Ⅰ 接受土地使用權投資入股如何確認土地成本
房地產開發企業以接受投資方式取得的土地使用權，根據有關文件的規定，此類情形以財政部、國家稅務總局《關於土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規定的執行日期為界限，分兩種情況確認土地成本：
1.自2006年3月2日之後，在投資或聯營環節，已對土地使笑隱用權投資確認收入，並對投資人按規定徵收土地增值稅的，以征稅時確認的收入作為被投資企業取得仔輪土地使用權所支付的金額據以扣除。
2.在2006年3月2日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資企業在土地增值稅清算時，應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用作為其取得土念升信地使用權所支付的金額據以扣除。
Ⅱ 土地成本如何分攤
分攤方法一：佔地面積法
佔地面積法，指按已動工開發成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。即按照房地產土地使用權面積占土地使用權總面積的比例計算分攤。
一次性開發的，按某一成本對象佔地面積佔全部成本對象佔地總面積的比例進行分配;分期開發的，首先按照本期全部成本對象佔地面積占開發用地總面積的比例進行分配。
然後再按某一成本對象佔地面積占期內全部成本對象佔地總面積的比例進行分配。期內全部成本對象應負擔的佔地面積為期內開發用地佔地面積減除應由各期成本對象共同負擔的佔地面積。
屬於多個清算單位共同發生的扣除項目金額，原則上按建築面積法分攤，如無法按建築面積法分攤，應按佔地面積法分攤或稅務機關確認的其他合理方法分攤。
土地成本分攤方法為不同清算單位按佔地面積法，土地成本分攤基本原則：分期開發，可以按佔地面積分攤。
對佔地相對獨立的不同類型房地產，可以按該類型房地產佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
(一)按獨立佔地的每棟建築物佔地面積占該項目佔地總面積的比例計算分攤土地成本：每棟可轉讓建築物分攤的土地成本=每棟可轉讓建築物佔地面積÷可轉讓建築物佔地總面積×土地總成本
(二)對於同一建築物中包含不同類型房地產的，應當首先確定該建築物佔地的總土地成本，然後根據該建築物中某一類型房地產建築面積占該建築物總建築面積的比例分攤土地成本：
1、普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟可轉讓建築物普通住宅建築面積÷每棟建築物可售建築面積×每棟建築物應分攤的土地成本)
2、非普通住宅應分攤的土地成本=∑(每棟房地產非普通住宅建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
3、其他類型項目應分攤的土地成本=∑(每棟房地產其他類型項目建築面積÷每棟房地產可售建築面積×每棟房地產應分攤的土地成本)
(三)佔地總面積為可轉讓地上建築物佔地面積之和，不包括道路、綠化等公共設施用地面積。對於獨立佔地的不同類型房地產。
土地成本首先按可轉讓建築物佔地面積占可轉讓建築物佔地總面積的比例計算分攤;同一建築物中包含不同類型房地產的，再按照各類型房地產建築面積計算分攤。
對於裙樓土地成本的分攤，裙樓與主樓為同一基礎(即基礎對裙樓和主樓均有承重作用)的，則裙樓和主樓應作為同一建築物計算分攤;裙樓與主樓各有獨立基礎的應作為獨立佔地的建築物計算分攤。
適用范圍：對佔地相對獨立的不同類型房地產，或成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，應按分期開發項目佔地面積占該成片受讓土地總佔地面積的比例計算分攤。
分攤方法二：建築面積法
建築面積法，是指按已動工開發成本對象建築面積占開發用地總建築面積的比例進行分配。即按照房地產建築面積占總建築面積的比例計算分攤。
(一)一次性開發的，按某一成本對象建築面積佔全部成本對象建築面積的比例進行分配。根據本期開發的建築面積占總建築面積的比例計算本期開發項目的取得土地使用權所支付的金額。
(二)分期開發的，首先按期內成本對象建築面積占開發用地計劃建築面積的比例進行分配，然後再按某一成本對象建築面積占期內成本對象總建築面積的比例進行分配。
(三)同一清算單位發生的扣除項目金額，原則上應按建築面積法分攤。對於納稅人能夠提供相關證明材料，單獨簽訂合同並獨立結算的成本，可按直接成本法歸集。
對同一項目里不同類型的建築物土地成本是按照建築面積分攤的。同一清算單位不同類型按建築面積法。
具體分兩步分攤土地成本：
第一步，先將佔地相對獨立(一般是指有道路、圍牆等分隔)的不同類型房地產，按該類型房地產實際佔地面積占該項目房地產總佔地面積的比例計算分攤土地成本。
第二步，對於剩餘混建的不同類型房地產，應當首先確定混建房屋佔地的總土地成本，然後根據混建房屋中某一類型房地產建築面積占該項目混建總建築面積的比例分攤土地成本。
分攤方法三：售價比率法
售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決於房屋結構外，更主要是取決於房屋的地理位置，同樣結構的房屋，門面房售價高於住宅房。售價比率法需要分步驟實施：
(一)計算或預估不同結構、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。
(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結構對售價的影響。運用售價成本比率計算分攤土地成本時。
應將開發的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高於住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：
超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)
各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建築成本-住宅房單位建築成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額÷全部房屋成本總額)。
(三)計算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價後的售價總額的比率，計算公式為：
土地成本比率=佔用土地的全部成本(土地使用權價值)÷(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%
(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：
1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率
2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率
適用范圍：計算既有住宅用房又有商業用房的地塊開發，或者純商業用房開發的土地成本時，採用售價比率法較為適宜。
(2)還建土地成本如何確認擴展閱讀：
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用
指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費
一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費
一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。
其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。
即借記本科日，貸記「預提費用」，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。
其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用它是指企業所屬單位直接組織、管理開發項目所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。
如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在「開發間接費用」科目進行歸集，月末再按一定的分配標准分配計入本科目。
企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。
Ⅲ 土地整理成本怎樣核算
一、土地開發支出劃分和歸集的原則
房地產開發企業開發的土地,按其用途可將它分為如下兩種:一種是為了轉讓、出租而開發的商品性土地(也叫商品性建設場地);另一種是為開發商品房、出租房等房屋而開發的自用土地。前者是企業的最終開發產品,其費用支出單獨構成土地的開發成本;而後者則是企業的中間開發產品,其費用支出應計入商品房、出租房等有關房屋開發成本。現行會計制度中設置的「開發成本——土地開發成本」科目,它的核算的內容,與企業發生的土地開發支出並不完全對口,原則上僅限於企業開發各種商品性土地所發生的支出。企業為開發商品房、出租房等房屋而開發的土地,其費用可分清負擔對象的,應直接計入有關房屋開發成本,在「開發成本——房屋開發成本」科目進行核算。如果企業開發的自用土地,分不清負擔對象,應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的,其費用可先通過「開發成本——土地開發成本」科目進行歸集,待土地開發完成投入使用時,再按一定的標准(如房屋佔地面積或房屋建築面積等)將其分配計入有關房屋開發成本。如果企業開發商品房、出租房使用的土地屬於企業開發商品性土地的一部分,則應將整塊土地作為一個成本核算對象,在「開發成本——土地開發成本」 賬戶中歸集其發生的全部開發支出,計算其總成本和單位成本,並於土地開發完成時,將成本結轉到「開發產品」賬戶。待使用土地時,再將使用土地所應負擔的開發成本,從「開發產品」賬戶轉入「開發成本——房屋開發成本」漲戶,計入商品房、出租房等房屋的開發成本。
二、土地開發成本核算對象的確定和成本項目的設置
(一)土地開發成本核算對象的確定
為了既有利於土地開發支出的歸集,又有利於土地開發成本的結轉,對需要單獨核算土地開發成本的開發項目,可按下列原則確定土地開發成本的核算對象:
1.對開發面積不大、開發工期較短的土地,可以每一塊獨立的開發項目為成本核算對象;
2.對開發面積較大、開發工期較長、分區域開發的土地,可以一定區域作為土地開發成本核算對象。
成本核算對象應在開工之前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。
(二)土地開發成本項目的設置
企業開發的土地,因其設計要求不同,開發的層次、程度和內容都不相同,有的只是進行場地的清理平整,如原有建築物、障礙物的拆除和土地的平整;有的除了場地平整外,還要進行地下各種管線的鋪設、地面道路的建設等。因此,就各個具體的土地開發項目來說,它的開發支出內容是不完全相同的。企業要根據所開發土地的具體情況和會計制度規定的成本項目,設置土地開發項目的成本項目。對於會計制度規定的、企業沒有發生支出內容的成本項目,如建築安裝工程費,配套設施費,可不必設置。根據土地開發支出的一般情況,企業對土地開發成本的核算,可設置如下幾個成本項目:
(1)土地徵用及拆遷補償費或土地批租費;
(2)前期工程費;
(3)基礎設施費;
(4)開發間接費。
其中土地徵用及拆遷補償費是指按照城市建設總體規劃進行土地開發所發生的土地徵用費、耕地佔用稅、勞動力安置費,及有關地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建築物回收的殘值應估價入賬並沖減有關成本。開發土地如通過批租方式取得的,應列入批租地價。前期工程費是指土地開發項目前期工程發生的費用,包括規劃、設計費,項目可行性研究費,水文、地質勘察、測繪費,場地平整費等。基礎設施費是指土地開發過程中發生的各種基礎設施費,包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設施費用。開發間接費指應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費用。土地開發項目如要負擔不能有償轉讓的配套設施費,還應設置「配套設施費」成本項目,用以核算應計入土地開發成本的配套設施費。
三、土地開發成本的核算
企業在土地開發過程中發生的各項支出,除可將直接計入房屋開發成本的自用土地開發支出在「開發成本——房屋開發成本」賬戶核算外,其他土地開發支出均應通過「開發成本——土地開發成本」賬戶進行核算。為了分清轉讓、出租用土地開發成本和不能確定負擔對象自用土地開發成本,對土地開發成本應按土地開發項目的類別,分別設置「商品性土地開發成本」和「自用土地開發成本」兩個二級賬戶,並按成本核算對象和成本項目設置明細分類賬。對發生的土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費等土地開發支出,可直接記入各土地開發成本明細分類賬,並記入「開發成本——商品性土地開發成本」、「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的借方和「銀行存款」、「應付賬款——應付工程款」等賬戶的貸方。發生的開發間接費用,應先在「開發間接費用」賬戶進行核算,於月份終了再按一定標准,分配計入有關開發成本核算對象。應由商品性土地開發成本負擔的開發間接費,應記入「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的借方和「開發間接費用」賬戶的貸方。
現舉例說明土地開發成本的核算如下;
如某房地產開發企業在某月份內,共發生了下列有關土地開發支出:
301 351
商品性土地 自用土地
支付征地拆遷費
78 000元 72 000元
支付承包設計單位前期工程款 20 000元 18 000元
應付承包施工單位基礎設施款 25 000元 18 000元
分配開發間接費 10 000元
合 計 133 000元 108 000元
則在用銀行存款支付征地拆遷費時,應作:
借;開發成本——商品性土地開發成本 78 000
開發成本——自用土地開發成本 72 000
貸;銀行存款 150 000
用銀行存款支付設計單位前期工程款時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 20 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸:銀行存款 38 000
將應付施工企業基礎設施工程款入賬時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 25 000
開發成本——自用土地開發成本 18 000
貸;應付賬款——應付工程款 43 000
分配應記入商品性土地開發成本的開發間接費用時,應作:
借:開發成本——商品性土地開發成本 10 000
貸:開發間接費用 10 000
同時應將各項土地開發支出分別記入商品性土地開發成本、自用土地開發成本明細分類賬。
四、已完土地開發成本的結轉
已完土地開發成本的結轉,應根據已完成開發土地的用途,採用不同的成本結轉方法。
為轉讓、出租而開發的商品性土地,在開發完成並經驗收後,應將其實際成本自「開發成本——商品性土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發產品——土地」賬戶的借方。假如上述開發企業商品性土地經開發完成並驗收,加上以前月份開發支出共1002 000元,應作如下分錄入賬:
借:開發產品——土地 1002 000
貸:開發成本——商品性土地開發成本 1002 000
為本企業房屋開發用的土地,應於開發完成把土地投入使用時,將土地開發的實際成本結轉計入有關房屋的開發成本,結轉計入房屋開發成本的土地開發支出,可採用分項平行結轉法或歸類集中結轉法。分項平行結轉法是指將土地開發支出的各項費用按成本項目分別平行轉入有關房屋開發成本的對應成本項目。歸類集中結轉法是指將土地開發支出歸類合並為「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」兩個費用項目,然後轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」和「基礎設施費」成本項目。凡與土地徵用及拆遷補償費或批租地價有關的費用,均轉入有關房屋開發成本的「土地徵用及拆遷補償費或批租地價」項目;對其他土地開發支出,包括前期工程費、基礎設施費等, 則合並轉入有關房屋開發成本的「基礎設施費」項目。經結轉的自用土地開發支出,應將它自「開發成本——自用土地開發成本」賬戶的貸方轉入「開發成本——房屋開發成本」賬戶的借方。
假如上述開發企業自用土地在開發完成後,加上以前月份開發車出 540 000元共 648 000元。這塊土地用於建造 151出租房和181周轉房,其中 151出租房用地1500平方米, 181周轉房用、地1200平方米,則單方自用土地開發成本為 240元(648000元/1500+1200),應結轉151出租房開發成本的土地開發支出為360 000元(240元×1500),結轉 181周轉房開發成本的土地開發支出為 288 000元(240元×1200),在總分類核算上應作如下分錄入賬:
借:開發成本——房屋開發成本 648 000
貸:開發成本——自用土地開發成本 648 000
如果自用土地開發完成後,還不能確定房屋和配套設施等項目的用地,則應先將其成本結轉「開發產品——自用土地」賬戶的借方,於自用土地投入使用時,再從「開發產品——自用土地」賬戶的貸方將其開發成本轉入「開發成本——房屋開發成本」等賬戶的借方
Ⅳ 房地產開發完工前後如何確認成本及條件
法律分析：房地產開發完工前後成本的確認及條件：一、土地徵用費及拆遷補償費；二、前期工程費；三、建築安裝工程費；四、基礎設施建設費；五、公共配套設施費；六、開發間接費。
法律依據：《關於房地產企業開發產品完工標准稅務確認條件的批復》一、關於斗山未完工開發產品的稅務處理問題
開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建築物、附著物、配套設施等開發產品，在其未完工前採取預售方式銷售的，其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的期間費用、營業稅金及附加後再計入當期應納稅所得額，待開發產品結算計稅成本後再行調整。
(一)經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關於印發〈經濟適用房管空滑中理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號)等有關法規的規定，其預售收入的計稅毛利率不得低於3%.開發企業對經濟適用房項目的預售收入進行初始納稅申報時，必須附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料。凡不符合規定或未附送有關部門的批准文件以及其他相關證明材料的，一律按銷售非經濟適用房的讓空規定計算繳納企業所得稅。
(二)非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定：
1.開發項目位於省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低於20%.
2.開發項目位於地及地級市城區及郊區的，不得低於15%.
3.開發項目位於其他地區的，不得低於10%.
Ⅳ 如何確定土地置換的價格
土地取得成本的確定
（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定
（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定
（三）通過招掛拍獲得國家收回國有土地使用權的土地成本確定
（四）以橋換地、以路換地的土地成本確定
（五）購買土地並承擔土地轉讓方相關稅金的土地成本確定
（六）非貨幣型交易方式獲得土地使用權的土地成本確定
（七）通過招掛拍獲得國有土地使用權的土地成本確定
2013-10-31
（一）房地產企業接受土地投資入股的土地成本確定
1
、非房地產公司以土地入股，房地產公司出資金組建合營公司合作建房的土地成本的
確定
第一、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方採取風險共擔、利潤共享的分配方式。
《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）
第一條規定
「以無形資產投資入股，
參與接受投資方的利潤分配、
共同承擔投資風險的行為，
不征營業稅」
，
基於此規定，
對非房地產企業向合營企業提供的土地使用權，
視為投資入股，
對其不征營業稅。
則合營企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
（一般就是土地評估
價）作為土地成本入賬價值，並作為土地增值稅扣除成本。
由於投資方以土地投資入股不征營業稅是一項稅收優惠政策，
根據國稅發
[2008]111
號
和國稅發
[2005]129
號文件的規定，出土地的一方應該到其所在地管轄的稅務機關開發票，
但不征營業稅，
即開免稅發票給接受投資的合營公司金成本。
當然，好多省份規定，以土地
投資入股不征營業稅是不開發票的，
如果是這樣的話，
則合營企業以入股說明書或入股協議
書上的入股價值
（一般就是土地評估價）
作為土地成本入賬價值，
並作為土地增值稅扣除成
本。
應注意地方規定：
1
、重慶的規定
《重慶市地方稅務局關於土地增值稅若干問題的通知》
（渝地稅發〔
2011
〕
221
號）第
三條、關於以土地（房地產）進行投資的具體計算問題規定：
（
1
）對以土地（房地產）作價入股進行投資的，凡所投資的企業從事房地產開發的，
發生所有權轉移時應視同銷售土地（房地產）
，按本通知第一條的有關規定，計算繳納土地
增值稅。
（
2
）被投資企業接受上述投資房地產時，可按作價入股價值確認接受的房地產成本，
並報主管稅務機關備案。
2
、青島的規定
《青島市地方稅務局關於印發
《房地產開發項目土地增值稅清算有關業務問題問答》
的
通知》
（青地稅函〔
2009
〕
47
號）規定：分兩種情況確認土地成本：
1
、
2006
年
3
月
2
日之後，在投資或聯營環節，已對土地使用權投資確認收入，並對
投資人按規定徵收土地增值稅的，
以征稅價格作為被投資企業取得土地使用權所支付的金額
據以扣除。
2
、
2006
年
3
月
2
日之前，以土地作價入股進行投資或聯營從事房地產開發的，被投資
企業在土地增值稅清算時，
應以投資者取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交
納的有關費用作為其取得土地使用權所支付的金額據以扣除，
投資或聯營時形成的土地使用
權溢價不得扣除。其中，對在
2006
年
3
月
2
日之前雖未辦理土地使用權變更登記手續，但
受讓方已先行合法佔有投資開發土地、並已投入資金開始開發的，按照上述規定處理。
3
、山東的規定：
《山東省地方稅務局關於明確投資入股土地徵收土地增值稅土地扣除項目金額問題的通
知》
（魯地稅函
[2004]30
號）規定：
納稅人利用外單位投資入股的土地從事房地產開發的，
由於其取得該宗土地使用權時並
無支付任何金額，
故在轉讓該宗土地開發建設的房地產計算土地增值稅時，
不得按照投資入
股企業取得土地使用權時支付的金額或投資入股時土地的評估價值作為土地的扣除項目金
額予以扣除。
非房地產公司甲以市場評估價為
18000
萬元的土地使用權
10000
平方米，房地產公司
乙以貨幣資金
8000
萬元合股，成立合營公司，雙方合同約定：採取風險共擔、利潤共享的
分配形式，該合營企業當年委託其他建築單位共新建標准、質量均相同的住宅用戶
500
套，
當年銷售
400
套，請分析該合營企業接受甲的土地投資的入賬價值如何確認？
案例分析
10
土地成本確認：
根據《財政部、國家稅務總局關於股權轉讓有關營業稅問題的通知》
（財稅
[2002]191
號）的規定，自
2003
年
1
月
1
日起以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分
配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業稅。既然不徵收營業稅，就不用開發票，則合營
企業以入股說明書或入股協議書上的入股價值
18000
萬元作為土地成本入賬價值，
並作為今
後土地增值稅清算的土地扣除成本。
第二、
如果雙方合同約定：
房屋建成後甲方採取按銷售收入的一定比例提成的方式參
與分配，或提取固定利潤。
根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，
甲方如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於甲方將土地使用權
轉讓給合營企業的行為，
對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形
資產征稅。
則土地的一方應該向合營公司開轉讓無形資產的發票，
合營公司以發票上的價格
進土地成本。
案例分析
11
[
案情介紹
]
非房產公司甲以土地使用權、
房地產公司乙以貨幣資金合股，
成立合營企業，
合作建房，
協議規定，房屋建成後，非房產公司甲按銷售收入的
20%
提成作為投資收益，合營企業共取
得房屋銷售收入
1000
萬元，非房產公司甲取得投資收益
200
萬元。請分析合營企業的土地
成本應如何確認？
土地成本確認分析
根據《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）
第十七條規定：
房屋建成後，甲方（出土地一方）如果按照按房屋銷售收入的一定比例提成
的方式參與分配，
或提取固定利潤則不屬營業稅所稱的投資入股不征營業稅的行為，
而屬於
甲方（出土地一方）將土地使用權轉讓給合營企業的行為，對甲方（出土地一方）取得的固
定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按轉讓無形資產征稅。
因此，
應當對甲方（出土地一方）按轉讓無形資產徵收營業稅
200
×
5%
＝
10
萬元。
合營
公司應以甲方（出土地一方）給合營公司開轉讓無形資產的營業稅發票
200
萬元入賬。
第三、如果雙方合同約定：房屋建成後雙方按一定比例分配房屋。
《國家稅務總局關於印發
<
營業稅問題解答之一
>
的通知》
（國稅函發
[1995]156
號）第
十七條的規定，
如果房屋建成後雙方按一定比例分配房屋，
則此種經營行為，
也未構成營業
稅所稱的以無形資產投資入股，
共同承擔風險的不征營業稅的行為。因此，
首先對甲方
（出
土地一方）向合營企業轉讓的土地，按「轉讓無形資產」征稅，其營業額按實施細則第十五
條規定核定，並向合營公司開發票。
案例分析
12
非房地企業甲提供
5000
平方米的土地使用權，
房地產企業乙提供
2000
萬元資金組建合
營企業，合作建房。雙方協議：房屋建成後按
5
：
5
的比例分成，房屋分配完畢後，甲方又
將其分得房屋的
50%
出售，售價為
800
萬元，其餘留作自用。房屋的市場公允價為
3000
萬
元，請分析合營企業的土地成本應如何確認？
在這一合作建房的過程中，
非房地企業甲發生了轉讓土地使用權的行為，
應按
「轉讓無
形資產」稅目征稅，將分得的房屋再銷售，應再按「銷售不動產」稅征稅；由於雙方沒有進
行貨幣結算，應按市場公允價格計算。
甲方應按「轉讓無形資產」稅目繳納營業稅＝
3000
×
50%
×
5%
＝
75
（萬元）
。
合營企業的土地入賬成本為
3000
×
50% =1500
萬元。
（二）
非房地產公司以土地，
房地產公司出資金不組建合營公司合作建房的土地成本的
確定
1
、合作建房合同約定：以土地使用權和房屋所有權相互交換的土地成本確認。
根據國稅函發
[1995]156
號文件第十七條第一款的規定，
土地使用權和房屋所有權相互
交換，雙方都取得了部分房屋的所有權。在這一合作過程中，甲方（出土地一方）以轉讓部
分土地使用權為代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行為；乙方（出資
金一方）
則以轉讓部分房屋的所有權為代價，
換取部分土地的使用權，
發生了銷售不動產的
行為。
（因而，合作建房的雙方都發生了營業稅應稅行為，甲方應按「轉讓無形資產」稅目中
的「轉讓土地使用權」子目繳稅，乙方應按「銷售不動產」稅目繳稅。由於雙方沒有進行貨
幣結算，應當按照《營業稅暫行條例實施細則》第二十條的規定，分別核定雙方的營業額。
如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動產行為，
應對其銷售收入再按「銷售不動產」
稅目徵收營業稅。
Ⅵ 土地成本是怎樣計算的
問：很多人不知道土地的成本是怎麼計算的，請問國有土地有償使用是不是成本，這種成本是怎麼算的？
答：這算是一種成本，國有土地有償使用的方式包括：
（1）國有土地使用權出讓；
（2）國有土地租賃；
（3）國有土地使用權作價出資或者入股。目前，廣州市採用的國有土地有償使用方式主要是國有土地使用權出讓。
問：劃撥國有土地使用權的范圍包括哪些？
答：以劃撥方式提供國有土地使用權的用地包括：
（1）國家機關用地和軍事用地；
（2）城市基礎設施用地和公益事業用地；
（3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；
（4）法律、行政法規規定的其他用地。具體建設項目用地參見國土資源部《劃撥用地目錄》。
問：國有土地使用權出讓金與新增建設用地土地有償使用費是否相同？國有土地使用權出讓金如何計征？
答：國有土地使用權出讓金和新增建設用地土地有償使用費是不同的。新增建設用地土地有償使用費是由取得新增建設用地的市、縣人民政府繳交。國有土地使用權出讓金是由土地使用者向市、縣人民政府繳交。廣州市由市國土資源和房屋管理局辦理計征國有土地使用權出讓金的手續。
計征標準是：依據市政府1993年《批轉市國土局市房地產管理局關於國有土地使用權出讓金標準的請示的通知》（穗府[1993]58號），商業平均標定地價1800元/平方米，工業平均標定地價500元/平方米，住宅平均標定地價820元/平方米。具體項目的標定地價根據地段、市政公建配套設施、繁華程度、臨路（街）位置、樓層（層數）、得房率、用地使用年限和特殊因素等八個調節系數進行計算。
計征面積：商業和住宅按建築面積計征，工業按用地面積計征。
計征程序：由土地使用者向市國土資源和房屋管理局申請，經市國土資源和房屋管理局評估、會審確定後，由土地使用者與市國土資源和房屋管理局簽訂國有土地使用權出讓合同，土地使用者按合同約定繳交土地出讓金。
減免程序：國有土地使用權減免、返還或緩交的審批權集中在市政府。
問：國有土地使用權出讓的方式有哪些？經營性房地產項目用地如何出讓？
答：國有土地使用權出讓的方式有：協議出讓和公開出讓。公開出讓包括招標、拍賣、掛牌和網上競價。
經營性房地產項目用地必須以公開方式出讓。
Ⅶ 房地產開發企業在征地時以還房的形式補償給被征地人，在核算成本時怎麼計算土地成本
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項則培目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配孫缺唯套及其扮山他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
Ⅷ 接受以土地使用權作為投資的房地產企業成本如何確定
根據《關於印發 < 房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法 > 的通知》國
稅發 [2009]31 號）第三十一條第一款的相關規定：企業、單位以換取開發產品為
目的，將土吵蔽地使用權投資企業的，按下列規定進行處理，具體分以下兩種情況：
1. 換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地
使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括
首次分出的和以後應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的
相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本
還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
2. 換取的開發產毀悉品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易
發纖碰乎生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關
稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應
加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。
如果還沒有明白的可以到中國房地產財稅咨詢網咨詢專家，他們可以幫你解答！
Ⅸ 土地成本包括哪些
一般是兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得費。
徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算;拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。
基礎設施配套費。公共事業建設配套費。小區開發配套費。
土地開發成本核算應注意事項
1、土地開發成本歸集對象的確定問題
房地產開發企業在具體確定成本歸集對象時，應結合本企業的土地開發特點和實際情況，在滿足成本計算的基礎上加以確定，成本歸集對象確定後，要有利成本計算的真實、准確和完整，正確反映成本的構成，並能及時結算成本對象的竣工成本。
一般而言，都以成片開發土地中的具體運作項目或土地區域作為成本歸集對象。如某一成片開發土地上規劃有紫荊花園、千*假日酒店等十個具體運作項目，則每一具體運作項目可作為成本歸集對象。
2、共同成本的分配問題
對成片開發土地而言，肯定存在共同成本。那麼，如何將共同成本分配至每一具體成本對象呢?分配方法有個別認定法，按面積分配法和按價值分配法。在選擇方法時應考慮配比原則並且要保持使用方法的一致性。
Ⅹ 開發商的土地成本怎麼算
房地產成本的組成
1、土地費用 土地費用包括城鎮土地出讓金，土地徵用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以後兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約佔20%，並有進一步上升的趨勢。
2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及「三通一平」等土地開發費用。他在整個成本構成中所佔比例相對較低，一般不會超過6%。
3、建築安裝工程費建築安裝工程廢紙房屋建造過程中所發生的建築工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建築安裝造價。他在整個成本構成中所佔比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。
4、市政公共設施費用 市政公共設施費用包含基礎設施和公共配鄭橘衡套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公公配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所佔比例較大，我國一般在20%~30%左右。
5、管理費用 管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所佔比例很小，一般不會超過2%。
6、貸款利息 房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須藉助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。
7、稅費 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地佔有稅，土地增值稅，兩稅一費伍汪（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅，外商投資企業和外國企業所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政喊做配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所佔比例較大，一般在15%~25%左右。
8、其他費用 其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。
資料拓展
土地成本，包括土地使用權取得費及土地開發費，應與建築費提取折舊費，而不能將土地使用權作為無形資產攤入管理費用。這樣，在土地使用到期時，產權人才能夠重新購置同等效用的房地產進行再生產。
（資料來源：網路：土地成本）