什麼是房地產動態成本

❶ 房地產開發商的成本部主要干什麼

房地產開發商的成本部主要職責：

1、對各項建設項目的技術、經濟等因素進行調研、分析，選出最優方案，為投資主體科學決策提供依據

2、負責組織公司各工程項目招標書的編制

3、組織對競標單位資格審查工作

4、依據國家和地方的有關法律和法規對工程項目進行科學精確的造價預算，審核施工單位編制的建設工程項目預算

5、負責組織各類經理合同的審核

6、審核施工技術變更預算

7、參與現場工程技術變更簽證管理

8、組織項目的決算工作

(1)什麼是房地產動態成本擴展閱讀：

一、構成

1、土地使用權出讓金。國家以土地所有者身份，將一定年限內的土地使用權有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數額並進行時間、地段、用途、臨街狀況、建築容積率、土地出讓年限、周圍環境狀況及土地現狀等因素的修正得到。

也可依據所在城市人民政府頒布的城市基準地價或平均標定地價，根據項目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

2、土地徵收及拆遷安置補償費。

(1)土地徵收費。國家建設徵收農村土地發生的費用主要有土地補償費、勞動力安置補助費、水利設施維修分攤、青苗補償費、耕地佔用稅、耕地墾復基金、征地管理費等。農村土地徵收費的估算可參照國家和地方有關規定進行。

(2)房屋徵收安置補償費。在城鎮地區，國家和地方政府可以依據法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業單位或個人使用的土地出讓給房地產開發項目或其他建設項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經濟損失，新用地單位應按規定給以補償。它實際上包括兩部分費用，即房屋徵收安置費和徵收補償費。

3、前期工程費。前期工程費主要包括：

(1)項目的規劃、設計、可行性研究所需費用。一般可以按項目總投資額的一定百分比估算。通常規劃及設計費為建安工程費的3%左右，水文地質勘探費可根據所需工作量結合有關收費標准估 算。

(2)「三通一平」等土地開發費用。主要包括地上原有建築物、構築物拆除費用、場地平整費和通水、通電、通路的費用等。這些費用可以根據實際工作量，參照有關計費標准估算。

4、建安工程費。它是指直接用於建安工程建設的總成本費用。主要包括建築工程費(建築、特殊裝修工程費)、設備及安裝工程費(給排水、電氣照明、電梯、空調、燃氣管道、消防、防雷、弱電等設備及安裝)以及室內裝修工程費等。

在可行性研究階段，建安工程費可採用單元估演算法、單位指標估演算法、工程量近似匡演算法、概算指標估演算法以及類似工程經驗估演算法等估算。

5、基礎設施費。它又稱紅線內工程費，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環衛等工程費用，通常採用單位指標估演算法來計算。

6、公共配套設施費。它主要包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。其估算可參照「建安工程費」的估算方法。

7、不可預見費。它包括基本預備費和漲價預備費。依據項目的復雜程度和前述各項費用估算的准確程度，以上述1～6項之和為基數，按3%一5%計算。

8、開發期間稅費。開發項目投資估算應考慮項目在開發過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關部門徵收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發建設項目投資構成中占較大比重。應根據當地有關法規標准估算。

二、費用構成

房地產開發費用是指與房地產開發項目有關的管理費用、銷售費用和財務費用：

1、管理費用。可按項目開發成本構成中前1—6項之和為基數，按3%左右計算。

2、銷售費用。它指開發建設項目在銷售產品過程中發生的各項費用以及專設銷售機構或委託銷售代理的各項費用。主要包括以下三項：

(1)廣告宣傳費。約為銷售收入的2%一3%；

(2)銷售代理費。約為銷售收入的1．5%一2%；

(3)其他銷售費用。約為銷售收入的0．5%一1%。以上各項合計，銷售費用約占銷售收入的4%一6%。

3、財務費用。它指為籌集資金而發生的各項費用，主要為借款利息和其他財務費用(如匯兌損失等)。

參考資料來源：網路-房地產開發成本

❷ 房地產成本管理方法有哪些

成本控制和管理歷來是企業管理的重心，房地產開發企業亦然。本人結合多個房地產項目（如CBD重點工程藍堡國際公寓）的經驗，總結了一套「成本管理方法」。該方法主要用來及時、准確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進一步控製成本提供標准和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務軟體的報表開發功能，相互融通，但又各有側重。 一、合同管理 公司所有重大經濟活動的實施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財務、預算、工程等各個職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價和材料價格合理，則成本控制就已經有了一個很扎實的平台。 1.合同匯簽與分類。 合同管理融合了財務、預算、工程等多個部門。成本會計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時間的安排，要與公司現有資金和未來資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專業工程師側重材料設備的質量標准、到場時間，或工程進度及質量標准，避免合同管理與工程管理不協調。 結合房地產開發企業實際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地徵用及拆遷合同、前期工程合同、建築安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。 2.合同的錄入與執行。 將已分類合同結合財務軟體的報表功能，設計出能自動提取數據的「合同款項支付單」，使每一次付款都能迅速而有效地處於控制狀態中。合同錄入後，成本會計要盯住每一次付款時點及金額進行資金計劃安排並報主管領導，從而較好執行合同。 3.報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。 二、工程預算及資金瞥理 參照工程預算合理地進行成本核算和資金管理是房地產開發企業財務工作的重點。因為工程成本及其資金的支付是房地產開發企業的實質性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點控制。 1.工程預算的編制、錄入。 工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會計等專業人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢後，公司預算部門將工程預算交成本會計進行錄人工作。以後的財務核算工作也便有了「有的放矢」的目標。工程預算的錄入指成本會計結合財務軟體的報表開發設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產開發成本分析報表中。此時須注意會計科目中成本類明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日後財務軟體自動提取實際發生額時，能與工程成本預算數有同一口徑進行對比、分析，從而有效實施事中成本管理和控制；並為事後的經驗總結和新開發項目的成本管理與控制提供參考和標准。 2.工程款支付。 各用款部門填寫用款單時，按「工程項目。分部工程——分項工程——單位工程」寫清楚，成本會計根據已有財務信息及預算數進行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，並將此信息上報主管領導。若付款，則付款後成本會計也能准確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。 在工程款的支付過程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿足「先產生相關的信息流，再由信息流決定是否支付資金流」的要求。

❸ 房地產成本指什麼主要有哪些組成部分

降低材料成本作為一個房地產開發企業，產品是建築物，從產品成本構成來說，材料成本占整個工程成本的比重最大，一般可達70％左右，而且有較大的節約潛力。因此，材料成本的節約，是降低工程成本的關鍵。以下幾點可供開發企業在降低材料成本方面作為參考。1．創造規模優勢。有的集團擁有多個城市的房地產開發企業，同時開發幾個樓盤，這樣就可由集團牽頭實行批量采購。並且，行業內部可以實現聯盟。2．利用系統整合的思想。對於開發企業兩方面可以嘗試，一是確立長期合作的品牌商家；二是將部分股份投入到需求量大的供應商企業中，更深入地實現專業化。3．正確處理材料質量與成本的關系。質量與成本之間互為因果關系，但有時高成本卻是因為質量不好造成的。一是廢品損失要加大成本。二是伴隨質量低劣出現的維修服務費用的增加。4．做到材料及時采購、及時使用。5．利用互聯網資源，實行網上招標采購。運用成本企劃思想，實現源流管理設計方案的優化選擇，是設計階段的首要任務，對工程成本起著舉足輕重的作用。現階段，開發企業、施工單位都把建設項目的投資效益作為關注的焦點，這就要求設計單位的圖紙設計不但要考慮技術上的可行性，而且要考慮經濟上的合理性，要結合現場的地理環境因素，合理地選擇安全系數。設計方案出來以後，及時組織會審圖紙，從多角度對其進行可行性分析。如設計成本超出目標成本的限值，應做及時修改，從源流階段實行合理控制，以保證實現預期收益。加強「質量成本」的管理和控制
「質量成本」是指為保證和提高工程質量而發生的一切必要費用，以及因未達到質量標准而蒙受的經濟損失。質量並非越高越好，超過合理水平時，屬於質量過剩。無論是質量不足或是質量過剩，都會造成質量成本的增加，都要通過質量成本管理加以調整。質量成本管理的目標是使四類質量成本的綜合達到最低值。實行動態控制項目成本的發生涉及到項目的整個周期，項目成本形成的全過程。因此，成本管理要伴隨項目施工的每一階段，包括事前管理、事中控制、事後分析，同時在項目的全過程中，堅持實行動態控制。成本控制是在不斷變化的環境下進行的管理活動，所以必須堅持動態控制的原則。動態控制就是將人工、材料、機械投入到施工過程中，收集成本發生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續進行，否則要找出具體原因，及時採取相應措施，將成本控制在目標限值以內。

❹ 在途成本是什麼意思

在今年的11月cplm考試中案例（一）就有一題類似的。
已知了費率，單位價值和庫存成本比率，還有在途天數。
我這樣求的：xx運輸方式的在途庫存成本=單位價值x庫存成本比率x費率/在途天數，這樣就可以求出，每單位貨物每天所需要的在途成本了，單位：元/天。

❺ 房地產成本控制管理

房地產實施階段的項目管理包括成本控制、進度控制、質量控制、合同管理、信息管理、組織協調。而成本控制管理是房地產項目管理中重要的組成部分。
什麼是房地產的成本?房地產開發企業在城市規劃區內土地上通過基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所耗費資源的貨幣表現稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產經營活動，而進行生產經營活動就必然帶來成本的消耗。
什麼是房地產成本管理？充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等於省錢,花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的「物有所值」。
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
房地產開發整個項目的成本構成：時間上是從立項到竣工各個階段發生的總成本，空間上是各個階段每個部門生產經營過程中各個環節所產生成本的總和。成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。
建立成本管理體系，就是按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的工作運行職責進行分解，分解到執行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少「目標與執行脫鉤」現象的出現，真正做到「權責明晰，有據可依」。
目標責任成本管理體系中主要的要素是目標成本和對應的責任人，明確工作目標成本，目標成本是公司基於市場狀況、經營計劃及產品的市場定位，根據預期市場售價和目標利潤進行預先確定的，分解到各階段和各部門的目標成本。明確責任人，責任人就是各階段工作運行中動用資源的各個部門或員工，成本管理體系建立的目的：令全員實施自覺的成本管理行為，其要素：（1）目標成本和責任范圍；（2）責任人（3）評價標准；（4）評價人。
目標責任成本管理體系是在「組織架構」建立時就形成的基本框架，這樣各部門的工作流程可以根據各自的目標成本自我約束地運行。成本控制過程中要有專門的部門跟蹤檢查其他各部門目標成本的執行情況，及時反饋動態成本，通過實時反饋的動態成本和目標成本的對比，找出偏差，拿數據說話，用運行的結果和業績評估進行優獎劣罰，最後我們還可以協助有關部門及時發現問題，並解決問題，實現對項目總成本的控制。
目標責任成本管理可以充分調動項目各職能部門及全體職工降低工程成本的積極性。是實現全員參與、全過程、全面管理控製成本的一種管理方式。
房地產項目的工程造價控制貫穿於項目運作的全過程。即項目的決策階段、設計階段、施工招標及合同簽約階段、施工階段、結算及後評等階段都關繫到房地產項目的總成本；所對應的全過程成本控制是指包括項目投資估算、概算造價、預算價格、承包合同價、結算價、竣工決算價的控制管理。
項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
下面簡述一下各階段的成本控制的要點：
一、項目總投資估算階段
項目總投資估算是項目開發前期的重要經濟比較性成果控制文件，是所有的經營活動的經濟數據的估算，是項目的總投資控制性文件。
實事求是地搜集相關數據，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和數據為依據，科學的反映相應指標。
項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關數據的匯總計算等。
項目進行了初步構思，初步確定了產品的類型、結構型式、建設標准及相關收費標准等。
工作程序是投資估算制訂的基礎為項目定位方案以及相應的指標；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，准備、收集項目總投資估算的相應數據指標；按照項目的實際情況進行匯總編制。
二、項目總投資估算深化
項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位時的重要經濟比較性成果控制文件，是項目開發期經濟數據的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。
項目總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
項目總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、項目總體規劃方案、產品類型、結構形式、建設標准及相關收費標准。
三、工程概算與設計
工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。
工程概算的內容是建設項目內各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建築安裝材料匯總表等內容。
工程概算的制訂標准及依據，符合國家及行業的規定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。
四、項目總投資預算
項目總投資預算編制的原則，項目總投資預算編制遵循全面詳細、數據實事求是的原則。
項目總投資預算的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
五、項目施工階段成本管理
施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。
參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。
通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。
項目施工階段成本管理的原則，准確計量施工過程中的單項結算，及時反映項目工程動態成本。
項目施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、審核，材料價差調整、材料認價、審核工程進度款、動態成本分析、成本數據整理及招投標工作；
六、工程竣工結算
工程結算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。
工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。
工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格後，根據工程竣工結算資料進行工程結算。
嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時匯報，讓領導隨時了解項目結算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領導並同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。
七、項目總投資決算
為全面、詳細、准確地反映項目最終經濟成果，全面評價項目開發的經濟效果，規范項目總投資決算的管理。
項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發生的費用全面准確計入。
項目總投資決算內容，全面准確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
企業的生存取決於效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。

❻ 房地產成本管理包括哪些方面

包含項目估算、項目預算、材料預算、甲供材料、合約管理、合同付款、材設管理、樁基收方、簽證管理、竣工結算等。

❼ 房地產成本控制管理的成本控制管理

房地產實施階段的項目管理包括成本控制、進度控制、質量控制、合同管理、信息管理、組織協調。而成本控制管理是房地產項目管理中重要的組成部分。
什麼是房地產的成本?房地產開發企業在城市規劃區內土地上通過基礎設施建設、房屋建設，進行商品房銷售等生產經營活動，以達到盈利的目的，就必須耗費一定的資源（人力、物力和財力），其所耗費資源的貨幣表現稱之為成本。也就是說要想盈利，就必須要進行生產經營活動，而進行生產經營活動就必然帶來成本的消耗。
什麼是房地產成本管理？充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等於省錢,花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的「物有所值」。
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
房地產開發整個項目的成本構成：時間上是從立項到竣工各個階段發生的總成本，空間上是各個階段每個部門生產經營過程中各個環節所產生成本的總和。成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位，即成本管理的三全性，所以從理論上講成本管理是一種全面的管理方法。
建立成本管理體系，就是按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的工作運行職責進行分解，分解到執行主體，落實責任到崗位,落實責任到人,最大程度的減少「目標與執行脫鉤」現象的出現，真正做到「權責明晰，有據可依」。

❽ 怎樣做好房地產成本管理工作

• 建立組織：

  任何事情都是人做出來的，所以首先需要選對人。房地產企業中，成本管理人員是典型的復合型人才，因為成本幾乎涉及到房地產企業的每一個核心步驟，所以成本人員需要精通造價專業，還需要了解一些工程管理的知識，一些初步設計的知識，以及一些財務的知識。

• 成本人員的獲得有兩種途徑：一是自己培養，對於有一定管理水平的企業，可以採用；二是從市場上招聘。

• 管理體系：
  目標成本是企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標；是項目成本的控制線。目標成本管理包括可行性研究的成本測算和目標成本制訂兩個過程。

• 目標成本的制訂過程，是一個動態修訂的過程。在管理領先的企業，某些項目在概念設計階段就開始編制第一版的目標成本，然後隨著方案的不斷深化，目標成本開始逐步的細化和修訂，到主體工程施工圖預算確定後形成最後定稿的版本。

• 責任成本：

  責任成本是通過確定責任主體和評價部門，來保證整體成本的合理性和先進性令全員實施自覺的成本管理行為。責任主要分為四個方面:落實責任部門、明確責任范圍、制定評價指標、績效反饋追蹤。

• 作業成本：
  通過對房地產各個作業過程進行成本控制，實現降低成本的目的。全過程、全員、全方位的成本控制。

• 監控和反饋：
  對於重要指標的異動進行監控，集團或區域的成本部門可以對重要的金額大的合同的簽訂過程進行監控；對於變更簽證設定一定比例，一旦超出即不允許實施或者必須走特批流程；對於超比例付款或者超計劃付款申請，不予批准或走特批流程；對於動態成本超標情況，要提交特別報告和改進措施

❾ 什麼叫動態成本

也就是變動成本..是屬於變動性的.如出差費.電話費.招待費.辦公費等.