，無論開發商是有意還是無奈，產品前後多多少少都會有所差別、變化。雖然我們不能一口咬定現房的質量一定比期房好，但僅僅看到房屋的戶型圖、整個園區的效果圖、樣板房，就掏出大筆積蓄，相信誰都會「心裡沒底兒」，畢竟買房子不像到市場買大白菜那麼便宜。
因此，買期房時最好找有口碑、信譽好的品牌開發商。相對而言，房子質量、配套設施有保證，園區規劃不易被隨意修改。
房源PK
「買個坑劃算還是買現房好？」買完房子的人會告訴我們，現在市場上都是坑，我只能買坑了。
目前沈陽市場上不存在完全現房開盤銷售的樓盤。我們口中的「現房」多是期房銷售期過後剩餘的房源。
因此，從房源的豐富量上分析，期房提供的選擇空間要比現房大得多。特別是全新開盤的房源，由於訂的是未竣工的房子，房型、面積、朝向、樓層等都可以有較多比較和選擇。其次，從付完定金的那一刻起，購房者就可隨時去看工程進度，對於牆體、地板、隱蔽電路等建好以後不易看到的情況，這時都一覽無余。
而現房的選擇餘地較少。樓層、房型較好的房屋往往被先到者買走；內部格局和裝修多已固定，不易調整，各方面進一步變通和完善的機會較少。
風險PK
「買個坑劃算還是買現房好？」市場告訴我們，還是買准現房吧，要不就再等幾年買。
風險性是期房最近遭到大規模「批鬥」的主因。質量風險、虛假宣傳風險、規劃變更風險、定金風險、延期交房的風險……相對期房而言，現房的風險性自然較小，優勢明顯。
兩者的「中間產物」，新政效應的意外「禮物」——准現房將大放異彩。相對期房和現房而言，准現房價格適中、選擇更多，房屋質量也可以讓購房者部分地「眼見為實」。
在我們無法實現市場全現房銷售的今天，准現房無疑將是最受歡迎的產品。
⑩ 尾盤便宜到底能不能買這些真相你知道嗎
尾盤在價格上真的是能便宜不少，但是尾盤真的值得購買嗎？購買尾盤需要了解哪些問題？這些真相你一定不知道！
什麼是尾盤？
顧名思義，尾盤就是房地產住宅項目的銷售過程到了後期剩下的房子。
尾盤一般分為兩種：一種是朝向、採光、樓層、戶型較差的，主要是在銷售前期沒有進行很好的銷售控制、制定合理的價差，銷售人員一味追求業績，導致有些有硬傷的房源直到後期也沒賣掉，逐漸形成尾盤。
另外一種是項目市場定位與產品本身出現矛盾，這類項目之所以銷售出現困難是開發商對樓盤的市場定位和產品定位銜接處理失策的典型案例。
那麼，尾盤到底能不能買？
雖說尾盤在先天上存在一些缺陷，但是尺有所長、寸有所短，尾盤也並不是一無是處，風險小、性價比高就是尾盤最大的兩個優勢。
首先，因為尾盤基本都是實景，小區配套、建築質量、環境一覽無余，能看到的東西比圖紙中看到的更真實，購房者可以直接看到現房，實地品評房屋質量。而且，大部分的尾盤還可以實現「即買即住即辦房產證」，讓消費者買得更踏實。
除了風險小，性價比高也是尾盤的一大優勢，尤其是對於那些許多急迫買房的剛需購房者而言，尾盤的確是不錯的選擇。
尾盤值得購買，也要注意以下問題：
1、地段
選擇好的地段和區域是一個關鍵，特別是對於投資者來說，絕好的地段能使你購買的房子便於出租或是以後轉手賣個好價錢。
2、同區貨比三家
在購房區域內多看幾個樓盤，多一些選擇，掌握每個樓盤的特點、優勢和不足，砍價時心裡也有底。
3、同期房價比較
存量房最大的特點就是全現房，但作為尾盤來說，價格比期房時每平方米上漲50元至100元都屬於正常范圍，如果高得太多，那開發商決不是按尾盤來賣，而是在炒高房價，因此購房者對期房的價格要有所了解。
4、看清土地年限
購房者理應對所購房屋的土地使用年限「較真」，因為這將關繫到購房者所買房屋下次轉手時的價值。
5、具體實地考察
購買時一定要實地考察房屋的質量、社區環境、生活配套是否便利等。
6、重視開發資質
品牌開發商所開發的樓盤即使是尾盤，各方面也都會有所保證，有一定的信譽度。
（以上回答發布於2017-02-09，當前相關購房政策請以實際為准）
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