❶ 如何合理的控製成本
淺談如何控制房地產開發成本
邸國永
近年來，房地產業經營環境急劇變化，競爭日趨激烈。開發商單純依靠簡單的戰術措施已難以保證在激烈地競爭中維持長久的競爭力。經營戰略的重要性越來越被開發商所重視，成本管理的作用也隨之突出，在經營戰略中居於極其重要的核心地位。因為，在短期內，開發商所定位的產品價格受到市場的約束，市場需求也是企業發展的外在因素，開發商無法左右，如何有效地降低成本就成了獲取最大利潤的重要途徑。
一、投資決策階段
投資決策階段是項目開發中最為關鍵的階段，此階段所做的項目策劃書、投資估算是投資決策的重要依據，直接影響整個項目的成敗。在這一階段應著重從以下幾方面加強成本管理。
1.組織優秀的項目團隊
項目行性研究以及產品的開發策劃是一個系統性、專業性的工作。在投資決策階段，公司需要組織一個由集團公司和地產公司經驗豐富的專業技術人才組成的項目組，成本控制人員要參與投資決策階段的具體工作。項目組應由以下人員組成：建築師、造價工程師、營銷人員（或委託專業策劃公司）、工程技術人員、投資分析人員、經營管理人員（或項目經理）。
在投資決策階段，項目組應完成從市場調研、產品策劃、產品定位、風險分析到投資估算與分析的全過程工作。其中，成本控制人員主要對城市的市場狀況和經濟形勢、建築安裝工程造價狀況、政府費稅情況、貸款利率等做出充分的了解、分析和判斷。
2.進行詳細的成本分析
(1)土地開發成本
土地成本支出約占項目總支出的20-30％，因此對土地的確定應充分考慮開發風險和升值空間，其成本的確定應包含：
①土地出讓金
土地出讓金可參考政府近期出讓的類似地塊，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。
②土地徵用費、城市配套費、拆遷安置補償費
土地徵用費、城市配套費均有具體規定。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套作充分估計。拆遷安置補償費一般採用貨幣補償,其費用可參照近期類似項目。
(2)前期工程費用估算
前期開發費一般占項目總支出的3％左右，但因各地實際收費差異也有很大差別。「三通一平「"和臨時設施費應根據實際估算，並結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。
前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，開發商應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，開發商應確保其既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。
(3)建築安裝工程造價成本
建築安裝工程造價一般占項目總支出的45-55％，因地域差異比例數也不盡相同。其成本分析應首先分析當前區域經濟形勢，掌握建築市場中施工企業總體狀況。調研近期類似項目造價指標，了解市場人工、材料變動情況，對影響造價的主要因素進行分析修正，合理科學地確定項目的建安成本指標。並對初步設計方案的開發成本進行分析優化，共同確定產品定位。
(4)社區管網、配套設施、小區智能化費
社區管網費用對於一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的6％左右。在決策階段，成本控制的重點應是對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解、分析，做好估算。
區內配套應堅持在不影響產品品質定位及差異化的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目後期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，應考慮其適應性。
小區智能化的定位應堅持"寧精勿多、滿足基本所需"的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。
(5)園林環境工程費
園林環境一般為項目總支出的3-5％，其成本應同項目的定位相關聯，也與項目所處的地域環境有關。
(6)投資決策階段的費稅分析
管理費：根據城市地域特點一般確定為銷售收入2-3％。
銷售費用：一般確定在銷售收入的2-3％，銷售費用的控制應注意選擇好適當的廣告媒體，處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。
財務費用：投資決策階段應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目資金鏈的連續性。資金的使用成本將對開發商最終利潤產生較大影響。
稅金：在決策階段，開發商應根據政府有關規定估算，並爭取獲得政府支持，減免部分稅費。在二線城市，稅費的減免對於異地開發商來說是至關重要的。
(7)不可預見費及風險分析
根據項目的復雜程度，不可預見費及風險一般為除去土地開發費用外的直接成本的3-5％。投資決策階段，項目組應做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發周期、容積率、貸款利率、政策變化等方面的風險分析，基本保證風險成本小於項目凈利潤的5-8％。
二、設計階段
設計階段的成本控制是工程造價控制的重要階段，其對工程造價的影響在75％以上。在此階段，成本控制人員通過恰當地與開發商的建築師、設計院的設計師密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方法和措施有：
1.根據項目定位確定合理的容積率
項目容積率的大小將直接關繫到項目的銷售收入和建造成本。盡可能確定一個基本控制區間，充分利用好土地資源，並結合項目地形特點建造環境景觀，提高土地利用率。
2.做好設計方案的評審，加強設計方案優化
成本控制人員應對設計方案的結構體系、基礎造型、平面布置進行成本分析，向建築師提出建議，使設計方案不斷優化。同時，對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。
3.實行限額施工圖設計，明確獎懲辦法
對設計單位施工圖限額設計指標有：
(1)每平方米鋼筋含量指標；
(2)每平方米砼含量指標；
(3)單位施工圖預算指標；
(4)設計變更費用限額指標。
4.加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用
對設計單位的管理工作具有較強的專業性，如果開發商本身人力資源不足，可整合社會資源，增強事前控制的力度。與設計單位簽訂的合同，應明確規定因設計質量不足所造成變更的制約措施。給設計階段必要的時間，也是減少或杜絕"三邊工程"的必要條件。
三、招投標與合同洽商階段
項目招投標與合同的洽商確定是項目成本控制管理工作中的重要環節，很多相關法律文本均在此階段完成，許多隱患和難點也是在此階段留下的，這個階段的工作質量將直接影響項目運作期間的成本管理和結算工作。因此，成本管理人員在此階段，應根據項目總體進度計劃使工程招投標清晰、有條理，使工程合同符合項目要求。
1.做好招投標工作的幾個主要措施
根據項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃，通過市場調查分析，建立和完善區域性的施工單位、建築材料、政策法規等信息庫，為招投標儲備信息資源。制訂招標計劃的同時，應明確招標原則，界定承包方式、范圍、支付款辦法及甲供材料的范圍、方式、分包項目等主要合同洽商條款。
招標階段控製造價的主要方法有：
(1)單位工程方面：以採用總承包方式為主，部分項目分包。單位工程實行平方米造價包干或總價包干方式，對於有規模效益的分項工程，如門、窗、樓梯欄桿等採用分包，同樣實行單方造價包干。
(2)甲供材料方面：對於涉及工程品質的材料（如外牆漆、裝飾材料等），宜採用統一甲方供料，一些大宗主要機電設備也應甲方自行采購。在資金允許的條件下，因季節因素價格變動較大的某些材料（如水泥、鋼材等），也可充分發揮開發商的規模效益進行甲供。甲供材料價格也應通過競標定價，公司必須確保比承包商有價格優勢，避免損傷承包商的積極性。
(3)區內配套及園林景觀工程方面：宜採用清單報價形式招標，同時招標時應對主材的規格、品質予以明確。
(4)智能化工程方面：宜採用清單報價方式招標，合同價款應採用可調價款的方式。招標時應約定主要材料價格的調整幅度差值，結算時，超過此差值，其價格將進行調整（因為電子產品更新換代快，價格降幅大，智能化系統由施工到投入正常使用時間跨度大）。
(5)土石方工程方面：區內的土石方平衡工程也是成本控制的重點，在招標時宜選擇專業公司進行施工，專業公司之間可採用單方報價的競爭方式進行投標、競標。
招投標工作環節多，有力的監控將避免決策失誤、成本失控。一方面，加強對投標單位的資格審查。詳細審查其單位的信譽、經濟狀況、操作能力，避免"魚目混珠"擾亂投標環境，給招標帶來難度，甚至做出錯誤的判斷。另一方面，加強對標底的審核。標底的計算過程具有專業性、復雜性、人為因素較多的特點。企業應建立復核機制，避免標底偏差所產生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結算工作帶來困難。
2.合同管理體系中的成本控制
(1)合同的嚴密性
除正常應明確的合同條款外，還應對設計變更、現場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風險處理方法等進行明確，以便避免結算時產生分歧和矛盾。
(2)合同的可操作性
合同的可操作性主要體現在發、承包方能夠實際執行。避免承包方為取得工程盲目承諾不可能實現的條款，從而影響工程進度以及項目的各項計劃的實施。
四、施工階段的成本控制
施工單位與開發商的管理理念及方法往往存在差異，要想建造出優質的樓盤，公司須在一些關鍵管理環節上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現在成本管理上主要有以下三個方面應予以加強：
1.加強設計變更、現場簽證的監督和管理
施工階段的設計變更和現場簽證是不可避免的，但應處於一個嚴密的管理控制體系之中。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理許可權、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度等。同時，讓施工單位明晰該操作體系，以便於協作配合，提高工作效率，為結算打好基礎。
2.加強設備和材料的品質與價格管理
完善的設備、材料管理體系是打造精品工程的必要條件，通常操作方式有：
(1)自行采購
自行采購既能起到成本控製作用，又避免雙方結算時產生分歧。如大型機電設備（電梯、空調等）、外立面裝飾材料（外牆漆、飾面磚等）等一些對項目品質影響較直接，同時價格較高又易發揮規模采購優勢的材料要自行集中采購。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。
(2)總承包單位采購
開發商對一些建築常用的地材、通用材在限定品質、性能的前提下，可讓承包單位采購，這樣可發揮承包商比開發商更熟悉市場的優勢，從而調動其積極性。
(3)甲方限價承包單位采購
一些沒有一次性包死的工程，主要材料價格可通過發、承包方共同議定一個價格確認程序來確認價格，結算時按限定價格結算，限價時應明確價格時限及范圍。
上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下才能投入使用。
3.加強資金計劃執行的監控
(1)資金計劃是建立在項目的各項合同已確定且總體施工進度計劃已確認合理的基礎上，這就要求成本控制人員與工程管理人員在前期相互協調，扎實地做好基礎工作。
(2)施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎的，它應同施工進度計劃相協調，在這樣一個總框架下監控項目，可使工程管理更加清晰。當月實際發生額的增減超過資金計劃一定比例時，成本控制人員和工程管理人員應及時分析、闡明原因，嚴重時，提出成本預警和工程進度預警。
(3)資金計劃與成本的動態控制相結合，可使公司更好的掌控項目的運行，使企業的銷售收入與工程支出處於良性循環。
五、結算階段的成本控制
結算工作的突出特點是："大量性、集中性、復雜性"。為避免結算時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制：
1.會議確認制
結算原則採用會議確認制。通過結算會議確定結算方法、人選、結算期限、除正常結算項目之外所發生的特殊問題以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。
2.二次復核、審計制
建立切實可行的二次復核、審計機制，使結算工作處於受監控狀態。一方面，加強內部制約；另一方面，減少工作失誤。具體操作人員應聘請經驗豐富的造價人員也可委託中介機構。
3.獎懲制度
結算完畢後，對照成本目標進行分析、整理，並分別就設計單位的設計質量（含本企業設計管理部門）、監理單位的現場簽證（含本企業工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰。
總之，房地產開發的成本控制應貫穿於項目開發的全過程，其控制的重點在於前期的決策、設計階段的預控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結算階段的嚴控。尤其在二線城市開發項目的利潤還不是很高的情況下，更應以嚴謹務實的態度做好每一個環節，這樣才能使公司贏得最大的利潤。
❷ 本月話題1：你的產成品怎麼算成本，最合理
最近比較忙，也沒看。在這談談我的想法，供參考：當然成本核算要根據每個公司的生產產品的特點和生產工藝流程來確定成本核算的方法。一般情況下，採用分批法和品種法的較多，採用分步法的也有，但較少，且比較復雜。對「生產成本」二級科目的設置，一般為：＃＃批次產品、＃＃品種產品，三級科目一般有：主要材料、工資及附加、製造費用（簡稱：料、工、費），通過生產成本來匯集產品成本。（如果不設二級科目，將三級科目可作為二級科目）。但較為大一點的企業可單獨設置「生產成本－－輔助生產」，是匯集動力部門（包括水、電等）以及輔助生產部門（如：機修等）的相關費用。１、對於分批法核算產品成本的，在生產前領用原材料時就應分清哪一批次生產的產品耗用的材料，生產車間要有記錄並分清產品批次。這裡面主要珍對「在產品」的成本確認、間接費用的分配，如何分配比較合理，是一個難點。我的想法：在分批（也有的是定單生產）情況下的生產流程方式，月末「在產品」的產量應該按照約當產量來確定，也就是月末在產品的完工程度來換算成完工產品（如：在產品１００件，完工程度為６０％，則摺合成完工產品為１００*６０％＝６０件）。間接費用如何分配（主要是製造費用）？這個情況就不一樣：一是按照產品實際耗用工時（也可按照定額工時）比例計算分配系數，或者生產工人工資（如計件工資）的比例計算分配系數；二是按照耗用主要材料的比例計算分配系數。舉個簡單例子：生產A、B二種產品，月初A產品１５０件（完工程度８０％），在產品成本余額為１９２０元，其中原材料１６００、工資２２０、製造費用１００。本月發生原材料耗用５００００，其中A產品３００００、B產品２００００；工資費用６０００，其中A產品４０００、B產品２０００；製造費用４２００。本月完工A產品２２００件、B產品１１００件。月末在產品A產品２００件，完工程度５０％，B產品月末無在產品，本月全部完工。月末先計算分配製造費用，在這以生產工人工資來計算分配系數＝４２００/６０００＝０．７，A產品分配間接費用４０００*０．７＝２８００，B產品２０００*０．７＝１４００。計算月末在產品成本：本月A產品成本總額１９２０＋３６８００＝３８７２０（其中：材料３１６００、工資４２２０、製造費用２９００），３６８００＝３００００＋４０００＋２８００本月約當完工產量：１５０*２０％＋２２００＋２００*５０％＝２３３０月末保留在產品余額：３６８００/２３３０*１００＝１５７９．４０（其中：材料１２８７．５６、工資１７１．６７、製造費用１２０．１７）本月完工產品成本：A產品完工２２００件，成本３８７２０－１５７９．４０＝３７１４０．６０（其中：材料３０３１２．４４、工資４０４８．３３、製造費用２７７９．８３）。單位成本１６．８８２以上可通過表格計算。分錄：１、分配製造費用 借：生產成本－－A產品－－製造費用 ２８００ 生產成本－－B產品－－製造費用 １４００貸：製造費用（各明細項目） ４０００２、結轉產品成本 借：庫存商品－－A產品 ３７１４０．６０貸：生產成本－－A產品－－主要材料 ３０３１２．４４ 生產成本－－A產品－－工資費用 ４０４８．３３ 生產成本－－A產品－－製造費用 ２７７９．８３B產品分錄略。以上計算方式盡供參考（舉例自已編的），如同書本不符，或計算方法不妥，請同仁指正。關於連續生產同一產品的成本計算下次討論吧，時間已晚，明天還有事。
❸ 成本結算後，如何分析單位成本的合理性
我覺得ERP除了幫忙跑出成本,系統還必須要提供提供相關的成本差異分析功能,以有效作好管理與控制,您目前有這樣的疑問,就代表ERP功能方面有所不足。
我以我常用的一些功能給您參考看看,舉例說明：可運用「單位成本分析-By物控」,在一畫面上顯示出每一產品在各廠區、各事業處、各門市的生產成本差異狀況，包含各廠區的同一產品成本差異、或是與標准成本的差異，當然剛開始時,可先比較其總成本差異,先快速找出看來異常的產品,再詳細向下分析異常原因為材料成本差異,人工成本差異,或是製造費用的差異。
希望這樣能對你有幫助
❹ 招標中的「合理成本價」是怎麼定義的，相關法律法規有哪些
合理成本即，基本設備成本，工作時間費用工人工資等一切必要費用。
❺ 財務成本的確認
按照傳統財務會計理論，費用的確認應該與盈利相聯系。這里配比原則十分重要，因為它指導人們鑒別哪些成本屬於已耗成本，應計列為本期費用，相應列入利潤表；指導人們鑒別哪些成本屬於未耗成本應作為資產列入資產負債表；指導人們區分各種費用與收入的不同聯系以分配各類費用。根據配比原則，費用的確認應該與這個時期的營業收入相配比，由此計算本期的收益。 費用與收入的配比原則包括三項確認規則：
1．聯系因果關系確認費用；
2．系統、合理地分配費用；
3．支出發生時立即確認費用；
聯系因果關系確認費用是最理想的分配成本方法。在這種情況下，將已耗成本與產品相聯系，並在有關收入陳報之時將這些產品的成本計入費用，就可以得到費用與收入的合理配比。因為已耗成本是與某一個具體產品相聯系，而這一產品又與所陳報的收入相聯系，倘若收入在銷售實現時予以陳報，將產品的已耗成本記為費用予以陳報被認為是合理的，而未耗成本則被視為資產。直接為生產商品和提供勞務等發生的直接人工、直接材料、商品進價和其他直接費用，由於與產品生產之間存在著一種可追溯的關系，可以直接追溯到具體產品中去，因此這類費用應該直接計入生產經營成本。並不是所有費用與收入都存在著聯系因果關系，有些需要通過其他確認方法來分配費用。 具體分配方法有兩種：
1．在以後的各會計期中，將成本合理、系統地分配為費用；
2． 當支出發生時立即確認為費用；
有些支出盡管無法追溯到具體的產品中去，但它們與本期收入存在著間接因果關系，人們通常可以按假定的合理基礎或便捷的方法將其分攤至具體產品成本之中。這些成本在各會計期間分配費用時，應該是無偏見和合理的。例如，企業為生產商品和提供勞務而發生的固定資產折舊費用、無形資產攤銷費用等各項間接費用，這類費用與本期收入存在著間接因果關系，應該按一定標准分配計入生產經營成本。那些既不與生產直接相關又不與銷售直接相關的支出，由於無法找到一個合理且系統的分配基礎，應該作為期間費用立即計入當期損益。很顯然，因為這些支出如果沒有合理的途徑與未來收入相聯系，或未來期間經營活動的收益很不確定，如果採用武斷的分配基礎進行分配可能將回比不進行分配更使人誤解。因此，惟一的實際解決途徑就是將它們直接列為當期費用。事實上，將費用與收入相聯系並進行合理的費用分配是一個非常棘手的事情。A·L·托馬斯於1974年美國會計學會所發表的第9期《會計研究論文集》的《會計分配問題》一文中指出，將成本分配為費用，完全存在著主觀臆造的因素。
由於這種主觀推測使得會計人員提供的會計報表的真實性值得懷疑，因此，A·L·托馬斯認為驗證費用分配過程是否合理有三個標准：
1．可加性，即分配到各會計期的費用數額相加應該等於原來的成本總額；
2．明確性，即某一種分配方法只能導致某一個固定的分配額，而不是數額可以隨意大小；
3．可辯護性，當採用某種分配方法時，有其充分的理由證明是最優的，是任何其他分配方案無法替代的。
托馬斯認為費用確認分配過程並不能真正符合上述標准要求，現行的配比原則實際存在著重大的缺陷。不過至今為止，會計實務界仍在財務會計實踐中堅持應用分配方法。因為費用分配過程構成了傳統財務會計最重要的會計實務，如果否定成本分配實際上就等於從根本上否定傳統財務會計。
❻ 怎麼證明邊際成本的合理性
這一點是無法證明的。
西方經濟學建立在嚴格的假設基礎上，再加上人的行為，最後才是數學推導，因此經濟學理論雖然可以解釋經濟現象，但卻不是一門嚴格的科學，甚至是人們的心理想像。
就象如果1+1=3是正確的，你就可以可以推導出來1=10000一樣。
❼ 企業財務成本一般應控制在什麼范圍才是合理的
企業財務成本一般應控制在什麼范圍才是合理的，最佳答案是：完成收入合同訂單，所付出的最低支出，就是財務的合理成本。可以嗎？
❽ 如何證明邊際成本的合理性
為在完全競爭市場上單個廠商的需求曲線為一條直線 單個廠商的總利潤TR=P*Q,對TR求導則得MR=P,又因為單個廠商的利潤最大化原則為MR=MC,所以得出完全競爭條件下單個廠商的利潤最大化條件為MC=P,不知道我說清楚了沒,希望能對你有所幫助
用數學方法證明如下：
令廠商的利潤等式為：
L(Q)=TR(Q)-TC(Q)
滿足上式的一階求導為
MR(Q)=MC(Q)
因為是完全競爭市場，所以MR=P
即完全競爭條件下利潤最大、虧損最小的原則為MC=P
通俗一點說當產量小於均衡產量，廠商的邊際收益會大於邊際成本，所以廠商會增加產量。當產量大於均衡產量，廠商的邊際收益會小於邊際成本，所以廠商會增加產量。直到均衡。
❾ 會計中成本如何確認
成本費用是指企業在經營管理過程中為了取得營業收入而發生的費用，分為基本業務費用、其他業務費用、管理費用和財務費用。
確認成本費用應考慮兩個問題：一是成本費用與收入的關系；二是成本費用的歸屬期。具體來說，確認成本費用的標准有以下幾種：
①按其與收入的直接聯系確認成本費用。如果資產的減少或負債的增加與取得本期收入有直接聯系，就應確認為本期的成本費用。例如，已銷商品的成本是為了取得收入而直接發生的耗費，應在取得收入的期間確認為成本費用；又如，為了推銷商品發生的送貨費用，也與取得收入直接相關，也應在取得收入的期間確認為成本費用。
②按一定的分配方式確認成本費用。如果資產的減少或負債的增加與取得收入沒有直接聯系，但能夠為若干個會計期間帶來效益，則應採用一定的分配方式，分別確認為各期的成本費用。例如，管理部門使用的固定資產的成本，需要採用一定的折舊方法，分別確認為各期的折舊費用。 ③在耗費發生時直接確認為成本費用。如果資產的減少或負債的增加與取得收入沒有直接聯系，且只能為一個會計期間帶來效益或受益期間難以合理估計，則應確認為當期的成本費用。例如，管理人員的工資，其支出的效益僅作用於一個會計期間，應直接確認為當期成本費用；又如，廣告費支出，雖然可能在較長時期內受益，但很難合理估計其受益期間，因而也可以直接確認為當期的成本費用。此外，對於某些雖然受益期限較長但數額較小的支出，為了簡化會計核算，按照重要性原則，也可以直接確認為當期的成本費用，如管理部門領用的管理用具等。