Ⅰ 房地產商鋪及住宅如何分開計算成本
商住一體,建安成本,分開算;土地成本按面積平均分擔, 思考五：商業地產講求地段嗎？ 眾所周知，住宅地產的選址規律一是地段，二是研究商業業態的規律、
Ⅱ 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配鄭橘衡套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費伍汪（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政喊做配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）
Ⅲ 接受以土地使用權作為投資的房地產企業成本如何確定
根據《關於印發 < 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 > 的通知》國
稅發 [2009]31 號）第三十一條第一款的相關規定：企業、單位以換取開發產品為
目的，將土吵蔽地使用權投資企業的，按下列規定進行處理，具體分以下兩種情況：
1. 換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地
使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括
首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的
相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本
還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2. 換取的開發產毀悉品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易
發纖碰乎生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關
稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應
加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
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Ⅳ 土地成本包括哪些
一般是兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得費。
徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算;拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。
基礎設施配套費。公共事業建設配套費。小區開發配套費。
土地開發成本核算應注意事項
1、土地開發成本歸集對象的確定問題
房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、准確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。
一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千*假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。
2、共同成本的分配問題
對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。
Ⅳ 土地成本是怎樣計算的
計算公式：V＝σ×r×666.67平方米/畝
V－每畝土地的價值
σ－每平方米建築面積的土地成本
r－容積率
V每畝土地的價值是經營性土地進行招拍掛時的最後成交價，是老闆們作為決策的依據；
σ每平方米建築面積的土地成本是項目運作成功的關鍵，是老闆們的心理底價，它的取值是本公式的核心.
Ⅵ 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(6)如何確定商鋪土地成本擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
Ⅶ 土地成本是怎樣計算的
問：很多人不知道土地的成本是怎麼計算的，請問國有土地有償使用是不是成本，這種成本是怎麼算的？
答：這算是一種成本，國有土地有償使用的方式包括：
（1）國有土地使用權出讓；
（2）國有土地租賃；
（3）國有土地使用權作價出資或者入股。目前，廣州市採用的國有土地有償使用方式主要是國有土地使用權出讓。
問：劃撥國有土地使用權的范圍包括哪些？
答：以劃撥方式提供國有土地使用權的用地包括：
（1）國家機關用地和軍事用地；
（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規規定的其他用地。具體建設項目用地參見國土資源部《劃撥用地目錄》。
問：國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費是否相同？國有土地使用權出讓金如何計征？
答：國有土地使用權出讓金和新增建設用地土地有償使用費是不同的。新增建設用地土地有償使用費是由取得新增建設用地的市、縣人民政府繳交。國有土地使用權出讓金是由土地使用者向市、縣人民政府繳交。廣州市由市國土資源和房屋管理局辦理計征國有土地使用權出讓金的手續。
計征標準是：依據市政府1993年《批轉市國土局市房地產管理局關於國有土地使用權出讓金標準的請示的通知》（穗府[1993]58號），商業平均標定地價1800元/平方米，工業平均標定地價500元/平方米，住宅平均標定地價820元/平方米。具體項目的標定地價根據地段、市政公建配套設施、繁華程度、臨路（街）位置、樓層（層數）、得房率、用地使用年限和特殊因素等八個調節系數進行計算。
計征面積：商業和住宅按建築面積計征，工業按用地面積計征。
計征程序：由土地使用者向市國土資源和房屋管理局申請，經市國土資源和房屋管理局評估、會審確定後，由土地使用者與市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權出讓合同，土地使用者按合同約定繳交土地出讓金。
減免程序：國有土地使用權減免、返還或緩交的審批權集中在市政府。
問：國有土地使用權出讓的方式有哪些？經營性房地產項目用地如何出讓？
答：國有土地使用權出讓的方式有：協議出讓和公開出讓。公開出讓包括招標、拍賣、掛牌和網上競價。
經營性房地產項目用地必須以公開方式出讓。