『壹』 如何更改容積率
更改容積率通常要向先規劃部門或政府打報告進行申請（申請理由）然後是作概念性方案報規劃部門。容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。
『貳』 取得土地使用權申請調整容積率屬於哪個部門公示
屬於國土局。
『叄』 改變容積率應該如何補交土地出讓金
各地改變容積率補交出讓金主要採取以下幾種方法。
即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。
『肆』 如何更改容積率
更改容積率通常要向先規劃部門或政府打報告進行申請（申請理由）然後是作概念性方案報規劃部門。
容積率（Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction）又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有項目都能做得到。
容積率項目用地范圍內地上總建築面積（但必須是正負0標高以上的建築面積）與項目總用地面積的比值。
容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內地上建築物的總建築面積對地塊面積的倍數，即為容積率的值。附屬建築物也計算在內，但應註明不計算面積的附屬建築物除外。值得注意的是，容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
一般情況下指某一基地范圍內，地面以上各類建築的建築面積總和與基地面積的比值。可以根據規劃和管理需要對地下建築面積計算地下容積率。其實，一直以來都是地方政府自行規定的，關於地下室是否算容積率[1] ，地下商業建築（商業用房）算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節約用地，鼓勵開發地下空間，計入容積率是規范房地產市場，防止不良房地產開發商有漏洞可鑽。容積率將直接關繫到建築用地的大小。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》亦規定：市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收范圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。
2012年2月17日住建部出台《建設用地容積率管理辦法》，辦法第五條規定「任何單位和個人都應當遵守經依法批準的控制性詳細規劃確定的容積率指標，不得隨意調整。確需調整的，應當按本辦法的規定進行，不得以政府會議紀要等形式代替規定程序調整容積率。」進一步明確規定了單位和個人遵守控制性詳細規劃確定的容積率指標的義務。
此外，容積率如何計算問題也是徵收部門以及被徵收人容易疏忽的問題，絕大多數地方計算宗地容積率是按照建築面積/用地面積，實際上這種方式並不一定準確，2005年住建部批准了《建築工程建築面積計算規范》，目前根據住建部的要求各省市基本上都制定製定了《容積率指標計算規則》，根據規范和規則，建築物的高度不同、層數不同，建築面積的折算、容積率攤派均有不同要求，在實施徵收補償時應當依據規范和規則進行計算，以保障徵收補償公平公正。
『伍』 土地容積率變更問題
《關於加強國有土地資產管理的通知》第二條明確規定：土地使用者需要改變原批準的土地用途、容積等，必須依法報經市、縣人民政府批准。對於出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。
土地出讓金的補交標准應按照增加容積率的比例乘以土地價格計算。具體執行時，區別批准增加容積率的時間等實際情況分類測算。一般在土地出讓合同簽訂後6個月內經批准增加容積率的，計算補交出讓金的土地價格按照土地出讓價格執行；6個月後增加容積率的，土地價格執行市場價。具體價格由市國土部門按照規定進行市場評估確定。凡改變土地用途增加容積率的，需要按照改變用途後的土地價格測算應補交的出讓金，具體應分兩塊計算補交出讓金的金額，一塊是原容積率內改變用途應補交的土地出讓金，另一塊是增加容積率部分應補交的土地出讓金
以出讓方式取得土地使用權的，建設單位申請在控制性詳細規劃規
定的可兼容用地性質范圍之內調整用地性質，或申請在控制性詳細規劃規定的容積率指標范圍之內調整容積率的，按下列程序辦理：
（一）建設單位向規劃主管部門提交調整申請報告和調整方案，規劃主管部門集體研究調整申請報告和調整方案；經審查同意受理的，由規劃主管部門組織召開專家論證會，邀請專家對調整的必要性、合理性進行技術論證，提出專家論證意見。
（二）經專家論證同意調整的，由規劃主管部門組織對調整申請報告、調整方案和專家論證意見進行公示，必要時，可以組織聽證，並形成公示或聽證情況報告。
（三）規劃主管部門將調整申請報告、調整方案、專家論證意見、公示及聽證情況報告、修改後的調整方案提交城市規劃委員會審議。
（四）城市規劃委員會審議通過的，由規劃主管部門報城市（縣）人民政府審批.
『陸』 改變容積率該如何補交土地出讓金
近年來，隨著我國國有土地使用權招標拍賣掛牌工作的深入開展，土地資產得到了最大限度的顯現和量化，伴隨而來的改變土地使用條件，尤其是改變容積率現象時有發生。對此，國家相繼出台相應政策，要求出讓土地改變容積率需重新核定土地出讓金。各地在執行這一政策時進行了大量探索，取得了一定的成效。由於缺乏相應的配套政策和技術規范，使得各地改變容積率補交出讓金工作差異較大。本文試就改變容積率補交出讓金的依據及相應評估中幾個技術問題進行初步探討，以期對此有所促進。 一、改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。 從目前已見諸於文件的情況看，各地改變容積率補交出讓金主要採取以下幾種方法。即：評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。 所謂評估法，就是由國土資源管理部門對要求改變容積率的地塊委託土地評估專業機構對不同容積率條件下應補交的土地差價進行評估，在此基礎上確定補交土地出讓金的數量。 所謂基準地價修正法，就是國土資源部門根據政府已批準的基準地價容積率修正系數來確定不同容積率補交土地出讓金數量。 所謂平均樓面地價法，是國土資源部門根據土地成交價和成交時對應的容積率，計算出平均樓面地價，以此為基礎，來確定新的容積率所對應地價，二者之差為補交土地出讓金數量。 所謂綜合法，是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎上，考慮時間因素，土地用途等因素由國土部門綜合確定改變容積率補交土地出讓金數量。 上述方法都有一定依據和可操作性，由於沒有統一的規范，上述方法測算出的土地出讓金應該都不違反規定。但綜合分析，我們認為評估法應作為首選方法，即改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。其理由如下： ①基準地價修正法、平均樓面地價法沒有考慮時間因素以及改變容積率可能引起房屋建設類型、結構和用途的變化，因而有一定的不合理性。首先是時間因素。時間因素對地價影響很大，我國各地雖然都制定了基準地價，並要求2-3年更新一次，但由於基準地價更新的復雜性，導致我們絕大多數城市基準地價的現勢性不夠。同時對改變容積率涉及增加建築面積的用途確定，多層、高層之間面積確定，基準地價法、平均樓面地價法均忽略了上述因素。 ②基準地價修正法、平均樓面地價法、綜合法都是由國土資源部門自己確定，不符合政事分離原則。同時，其權威性、客觀公正性（國土部門是出讓當事一方）不夠，且容易滋生腐敗。 ③評估法可以克服上述缺點，使得補交差價更具合理性、權威性。一是土地評估機構是土地價格評估的專業機構，土地估價師是專門從事土地價格評估的專業人員。專業人員在土地評估時，會依據土地估價規程的要求，對改變容積率過程中可能影響土地價格變動的各種因素進行綜合分析，在此基礎上評估出土地差價。其權威性、專業性，由此而來的客觀公正性要遠遠高於非專業人員。委託專業機構評估土地差價可大大提升改變容積率補交土地出讓金工作的權威性和客觀公正性。二是改變容積率補交土地出讓金涉及開發商的切身利益，開發商總是想千方百計減少補交差價額。在開發商與國土部門的這場博弈過程中，國土部門往往面臨的壓力很大。而採取評估法、委託專業機構評估土地差價可以使國土部門從此項復雜的事務中解脫出來，既符合政事分離原則，也保護了幹部。 二、改變容積率評估中涉及的幾個技術問題。 改變容積率補交土地出讓金評估，其技術依據是國土資源部頒布的《城鎮土地估價規程》及土地資產管理的相關文件，但具體操作中有些技術問題還需要進一步研究。 （一）土地估價基準日的確定。基準日對地價影響較大。目前，基準日的確定主要有以下幾種做法：1、以土地成交之日為基準日。2、以宗地改變容積率後的詳規批准日為基準日。3、土地使用者向國土部門申請改變容積率之日為基準日。4、以接受評估任務之日為基準日。如何科學合理地確定評估基準日值得研究。我們認為要合理確定評估基準日，需從改變容積率補交土地出讓金的工作程序入手。現在各地改變容積率補交出讓金的程序、土地公開處置程序都不完全一致。但土地公開處置程序中，各地大都採取由國土部門向規劃行政主管部門申請擬公開處置地塊的土地使用條件，土地使用條件作為土地公開出讓文件的必備材料之一由國土部門對外發布。改變容積率補交出讓金也可參照此程序運作，由土地使用單位或個人先向國土部門提出改變容積率申請，再由國土部門向規劃行政部門提出改變申請，經規劃部門同意並報縣級以上人民政府規劃委員會或土地出讓委員會，決定是否同意改變容積率。由於是否同意改變、改變多少由政府規劃委員會或出讓委員會決定，因此以政府規劃委員會或出讓委員會批准改變容積率之日作為土地估價基準日較為適宜。一方面土地使用者依據政府批準的容積率進行規劃設計，另一方面國土部門根據土地估價機構評估結果確定補交土地出讓金數量並以是否補交土地出讓金作為規劃設計批準的前置條件，加以制約。 （二）改變容積率後增加建築面積的用途確定。改變容積率補交出讓金的評估大多採用假設開發法，因而，對於一個商住小區，改變容積率增加的建築面積中商業房面積多少、住宅房面積多少直接關繫到地價的高低，從而影響土地出讓金的多少。部分評估機構對其評估時採取原初步設計中商住用房的比例來測算改變容積率後增加的建築面積中商業、住宅房面積，這種做法值得商榷。在西方經濟學里有「經濟人」的假設，而在我國，房地產開發 商的「經濟人」特性十分明顯。一般情況下，對於一個商住小區，商業房的售價往往比住宅房要高得多。從追求利潤最大化角度出發，不管容積率大小，房地產開發商總是會把能建商業房的地方盡可能的建商業房，其次是住宅房。而一個小區能建商業房的地方是有限的，商業、住宅面積不可能同比例增長。因此，從「經濟人」的特性來分析，原容積率條件必然先滿足商業房建設，再建住宅房。如果原容積率條件已經滿足商業房建設，則改變容積率增加的建築面積主要應為住宅房和按比例增加的公建配套。 （三）改變容積率後住宅類型的確定。容積率，即宗地內建築面積與土地面積的比，這一看似簡單的比例數，卻與小區的住宅類型密切相關。一般來說，容積率在1．0以下，往往是低密度住宅，1．0-2．2大多是多層住宅，而超過2．2大多是多層、小高層和高層相混合的住宅。因此，在改變容積率評估時，評估機構需對改變容積率的幅度是否引起住宅類型的變化進行分析。個別地方規定容積率提高超過20%的，土地收回重新出讓是有一定道理的。對容積率變動較大的，要分析其住宅類型和結構的變化狀況，根據新的住宅類型和結構預測相對應的房屋售價、建築結構、建安價格以及相應系數，從而使評估結果更具合理。 （四）「毛地」出讓改變容積率的評估。最近，國家出台相應政策，禁止「毛地」出讓。但由於我國現行的財政狀況，地方財政多為「吃飯」財政，要想在短時期內全面禁止「毛地」出讓有一定困難。對「毛地」出讓，改變容積率評估在技術路線上需先設定為「凈地」出讓，再進行補地價評估。這里關鍵是測算出的土地價格要不要扣除拆遷成本以及如何扣除。這既有對地價構成的理解問題，也有技術問題。首先是地價構成，依據《土地估價規程》，地價可以簡單地概括為由土地取得費用和土地增值收益兩部分構成。樓面地價為每建築面積分攤的土地價格，自然也應該由土地取得費用和土地增值收益兩部分構成。其計算公式：樓面地價=地價/容積率=（土地取得成本+增值收益）/容積率。由此可以推算，土地增值收益=地價-土地取得成本=容積率*樓面地價-土地取得成本。我們所測算出的地價既包括政府徵收的土地增值收益，也包括土地取得成本。因此，「毛地」出讓改變容積率評估的土地差價還應在扣除土地取得成本後，才是真正的補交土地出讓金。而「毛地」出讓中的土地取得成本主要是拆遷安置成本。因此，補交土地出讓金可以簡單採取以下公式求取，即：補交的土地出讓金=改變容積率後評估的補地價*原出讓成交的凈收益÷（原成交的凈收益+拆遷安置成本）。 改變容積率補交土地出讓金是一相政策性很強、技術含量較高的工作。要使此項工作有序進行不僅需要出台相關政策和技術規范強化管理，同時，還需要不斷地進行技術創新，使之更加科學合理。
『柒』 國土資源局同意增容積率，還需要交費嗎
摘要 您好，
『捌』 容積率調整補繳出讓金的價格怎麼算急盼，謝謝！
根據《協議出讓國有土地使用權規范》（2006年8月1日實行）的規定：
應當補繳的土地出讓金額＝批准改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格-批准改變時原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格
但根據2011年10月26日國土資源部給山西省國土資源廳的《關於房地產用地調整容積率後補繳地價款有關問題的函》規定：
以原出讓方同意調整容積率的日期為評估期日，參照市場價格水平，優先採用市場比較法、假設開發法等評估方法，評估測算新舊容積率規劃條件下的土地市場樓面地價，並擇高作為補繳土地出讓價款的標准。
土地市場樓面地價應評估測算一下內容後擇高確定：評估期日新容積率規劃條件下的樓面地價，評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價，原出讓時樓面地價期日修正到評估期日的修正值。核定新增建築面積，可以相關部門批准變更規劃條件所新增的建築面積為准，或竣工驗收實測的建築面積為准。
因調低容積率地價增值的，補交土地出讓價款可按評估期日新舊容積率規條件下總地價的差額確定。
『玖』 改變小區容積率補交土地出讓金的相關文件
國家住房和城鄉建設部、監察部《關於對房地產開發中違規變更規劃、調整容積率問題開展專項治理的通知》
『拾』 增加土地容積率如何交土地出讓金有哪些方法的呢
摘要 您好，如果是工業用地，增加容積率是鼓勵的，只要規劃部門同意，國土部門就可以以補充合同的方式，批准增加容積率，不需要補地價款，但如果是住宅和商業用地，增加容積率，先要規劃部門批准，然後國土部門委託土地評估公司評估，算出增加容積率前的地價和增加容積率後的地價，然後把差價補交的地價款