『壹』 佳兆業斷崖式降杠桿背後的秘密
3月25日，佳兆業公布了2020年全年業績。
這次業績最引人注目的一點就是，按照2023年以前達到三道紅線的監管要求，佳兆業降杠桿的速度極快，遠遠超出市場預期，基本達標。2021年完全達標幾乎沒有懸念。
根據年報披露的信息，截至2020年度報告期末， 佳兆業凈負債率同比2019年末的144%大幅下降46個百分點至97.9%，超預期完成降負債目標。此外，現金短債比由2019年末的1.1倍提升至1.56倍。剔除預收賬款的資產負債率也由上年末的75.9%下降5.6個百分點至70.3%。
凈負債率和現金短債比完全達標，剔除預收款後的資產負債率已基本接近70%的標准。究竟是什麼原因，讓佳兆業降杠桿速度如此之快，背後隱藏了哪些秘密？
從資產負債表來看，佳兆業的凈資產從2019年末的557.1億元大幅提升至2020年末的787.2億元。同時， 其在手現金則從2019年末的370.1億元大幅增加100.9億元至471億元。
其實，衡量一家企業在手資金情況主要還是要看非受限現金。佳兆業在手現金中， 非受限現金則同比2019年末的309.6億元大幅增加99.1億元至2020年末的408.7億元 ，這也意味著，佳兆業手中可動用的現金大幅增加，流動性更加充裕。
手中彈葯日益充足的原因，顯然跟佳兆業良好的銷售狀況密不可分。
年報顯示， 2020年佳兆業合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創 歷史 新高 ；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。
根據克而瑞數據統計，2020年佳兆業銷售額排名持續上升，位居全國第24位。其中粵港澳大灣區市場表現突出，銷售金額佔比達58%，結轉收入佔比達71%。近三年來，佳兆業銷售年復合增長率達24%，發展後勁十足。
良好的銷售和經營帶給佳兆業的直接回饋就是杠桿率的大幅下降。
按照凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/凈資產的計算公式，佳兆業的分母在不斷增大，而分子卻在不斷變小，凈負債率大幅降低就不難理解。
尤其值得一提的是，佳兆業在年報中披露剔除預收賬款後的資產負債率和凈負債率時，特別 將13.5億元的永續債從凈資產中剔除，並將其列入有息負債一項，這樣計算出來其凈負債率為97.9%，很明顯這是一種讓自己吃虧的做法。
如果按照業內通行的計算方式，將永續債列入凈資產（權益總額）中，並將其從有息負債中剔除的話， 實際上佳兆業的凈負債率將進一步降低至94.5%。
同理，如果將13.5億元的永續債從總負債中剔除， 其剔除預收款後的資產負債率也將從官方公布的70.3%下降為69.75%。
換句話說，如果佳兆業按照業內通行的財務處理方式來計算的話，其實其核心 財務指標已經完全符合三道紅線監管要求，完全變綠。
不得不說，佳兆業處理財務數據時的認真嚴謹態度業內少見。
同時，從債務結構來看，2020年，佳兆業嚴格控制有息負債規模，提升長短債比、降低融資成本、優化債務結構，保障公司的償債能力。在未來到期債務中， 1年內到期佔19%，約231億元，2年以上到期佔81%。長短債比為4.3，較2019年的2.7上升了1.6 ，債務結構得以進一步優化。
積極的財務策略還體現在佳兆業不斷開拓境內外新型融資渠道和融資成本的持續下降。
2020年，佳兆業在境內獲得ABS的額度超100億元及境內長租公寓專項債額度30億元；境外除優先票據外，首次在可持續發展債券框架下發行債券，共計6億美元。
另外佳兆業的融資成本也在持續下降，截至2020年12月31日，佳兆業境內融資成本為7.4%， 較上年末下降60個BP ；境外全年新增借款的綜合成本 較去年下降202個BP。
從主要經營指標來看，佳兆業全面實施的PMO精細化運營管理策略也帶來了提質增效的良好效果。
根據年報披露的數據，即便面臨去年疫情沖擊、各地調控政策持續加碼的不利市場環境，佳兆業的核心經營指標依然實現了逆勢增長。年報顯示，2020年佳兆業 營業收入為557.7億元，同比增長16.1%；凈利潤為52.8億元，增長26.8%；歸母凈利潤為54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤為159.1億，同比增15%。
此外，佳兆業的資產也在持續增長，總資產增長14.4%，達到3099億。核心指標保持兩位數的增幅，經營業績實現了高質量增長。
穩健的財務策略和優異的經營狀況也使佳兆業去年獲得了境內外權威評級機構的充分認可。
國際三大評級機構穆迪、標普和惠譽均給予佳兆業較高評級，展望「穩定」。另外，中誠信國際、聯合資信及大公國際均給予佳兆業AA+信用評級，展望「穩定」，明晟（MSCI）上調集團ESG評級至BB，位列恆生指數內房股領先水平。中信里昂、國元國際、西南證券、安信國際、海通證券、國信證券等十數家機構券商堅定看好佳兆業集團基本面及成長性，給予「買入」或「增持」評級，並上調目標價。
展望2021年，佳兆業集團董事局副主席兼總裁麥帆表示，2021年佳兆業將加快供貨推貨，集團地產業務預估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。 2021年地產銷售目標為1300億元，同比增長預計將再次超過20% 。
『貳』 財報聲浪｜佳兆業：2020年凈利潤增長近27%，大灣區貨值超4600億元
佳兆業集團董事局主席郭英成出席2020業績發布會
報告顯示，2020年佳兆業合約銷售金額約1069億元，同比增長21%，再創 歷史 新高；銷售面積620萬平方米，同比增長33%。營業收入558億元，同比增長16.1%；凈利潤52.8億元，增長26.8%；歸母凈利潤54.5億元，同比增長18.6%；毛利潤159億元，同比增15%。集團總資產達近3100億元，同比增長14.4%。
2021年地產銷售目標鎖定1300億元
截至2020年12月30日，佳兆業集團於全國51個城市合共擁有217個房地產項目，土地儲備約2880萬平方米；其中大灣區土地儲備約1590萬平方米，占集團整體土地儲備的55%。而大灣區城市中，深圳及廣州作為集團多年來深耕的重點市場，土地儲備佔比達大灣區市場的36%。
2020年，集團新增項目47個，新增土地儲備面積約921萬平方米，對應貨值約1900億元。集團在香港取得重要突破，目前擁有4個地產項目，貨值近300億港元。
報告顯示，2021年，預計集團地產業務預估可售貨值為1910億元，可售面積1074萬平方米，全年供貨均衡。在2021年發展計劃中，集團董事局主席郭英成表示2021年地產銷售目標為1300億元，每年增長不低於20%。
「三道紅線」由橙轉黃
在保持投資規模有質量增長的同時，2020年，佳兆業主動進行融資規模管理，降低融資成本，堅持「提利潤、降負債」審慎穩健的發展戰略。
2020年，佳兆業實現「三道紅線」由橙轉黃。相比2019年末，2020年凈負債率由144%降至98%；現金短債比由1.1倍提升至1.56倍；剔除預收賬款的資產負債率下降至70.3%。截至2020年12月31日，集團擁有現金儲備約471億元，較2019年增長27.4%，全年銷售回款率約80%，較2019年增長5個百分點。
報告顯示，集團有息負債較2019年增長3.7%至1215億元，低於「三道紅線」橙檔融資規模可增長5%的要求。長債短債比為4.3，較2019年的2.7上升了1.6，債務結構進一步優化。通過開拓境內外創新型融資，在境內獲得ABS的額度超100億元，境內長租公寓專項債額度30億元；境外除優先票據外，首次在可持續發展戰略框架下發行債券，共計6億美元。
「2020年，佳兆業的平均融資成本為8.7%，今年還會繼續拓展多元化的融資渠道，爭取今年把融資成本再下降100個BP，到達7.8左右，按照監管要求，到2023年完成降負債目標。」佳兆業集團首席財務官吳建新業績發布會上表示。
2020年新拓城市更新項目54個
作為城市更新龍頭企業，目前佳兆業在城市更新項目儲備方面擁有項目201個，佔地面積超5000萬平方米。其中大灣區重要城市深圳、廣州兩地規模佔比達86%。
報告顯示，2020年佳兆業新拓展城市更新項目54個，主要集中在深圳、廣州、東莞等大灣區核心城市；新拓項目數量為2019年的近三倍，規模增長明顯。此外，集團城市更新模式加速全國復制，貴州、湖北等地實現首個更新項目落地，城市更新版圖不斷擴大。
「我們在2021年、2022年、2023的三年一共會有至少50個項目完成項目轉化供地，量級大約是500萬平方米佔地規模。除了三年的之外，超過三年的供地，遠期項目也有近期目標，所有都是多個城市更新共同努力在推進的一個系統性的安排。」佳兆業集團董事局副主席、總裁兼執行董事麥帆在發布會上表示。
佳兆業集團城市更新項目在近年來轉化速度明顯提升，2020年集團轉化9個項目，可售面積近180萬平方米，轉化面積同比大幅增長152%；轉化項目位於香港、深圳及廣州，對應可售貨值約640億元。
作為城市更新龍頭企業，隨著這些轉化項目進入利潤結轉通道，盈利水平也將得到穩步提升。在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額已佔據整體銷售的三分之一。
公司管理層表示，2021年，在城市更新拓展方面，佳兆業將繼續深耕粵港澳大灣區，推進城市更新模式全國復制，保持規模領先。預計2021年-2022年，集團將轉化城市更新項目預計可售面積為420萬平方米，對應貨值超過2000億元。
『叄』 企業融資成本為什麼高
通常情況下，融資成本指標以融資成本率來表示：融資成本率=資金使用費÷(融資總額-融資費用)。這里的融資成本即是資金成本，是一般企業在融資過程中著重分析的對象。但是光看資金成本，不能完全滿足現代理財的需要，我們應該從更深層次的意義上來考慮融資的幾個其他相關成本。
1、機會成本
如果是企業內源融資，一般是「無償」使用的，它無需實際對外支付融資成本。但是，如果從社會各種投資或資本所取得平均預期年化預期收益的角度看，內源融資的留存預期年化預期收益也應於使用後取得相應的報酬，內部融資和，所不同的只是內源融資不需對外支付，而其他融資方式必須對外支付以留存預期年化預期收益為代表的企業內源融資的融資成本應該是普通股的盈預期年化利率，只不過它沒有融資費用而已。
2、風險成本
企業融資貸款的風險成本主要指破產成本和財務困境成本。企業債務融資的破產風險是企業融資的主要風險，與企業破產相關的企業價值損失就是破產成本，也就是企業融資的風險成本。財務困境成本包括法律、管理和咨詢費用。其間接成本包括因財務困境影響到企業經營能力，至少減少對企業產品需求，以及沒有債權人許可不能作決策，管理層花費的時間和精力等。
3、代理成本
資金的使用者和提供者之間會產生委託一代理關系，這就要求委託人為了約束代理人行為而必須進行監督和激勵，期間產生的監督成本和約束成本就是代理成本。另外，資金的使用者還可能進行偏離委託人利益最大化的投資行為，從而產生整體的效率損失。
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『肆』 為什麼股權融資資金成本比較高
股權融資也是所有權融資，是公司向股東籌集資金，是公司創辦或增資擴股是採取的融資方式。股權融資獲得的資金就是公司的股本，，由於它代表著對公司的所有權，故稱所有權資金，是公司權益資金或權益資本的主要構成部分。發行股權融資使大量的社會閑散資金被公司所籌集，並且能夠在公司存續期間被公司所運用。股權融資的特徵：
1、籌集的資金具有永久性,無到期日,不需歸還,這對保證公司的長期穩定發展極為有益。
2、沒有固定的股利負擔,股利的支付多少與支付與否視公司有無盈利和公司的經營需要而定,沒有固定的到期還本付息的壓力,給公司帶來的財務負擔相對較小。
3、更多的投資者認購公司的股份,使公司資本大眾化,分散了風險。
4、發行新股,可能會稀釋公司控制權,造成控制權預期年化預期收益的損失。
5、融資渠道股權融資是私募發售，公開市場發售債權融資是銀行信用項目融資。
6、風險上債權性融資的風險要高於股權融資的風險。
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