『壹』 論：如何用低成本來改造千篇一律的精裝房
做與眾不同的人。追隨自己的感覺。 ——瑪麗莎·伊瑟莉姬
前言： 精裝房的出現，雖然為業主提供了「拎包入住」的便利，節省了全屋裝修的時間和精力成本......
但是由於功能格局的限定，裝飾風格的單一局限，以及存儲空間的不合理等不足因素，也促使很多業主在思考......
除了買軟裝和電器以外，該如何花費低成本，讓「整個小區都幾乎差不多一個樣子」的精裝房，變成符合自己生活習慣、個人喜好的「私人定製」......
首先我們來看下杭州某精裝房的戶型，大致是以下幾點：1、存儲空間嚴重不足，2、戶型原本定義的「客房」「書房」「次卧」是不是一定需要？3、開發商已經告知了各個房間的用途，那麼所有的開關、插座、主燈位置、吊頂、窗簾盒都是依據「開發商已限定的功能格局」來裝修定位的（這句話很重要！後面我們會詳細解釋它的意思），還能調整嗎？4、餐廳略顯局促。
在與業主的溝通中我們得知：1、男女主人分別希望能有自己的獨立空間。2、目前新婚暫時沒有小孩，覺得空著一個卧室有點浪費。3、男主人希望能在自己的獨立空間內辦公，看書，娛樂，小憩，或者某天回家特別晚就直接睡在他的獨立房間內，這樣就不會影響女主人的睡眠。4、女主人希望自己能有一個大大的衣帽間，集化妝、儲物、辦公、試衣、姐妹淘一體的「私有花園」。5、6、7、8當然還有很多，就不一一列舉了，用下圖簡潔說明。
黑色框內簡單說了業主的需求，以及我們設計的方向。藍色圓圈內簡單說明了在需要調整房間使用功能的情況下，會涉及到的硬裝改造內容。
北面客房的原始照片，它即將要變成女主人的「私有花園」~這里我們再解釋下何為「開發商已限定的功能格局」這句話：上圖的房間開發商定義為「客房」，從圖片我們可以看出，
1、插座的位置很明顯是根據1500床的位置來設定的，如果換成我們想要的功能格局，那就需要對插座進行改造。
2、對於本案業主的需求，該房間將會有衣帽間功能，而窗檯處的缺角問題就暴露出來了，櫃體直接頂在窗檯倒角處嗎？延伸進去嗎？該怎麼處理這個問題？
從該房間的這個面，我們又發現了一個問題：吊頂。
1號紅色圈內我們可以看到該房間原始吊頂樣式為「走邊吊」，深度只有150MM。同理開發商僅僅是把該房間作為「客房」功能來考慮，而如果要做櫃體，那麼600MM深度左右的櫃體勢必會和該吊頂形成錯層，也變成了衛生死角。該如何整改吊頂？2號紅色圈內為「中央空調吊頂」，那麼就造成該區域的L型衣帽櫃高度最高只能做到「中央空調吊頂」下，那麼兩處吊頂該如何銜接？
上圖為改造後。
1、將該牆面上方原本的「走邊掉」拆除，重新改成深度為600MM的吊頂結構。
2、將吊頂延伸頂至窗戶上方牆面，來保證櫃體的連貫性（櫃體拉長做法，直接頂到窗戶）。
3、拆除原窗簾盒，並重新製作（不然1號吊頂沒法延伸頂牆）。
4、采購同款石膏線條，還原房屋吊頂造型。
5、吊頂開孔將射燈位置移動至當前位置（原本射燈在「走邊吊」的位置下）。
6、吊頂改造後，主燈開孔位置就偏位了（原來在中心，而現在一側的150MM深度「走邊吊」變成了600MM的吊頂，所以視覺上主燈位置就變成偏位了），因此需要調整主燈等線及開孔位置。
7、改造完後1號吊頂高度剛好與「中央空調吊頂」銜接上，完美！（該圖片暫時看不到那個角度~後期上新）
如圖，如果不改吊頂，那櫃子頂部和原始吊頂就會形成紅框內的「衛生死角」。
-----------該房間改造其他重點提示：
A、改完吊頂後需要整個吊頂重新刷乳膠漆，因為白與白之間也會存在色差。
B、定製衣帽櫃內假如有需要感應燈光系統的，請提前和商家溝通好留電源線，對沒錯留一路電源線即可，如上圖5號圈圈的正下方。
C、原插座移位注意，上圖該區域我們正好設計了梳妝台，因此插座是嵌在化妝鏡上的，尺寸千萬要控制好。
D、開關控制線路問題，原始「客房」是雙控，即進門控制主燈 射燈，床頭兩邊分別控制主燈和射燈。而現在我們將開關面板改在一起，分別控制主燈 一路射燈 一路化妝鏡燈 一路射燈。提前規劃很重要！
E、櫃體擋住的地方不需要再把牆紙撕掉改乳膠漆了，切記櫃體與有可能擋不住的地方，一定把乳膠漆多刷20公分進去！如下圖！
小細節最重要也最容易遺漏！千萬記得哦！
書房改成男主的多功能房，主要的改造就在電路上。原本開放商只有單控開關，及相當不合理的插座位置，通過我們設計，將插座移位，並增加雙控開關。設計圖如下。從上至下依次是圖一、圖二、圖三。
1、靠窗處增加榻榻米，寬度2200，剛好寬於大於消防通道。
2、窗檯處矮櫃要做，不然榻榻米和窗戶之間有很大一個縫隙，確切的說是一個洞......
3、榻榻米床頭處增加插座，用於手機充電，各種充電，後期也可用於增加壁燈，方便閱讀。
4、榻榻米處增加開關控制，和進屋總控制形成雙開雙控，方便業主躺在榻榻米上的時候直接控制燈光（原始是單控，只有進門一路控制）。
5、房間狹長形，因此將書桌以圖一層板形式定製，同時將圖三的書櫃設計成半開放式，來減少狹長形空間的壓迫感。
6、乳膠漆改色，男主人很安靜，話不多，這個顏色很適合他~改色前，一定要確認圖三櫃體的寬度和榻榻米的寬度，同理乳膠漆向櫃體內多刷20公分，來保證商家萬一沒控制好尺寸造成原牆紙露出來的情況。
別看層板造型簡單，層板的厚度、分隔比例、高低落差都是必須要在設計中摳好細節，有時候差一兩公分，就會變丑了。
上圖左側是廚房改造前後，眾所周知很多精裝房的廚房是沒有烤箱或洗碗機的，洗碗機可以加在櫥櫃的地櫃里，那麼烤箱該怎麼辦？如上圖左側第一張圖，原始該位置是一個深度只有300MM的小吊櫃，因此很雞肋，並不能放下些什麼，而櫃體下面的空間高度也只有一點點，就是剛好放一個電飯鍋......
我們的解決方案：
1、烤箱最好使用4平方電線，OK，首先拆三塊集成吊頂，先找一下廚房內有沒有4平方的電線，果然找到了。
2、將雞肋的原始小吊櫃拆除，注意：保留門板！！！
3、讓業主事先選好打算購買的蒸烤箱，將尺寸發給我們。
4、重新購買板材，並根據蒸烤箱的箱體尺寸製作吊櫃櫃體。
5、根據蒸烤箱的面板尺寸，注意是面板尺寸，切割原有吊櫃門板，並安裝。
6、將4平方線從吊頂接入櫃內，並預留烤箱的插座位置。
7、如圖，一個半嵌入式的烤箱就新鮮出爐啦！
8、那櫃門內是什麼呢？是一整個下拉式阻尼拉籃！整個吊櫃的功能性是原來的100倍！
--------重點注意事項：
A、從下方圖片中我們不難看出，櫃體的深度變了，所以購買板材的時候尺寸要算清楚。
B、一般精裝修的櫥櫃門板一周都是有封邊條，所以切割完後需要重新貼回去，如果怕貼不好，請從門板上方切割，這樣哪怕沒有封邊條也看不見。
C、如圖吊櫃上方有一塊頂板，拆的時候要小心，因為吊櫃外移了之後這塊頂板也需要外移並重新安裝。
D、烤箱插座要預留好，插座加上插頭會有3公分左右的厚度，所有尺寸都要事先計算清楚。
接下來關於兒童成長空間，什麼是兒童成長空間？既要能有趣好玩的伴隨小孩成長，也要能在若干年後能迅速變通成孩子那個時期適用的格局。直接上圖吧。
重要說明也都在圖片中表達清晰了。
接下來很重要一塊，就是櫃內系統。櫃內系統簡單的說，就是存儲生活系統。存儲空間不是簡單的告訴你這里掛衣服，掛褲子，那裡放三個抽屜，上面給你空出來放大件被子等等。相信有很多人都遇到過類似的說法，也並沒有覺得這塊需要特別重視。
我們在設計中有一項工作，叫「設計探訪」。它有涵蓋很多內容，其中有一塊就是關於櫃內系統規劃，拿本案舉例說明：通過設計探訪，我們整理出：
1、女業主長靴有5雙，沒有中長靴，男女主的低幫鞋共計40雙左右。
2、業主習慣用傳統式吸塵器，有掃地機器人，除蟎儀。
3、家裡用電扇的情況較少，因此只有一把長電扇，同時，業主有用涼席的習慣。
4、業主有5個行李箱，28寸的2個，20寸的3個。
5、業主是有「臟」「凈」衣分離的習慣。
6、業主有使用宜家購收納盒的習慣。
7、業主平時接、寄快遞較多。其他還有很多比如醫葯盒，女主穿衣搭配很講究等等，就不一一列舉了。
在得到這些散亂的信息後，我們必須先經過詳細的梳理規劃，結合生活動線模擬生活場景。怎麼模擬生活場景？我們就拿入戶玄關來舉個例子：
A、入戶門到玄關距離過長，而且玄關深度較淺不適合做鞋櫃，然而該樓盤是一梯一戶，電梯刷卡運行，所以電梯廳可用於存放物品。
B、業主主要鞋類是低幫鞋和長靴，後期有沒有可能會買一兩雙中長靴？
C、下雨天回家，傘有地方放嗎？
D、如果簽收了快遞，或者寄送了快遞，那快遞單是不是需要有地方存放？
E、換鞋凳該放哪裡呢？
F、冬天回家，厚厚的外套、圍巾、手套怎麼辦呢？
G、後期一些不用的東西，但又不捨得仍的，比如孩子早期的玩具等等，是不是可以放在這個區域，從而不佔用室內的存儲空間......
-------重點提示：模擬生活場景的時候，請記得一定要寫下來，一項一項列出來~然後你會發現會有很多生活需求慢慢浮出水面了~
上圖是我們的解決方案：
1、為中長靴預留一格空間，為什麼？業主現在沒有買過中長靴，有可能有兩點原因----A：不太喜歡中長靴。B、沒嘗試過中長靴。--------所以我們做足准備，業主A情況下這一格就作為存放鞋盒使用，業主B情況下有可能後期會購買中長靴，那預留位置後就不至於後期和長靴去搶佔地方。
2、我們看到其中一格運動鞋的格子高度是200MM，比別的高一些，為什麼？因為有些運動品牌或者潮牌的運動鞋比一般運動鞋要高，比如喬丹等等。
3、換季了的鞋子暫時不穿，會需要放入鞋盒存放起來。
4、短柄傘和長柄傘的位置劃分。
5、下翻式換鞋凳，用完收入櫃內，節省空間又實用。
6、抽屜用來存放快遞單和筆，這樣接、寄快遞就可以直接在電梯廳完成了。
---------重點提示：短鞋一般高度150MM夠了，中長靴350MM，長靴500-600MM，鞋盒250MM以上哦！
這是轉角櫃的另一面，最主要有三項內容：
1、設置掛衣桿就用掛冬天的厚外套。
2、直接將其中一扇櫃門做成鏡面櫃門，也許有人會問為什麼不做櫃內折疊更衣鏡？因為上文中有提到，女主對於穿衣搭配很講究，而櫃內的更衣鏡高度有限，一般是看不到鞋子的效果，除非站遠一點，而入戶玄關空間有限，因此直接做成鏡面櫃門，就很好的解決了這個問題。
3、結合宜家的掛衣鉤配件，將櫃內側面空間留出，用來掛圍巾手套薄外套等等，如下圖。
其餘空間的存儲生活系統就不一一講解了，直接上圖。
不同尺寸的行李箱，20寸24寸28寸等等，對這些尺寸需要了如指掌。
重點提示：一定要將需要特別注意的物品尺寸圖找到，並拉入CAD，如下圖這樣。
好了最後在重述下本文的重點~低成本改造，低成本改造，低成本改造~因此在不改動地板、踢腳線、門、大背景造型的情況下，一定一定要做整屋的色彩及材質分析，結合起來再做軟裝設計。當然業主願意大改的話就更好哈哈~
這是我們結合現場硬裝環境在設計過程中做的材質及色彩分析。關於軟裝設計搭配就不多說了，相信每個人都有自己的審美和設計理念。
對了，還有看就是關於定製傢具中遇到非常規款式的產品，如上圖的床靠背是一整體的，所以會涉及到原牆面背景的插座問題，一定記得先放樣，再出傢具設計圖紙，傢具製作中預先在靠背處留孔，最後等傢具進場的時候將牆面的插座開關移動至床靠背上即可。
最後再說下精裝房在量房時需要注意的點吧，對沒錯，又是最後再說下~
1、如下面這張圖，是餐廳。除了測量常規進深、開間、最低點層高（與貼牆懸浮式餐邊櫃相關，因為餐廳有點局促，而製作深度只有200-250MM的懸浮式餐邊櫃可以在不增加空間擁堵感的情況下，起到一定的儲物左右，比如醫葯盒，水杯，小型飲水機等等，同時懸浮式櫃體底部和地面存在一定空間，可用於掃地機器人充電）和最高點層高外（後期燈具下掛高度相關），還需要測量啥？是地面拼花。拼花格子的大小、拼花黑色走邊距牆面有幾公分、灰色走邊的寬度，這些尺寸可以幫助最終餐桌和餐椅的尺寸，如果傢具涉及到定製，那餐廳與餐桌椅的比例控制就很重要了！
2、插座位置精準測量，再標記。如下圖。
1、重要造型背景處的尺寸一定要測量，它們的比例會影響該空間的整體效果。如下圖。
客廳電視背景牆每塊木飾面的寬度，高度，以及中間牆紙區域的尺寸。
文末我們想說的是，想要讓千篇一律的精裝房有自己的style，不一定要換掉地板、換門、整屋換牆紙這樣的大改動；通過局部的乳膠漆改造、部分房間的功能改變，一樣能讓它煥然一新~這樣的硬改的成本並不高，差不多在2-3W左右。
拿到精裝房後，我們不妨問自己幾個小問題，看圖吧~
內容由好好住用戶SC設計事務所提供，更多問題來好好住APP和屋主直接交流吧~
『貳』 房產中介如何高效率低成本運營公司
您好。
一、房產中介公司想要運營好，最重要的是留住員工的心
1、制定合理公平的規章制度，更好的管理員工
房產中介公司運營的核心就是對人的管理，穩定公司團隊，制度得到尊重並執行，業績才會蒸蒸日上。房產中介公司建立一些合理的規章制度是很有必要的，一方面經紀人們通過規章制度能夠明確自身的職責，更專注於自己的工作范圍，約束自己的行為舉止，提升公司的整體形象，另一方面可以幫助管理者高效的管理員工。
房產中介公司應制定合理的明確的薪酬制度，堅持以業績論英雄，按貢獻定報酬，以競爭促效益。房產中介公司要公平的實行員工的晉升，給經紀人們一個公平的競爭機會，激發他們內心的鬥志。讓他們用自己的業績和能力來決定他們職位的高低。
2、給房產中介公司經紀人們搭建一個展示自己的舞台
可見，用人的關鍵在於信賴，房產中介老闆讓經紀人們明確自身的職責，在職責范圍內進行一定的放權，並給予一定的信任，創造出一個良好的工作環境。
房產中介老闆要注重培養經紀人，根據經紀人的才能、潛力委派任務，再適時加以指導和引導。只要經紀人的能力越強，開單率才能提高，公司業績自然不成問題。
中介門店老闆也可以在節假日為經紀人們提供一定的福利，增加經紀人們對公司的歸屬感和信任感，會使中介公司有一個更好的發展前景。
二、房產中介公司的運營，線上線下結合才能緊隨時代的步伐
隨著互聯網的迅猛發展，房產中介想要在行業中立足，只重視線下的運營是不夠的，「菜刀掉下來」是遲早的事，房產中介公司還是要有長遠的發展目光，採用線上線下結合的經營方式，讓自己的公司站穩腳跟。
1、房產中介日常辦公管理，應跟上時代的潮流
傳統的中介門店日常辦公管理，完全靠雙手，效率低，在當今這個時代，根本不能滿足於時代的發展需求，房產中介首要任務就是解決這一難題。
2、提高公司的後台資源，為經紀人開單做鋪墊
房客源是房產中介公司的重要資源，缺一不可，所以房產中介公司要注重對房客源的收集，只要有充足的房客源，經紀人開單就事半功倍。
『叄』 低成本又耐用的家庭住宅裝修該怎麼達成呢
低成本又耐用的家庭住宅裝修，應該在節省成本的情況下，將收納空間做到極致，這樣不僅有充足的空間存放過季的衣物，還避免了屋內東西擺放過多帶來的局促感。還可以設計一些色彩簡約的電視背景牆，如果電視背景牆做的過於繁瑣，就會顯得整個空間很局促，也會讓整體裝修風格的效果大打折扣。同時，在電視背景牆上花費大量開銷也是非常不明智的選擇，基本上給牆面刷上漆，在旁邊放上一些造型比較獨特的裝飾櫃，就能達到很好的裝修效果。
裝修是一件非常困難的事，想要裝修出自己的理想房屋要多花心思。
『肆』 如何用低成本建造一個農村自建房農村建房的成本應該如何把控
現在農村自建房成本越來越高，因為人工費和建材費每年都在漲。以前都說城裡買不起樓，就老老實實在村裡蓋農家院，這樣省錢。現在不管是買房還是自己建農家樂，成本都很高。在自己建農家樂的過程中，如何降低建房成本成為大家非常關心的問題。
選擇一個好的施工隊，既能省下自己的心思，又能保證自己建的房子質量。好的團隊能及時發現施工過程中的問題，及時和自己溝通討論，減少窩工造成的浪費。所以，選一個好的施工隊蓋房子是最重要的。
『伍』 不喜歡租房的老舊裝修，如何低成本改造房間網購靠譜不
有句話說的好，即便是租房子一定要有自己的日常生活，實際上租賃也是需要略微打扮一下的，但是有的人就不太願意錢，下面就來和大家說一下，只需花幾百塊就能很快的將自己的出租房給裝修好，活得非常舒服。
實際上租賃再次改造是很簡單的，只需花幾百塊買到點壁紙這類裝修的一下，隨後換個窗簾布，換個照明燈具，再加上點裝飾油畫，那樣整個屋子的氛圍就完全不一樣了，只需那麼少錢也可以讓自己有著非常好的家居傢具標准。