A. 在我國征地補償原則主要是什麼
任何市政項目工程的建設雖然說是為了發展本省的經濟和改善民生作出的投資，但是項目工程建設的規范管理也是不容忽視的一項重要的工作。其中針對民眾最為關心的政府制定的 征地補償 的方案，各地也是一定要圍繞著相關的原則去執行。那麼，在我國征地補償原則主要是什麼? 一、在我國征地補償原則主要是什麼? 第一、直接補償和間接補償相結合的原則 農村集體經濟組織被國家徵收以後，農村集體經濟組織便喪失了進行農業生產建設活動的物質基礎，農村村民也喪失了生活的主要來源。盡管土地徵收人已經對農村集體經濟組織和農村村民進行了直接補償，但是，這種直接的補償只能解決眼前的溫飽問題，無法解決他們的長遠利益問題，更無法解決他們的再生產能力問題。所以在土地徵收補償中，國家一定要兼顧農村集體經濟組織和農村村民的眼前利益和長遠利益，並用直接補償措施和間接補償措施，使失地農民眼前能夠生存，長遠能夠發展。對於間接補償來講，其主要措施是支持和幫助被 征地 的農村集體經濟組織和農村村民從事形式多樣的經濟開發活動。對於這一間接補償措施，我國土地管理法做了充分的肯定，並明確規定地方各級人民政府要「支持被征地的農村集體經濟組織和農村村民從事開發經營，興辦企業」。 第二、貨幣補償和非貨幣補償相結合的原則 第三、從寬補償和從高補償相結合的原則 補償是否充分取決於兩個因素 一個是補償的范圍， 一個是補償的標准。 前者決定補償的廣度，後者決定補償的深度。與其他國家的征地補償相比，我國的征地補償明顯不足，主要表現在補償范圍偏窄和補償標准偏低兩個方面。這種不足已經影響到了被征地農民的實際生活水平，也影響到了農業生產的順利進行和農村的安定團結。因此，在征地補償中，土地徵收人————各級政府部門應當針對這一具體不足，結合征地時當地的生產力發展水平和人民群眾的實際生活水平，適當拓寬補償的范圍，不斷提高補償的標准，盡可能從寬從高的給予農村集體經濟組織和農村村民一補償。只有這樣，被征地村民原有生活水平才不會降低，農業生產經營活動才能夠順利進行。當然，這種從寬和從高只能是法律規定范圍內的從寬和從高，只能是由嚴格法律程序保障的從寬和從高。 二、征地補償協議包括什麼內容? 合同的主要條款內容要明確很多被征地人都是第一次經歷征地，在合同細節應當怎麼約定沒有經驗，經常簽訂的合同內容不明確，導致以後的履行的過程中存在麻煩。征地補償協議里比較重要必須明確的內容有： (1)補償款的總金額及各項補償內容的具體明細，如果存在廠房出租的情況，這個各項補償內容的具體明細就尤為重要，這涉及到雙方以後分割 拆遷補償 款的份額確定; (2)補償款的支付時間及支付方式; (3)如果簽訂補充協議，補償協議上的內容必須合法，與主合同條款不沖突，如果對主合同有重大改動，須明確約定以補償協議約定為准; (4)約定 違約責任 。一般來說，征地人答應的補償條件，尤其是落實到合同條款的補償條件，基本上都能實現，但是什麼事情都是有萬一的，我們在簽訂合同的時候，也應該為可能出現的「萬一」提前防備，那就是明確約定違約責任，從另外一個角度來說，也是從合同條款的角度去督促征地今早的履行合同。 由此可見，征地補償原則主要就是包括以上三點的，現在政府征地也並不見得就是直接採用現金的這種方式來補償的，有很多都是通過非貨幣，還有直接或是間接補償。總之，政府在征地的時候也要考慮到征地成本的問題，縱觀這幾個原則的核心就是征地補償一定要充分保障民眾權益不受損失的基礎上，項目工程建設的經費也要合理的把控好。
B. 征地成本包括哪些
法徵用農村集體所有的土地，必須按照規定補償。征地補償安置費用，包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費。 第八條 土地補償費標准根據被徵用土地的不同類別按耕地前三年平均產值的相應倍數確定。耕地前三年平均年產值的標准為每畝1600元。 第九條 徵用土地，按下列標准支付土地補償費： （一）徵用耕地（含原為耕地經農業產業結構調整為其他用途的土地），每畝16000元； （二）徵用其他農用地，每畝12800元； （三）徵用集體建設用地，每畝16000元； （四）徵用未利用土地，每畝8000元； 第十條 徵用土地，按下列標准支付安置補助費： （一）徵用農用地，按照需要安置的被征地單位農業人口數計算，每一個需要安置的被征地單位農業人口的安置補助費為17000元，需要安置的被征地單位農業人口數，按照被徵用的農用地數量除以被征地農村集體經濟組織征地前平均每人佔有在冊農用地的數量計算； （二）徵用農村集體所有非農業建設用地不支付安置補助費，需易地復建的按復建地的標准計算。 第十一條 徵用土地，按下列標准支付青苗費： （一）耕地每畝800元； （二）魚塘、竹園、林地、桑茶、果園、苗圃等土地的青苗補償費由征地單位與地上物所有權人協商確定；協商不成的，由金壇市價格認證中心評估後確定補償標准。 第十二條 徵用土地，涉及房屋拆遷安置和其他地上附著物補償辦法，由市人民政府另行制定。 自征地調查之日起，在征地范圍內的突擊建設、栽植的附著物不予補償。各項附著物補償費，按照產權歸屬支付。產權不明的，由市國土資源局代結算管理，任何單位和個人不得冒領。 第十三條 征地補償安置方案批准後，市國土資源局應當將80%的土地補償費和全部的安置補助費作為被征地農民基本生活保障資金，將其餘的土地補償費支付給農村集體經濟組織，將地上附著物及青苗補償費支付給地上附著物及青苗的所有權人。 征地的各項補償費用應當自征地補償安置方案批准之日起三個月內全額支付。征地補償安置費用到位後，市國土資源局應當及時在被征地農村集體經濟組織所在地公告。 征地補償費用沒有到位的，被征地農村集體經濟組織及其成員有權拒絕交地；征地補償費用到位的，被征地的農村集體經濟組織及其成員不得拖延交地。 第十四條 土地補償費支付給農村集體經濟組織的部分，納入公積金管理，必須用於集體經濟組織發展生產和公益性事業建設，以及解決歷史遺留的被征地農民的生活問題，不得挪作他用。農村集體經濟組織被撤銷的，土地補償費全部用於該集體經濟組織成員基本生活保障。
C. 政府徵收土地多少錢一公頃
樓主問的是政府徵收土地要補償給老百姓多少錢？還是政府徵收土地的總成本是多少錢？
一、政府徵收土地要補償給被征地農民多少錢。
1、安置補償費用：一般每個地區都有一個征地區片價的，像我們這里就是3.8萬元/畝-4.4萬元/畝。地區差別不會太大，我們先按最低標准3.8萬元/畝算。
2、青苗和附著物：按實際清點的算，我算了下我們這里這幾年青苗和附著物補償的平均值為0.2萬元/畝。
加起來一共是4萬元/畝，等於60萬元/公頃。這是被征地農民實實在在應該拿到手的錢（上下略有浮動，但不會太大）。
另外還有一個1萬元/畝的被征地農民社會保障資金，這個錢到不了被征地農民手裡，是由人社部門負責給被征地農民入保的一項資金。
二、政府徵收土地成本。
包括上述三項費用，還有向省政府繳納的新增建設用地有償使用費（我們這里16元/平方米=1.0667萬元/畝；向省政府繳納的征地管理費（按征地總費用的%2.8計算）0.112萬元/畝。
加起來一共是6.1787萬元/畝，等於92.6805萬元/公頃。政府徵收土地的總成本為92.6805萬元/公頃（各地區略有不同）。
D. 如何破解征地拆遷十大難題
征地拆遷是項目開工建設的重要前提。如果是一進場順利地拿到地，項目開局良好進展順利，施工計劃就可以如期實施，施工進度就有保障；如果是征地拆遷遇到梗塞、讓地不順暢，項目如期竣工和兌現合同承諾的計劃將要落空。這項工作開展的是否順利，直接影響工程進度、施工工期和項目管理成本。如何解決征地拆遷困難中的問題，既保障項目快速開工的用地需求，又能和諧征遷維護好群眾利益，實現「路地雙贏」，是我們在工作中急需破解的難題。
一、征地拆遷凸顯的幾個問題
1、群眾工作不好做。造成群眾不願意征地拆遷不外乎有幾種原因：一是補償標准不高。群眾嫌征地拆遷補償標准過低，說實話節衣縮食一輩子，好不容易建起的房屋，遇到基礎建設，需要顧全大局，房子拆遷讓路，但對經濟困難的拆遷戶來說，出現一些家庭無力購買超出部分的面積，造成無房可居的問題。二是安置點位置不理想。許多群眾都傾向於就地安置，新安置點不如原來老房子環境如意，無論就醫孩子上學，還是大人上班上街購物，出行不方便，新安置點服務不配套等。三是受傳統思想的影響。有些人較為迷信，認為現在住得很好，人丁興旺，子孫如魚得水，這一切歸功祖屋風水和祖宗保佑，搬家有可能把好風水搬掉了，心裡忐忑不安老大不樂意。四是期望值過高。受利益趨動的影響，群眾的各類情緒和矛盾總是不可避免的，遇到百年拆遷難得的機遇，認為應該向政府多要錢，條件不答應就賴得不搬，討價還價的「釘子戶」應運而生。五是土地收購的失落感。土地是農民賴於生存的保障，讓農民離開土地就是剝奪了農民的保障。農民戀鄉戀土的情結濃得化不開，已深入到骨子裡了，沒有了土地生存保障受到極大的挑戰，又沒有其他謀生出路，在文化程度不高的農民身上尤為顯得明顯。
2、地域性徵地拆遷壁壘。征地拆遷難不能一概而論，稍微加於區別就不難發現，國家重點基礎設施建設項目，征地拆遷的進度要明顯快於地方基礎設施項目，鐵路項目要好於公路項目。原因是重點項目建設有資金保障，領導重視程度和工作力度不一樣，做事雷厲風行，一招一式落地有聲，從省、市、區、縣、鎮、鄉（街道）自上而下均成立征地拆遷辦事機構，專門有一幫人為重點項目建設服務，找人辦事極為方便。而地方性建設項目，因建設需要匆匆上馬開工，資金來源有不確定性，缺乏雄厚的資金支撐，捉襟見肘，一時無法與征地拆遷戶兌現，導致征地拆遷工作無限期的拖延。其次，受當地經濟利益的趨動，一些部門和個人以維護群眾利益不受侵害和發展地方經濟為由，說一套做一套，明一套暗一套，吃拿卡要，施工單位叫苦不迭，實在逼急了施工單位就用打架形式來推動拆遷，雖然做法不理性有些欠妥，但是也沒有辦法的辦法。有些地區利用新聞輿論來推動征地拆遷倒不失為好辦法。同樣是國家重點項目，不同地區和省份，由於辦事力度做事風格迵然不同，征地拆遷地域性差距明顯。
3、征地拆遷機制不完善。首先，征地拆遷中政府與被拆遷者之間的矛盾依然突出，主要表現在土地補償費和房屋拆遷費標準的補償標准過低，體現不出地區差異；拆遷補償政策混亂，同一區位的不同項目征地拆遷成本補償標准不統一，政策延續性差，房屋拆遷補償安置成本無固定增長模式，缺乏統一的標准依據；失地農民社會保障不到位，既定的保障政策沒有得到有效執行，重拆遷輕安置現象依然存在。其次，征地拆遷前期准備工作不充分，工作方案不夠完備，補償標准沒細化。在全國或在全省范圍內沒有統一征地拆遷補償標准，經濟開發區和非開發區補償不一樣，隨意而為，缺乏完整的補償標准體系，沒有建立能夠隨經濟環境變化而變化的補償標准周期性調整機制，嚴重傷害了拆遷戶的利益。第三，安置工作有缺陷。征地拆遷的安置工作為頭等大事，使失地農民盡快得到基本充足的養老保障，做到安置工作達標後方能進行拆遷，但是有些地方急功近利，缺少周密成熟考慮，兼顧國家、集體、個人關系的分配機制不明顯，群眾有抵制情緒，安置工作反反復復，害苦了施工單位。第四，征拆人員積極性受限。有些地方征地拆遷工作經費相對有限，相關工作人員經濟待遇相對較低；地方許多長期在征地拆遷一線的同志，經常被投訴或被個別群眾辱罵騷擾，一定程度上影響工作積極性。第五，施工單位利益難於得到保障。在征地拆遷過程中，村民的利益一旦得不到滿足，就把火燒到施工單位頭上，干擾你正常施工。雖然出氣對象是施工單位，但是真正的矛頭不是對著他來的，逼迫政府作出讓步。施工單位不折不扣成了「冤大頭」，設備閑置和人員窩工費用由誰來承擔？為此十分糾結。
二、破解征地拆遷難題的幾點策略
征地拆遷從表面看是政府的事兒，掏錢是政府的事兒，面子也是政府的事兒，拆得動拆不動和施工單位勿搭界，如果這樣認為是大錯特錯了。征地拆遷難題不解決，無地可用，隊伍上場後沒有活干，設備閑置，經濟損失尷尬境地自然不可能避免。因此，加強協作，積極參與，主動配合，主動出擊，是破解征地拆遷的難題的唯一出路。
1、充分做好征地拆遷前期准備工作。征地拆遷工作涉及面廣、工作量大，做好各項前期工作是確保征地拆遷工作有序進行的前提。首先，與地方征遷部門搞好工作對接，配合地方征遷部門摸清情況，把土地類別、房屋面積、青苗品種規格以及受徵人等相關情況調查清楚，登記造冊。其次，制定完善的征地拆遷工作方案，把工作過程中可能發生的事情考慮在先，充分准備。通過實地調查，制定符合實際情況並進一步細化的征地拆遷方案，組織項目人員一起攻關。再次，設置項目征地拆遷辦公室，配主任和征遷員，同時，要成立征地拆遷領導小組，項目經理和黨工委書記作為第一責任人，既要掛帥、又要出征，親力親為抓征遷。對征地拆遷工作，要結合當地實際進行細化，時時關心，時時跟蹤，盯住不放，狠抓落實。
2、提高征地拆遷工作服務水平。一是掌握政策和熟悉業務。作為征地拆遷工作集政策性和業務性很強的工作，融合了社會學、心理學、關系學，涉及太多單位和拆遷戶的利益，必須對征地拆遷政策有所了解有所掌握，說話謹慎，不能信口開河，做事謙遜，要小心翼翼，在處理業務向群眾宣傳時，要把握好方向，自己要做明白人。二是具備較強協調和溝通能力。征地拆遷免不了與人打交道，上至政府公務員下至平民百姓，征地拆遷矛盾需要協調與溝通，如果不會做協調和溝通工作，不僅不能夠解決問題，還有引起對方的反感可能激化矛盾，因此，學會說話，提高溝通技巧很重要。三是超前工作意識和應變工作方法。主動上門求教，態度要虛心誠懇，在了解徵求意見基礎上，從諸多信息中梳理出有用的信息，超前謀劃，應對瞬息萬變的征地拆遷工作。
3、充分認識征地拆遷任務的艱巨性。由於國家對土地管理日益規范，老百姓的法律意識和自我保護意識越來越強，所以，征遷工作越來越難做。一是堅定信心。碰到征地拆遷難題不能退縮，遇到挫折不能氣餒，人都是逼出來的，只要你努力去做，不怨天尤人，辦法總比困難多，一定有克制困難解決矛盾的辦法。二是依靠地方政府。政府是征地拆遷的主體，必須與政府建立良好的工作關系，尊重當地風俗，以禮相待，真誠同對方交朋友，先拜訪後辦事，合理反映我們的訴求。要學會心細、腿快、腦靈、嘴甜、多磨的工作本領，讓政府體會到我們沒有地不能施工的難處。「感情有，喝杯酒」，有時一起吃餐便飯，酬謝一下對方也有必要。三是交好私人朋友。做好事情想要成功，需要領導也需要朋友。個別老百姓為了自己的利益，不會與你講政策，只會無理取鬧。講實惠、講現實，有時政府人員也拿他們沒轍。碰到難纏的「釘子戶」，不能懈氣，請當地有威望、且為共同熟悉敬重的長輩或領導出面做協調工作，為工作甚至和所謂的「釘子戶」交朋友，任何事情總會有變化的，堅信天下沒有永遠的敵人和永遠的朋友，有時候敵人也可以變成朋友。四是吃苦耐勞的犧牲精神。征遷人員難免要受氣、受苦、受累，甚至被施工隊伍和村民所誤解，出力不討好，心酸只能住肚子里咽，學會忍辱負重，遇到復雜問題和尖銳征遷矛盾時，需要攻堅，連續地做思想工作，也許你正常的生活規律完全打亂，但，你必須學會堅持挺住。
4、打造平安工地共建「路地雙贏」關系。征地拆遷順不順和諧不和諧，雖然有多種原因，但是很大程度上取決於事在人為和處理藝術，看我們自己願意不願意付出。因此，在對外宣傳、外部環境協調上必須把握好關鍵幾點：一是注意政策宣傳教育工作，把征地拆遷政策和項目建成之後交通改善給地方帶來的好處向群眾講清楚，妥善解決群眾提出的困難和問題，以取得群眾的理解支持。二是對於個別鑽政策空子借機鬧事，敲詐、堵門、堵路等，嚴重影響施工秩序的行為，一方面進行有理有節地進行勸阻、批評、教育、警告、制止，軟硬兼施，靈活運用；另一面和當地公安取得聯系請他們出面調解矛盾解決問題。三是對群眾合理訴求決不能視而不見。比如：因重載施工車輛造成當地村道路損壞，需要補修道路；因施工鑽孔樁，泥漿外溢，流入農田，造成污染；因山體機械開挖和爆破施工，對周邊村民的噪音影響，村民要求項目調整施工時間等等。對於群眾合情合理的訴求，盡快予以答復和解決，避免問題擴大矛盾升級，影響和諧共建「路地雙贏」關系。四是力所能及為群眾排憂解難。對於落後和經濟相對欠發達的地區，群眾生活還比較艱苦，脫貧致富的願望較為強烈。首先，對於有勞動能力特別困難的村民，介紹到我們工地幹活，幫助其解決困難；其次，在修施工便道的同時力所能及的幫助他們修橋補路，方便村民出行，「積小善為大善，積小德為大德」。第三，對於村民遭遇乾旱和洪災等自然災害，要雪中送炭，支持他們興修水利渡過難關。五是開展送溫暖工作。與當地學校開展幫扶結對子活動；重陽節關愛老年人送溫暖走訪慰問活動，等等。改善關系，主動示好，是營造和諧「路地關系」一計心靈良葯，問題和矛盾迎刃而解。
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E. 土地征地拆遷的措施都有哪些
一、成立組織
局指揮部和標段指揮部設立征地拆遷領導小組;標段指揮部征地拆遷領導小組由標段副指揮長擔任組長，領導小組成員由施工技術處、計劃財務處、物資設備處等有關人員組成，下設辦公室，由專職幹部負責此項工作。主要負責與地方政府，地方支鐵部門，國土資源管理部門，電力、電信、給排水等部門的聯系溝通工作，搞好協調指導和幫助處項目部抓好征地拆遷工作。
處項目部成立以項目副經理任組長的征地拆遷領導小組，並指定責任心強、業務素質高的幹部專抓此項工作。各施工隊均設專職地畝員。處項目部的征拆辦公室及隊地畝員，根據甲方委託及設計圖紙，負責具體辦理建設用地的徵用，青苗、樹木賠償，房屋的丈量、拆遷、清理地面，架空和地下障礙物等工作。負責辦理好大型臨時設施所需的租地補償工作。
二、做好聯系執行工作
在承辦征地拆遷工作過程中，認真執行政策法規及甲方的規定，主動與地方國土資源管理部門聯系好、合作好。認真核對設計圖紙，在征地圖未到達之前，要按施工圖嚴格控制征地界限，防止多征，待征地圖到位後再補征，有徵地圖的按征地圖辦理。征地時認真丈量，做好記錄，征地手續爭取一次完備，各種證、章齊全，為竣工資料的編制打下堅實的基礎。
三、做好青苗樹木的賠償工作
樹木的清點嚴格區分果樹、經濟樹的種類和數量;對樹木按規定的直徑尺寸進行點驗，未達到規定直徑的樹木決不按樹木計算。
四、房屋拆遷工作
抓好丈量，嚴格有關文件的規定進行丈量;對房屋類別登記要認真詳細，並及時簽字蓋章，防止後患。
五、電力設計
對架空的電力、通訊線路、地下光纜，進場後就立即與電力、電信部門加強聯系，爭取早日拆遷，以免影響施工。對地下管線要搞好調查，按其歸屬辦理。無論架空還是地下障礙物的拆除工作，對其數量和規模以及補償標准，均要如實上報，待甲方以及設計院批復後再進行實施。
六、根據甲方委託，搞好大型臨時設施所需租地，執行標准要嚴，不超量徵用，手續完備，補償及時，避免糾紛。
從上述征地拆遷措施可看出，征地拆遷工作政策性強，工作量大，手續繁雜，同時關系重大，牽一發而動全身，因此更需要講究方式方法，在每一步都要考慮到人民群眾的利益，細節上做好計劃准備，從而為從構建和諧社會奠定堅實基礎。
F. 徵收前要做好哪些准備工作
拆遷過程簡分為三個階段：拆遷前期，宣傳動員階段;拆遷中期，補償協議階段;拆遷後期，簽字確認階段。第一階段，你該這樣做：
1、學習相關法律法規，了解基本拆遷常識
征地拆遷案件中，大多數被拆遷人都是普通的老百姓，對法律知之甚少，甚至自家半輩子都沒有和法律打過交道，面對突如其來的拆遷，瞬間昏了頭，不知如何是好。所以前期了解基本的拆遷常識和相關法律法規，能夠知悉自己的法定權利、判斷自身的合法權益是否受到了侵犯，只有這樣，才能在後期可能會面臨的拆遷維權大戰中掌握談判的主動權，以便運用法律武器進行維權。
2、可事先列一項財產清單，預估自家財產價值(典型列舉，但不窮盡)
(1)純農村住宅、承包地、商業用房
農村住宅補償包括：房子重建成本價的補償、宅基地、附屬設施、裝飾裝修費、搬遷費和過渡安置費等。
承包地補償要看年產值，包括土地補償費、人員安置費、地上附著物和青苗費。前兩項補償根據土地的年產值來計算，一般是前三年平均年產值的10倍-30倍;地上房屋、樹木、蔬菜、農作物、防盜網、大棚等地上附著物和青苗都有補償，最低是重置成本價和徵收時的市場價。
農村商鋪，在擁有合法用地、建房審批手續和合法經營證件的前提下，除上述補償項目外，還可主張停業損失費。
(2)房屋所在地已劃入城市規劃區的農村自建房、城中村、城市房屋
可參考周邊相同地段類似房地產的市場價和自家房屋實際居住面積預估，此外空地院落面積也是有補償的，也需要由專業的評估機構評估確定。
對此，京平律師建議被拆遷人自己可以製作一個財產清單，對自家財產價值做到心中有數，後期拆遷方給的或談判的補償數額只能比預估價格高或持平，而不能低。
3、妥善保管收到或看到的所有拆遷文件
在徵收過程中，我們會收到很多法律文件，比如：預征公告、拆遷補償安置方案、補償安置協議、分戶評估報告單、限期自行拆除通知書及其催告書、強制執行決定書等。
不論它們以什麼形式出現、無論是否合法、無論是否人手一份，都要及時拍照定存，妥善保管，有的被拆遷人因為對補償不滿意，一氣之下，當著拆遷方的面把補償協議撕毀，自以為這樣自家的房子就會逃脫被拆的命運，殊不知這是最不理智的抵抗方式，與其撕毀、拒不簽字一直拖著，不如及時拿起法律武器維權，要相信法律最終會還我們一個公道!京平趙健主任也說過：「談判不成等待不是辦法，主動做些工作才有機會，等待等來的可能是房屋被強拆或耕地被強占。」
4、先了解預征公告中的幾個基本點
(1)界定拆遷性質。拆遷有兩種性質:一是政府徵收，即市縣級人民政府主導的強制性公益拆遷，此時不能拒絕，只能爭取拿到一個滿意的補償並妥善安置;二是商業徵收，即基於商業利益的自願拆遷，此時對補償不滿意完全可以拒絕搬遷。
(2)明確徵收主體。徵收決定的做出主體、具體實施主體、各種拆遷文件和行政行為的實施主體都要一一對應清楚。
(3)了解徵收項目。一般可以通過拆遷方要進行什麼項目建設來判定此次拆遷的性質。
(4)確定徵收范圍。先確定此次拆遷的四至范圍，核實自家房屋所在地是否被劃入了拆遷紅線范圍內或此次拆遷是否涉及到自家房屋。
註：如果自家房屋確實不在拆遷范圍內，但是後續施工會影響自家正常的生產、生活或處於公路建設安全控制區內，則可以主動提出拆遷請求。
5、及時聯系專業拆遷律師，心裡踏實有保障
G. 征地成本的計算
法律分析：兩大部分，具體有以下幾項：
1、土地取得。分三種情況：
1)徵用農村集體土地時，土地取得費就是征地費用。
2)城鎮國有土地的土地取得費按拆遷安置費計算；拆遷安置費主要包括拆除房屋及構築物的補償費、拆遷安置補助費及相關稅費。
3)從市場取得土地使用權時，土地取得費就是土地使用權的取得價格。
2、土地開發費。土地開發費有三種：
1)基礎設施配套費。
2)公共事業建設配套費。
3)小區開發配套費。
法律依據：《中華人民共和國土地管理法》
第九條 城市市區的土地屬於國家所有。
農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬於國家所有的以外，屬於農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬於農民集體所有。
第十條 國有土地和農民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用。使用土地的單位和個人，有保護、管理和合理利用土地的義務。
第十一條 農民集體所有的土地依法屬於村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬於村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬於鄉（鎮）農民集體所有的，由鄉（鎮）農村集體經濟組織經營、管理。
第十二條 土地的所有權和使用權的登記，依照有關不動產登記的法律、行政法規執行。
依法登記的土地的所有權和使用權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。
第十三條 農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用於農業的土地，採取農村集體經濟組織內部的家庭承包方式承包，不宜採取家庭承包方式的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，可以採取招標、拍賣、公開協商等方式承包，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。家庭承包的耕地的承包期為三十年，草地的承包期為三十年至五十年，林地的承包期為三十年至七十年；耕地承包期屆滿後再延長三十年，草地、林地承包期屆滿後依法相應延長。
國家所有依法用於農業的土地可以由單位或者個人承包經營，從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產。
發包方和承包方應當依法訂立承包合同，約定雙方的權利和義務。承包經營土地的單位和個人，有保護和按照承包合同約定的用途合理利用土地的義務。
第十四條 土地所有權和使用權爭議，由當事人協商解決；協商不成的，由人民政府處理。
單位之間的爭議，由縣級以上人民政府處理；個人之間、個人與單位之間的爭議，由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。
當事人對有關人民政府的處理決定不服的，可以自接到處理決定通知之日起三十日內，向人民法院起訴。
在土地所有權和使用權爭議解決前，任何一方不得改變土地利用現狀。
H. 征地制度中存在的問題及改革對策
土地是人類生存的基礎，是一切基本建設的源頭。因此，依法徵得土地，工作的快慢直接影響到經濟建設的全程，由此可見，征地工作在土地管理和經濟建設中佔有十分重要的地位。但嚴格的征地制度和繁多的征地材料也的確使征地工作步履艱難。
本文結合土地管理工作實踐，就征地范圍、征地工作程序、征地補償制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾進行闡述，並提出相應對策。
1 征地范圍方面
1.1 征地權使用范圍過寬的問題
為了公共利益的需要而行使征地權，這是國家和政府的—項特殊權利，是國家強制力的體現。這在現代世界各國法律中都有相應的規定，但在對「公共利益」概念的理解上，各國之間有所不同，也就導致行使征地權的范圍也不同。但有一點是相同的，即「公共利益」就是廣泛性的大眾的利益。就是說這種建設應是帶有「公益性的」，不以盈利為主要目的的建設事業，如國防建設、環境保護、市政建設、交通運輸、水利事業、公共衛生事業、科教文化等社會福利事業以及國家機關、安居工程等以公共利益為目的的建設。
但從我國現行法律條款中可以看出，在我國實行的土地社會主義公有制條件下，不論是「公共利益的需要」，還是「任何單位和個人進行建設」，都可以通過國家徵用「原屬於農民集體所有的土地」而取得土地使用權，都可以將集體土地（特別是耕地）轉為國有土地（建設用地）。因此，徵用土地就成為將農民集體土地轉為國有土地，將耕地轉為建設用地，為各項建設提供國有土地的唯—途徑。這就從法律上模糊了「公共利益」與「非公共利益」的概念，把征地范圍擴大到了所有經濟建設用地，使得國家征地權使用范圍過寬。
征地權使用范圍寬，就不同程度地侵犯了農民集體土地所有權權益的享有。由於國傢具有至高的強制力，徵用土地是國家行政機關基於本身單方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地實踐中，國家徵用土地是為了「公共利益」的需要，比如城市綠化用地、公路道路、建設水庫、建設校舍、醫院等城市基礎設施，這些造福於人民大眾，有利於國民經濟的持續發展和民族整體素質提高的工程，代表了廣大人民群眾的利益，也包括當地農民的利益，這時群眾對征地比較認同，一般都能服從國家需要。但是，如果政府徵用集體土地是為了出讓給投資者進行盈利性建設，並從徵用土地中獲取巨大利潤，而國家的征地補償仍使用與「公共利益」征地相同的標准和范圍，實際上是剝奪了農民能夠從集體土地中獲得利益的一部分，同時把它轉讓給了某些單位和個人，無形中侵犯了農民的集體土地所有者權益，形成了新的社會分配不公平。從一定意義上說明，在征地過程中，由於農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，造成農民利益遭受嚴重侵犯的現象普遍存在。農民集體土地所有權權益遭到嚴重侵犯，這也是造成部分地區征地難的直接原因。例如，滑縣縣城開拓的四條大道佔用耕地800多畝，每畝補償均不超過1萬元，但沒有因為征地發生一起糾紛，時間僅用三個月便全部落實。同時，滑縣2000 年度第一批次城市建設用地徵用耕地180多畝，每畝土地補償費為4.6～6.5 萬元，安排項目為人民保險公司職工住宅、電信公司辦公樓、商業住宅小區和一個別墅區，由於群眾對征地用途不認可，不接受國家征地補償，在落實中遇到很大阻力，尤其別墅區用地至今無法進地施工。
1.2 豐富制度，健全機制
從長遠看，在征地制度改革過程中，應對國家征地權行使的范圍進行調整，將其限制在狹義的公共利益用地范圍內，並按集體土地被徵用後土地利用和經營行為的性質，將征地分為兩類：一是公益性非贏利類徵用，即公益非贏利性用地；二是經營類征購，即公益性經營用地和非公益性經營用地。
需要說明的是，劃分征地類型的主要依據是看用地單位使用土地是否以盈利為目的，若屬非贏利性的，則劃為徵用類；若屬贏利性的，則劃為征購類。而建設項目的投資來源，則不作為劃分征地類型的主要依據。其原因是隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立及投融資體制的改革，投資主體呈現多元化趨勢，投資主體與經營性質（用地性質）之間的相關性日趨減弱，因此從發展的趨勢看，建設項目投資來源不應作為劃分征（購）用土地類型的主要依據。
1.2.1 征購
征購是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區范圍內又符合城市規劃，任何單位和個人以贏利為目的的建設用地需要經土地行政主管部門按市場評估價格收購集體土地的行為。
征購范圍：從土地用途上講包括工業用地，商業、旅遊、餐飲娛樂、住宅、醫療衛生、文化教育等經營性行業用地。從分布地域上講包括城鎮規劃區內零星布置、拋荒、閑置或具有其他更高開發價值的集體農用地和集體建設用地，允許實施征購，這樣既有利於土地國有化，又避免城市市區中長期存在「都市村莊」的不正常現象。但必須嚴格遵守「佔一補一，占補平衡」的耕地保護政策，基本農田保護區的耕地禁止佔用。
1.2.2 徵用
徵用是指：在符合土地利用總體規劃和年度計劃的前提下，在城市規劃區內又符合城市規劃各級人民政府為非贏利性項目建設的需要，向農民集體徵收土地的一種強制性行為，同時應對被征地集體和個人進行公平合理的補償。
徵用范圍：①國家機關和軍事用地；②城市基礎設施和非贏利性公益事業用地；③國家重點扶持和為公眾服務的能源、交通、水利、環境保護、文物遺跡保護等用地；④法律、行政法規規定的非經營性的劃撥用地。徵用土地的目的必須為非贏利性的公共利益服務，公共利益的概念應是狹義的，徵用土地的范圍應是嚴格的。
徵用的強制性：政府在征地之前應先發布預征地公告，舉行聽證會聽取公眾及被征地單位意見，由公眾認定征地的非贏利性和公共利益性。一旦認定征地是為公眾服務，經政府批准後，徵用土地就具有了強制性，法定征地機構可以行使土地徵用權，要求個人服從公眾利益，必要時征地機構可以請求法院強制執行。征地權的強制行使必須是法定征地機構，只能用於公共目的且給予被征者合理補償，三者缺一不可。
2 征地補償制度方面
2.1 征地補償范圍窄、標准不合理的問題
縱觀日、英、德等各國的立法和實踐，征地補償的原則隨著權利觀念從權利私有化向權利社會化的轉變，不同時期也有不同的規定，大致經歷了完全補償——不完全補償——相當補償的過程。土地補償范圍和補償標准雖然都存在差異，但大體都包含以下幾項：土地補償、殘餘地、連接地損害補償、地上物補償、經營損失補償、遷移費補償等，基本上把能夠舉證的具體損失和可以預見的利益都列入補償范圍。從世界的整體發展趨勢看，對於國家合法行為造成的損失，其補償范圍與標准均呈日漸放寬之勢，對農民所遭受的損失給予更充分、更完全的補償。而我國征地現採用的補償原則只能算是不完全補償原則，征地補償范圍僅限於土地補償、農業人口安置補助、青苗和地上物補償。也就是說我國征地補償范圍僅限於與被征地客體直接相關的經濟損失。而對與被征地客體間接關聯以及因此延伸的其他附帶損失未規定予以補償，如殘餘地、連接地損害補償，經營損失、租金損失等內容都沒有列入補償范圍。與世界各國相比，我國的征地補償不僅范圍窄，而且標准也不合理。世界大多數國家的土地補償費都是以公開市場的土地市價為標准，而我國的土地補償費，僅以土地的原用途給予—定補償，即以被徵用前三年的平均年產值乘以一定倍數計算，年產值大小的確定在實際操作中難度很大，往往使補償結果與實際情況不相適應，很多地方無法從根本上保證被征地農民的生活水平不因征地而下降，這是征地制度改革必須正視的現實。
由於我國規定的征地補償標準是採用征地前三年耕地年產值的若干倍，就不可避免出現征地方和被征地方在年產值、倍數等問題上存在爭議，從而加劇了征地雙方矛盾，這樣一方面給上級部門增加了協調工作難度，另一方面為雙方以後的長期相處埋下了不安定的隱患，產生社會不穩定因素。如2001年安陽市政府徵用郊區東郊鄉土地時，蔬菜辦統計的前三年菜地年產值為每畝1800～3700多元，郊區統計部門統計的前三年菜地年產值為每畝4491元，前三年糧地年產值每畝820～880元，農民上報的前三年土地年產值為每畝3000～5000元，使征地部門難以確定標准，也為征地雙方製造了矛盾，妨礙了正常征地工作的進行。
從土地資源經濟學上講，我國目前實行的土地補償最多達到對被征地方生存權的補償，而沒有考慮土地作為重要生產資料，土地所有權（包括農用土地使用權）也是一種財產權，應該按客觀評估的市價進行補償，這也從又一個方面說明在征地過程中，農民集體土地所有權始終處於弱勢地位，權能得不到完全顯化。
2.2 區別兩種方式，遵循市場原則，力求科學合理
考慮到我國實行土地徵用制度時間尚短，尤其是在征地補償方面還不夠科學，因此，應該積極的借鑒發達國家的先進合理經驗，結合我國的實際情況，並充分利用農用土地定級評估理論和實踐成果，確定科學完善的征地補償標准。同時，要適應我國社會主義市場經濟體系的建立，在征地過程中應該逐步引入市場機制，遵循市場原則，區別徵用和征購土地兩種方式，使征地補償做到公平合理。
2.2.1 征購價格標准
地價應由具有土地資產評估資格獨立的評估機構來評估。應根據當時的市場價格，按該地塊城市規劃的最高和最佳用途評估。即該地塊土地利用現狀是村辦企業，但確定城市總體規劃的最高最佳用途是商業用地，則按商業用地評估補償，補償金的價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）+絕對地租（非農）」的資本化。同時，在城市（鎮）規劃區內，要進一步完善區域的功能分類，確保規劃的嚴肅性和實施的連續性，不能隨意變動，避免因功能劃分隨意變化，造成征地的困難，尤其影響地價評估的科學性和准確性，致使征地補償價格不合理，引起被征地單位的強烈不滿。
2.2.2 徵用補償標准
徵用土地費是國家為獲得公益性非贏利類用地而徵用集體土地時付給土地所有者和使用者的補償費，以保障被征地農民生活水平不降低為基本標准，由徵用地價款、地上附著物和青苗的補償費構成。其中地上附著物和青苗的補償費如實補償；建議改革徵用地價款測算標准，取消倍數及年產值。徵用地價款以農地地價為標准測算，其中農地地價（農用土地定級評估理論評估確定）是在農地本身的自然條件（如光、溫、水、熱及土壤肥力等）、社會條件（如土地制度、農地政策、人口狀況等）、經濟條件（如經濟發展水平、經濟政策、經濟發展規劃等）下，農地所有權（使用權）在未來年期收益的資本化區域平均價格，其價值內涵是「農地級差地租Ⅰ+農地級差地租Ⅱ+絕對地租（農用）」的資本化。
地、市級土地行政主管部門應定期對農地地價進行調整和向社會公布，使之在一段時期內相對穩定，但在較長的時期內具有動態性。
2.2.3 征購（用）土地費按下列原則在被征購（用）土地的集體經濟組織和農民之間分配
地上附著物和青苗補償費屬被征購（用）土地地上附著物和青苗的所有者。
征購（用）土地費中屬於被征購（用）土地農民的數額應包括：被征購（用）土地的承包經營權（或使用權）的價值、被征地者在使用土地過程中的對土地的投入以及被征購土地的所有權價值中應分攤的部分（徵用土地情況下不含這部分）等。
征購（用）土地費中支付給被征購（用）土地農民個人用於安置就業，其數額應至少能夠保證其生活水平與被征購（用）土地前生活水平相當。
剩餘部分屬被征購（用）土地的所有者即土地所屬各鄉（鎮）、村、組農村集體經濟組織所有。
3 征地工作程序方面
3.1 征地工作中存在的問題及對策
實踐證明，新的土地管理法規是當前依法管地、依法用地的正確選擇，它所確立的各項制度和措施是切實可行的，符合我國土地管理事業發展的實際需要。
但與此同時，現行的征地制度的確存在不少問題，這些問題可用6句話24個字來概括：程序繁瑣，報件復雜，資料臃腫，耗時過長，工作量大，成本太高。無論是批次用地還是項目用地，均需要花費大量的人力、物力、財力。這些問題應引起高度重視。
3.1.1 征地程序透明度不高
征地是社會城市化過程中的必然，隨著城市化進程推進，征地現象也將不斷發生。目前征地程序的不透明主要表現在：一是征地行為的透明度不高，由於土地行政部門征地對象針對農村村委會，因此，被徵用者中僅有個別人了解情況，如村委會主任，支部書記等，而廣大的共有人——農民對此了解很少或不了解；二是土地徵用是政府行為，批准征地方案之前基本沒有考慮被征地者的意見，被征地者也無法通過正規渠道知道土地將被徵用，沒有形成一定的制衡機制；三是兩公開制度，村一級組織往往由於某種利害關系，在許多地方沒有很好地落實執行。不少地區征地補償沒有依法進行，低於或高於法定補償標准，公告怕群眾意見大，索性不公開。
3.1.2 預征土地，完善程序，均衡權利
筆者建議：當用地單位向土地管理部門提出征地申請後，土地管理部門應在當地報紙上連續三周通告有關征地內容及事項。任何與徵用有關的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日內，向土地管理部門提出書面申請，要求舉行預征地聽證會，土地管理部門根據申請人多少情況，決定是否舉行預征地聽證會。如果舉行聽證會，由土地管理部門負責從社會上特邀一些與這次征地無切身利害沖突並具有良好品質和社會信譽的調查人員，成立調查委員會。在舉行聽證會前，調查委員會要准備有關資料並到現場查看做出必要記錄作為正式清點時的參考依據。調查委員會就採用哪種征地方式，征地的公平、正確、合理必要性等，綜合雙方的證據、意見，向土地管理部門提交報告。在土地管理部門收到調查委員會報告之後的30日內向爭議雙方（用地單位和被徵用土地涉及到的所有者）和當地人民政府以書面形式提交會議紀要，由同級人民政府根據會議紀要和調查委員會的報告決定是否批准征地或修改徵地計劃。
法定征地機構必須在批准征地後的30日內在被征地所在的鄉（鎮）、村予以第一次征地公告（或以書面形式向被征地所有者下達征地通知書），土地所有者可以在通知下達的15日內，持土地權證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償登記，並以書面申請補償事宜，選定補償評估日期。征地機構徵得土地所有者同意後，可以進入現場進行補償評估，擬訂征地補償標准和方案實施第二次公告。被征購土地者對補償標准有爭議的，由用地戶和被征地者（單位）自行協商解決。被徵用土地者對補償標准有爭議的，由本級地方人民政府協調；協調不成的，由批准徵用土地的人民政府裁定，並由相關部門協助強制執行此裁定。然後依次辦理其他相關手續。
3.2 征地審批制度、征地報件中存在的問題及對策
3.2.1 征地過程太復雜
新《土地管理法》頒布後，各地採取了一系列措施，認真學習和貫徹，普遍加強了耕地保護工作，農用地轉用、土地徵用等建設用地審批秩序明顯改觀。但與此同時，征地工作出現了新的特點，第一是征地批准權上收，報批過程加長。新《土地管理法》規定，征地制度將征地批准權上收到中央和省級人民政府。即縣級政府新征任何一宗土地，都至少要經縣、市、省三級人民政府審查。這一程序繁瑣、報件復雜、耗時過長的馬拉松式報批過程對急於開工建設的項目顯然是不適應的。同時，到國務院、省政府、市政府報件所需的交通費用、招待費用及活動費用等都增加了征地成本。第二是技術要求過高。上級有關部門對征地勘測和圖件繪制都做了規范性要求。安陽市所轄各縣目前的測繪力量尚沒有一家能達到所要求的資質條件，大都邀請的是外地市的測量隊伍，這就導致一旦測量有誤或《勘測定界報告書》格式不符或內容不詳、用章有錯等小問題就需要外地的測量人員重新來測或到外地測量機構所在地進行修改。
3.2.2 抓大放小，新舊結合，加強監督
新《土地管理法》將土地管理方式由以往的分級限額審批制度改為土地用途管制制度，上收審批權，雖然防止了分級限額審批制度「化整為零」的漏洞，改變了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，強化了土地利用總體規劃和土地利用年度計劃的效力，加強了對農用地、特別是耕地的保護，但同時也產生了諸如程序繁瑣等多種弊端。因此，建議國務院或省政府要嚴抓各地市土地利用總體規劃的落實和加強「佔一補一，占補平衡」執法監察力度，建立類似土地年度計劃實施備案制度的農用地轉用備案制度，在年度計劃范圍內，由市、縣人民政府具體實施，即對規劃區內用地，尤其是近郊區的農用地和市區內的零星農用地、插花地建設用地等，市、縣（市）政府應具有一定限額的農用地轉用、徵用審批權，這樣也有利於「都市村莊」土地的「國有土地所有權」實現，還可以降低征地工作成本。轉用後土地利用現狀圖報有法定批准許可權的部門備案，檢查是否符合規劃、是否占補平衡。這些部門將主要精力放在抓基本農田保護和重點項目上，以此精簡審批層次，降低征地成本。同時從中央到地方各級政府和土地管理部門要健全執法網路，加大執法力度，查處各類違反土地利用總體規劃，違反用途管制制度的土地違法行為，重點查處亂占濫用耕地、擅自改變原審批用途、私下轉讓炒賣土地等違法行為，為合法征地提供強有力的法律監督保障。
4 征地安置制度方面
4.1 對被征地農民安置補助辦法不適用的問題
我國在改革開放之前，對被征地單位的農民通過安置轉為城市戶口，享受商品糧，並由勞動部門安置，改變職業當了工人，有了新的收入途徑，從而保證了他們的生活水平不會降低。隨著社會主義市場經濟體制的逐步確立和戶籍制度、勞動用工制度的改革，原有的勞動力安置辦法和農轉非的辦法，在實踐中已失去意義。因為以上辦法會使被安置農民的生活面臨許多危機：一是用工企業效益不好，甚至倒閉，農民可能重新失去工作，失去生活來源；二是由於農民的自身文化素質、勞動技能等方面的劣勢，在市場競爭中容易被淘汰等等。鑒於以上問題，近幾年又採用了直接補償的辦法，即把安置補助費直接以現金形式一次性補償給失去土地的農民。這種補助形式的出發點是不錯的，但是，新的問題又隨之出現：一是補償標准低，並且常常難以及時到位；二是受農民長期習慣和本身素質的制約，其理財辦法、投資風險性預測以及長遠計劃能力等等方面往往會出現偏差，致使安置補助費用得不到很好利用，甚至有的會很快消費掉，這樣農民以後的生活將重新陷入困境。因此，從某種意義上說，耕地作為農民的基本生活來源和保障是任何形式的補償都難以相比的，農民一旦失去賴以生存的土地，其生活將面臨許多不穩定因素的困擾。這就需要探討一種穩定性好且能最大限度地補償的安置補償辦法，以確保農民基本生活水平不因征地而下降。
4.2 建立農村社會保障機制和地產基金，對征地資金實現有效監督和管理，為征地工作提供寬松的社會環境
當前農村土地除擔負產出農產品的經濟功能以外，還擔負著農民的社會保障功能。近年來，市區醫療、勞保、喪葬、撫恤、退休金等社會保證制度正逐步建立完善，而農村社會保障機制建設卻顯得相對落後。這就決定了農民不能輕易放棄土地。這已成為土地徵用的顯著障礙。要解除農民的後顧之憂，使廣大農民從土地中解放出來，就必須改革和健全社會保障制度，將農村社會保障納入社會保障的大范圍之內，擴大農村社會保障的覆蓋面，完備農村社會保障項目，加強農村社會保障管理，從而推進農業生產力的提高、農村經濟發展和徵用土地的順利進行。
政府可以利用宏觀調控的手段，由政府相關機構出面協調提留部分安置費用投入保險，不僅可以解決被安置人員的後顧之憂，更體現黨和政府對被安置人員的關心和社會主義的優越性，真正做到老有所養，病有所醫，頤養天年，保險是社會的穩定器，要充分發揮其作用，為征地工作上一份保險。
建立地產基金，利用金融工具為征地工作服務。地產基金在融資過程中可以吸納部分農民的征地補償費和安置補助費，農民可以隨時將地產基金證券到指定金融機構將其兌現或到年底進行分紅，這樣使被征地後的農民能取得經常性的土地收益，避免一次性徵地的短期行為。它也是政府壟斷土地一級市場獲取穩定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征購、徵用、整理、儲備和供應體系的有效途徑。在實施城市規劃、調控房地產市場和提高土地資源配置效率方面發揮積極作用。