A. 跪求房地產估價中比較法收益法成本法的公式
在房地產估價中，比較法、收益法和成本法是三種常用的估價方法，每種方法都有其特定的公式和適用場景。以下是這三種方法的公式及其簡要說明：
1. 比較法公式：房地產價值 = 可比實例價格 × 交易情況修正系數 × 市場狀況調整系數 × 房地產狀況調整系數
- 可比實例價格：選取與待估房地產相似（如地段、用途、規模、結構等）的已成交房地產價格作為參考。
- 交易情況修正系數：考慮可比實例交易時的特殊情況（如急於出售、非正常渠道交易等）對價格的影響，進行相應調整。
- 市場狀況調整系數：反映待估房地產估價時點與可比實例成交時點的市場變化對價格的影響。
- 房地產狀況調整系數：根據待估房地產與可比實例在區位、權益、實物狀況等方面的差異，對價格進行調整。
公式：房地產價值 = 凈收益 / 資本化率
或
房地產價值 = ∑[未來各期凈收益 / (1 + 折現率)^n] （適用於預測未來多期收益的情況）
- 凈收益：房地產每年或每期產生的凈收入，通常指租金收入減去相關費用（如維修費、管理費等）。
- 資本化率：將房地產凈收益轉化為價值的比率，反映投資者對房地產投資的期望回報率。
- 折現率：用於將未來收益折現到現在的比率，與資本化率類似，但更側重於反映未來收益的不確定性。
公式：房地產價值 = 土地價值 + 建築物重置成本 × 成新率 - 折舊
- 土地價值：通常通過市場比較法或其他方法評估得出。
- 建築物重置成本：在當前技術、材料和人工費用水平下，重新建造與待估房地產相同或類似建築物所需的成本。
- 成新率：反映建築物新舊程度的比率，通常根據建築物的使用年限、維護狀況等因素確定。
- 折舊：建築物因物理、功能或經濟原因而發生的價值減損。
以上三種方法各有優劣，適用場景也不盡相同。在實際估價過程中，應根據待估房地產的特點、估價目的和資料可獲取性等因素，選擇合適的估價方法。
B. 土地估價中的成本法與房產估價中的成本法區別
土地估價中的成本法與房產估價中的成本法區別如下。
1、原理：房地產估價的成本法是先分別求取估價對象在價值點時的重置成本或重建成本和折舊，將重新構建價格減去折舊，以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法，是以物業價格各構成部分的累加為基礎來評估物業價值的方法。
2、土地估價的成本法是以開發土地所消耗的各費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法。