Ⅰ 房地產工程項目管理成本怎麼控制
房地產工程項目管理成本分為三級成本管理
隨著項目經理制的實行現在一般大型施工企業都有許多項目部，由於各個項目部的特點不同，因而公司將大部分權利下放到各項目部，實行項目經理負責制，便形成了公司——項目部——施工隊的三級管理體制。而且項目部就工程的不同而將某些專業工程進行分包(例如在北京許多施工企業僅是施工管理型企業，其工程主要是分包給外地施工隊)因而對一個施工企業來說就應建立起公司——項目部——施工隊的三級成本管理和核算體系。
(二) 公司的宏觀成本管理
公司是全體項目部的管理機構，應從宏觀上把握企業的發展方向和發展前景。因此公司對項目部的總體要求應是符合公司發展需要，甚至以不惜代價犧牲某各項目部的利益而換取整個企業的利益。所以公司的成本控制應站得高看得遠，不能被瑣碎得事物而拖累，對每個項目部應要求其提供月度報表，來監控各項目部得運行情況。
公司還有一個重要任務就是到外以公司得名義參加招投標活動。在此過程中的成本控制就是前面提到的前期成本，對前期成本的管理是要求公司領導班子要有廣泛的信息渠道和良好的社會關系。時下獲得工程不僅僅是招投標實際上發生的費用，因此公司要從工程的質量、公司的信譽上來減少前期成本的投入。
(三) 項目部的成本管理
項目部的成本管理應抓好三個層次的工作。一是項目領導，特別是項目經理和主管工程師應抓好成本的分解，建立橫向到部門，縱向到班組的控制網路，落實責任制，加強檢查、考核，按期組織經濟活動分析，及時制定相應措施;二是相關業務部門按費用額制定開支，加強實物消耗的使用、管理和監督，建立控制台帳，及時提出市場動態分析與對策;三是作業隊和班組在確定工程進度、質量、安全的前提下控制實物的消耗，建立日核算、旬分析制度。
下面具體從量和價的角度談談生產成本、質量成本、工期成本和不可預見成本在施工企業成本中的管理。
1、生產成本管理：生產成本是生產過程中消耗的人工費、材料費、機械費等項費用的總和。
(1) 人工費的成本管理
人工費大約占工程總造價7-12%，人工費的確定在量和價的確定。若按定額人工價來進行成本管理，非常不可行。因為人工費受市場因素變法大，所以在人工費的成本控制中應抓效率，盡量減少用工，採取新的施工措施和先進的施工機械來提高生產效率。
由於施工企業正在由粗放型向著集約型逐步轉化，而農村剩餘勞動力又不斷增加，城市建築勞動的主要來源是外施隊。但各類以勞務輸出為主的鄉鎮建築公司的勞動人員有很大的流動性。因此，項目部必須選擇一批相對固定的外施隊，多招臨時工。該做法有利施工企業項目部更好地進行人工費和材料成本的控制。對這類施工隊的管理人工費採用承包方式，簽訂勞動合同。目前承包的方式主要有兩種：分項工程單價承包制和建築面積平米包干制。前一種方式多用於裝飾和設備安裝工程，後一方式主要用於結構和住宅安裝工程。
對於分項工程承包制其單價根據施工定額和市場勞務單價比較容易確定，此方式下的成本管理重點控制在量上，如臨星用工和預算外用工。這就要求成本管理人員必須對勞務分包合同內容有深入的理解和認識，力求做到分項工程單價已包括的工序不再開具工日;其次現場管理工作應盡可能使臨星用工和預算外用工降低到最底限度。但該方式存在著臨星用工和預算外用工的活口，而加大了人工費控制的難度，為了方便控制可採用在分項工程單價基礎上乘以一定的系數進行包干。如：某工程衛生間牆面瓷磚粘貼的勞務單價為22元/平方米，確定臨星用工和預算外用工系數為0.1，則該分項工程包干單價為24.2元/平方米。
對於建築面積平米包干承包制其成本管理的重點在於如何確定平米包乾和勞務分包合同條款中平米包干所包括的工作內容。確定平米包干單價必須將單項、單位工程套用施工定額後匯總工日用量，同時將其它直接費所對應的勞務量匯總，然後將以上兩部分工日量匯總乘以預測的市場平均勞務單價後再除以建築面積作為勞務分包合同談判和簽訂的基礎價格。但是目前施工企業、項目部再進行勞務分包合同談判和簽訂的過程中，多以相臨工程或類似工程的勞務價格作為參考依據和標准，並未體現本工程的具體特徵(如主體結構每平方米建築面積中的模板、鋼筋、砼的含量)進行分析。該方式的單價為包干價，因此勞務分包合同條款中的勞務工作內容原則上應包括從包干工程開始到工程全部結束的所有工作，再勞務分包合同條款中約定的工作內容就應列全，對於確屬包干工程外的臨星勞務亦應盡可能的採用包干形式，從而可減少施工過程中計劃成本外人工費的發生和雙方因合同所產生的糾紛。
(2) 材料費的成本管理
材料費占工程總造價的60-70%左右，因此材料費便成為生產成本控制的關鍵內容，必須加強材料在預算——計劃——采購——運輸——簽收——保管——領料——使用——監督——回收的各個環節中的責任制。如採取加強檢查、考核並與負責人的獎罰掛鉤等方式。
1) 材料量、價的確定
建安工程概預算定額計取的成本，反映的是施工企業的平均成本水平。其定額中材料的量、價構成如下：定額量=凈用量*(1+損耗率)，而單位在編制材料期的價格如下：預算價格=供銷部門手續費+包裝費+采購保管費=供應價格+運輸費+采購保管費。由工程成本總量分解到材料這一塊的成本和材料預算成本相比較，分析其差額，再根據市場的情況和工程具體情況來對材料進行采購。從上可看出在量上的控制主要是節約和減少損耗。而對於工程結算時材料預算價格的調整各地不盡相同，如江西允許對鋼筋、水泥等主材按照市場價進行調整，北京對材料價格的管理辦法是材料分指定價和指導價，指導價又分最高限價和非限價材料。結算時指導價按北京造價信息定期公布的最高價執行，取消發票結算且指導價只計稅不能計取其它費用，指定價材料可計費。因此材料成本的降低主要在量上降低。
2)轉換機制，加強材料成本的管理
材料采購價的控制首先應盡可能有一支愛企敬業，經營意識強的材料隊伍。這是材料采購成本控制的一大保障。在采購前必須先掌握需采購材料量的預算價格、用量和預測結算價格、現行市場價格;對比預算價格、預測結算價格、現行市場價格之間的差異，並在調查分析該材料市場供應關系的基礎上，確定目標采購價格。原則上目標采購價格應在預測結算價格與現行價格中較低者以下，然後貨比三家，在質量、運輸服務等方面確定采購地點、采購方式。對於需中長期供貨的材料應在調查分析市場行情的基礎上，確定一次性訂貨還是分階段訂貨的方式，應注意考慮資金的時間價值以做全面衡量。
3)材料包干，管理一體強化材料量的管理
施工項目管理中要使材料的質量有保證、數量能控制就必須加強現場管理，根據成本分解對材料實行包干、管用一體的制度，做到職責明確、獎罰兌現。現在城市建設的施工作業隊伍基本上是外施隊，由於材料的領用和現場管理、施工的質量、材料的回收等都與外施隊有關。這就要求建立合理的機制，現場材料量的管理要調動項目部材料人員和外施隊兩方的積極性，按施工用量包干，簽訂材料節超獎罰合同，按節超材料用量的預算價格和合同確定的獎罰比例及時兌現。具體操作是材料進場後外施隊和項目部材料員共同就進場的材料的數量和質量簽收，數量和質量不符合規定並與進料單不符的，雙方材料人員有權拒簽，該簽單作為公司物資部門與項目部材料價款結算的依據。簽收後出材料現場管理與使用均由外施隊負責，使得管用一體化，項目部有關人員依據雙方共同認可的施工預算計劃用量進行監督、考核，經理不根據考核結果，對項目部材料員和外施隊依合同獎罰。這種做法可以劃清職責調動各方積極性，減少材料簽收與使用中「量」上的漏洞，有利於節約用量、方便施工，創造文明施工。
(3) 械費的成本管理
在預算定額中機械費的組成有：折舊費、大修費、經常維修費、安拆及場外運輸費、料動力費、人工費、養路費及車船使用費。在結算時機械費原則上不予調整，因此就需要施工企業與項目部共同參與機械費的管理協調與控制。
首先，從機械設備的購置來說。施工企業應在現有的生產規模和預測近期(三到五年)生產發展規模的基礎上統一購置大中型機械設備，以租賃的形式配給各項目部，同時了解各項目部機械設備的利用現狀，通過企業在各項目部之間調配使機械的有效利用率達到最高限度。
第二，從施工項目組織方案來說。項目部編制施工方案時，必須在滿足質量、工期的前提下，力求使用機械配備最少和機械使用時間最短;同時通過施工現場的合理布局和各個工序的合理交叉安排來提高進場機械的綜合利用率。
第三，從使用費用上來說。機械使用費由可變費用和不可變費用構成。其中不可變費用包括基本折舊費、大修費、安裝拆卸費及進出場等規定費用;可變費用包括工資、津貼、燃料費、養路費、運管費等。不可變成本應按照有關法規級和上級的有關規定如數上繳，但可變費用則可控制：養路費、車船使用稅等地方部門徵收的費用，應結合施工項目的具體情況，盡量採用地方和甲方合同有關的條款的優惠政策，徵得有關部門同意盡量少交或補交。燃料和附屬油料要購進符合要求得油料，認准品牌、規格，控制質量、數量，如果用量大要盡可能採用批量和批發購買的形式，同時要正確使用，嚴格控制，杜絕浪費。
2、質量成本管理
質量是企業的生命，質量好的建築物是無言的廣告，然而很多施工企業為謀求高的利潤而使用劣質不合格的材料，在施工中偷工減料，導致工程發生事故。這不僅僅有損企業的形象，更是對人民生命和財產的損害。因而施工企業的成本控制者應深刻理解質量與成本的關系，在施工管理過程中加強質量管理，避免因工程質量而帶來的損失。
質量成本分四類：一是施工項目內部故障成本，如返工、停工、降級復檢等引起的費用，這一類費用是非正常費用，應當減少，並追究造成該費用發生當事人的責任;二是外部故障成本，如保修，索賠等引起的費用，這一類費用的發生要注意施工過程中的簽證，會同監理、業主共同處理探討並作詳細的施工記錄以便索賠和反索賠;三是質量檢驗費用，該項費用是不可避免會發生的，應按有關規定辦理;四是質量預防費用，對事故要做好預防措施以免事故發生時不知從哪兒出這筆資金，轉事後控制為事前控制。
3、工期成本的管理
項目部為實現工期目或合同目標，有時會採取相應的措施如加班、增加機械化施工等及因為工期未完而引起的業主索賠。在合同中會對工期有明確的限制，並對提前完成進行獎勵推遲完成進行罰款。建設施工是一個長時間的過程，因此除必須做好施工組織設計外，還應當對施工過程中發生的各種情況進行記錄簽證，預防工期索賠和反索賠。
4、不可預見成本的管理
不可預見成本是指施工生產過程中所發生的除生產成本、工期成本、質量成本之外的成本，諸如施工擾民費、資金佔用費、人員傷亡等安全事故損失費、政府部門的罰款等。該項成本的管理應放在施工現場的管理和加強施工現場人員的組織紀律的管理，做到文明安全施工，和周圍的居民搞好關系，如為了防止工人被砸傷，應明文規定進入施工現場必須戴安全帽，不得穿拖鞋進入工地，工地應保持整潔。該項成本可發生也可不發生，應盡量控制其不發生。
Ⅱ 帶你認識房地產公司（甲方）造價師的工作
大家好，我是本次live的主講人，很高興大家進入我的live，聽我的分享，相信進來聽分享的人都是對房地產公司比較感興趣或者是想進房地產公司上班的人士。
的確對於從事工程造價人員來說，幾乎所有人的最終目標都是進入房地產公司，因為相比施工單位或者事務所，它的收入更高、上班時間更為固定，沒有太多加班，福利待遇較好。幾年前，如果進入房地產公司上班的，那麼現在至少有兩套以上房產。比如從我們公司來看，70後的基層員工至少兩套以上，70後部門經理等中層，至少三套以上房產，特別是70後，那一批人正好趕上房地產快速發展的紅利期，所以他們基本都是靠個人努力，積累的財富。
現在雖然房地產走過了高速發展的黃金期，但是房地產依然是靠前的行業，在房地產工作，收入待遇等依然在中上等，而且有很多隱形的福利，比如內部買房有折扣，購房概率更高、圈子消息更靈通等等。
所以對於有實力想跳槽到房地產公司的，趁這金三銀四跳槽季，各大房地產公司在招聘，抓緊住機會，通過本次live可以提前了解甲方造價師的工作有哪些？增加求職的概率。】
對於剛畢業的職業小白來說，也不要著急，通過聽此次課程，可了解職業該如何規劃，今後才能順利進入房地產公司？
另外針對那些目前在猶豫要不要轉造價的同學，通過本次課程，也可以清楚的了解造價師的工作，看自己是否喜歡這樣的工作，以幫助自己決定是否入這一行？
好了，那麼接下來就開始今天的課程吧，本次live主要分六小節，分別是：
1.甲方造價師的主要工作有哪些？
2.甲方造價師應該具備哪些素質？
3.造價師需要和其它哪些部門打交道？
4.相比施工單位、事務所，甲方的優勢有哪些？
5.如何通過職業規劃，順利進入甲方？
6.問答環節。
好，讓我們先進入第一小節，
首先來看看最近各大房地產招聘簡章中關於造價師職位的描述：
保利地產-造價師崗位職責
1.協調事務所與施工單位核對預算
2.根據合同做好工程變更與簽證評估，並且評估違約索賠費用；
3.編制土建、園林、市政、裝修等項目成本測算，准確全面預測成本；
4.編制招標工程量清單、招標控制價，做好造價比對分析、為公司定標提供造價依據；
5.對分管項目的材料或分項工程發布限價單，復核乙方申報的甲供材；
新城地產-造價師崗位指責
1. 負責項目預算的編制工作；
2. 參與選擇項目合適的分供方和資源；
3.負責項目成本分析；核算工程量；招標文件審核和商務談判；洽商變更索賠的審核；工程中期付款審批；工程結算審核等所有成本相關的工作；
4. 負責項目動態成本回顧及調整、管控、優化項目成本；
5. 及時、准確審核項目工程進度款、變更、簽證，保證項目順利實施；
6. 負責項目結算及分供方評價。
從以上兩家地產公司以及結合目前自己公司的情況，總結出造價師的工作主要有以下幾個方面：
1.配合完成項目估算與項目概算；
雖然估算與概算不一定是成本合約部主要負責的工作，但是作為對項目全過程的把控，前期造價師也需要介入。】
2.招投標方面的工作：
根據招投標法相關規定，項目可採用公開招標、邀請招標或者直接委託，但是對於大部分地產公司來說，大多採用邀請招標方式。
下面所說的主要是公司內部邀請招標，造價師的工作：
1.入圍單位的篩選。
在甲方，對於供應商的選擇是比較重要的，特別是對新合作單位的選擇，一般公司都會有一套專門的考察制度，因為選擇一個好的施工單位很重要，所以前期需對新單位進行全方位的考察，比如看公司的注冊資金、年營業額、資質情況、財務狀況、有無不良記錄、已往工程業績，項目經理情況等等，同時也需要去項目現場實際查看，或者通過側面打聽口碑如何。
根據實際考察情況，選擇項目招標入圍單位，因為我們公司設有專門的招標委員會，所以需要上會，向委員們匯報後方可確定。當然每個房地產公司流程也不盡相同。】
2.招標文件的編制
一般地產公司都有一套自己的招標文件模版，根據實際招標項目進行修改，比如招土建總包與招園林景觀，裡面很多內容肯定是不一樣的，但是通用條款等大部分內容是相同的。
招標文件還包含工程量清單，工程量清單一般是委託事務所來編制的，一般一個項目啟動時，先通過邀請招標，確定好一家咨詢單位負責項目的造價咨詢工作，但是也有些房地產公司是造價師自己編制的。
我們公司造價師雖然不用親自編清單，但是相關工作還是挺多的，比如清單的復核，對其中的工程量，特徵描述、清單子目是否漏項進行檢查，這也是考驗造價師基本功的一個地方。所以在甲方招到好的咨詢單位很重要，如果事務所的水平高，就可以減輕造價師的很多工作量，造價師可以將精力放在其它地方，比如招標文件的打磨，合同條款的研究以及施工界面劃分、材料品牌約定等方面。
招標過程，工作要求很細，因為只要哪裡疏忽了，就會發生施工後的扯皮或者簽證索賠等情況。】
3.定標與合同起草簽訂
招標文件發出去後，等待的就是定標與簽訂合同了。
這一階段相對不是很難，主要是分析各投標單位的報價情況，報價是否合理，有無不平衡報價，投標時有沒有修改清單工程量等問題，將分析結果作為評標定標的依據。
至於評標確定哪一家中標，每個地產公司有相關的評標制度，我們公司是由招標委員會，根據評分細則打分確定。
確定中標單位之前，可能還需要進行商務談判，對於總價的讓利、報價不合理部分修正、合同條款等方面進行洽商。
確定完中標單位，接下來就是簽訂合同了。
合同條款的約定很重要，除了滿足合同法等相關法律法規外，合同約定越細越好。
與招標文件一樣，一般地產公司都有自己的合同模版，作為招標文件的一部分。
總結一下，招投標方面的工作主要包含入圍單位的選擇、招標文件、清單編制、商務談判、合同簽訂等方面工作，當然在這過程當中也有一些零碎的工作，比如保證金的交納、答疑、陪同施工單位踏勘現場等。】
3.施工階段的主要工作：
進入施工階段，造價師的主要工作是簽證、核價的審核，這也是過程把控成本的一個方面，造價師除了需與施工單位核對確定合理造價外，也須時刻關注簽證核價對於成本的影響。
施工過程還有一項工作就是關於施工單位的付款審核，這個沒有什麼難度，只要根據合同約定的付款方式來就可以了。
4.竣工驗收後的結算審核。
項目結算是比較重要且佔用時間精力比較多的工作，有的地產公司專門設有一個結算審核部門。在我們公司，雖然結算是委託事務所負責審核，但是其結果需要甲方造價師進行確認，而且我們公司設有審計管理部，需要接受他們的二次復審，所以中間有大量的溝通協調工作，有時也需要一次次去現場進行計量。
結算之所以耗時耗力，也是因為，它是把控成本的最後一道關。
5.全過程成本把控
成本是甲方最為關注的，特別是目前房地產進入白銀時代，結束了粗放式的發展，各大開發商越來越重視項目開發成本，這也是造價師體現價值的時候。
房地產公司關於項目成本涵蓋前期費用、工程主體成本、營銷費用、管理費、財務費用等等。
作為甲方造價師核心工作就是把控項目動態成本，在方案設計階段就介入項目成本的把控，優化設計方案，因為設計階段其實是影響成本最大的方面，此外，招標階段、施工過程以及結算階段也是成本控制的關鍵環節。】
6.供方管理方面工作
對於供方的管理也是造價師的工作之一。
對於房地產來說，尋找優質供應商是很重要的，因為合作單位的好壞直接影響項目開發，所以地產公司都會定期對合作單位進行評價，淘汰掉不合格供房單位，建立自己的合作供方庫或者簽訂戰略合作協議。
最後總結一下本小節所說的主要內容，在甲方造價師的主要工作是
招投標階段：入圍單位的篩選，招標文件起草、商務談判、合同簽訂；
施工過程階段： 簽證核價的復核、付款審批；
工程竣工後的結算審核，以及供方管理、全過程成本把控等工作。
當然在不同的地產公司，根據公司性質造價師的工作內容會有所區別， 比如有的地產公司招標與造價是分兩個部門的，造價師並不參與以上所說的所有工作，在 我們公司成本合約部負責項目從招標至竣工結算以及供房管理、成本控制等所有工作。】
同樣，首先我們還是先來看兩個地產公司的招聘要求：
1.新城地產-崗位要求
1、工程/造價等相關專業本科及以上學歷； 2、5年以上相關工作經驗；
3、熟悉定額及其配套文件、具有工程建設造價管理經驗，能夠獨立完成成本分解和實施；
4、完整地經歷過項目的前期預算、過程跟蹤、結算等項目成本全過程經歷；
5、熟練操作電腦、掌握至少兩種預（結）算專業軟體及相關應用軟體；
6、具備標桿房企項目成本管理工作經驗的優先；
7、抗壓、承受能力強，能接受單休優先。
2.華潤公司-崗位要求：
1、27-37歲，工程造價、建築工程等相關專業本科及以上學歷，5年以上相關工作經驗；
2、熟悉成本管理模式、工作程序，熟悉土建、裝修、市政、修繕等相關施工工藝與操作流程；熟悉相關定額、國家、地方法規及相關規定，了解市場造價行情；
3、具備一定的語言表達、協調溝通能力，熟練使用辦公軟體及工程造價的計量、套價等相關軟體；
4、完整商業項目經驗、中級職稱、注冊造價師優先。】
從以上兩個招聘要求可以看出房地產公司造價師不但需要專業方面能力，也需要成本管理以及綜合能力素質，對於硬體也有一定要求，比如學歷、證書等。
下面具體說說造價師都應具備哪些能力。
1.首先專業方面的能力，比如識圖算量、熟悉清單規范、定額、材料市場價、施工工藝，掌握CAD、未來、廣聯達等相關軟體。
雖然在房地產公司算量的機會少，像清單編制與結算基本都委託給事務所做，但是施工過程中的簽證、核價還是需要造價人員親自辦理的，如果連最基本的圖紙或者套價都不會，也是說不過去的，而且清單編制與結算的成果文件是需要甲方造價師進行復核的，這也是對於造價師的一個水平的要求，如果水平一般，怎麼能發現其中的問題呢！現在市場上事務所的水平也參差不平，即使是同一家事務所，不同的人，水平也不同。
所以在甲方做造價工程師首先業務水平要過硬，要能發現事務所提供的成果文件中的問題。
除了專業方面的能力外，造價師還具備溝通協調能力、目標分解能力、談判能力、抗壓能力等綜合素質。】
因為甲方造價師偏管理性質，相對事務所及施工單位，溝通協調的方面較多，比如下面會提到與工程部、設計部、審計管理部的溝通協調，以及與領導的工作匯報等等。
談判能力主要是在商務談判、結算階段。談判技巧的高低也直接影響著造價的多少。
抗壓能力就不用說了，不管在哪裡，都需要承擔一定的職業壓力，都會遇到一些一時解決不了的問題。在甲方也有很多壓力源，比如招標時間很緊，項目催著要確定單位，又比如領導馬上要一個項目的成本測算啊等等。
最後還是來總結一下，對於地產公司造價師的能力要求是 專業知識過硬，具備成本知識以及其它綜合方面能力。
當然在招聘時也有一些限制性條件，比如年齡的限制，一般房地產公司招聘要求是35歲以下人士，條件放寬一點是40歲以下。
除此之外還有對學歷的要求，造價師證書的要求、有無相關地產公司經驗等等，門檻還是比較高的。】
在房地產公司，造價師最常打交道的部門是設計與工程部，這三個部門也常被稱為兄弟部門，除此以外，因為項目的計劃安排，也會與運營部有所接觸。當然如果公司設置了審計管理部，那麼與審計管理部的關系也是密不可分的。
下面首先說說與設計部的關系，與設計部打交道最多的幾個方面是：
1.圖紙、2、樣品、3.成本控制、4.項目推進安排。
關於第一點，眾所周知，設計部負責提供圖紙，但是在甲方，設計部也不是自己畫圖，就像合約部不自己編制清單一樣，都是委託乙方來做，設計部是委託專業的設計院來出圖，但是目前設計院的質量也參差不齊，如果再遇到二傳手的設計部同事，那麼就苦了合約部的人了，因為很多時候，很多問題都是在清單編制時才發現的，比如圖紙深化不夠，沒有節點圖，或者兩個不同地方註明的做法或者材質不同，這就需要合約部與設計部相關人員對接，溝通圖紙方面的問題。
合約部除了因為圖紙與設計部打交道外，在招標時，樣品也需要設計部來確認，因為設計部最清楚項目做成的質量與標准，為了把控乙供材的質量與效果，招標時，需要設計部提供相關樣品供乙方參照來提供。】
另外關於成本的控制其實最好提前至設計階段就介入，在方案設計時，成本合約部就應該參與進來，對於各方案的成本估算、方案優選、成本把控等方面提供相關意見。這也是造價師能力體現的一方面。所以一個實力強的造價師不但會最基礎的專業知識，對於各種材質、施工工藝的成本意識也要強，這樣才能在方案設計階段，更好的把控成本。
最後，造價師與設計部對接的另一項工作是根據項目建設節點，催要圖紙。
幾乎所有房地產公司都會設置一個運營部進行項目的計劃安排與推進，而在排招標計劃時，前置條件就是提供設計圖紙。
比如某個項目要求10.1進場，那麼運營部在進行計劃倒排時，要求合約部9.30就要與施工單位簽訂合同，那空出招標所需的時間，就會要求設計部比如6.30左右提供圖紙
所以總結下來，與設計部需要對接的方面一是圖紙二是成本三是樣品。】
造價師與另一個兄弟部門工程部的關系也很密切，因為不管是施工過程還是結算階段都需要兩個部門的相互配合，那與工程部之間對接的主要工作是合同的執行，比如條款的解釋，清單包含內容以及變更簽證商務型洽商等等。
工程、設計以及合約其實都是項目一條線上的部門，比如啟動某一項目，工程部首先根據公司節點要求，提出施工單位的確定時間，合約部根據招標周期，倒排圖紙需要提供時間，設計部根據合約部的時間要求，安排他們的設計任務，所以這三個部門是環環相扣的。
如果地產公司內部設置了審計部、那麼與審計管理部的關系也很密切。
我們公司是設有審計管理部的，許可權是整個公司包括子公司的審計，所以我們成本合約部也在他們的審計范圍，而且重點是審核我們部門，審計范圍從招標前的單位篩選到施工結束後的結算審核全過程參與，所以他也是我們造價師常打交道的部門。
但是與設計以及工程相比，與審計管理部的矛盾是比較突出的，常常為了「錢」而對立，當然這個不是同事之間的私人恩怨，而是兩個部門的出發點不同。這個這里就不多說了，說了多是淚啊。】
很多與我們打交道的施工單位或者事務所的人，無一不想進房地產公司的，包括知乎上也有很多同行，大家都覺得地產公司比較好，想跳槽到房地產公司來，那麼房地產公司相比施工單位以及事務所好在什麼地方呢？
我總結了一下，覺得主要有以下幾個方面：
1.待遇好、工資高
相對而言，在甲方工資待遇是比較高的，原因很簡單啊，房地產公司賺的錢更多，所以有實力給更高的待遇，比如實力相當的造價師，在施工單位或事務所年薪10萬，但是在房地產公司很有可能是十五萬，即使是在房地產行業，不同的公司，待遇也是不一樣的，大公司普邊待遇較高，小地產公司相對低一些，這也是跟公司盈利多少有關系的。
2.專業領域層次更高
在甲方除了最基礎的專業知識，對於整個項目的成本體系也必須了解，並能夠根據以往經驗及數據，能夠快速的測算某一個項目的成本，所以能力要求更高。而且在甲方造價師偏向管理方面，所以需要更多的綜合管理能力。
3.上班時間、地點較為固定，能夠兼顧家庭
這個是很多施工單位人員之所以想跳槽的原因所在。因為在甲方，相對施工單位及事務所，加班是較少的，而且上班地點是固定的，不需要跟著項目走，這對於已成家的人員是很有利的，在知乎上收到很多好友的提問，很多都是關於上班離家遠，不能兼顧家庭而猶豫是否要辭職的。這也是想去甲方一個很重要的考慮因素。】
4.上班環境更好
一般地產公司都有自己的辦公樓，或辦公大廈，辦公環境更高大上一些。但是像事務所或者小的施工單位都是租賃的辦公場所，環境肯定是不如地產公司的。
5.伙食更好
房企們的高薪資還不是留住人的唯一武器？美味的伙食才是秘密武器……
比如萬科、恆大地產：
萬科的食堂叫"萬巴克"：三大菜系健康搭配，堪稱萬科星巴克！「萬巴克食堂」每年都會定期舉辦「萬巴克廚神爭霸賽」，讓各大菜系的大廚一展身手，同時豐富「萬巴克食堂」的菜式。
恆大中心5樓的恆大集團員工餐廳，各種食品全程免費自助任取，還有專門的清真餐島，聽說餐廳都是出自恆大大米、恆大農場。還有無限量恆大冰泉，想喝就喝！
其它還有很多地產公司伙食都很不錯，就不一一列取了，比如雅居樂、華夏幸福等等，如果大家感興趣可以網路看看。
我們公司也有專門的食堂，八菜中選四種，然後還有銀耳湯，花捲等點心。每天菜譜幾乎都也不同。這其實也是一種變相的福利待遇。】
6.隱形的好處
當然在房地產公司的最大隱形好處還是購房資格、購房優惠以及行業動態等方面。
比如我們公司開發的樓盤，內部員工可以打9.5折，其它房地產公司也同樣有相關政策。特別是幾年前樓市不太景氣的時候，很多房地產公司鼓勵員工購房，優惠力度也很大，要是那個時候買房的，就賺大了。
所以在甲方，福利待遇是一個方面，但是還有其它許多與我們息息相關的利好因素。/
此部分主要是針對兩類人群，一類是剛畢業的職業小白們；一類是已工作多年，積累一定的工作經驗，具備一定專業能力的人群。
首先是針對剛畢業的小白們：
對於剛畢業的造價專業同學，不建議直接進入甲方，因為在甲方通常不用親自算量或者套價，所以學習造價專業知識的過程會比較慢一些，而且比較淺，畢業生最好是先進入事務所或者施工單位學習幾年，積累一定的施工經驗，打下扎實的基礎，當然剛開始會比較苦，但是熬過來了就是春天。
比如在施工單位做個三五年再跳槽到甲方，當然施工單位按專業分也有很多種，比如土建總包、裝飾裝修、園林景觀、幕牆等。
最好的施工單位是土建總包，知名度越高的越好，這可為後期的跳槽做好准備。因為在總包公司學到的東西最全面，將來的求職面也最廣，因為一般房地產公司的土建造價師基本可以涵蓋任何專業的造價。
除了土建總包單位外，裝飾裝修與園林景觀也是較為獨立的兩個專業，有些房地產公司也會招裝飾造價工程師或者景觀造價師，但是就業面沒有土建類的廣。】
在剛畢業的幾年內，最好確定好專業發展方向，比如是土建、裝飾還是景觀。如果是土建，那麼就去土建總包單位，裝飾去裝修單位、景觀去園林景觀單位。
當然也可以選擇去事務所，事務所有的也會分專業，比如有專門做土建的，有做裝飾的，也有做景觀的，但是有的事務所分的不是很細，做土建的也帶著做裝修與景觀。
所以如果條件允許，剛畢業去大的事務所或者大型施工單位都是可以的。當然也不是說畢業後一定不能去甲方，因為很多房地產公司每年都有校招，他們會招一批畢業生進企業培養，成為後期的中堅力量。進入甲方的優勢是起點比較高，可以學到更系統的成本體系以及招投標方面的內容，稍不利的是對於專業技術方面的知識學的會比較慢一些。】
2.針對已工作多年，想跳槽到甲方的人士。
現在很多在施工單位或者事務所工作多年的同學，都想跳槽到甲方，這樣不但工作更輕松一點，待遇也會更好一些。
從上面兩個地產公司的招聘要求來看，需要滿足以下幾個條件，比如從事造價工作5年以上、有很強的專業能力、有造價工程師證、本科以上學歷、有相關地產公司經驗，相對門檻較高，如果專業能力過硬，運氣較好，能夠進入大型地產公司是最好，但是如果一時找不到的話，建議可以先到小一點的開發公司，積累一定的房產工作經驗，到時再換大型的地產公司，這樣相對概率會大一些。】
最後是問答時間，大家如果有什麼問題可以直接發過來，我會一一解答。
雖然我這次live的課程是帶你們認識甲方造價師的工作，但是也有很多同學私信我關於職業發展的問題，其實我也不是從事職業規劃方面的工作，只能根據自己的經驗，說說自己的想法，這里摘錄了2個典型的問題與大家共同探討：
1.你好，我是工程造價專業將要畢業的一名學生，想要問問您，是進入施工單位好呢還是甲方，有一家地產公司給了我兩個崗位，一個是分公司的造價崗位還有總部的審計，不知道該怎麼決定。
針對這個問題，個人覺得還是在施工單位磨練幾年，學到扎實的知識與經驗比較好，當然去甲方的起步比較高，但是學習相對比較慢，因為甲方很多基礎的工作都是委託事務所來做的，所以學習業務知識速度會慢一些，去施工單位的不好是剛開始比較苦，待遇什麼的也沒有甲方高，而且施工單位業務量也有區別，即使去施工單位也要去大的土建總包，後期跳到甲方可能性比較大。】
第2個是關於造價專業與設計哪個好？造價的前景是什麼？
其實關於設計與造價哪個好，真沒有什麼可橫向對比的，主要看自己的喜好與擅長，設計偏藝術與感性，當然實際設計工作也挺枯燥與繁瑣的，需要整天埋在圖紙里。造價是偏理性的，對數字需要一定的敏感性，要能從數字中看出問題。當然，造價工作也枯燥乏味，整天被數字，圖紙圍繞。
至於造價的前景如何，我的觀點是肯定不如前十年，但是也不至於行業消失，找不到工作。只是現在行業整合，很多房地產倒閉，會導致工作崗位減少，但是這個行業仍需要有能力的造價人員，而且要求越來越高。因為在地產高速發展，有利可圖的時候，地產公司對成本不是很看重，而現在越來越看重成本，所以要求也越來越高。】
好了，我今天的分享就到這里了，如果大家暫時沒有什麼問題，我將結束本次課程。
最後感謝大家抽出時間來聽我的課，希望通過我的講述，大家對房地產造價師的工作有一定的了解。謝謝大家。
Ⅲ 房地產成本控制管理的要點
一、項目總投資估算階段
項目總投資估算是項目開發前期的重要經濟比較性成果控制文件，是所有的經營活動的經濟數據的估算，是項目的總投資控制性文件。
實事求是地搜集相關數據，杜絕為了論證可行性而脫離實際，盲目設定相關成本經濟技術指標；成本指標的設定必須以事實和數據為依據，科學的反映相應指標。
項目總投資估算的內容是指基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用的制訂和投資估算相關數據的匯總計算等。
項目進行了初步構思，初步確定了產品的類型、結構型式、建設標准及相關收費標准等。
工作程序是投資估算制訂的基礎為項目定位方案以及相應的指標；從項目意向開始，跟蹤、配合集團相關部門進行調查相關資料，准備、收集項目總投資估算的相應數據指標；按照項目的實際情況進行匯總編制。
二、項目總投資估算深化
項目總投資估算深化方案是項目開發產品定位時的重要經濟比較性成果控制文件，是項目開發期經濟數據的估算，是項目的總投資預算控制性文件。全面客觀、滿足開發大綱確定的利潤要求。
項目總投資估算深化方案的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
項目總投資估算深化方案的編制根據，總投資估算、項目總體規劃方案、產品類型、結構形式、建設標准及相關收費標准。
三、工程概算與設計
工程概算與設計一同制定，完整的反映擴初設計的內容，實事求是的反映擴初設計階段建安造價的原則。
工程概算的內容是建設項目內各個單項工程的綜合概算書和其他費用概算表，包括制訂說明、總概算表、各單項工程綜合概算書、工程建設其他費用概算表、主要建築安裝材料匯總表等內容。
工程概算的制訂標准及依據，符合國家及行業的規定，客觀反映方案階段建安成本。如果概算結果影響項目投資收益與成本指標，成本管理部可提出擴初設計修改建議。
四、項目總投資預算
項目總投資預算編制的原則，項目總投資預算編制遵循全面詳細、數據實事求是的原則。
項目總投資預算的內容是土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
五、項目施工階段成本管理
施工過程中的成本控制是成本人員投入時間及精力最多的階段，也是成本控制過程中最重要最繁瑣的階段。
參與主體工程招標、分包工程招標、甲供材料招標，提出合理化建議，保證工程在投資預算限價內招標。抓好成本預測和計劃工作，強化事前控制和合同管理。
通過加強過程成本控制，對施工過程中工程成本進行動態結算管理、成本核算預警，達到過程結算及時、有效反映項目成本。
項目施工階段成本管理的原則，准確計量施工過程中的單項結算，及時反映項目工程動態成本。
項目施工階段成本管理的內容，施工過程中的設計變更、現場簽證的計算、審核，材料價差調整、材料認價、審核工程進度款、動態成本分析、成本數據整理及招投標工作；
六、工程竣工結算
工程結算階段是整個項目運作過程中成本人員工作量最大的階段，是成本人員工作的主要的關鍵階段。
工程結算要有準確、及時、有理有據、全面的原則。
工程竣工結算內容及條件，工程竣工驗收合格後，根據工程竣工結算資料進行工程結算。
嚴格按照工程結算計劃進行結算，結算過程要向公司領導及時匯報，讓領導隨時了解項目結算情況，遇到和施工單位分歧較大的項目要及時上報領導並同時向領導提出解決建議，以供領導做出合理決策。
七、項目總投資決算
為全面、詳細、准確地反映項目最終經濟成果，全面評價項目開發的經濟效果，規范項目總投資決算的管理。
項目總投資決算編制原則，項目總投資決算按項目實際發生的費用全面准確計入。
項目總投資決算內容，全面准確地反映土地成本、前期費用、基礎設施費、建安工程費、公共配套設施費、管理費用、開發間接費、營銷費、開發期稅費、財務費用、銷售收入等內容。
企業的生存取決於效益，成本管理水平的不斷提高是效益最大化的根源。房地產企業的競爭正在由資源競爭轉化為管理的競爭，進而成為成本管理的競爭。
Ⅳ 房地產成本如何控制管理
【摘要】本文對房地產開發項目的成本控制進行了簡單的分析，闡述了房地產開發項目成本控制原則，針對房地產開發項目成本優化控制措施進行了深入的研究，從規劃設計階段以及施工階段出發，發表了一些自己的建議看法，希望對房地產開發項目的成本控制起到一定的優化作用，增強開發的效益。
【關鍵詞】房地產；開發項目；成本；優化控制
現階段城市建設中一個關鍵部分就是房地產開發項目，通過房地產開發項目，能夠實現對人們生活水平的優化。但是房地產開發項目在實際開發過程中很大程度上受到其本身特點影響，有著投資大、周期長的問題，提高了房地產開發項目的開發風險以及開發成本。在實際的開發過程中，需要實現對房地產開發項目的成本優化控制，將成本控制的作用充分的發揮出來，提高房地產開發項目的社會和經濟效益，促進房地產行業的持續健康發展。
1、房地產開發項目的成本控制
房地產開發屬於一項復雜的系統工程，涉及到多方面工作，比如說建築規劃設計、施工管理、工程驗收、銷售等，這些工作導致房地產開發項目的成本控制呈現出復雜性特點。房地產企業在進行規劃設計以及施工時，往往是藉助招標的方式來進行，花費一定的成本，通過施工單位來完成建築的建設。另外，房地產開發項目和其他企業項目存在很大的區別，
Ⅳ 房地產成本如何控制管理
從縱向上來說，房地產開發從立項、策劃、設計、招投標、施工、竣工驗收階段一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，也會影響下一階段實施而產生的費用，就是通常說的動態成本。從橫向說房地產公司一般有行政管理部、人力資源部、產品研發部、營銷部、工程部、成本部、財務部等部門，每一個部門在運行過程中各自都會產生相應的職能成本。
要想做好成本控制管理，就要建立全成本控制體系：成本管理的階段強調全過程，成本管理的主體強調全員，成本管理的對象強調全方位。說的直白點就是橫豎都管，縱向管開發成本，橫向管部門費用。
建立成本管理體系，需要按照項目投資的構成進行分解，或直接按照公司的「組織架構」的職責進行分解，分解到執行主體，而且細化到對應責任人，令全員實施自覺的成本管理行為，一般統稱目標成本。
項目總投資主要包括土地徵用及拆遷費用，前期工程費用，基礎設施建設費用，建築安裝工程費用，公共配套設施建設費用，不可預見費用，管理費用，開發間接費用，銷售費用，開發期稅費，財務費用等等。
成本管理一般分以下幾個階段：
1、項目總投資估算階段 ；
2、項目總投資估算深化；
3、工程概算與設計 ；
4、 項目總投資預算；
5、項目施工階段成本管理 ；
6、工程竣工結算 ；
7、項目總投資決算 。
Ⅵ 造價咨詢公司如何協助業主做好投資控制
鍾永寧（深圳市京圳造價咨詢有限公司，廣東 深圳 518034） 摘要：工程項目投資控製作為工程項目投資管理的重要內容，直接影響著項目投入資金的使用效益。隨著我國工程造價咨詢業的迅速發展，很多工程建設項目都通過委託工程造價咨詢單位對項目造價進行控制，將建設項目總投資控制在一定的額度內，保證建設項目取得較好的經濟社會效益。本文就造價咨詢公司如何幫助業主進行有效的建設項目投資控制進行分析。關鍵詞：造價咨詢；業主；投資控制中圖分類號：[TU-9] 文獻標識碼：A 文章編號：1671-8089（2012）06-0136-02 一、概述建設項目業主是指具備進行某項工程項目建設的資金、規劃用地以及建設手續，並委託工程承包商進行項目管理、建設並最終得到建築產品所有權的企事業單位和個人[1]。造價咨詢公司一般接受項目業主的委託，對建設項目的確定以及控制提供專業服務並出具工程造價成果文件[2]。從項目投資決策、初步設計、施工階段到最後的建築維護運營階段，造價咨詢公司工作內容貫穿項目建設每一個環節的項目費用控制，以達到協助項目業主根據投資控制目標以及造價咨詢公司提供的及時、專業、合理的意見對建設工程造價進行全面有效地控制，合理控制項目建設成本，節約建設資金，提高項目經濟效益的目標。筆者通過調查發現，就目前國內造價咨詢行業的現狀來說，在不同的地區，造價咨詢服務公司對建設項目造價咨詢業務的理解和實踐存在著很大的差別。如何保證造價咨詢公司根據項目的實際情況有效地幫助項目業主進行投資控制，是造價咨詢行業健康順利發展的前提和基礎。 二、工程造價咨詢公司全過程投資控制的主要工作內容建設項目投資控制的主要目標就是運用控制論的一般原理對建設項目投資目標系統問題進行分析，以保證投資目標不被突破或者盡量減少突破幅度，以保證建設項目經濟及社會效益[3]。其主要的工作內容有以下幾點：第一，根據建設項目具體情況制訂詳細的工程造價控制方案，並根據業主提供的工程方案圖及初步設計編制估算、概算；第二，根據項目施工圖編制工程量清單、標底；第三，針對業主組織的招投標以及相關合同談判提出合理科學的建議，以保證項目經濟效益；第四，綜合工程實際情況編制工程用款計劃書，記錄款項支出明細；第五，協助業主及時審核因現場簽證以及設計變更出現的費用，提供業主委託咨詢的有關項目人工、材料、設備等價格審核以及與投資控制有關的其他咨詢服務。向業主提供造價控制動態分析報告，並調整造價控制目標；第六，編制或審核竣工結算並報送業主審查，將項目各項費用明細匯總歸檔並完成對整個項目的經濟指標分析。三、如何協助業主做好建設項目投資控制針對以上工程造價咨詢公司全過程的投資控制主要工作內容，筆者根據多年從業經驗總結出以下做好項目投資控制的建議：（一）設計階段造價咨詢公司首先要明確項目投資前期工作的重要性，根據國內外大量工程建設項目投資控制資料，分析得出在項目初步設計階段，其投資可影響項目投資總額的75%～95%，越是在項目後期，影響投資總額的可能性越小[4]。在這個階段，造價咨詢公司應協助業主進行設計方案競賽，在優選設計方案的基礎上，修正投資計劃。運用價值工程原理對優勝的設計方案進行有關投資控制方面的優化，對設計規模、擬採用的結構形式、重要設備等影響投資較大的項目進行功能與成本分析。設計開始前應進行投資計劃的分解，用批準的設計概算控制施工圖設計，推行限額設計，監督各專業在保證使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計。（二）招標階段1、根據招投標法、地方招投標實施細則、工程規模、工程性質、工程技術要求等要求編制施工招標文件、選擇滿足擬招標項目工程特點的合同類型。招標文件必須完整，以滿足投標人准確報價、簽訂承包合同、處理經濟糾紛的需要。招標過程中協助招標代理及委託單位適時解答投標人提出的有關商務條款方面的疑問。嚴謹、完善的施工合同是防止或盡量減少施工索賠、有效控制投資、保障工程質量、進度目標合理實現的先決條件。關於施工合同主要應注意：目前全國各地均大力推薦施工合同範本，必須採用，否則合同備案和鑒證比較麻煩。但因合同文本是通用的，合同中有許多空白處，並有許多選擇項，應謹慎填寫，避免前後矛盾；合同中有關工程計價原則、設計變更單價確定原則、進度款支付方式、違約條款、履約擔保、爭議解決方式等應用明確的語言表述，切忌模稜兩可，造成合同執行過程中的歧義或誤解，帶來不必要的麻煩。2、 標底、工程量清單的編制根據招標工作內容、當時當地工程造價確定原則、工程技術要求、市場價格水平，在招標文件規定的時間內編制與工程工期、質量目標相適應的工程量清單及標底。通過認真、細致的計算，嚴格的審核以及與同類工程項目的對比，提供科學、准確、合理的標底和最高限價。評標工作結束後參照標底詳細分析第一中標候選人的投標報價，重點分析嚴重不平衡報價及明顯低於個別成本的報價，在規定時間內向業主提出書面分析報告並要求第一中標候選人進行書面澄清，以達到預先防範和解決合同執行過程中可能的爭議。（三）項目實施階段1、進度款審核施工合同簽訂後，及時編制年度、月度資金使用計劃，使業主事先了解施工各階段應盡的財務義務，保證工程進度款按時支付，規避索賠風險。咨詢公司根據每個月監理單位審核的工程量，經現場核實後，審核施工單位的進度款申報表並做好台帳報送甲方審批。2、設計變更堅持先進性技術經濟性審核，再決定設計變更。任何一份設計變更在實施前均應進行技術、經濟審批，技術上不是非變更不可的應事先取得業主的認可，並進行必要的經濟分析，測算其可能發生的金額及業主的承受能力，分析其對計劃投資額的影響程度，供業主決定是否執行該份變更時參考。3、現場簽證在中標單位進場後、開工前，積極參與圖紙交底及會審的會議，充分領會設計意圖，仔細讀圖，及早發現圖紙中錯、漏、缺的問題，將有可能導致現場簽證的圖紙問題在施工前解決。對現場監理工程師簽認的現場簽證，首先應根據招標文件、合同條款對其定性，如果確屬合同范圍外的工作內容，可按合同的計價原則對其計算費用。如果通過分析，確定發生的工作內容已包含在措施費報價中或投標綜合單價內的則不予計費。（四）工程結算根據國家和地方政府相關規定，項目竣工驗收前編制竣工結算計劃，書面提出竣工結算資料要求、結算程序、結算原則，報業主批准後實施。協助業主適時完成竣工結算審計。為保證結算工作質量，完成好投資控制的最後環節，應按照「充分准備、按章辦事、集體決策、依據充分、過程可靠、結論可信」的結算工作指導原則。同時，採取分級審核和平行檢查相結合的工作方法，有效地防止工作人員的偶然失誤和人為失誤，保證結算工作的准確性。基於完全、真實、准確、系統化的檔案管理。咨詢公司應能夠依據自設計階段至工程移交甚至保修期間的全部經濟技術檔案，獨立編制完成各項工程的結算。結算後對整個項目進行經濟指標分析，積累經驗數據並移交業主。（五）質量保證措施作為一家有實力的造價咨詢公司，為了保證服務質量，必須建立一系列專用工作規則和工作流程，保證工作效率和工作質量。如：造價工程師行為規范、造價咨詢公司工作守則、保密制度、質量體系文件、造價咨詢工作流程、工作紀律、獎懲措施等。 四、總結造價咨詢公司的宗旨就是通過有效地利用其專業知識技能，選擇最優的方案協助業主計劃控制建設項目投資造價，並使之貫穿於整個項目從籌建到竣工驗收的各個階段。
Ⅶ 房地產開發，對房地產項目的成本控制主要有哪些措施
1、地產開發企業的成本構成
房地產開發成本是指房地產開發企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用，就其用途來說，大致可分為以下幾個大部分：
土地費用、前期費用、建安成本、配套費用、籌資成本、管理費用、銷售費用
從上述成本費用組成分析，成本的發生是一個過程，涉及到了前期策劃、規劃、設計、施工、銷售等開發全過程環節，因此地產企業的成本控制，就是要在項目開發的全過程中，對上述全部成本構成要素進行規劃、控制，從而實現企業利潤最大化的目標。
2、成本分解的過程
項目開發成本的控制與項目成本發生的周期同步，其首要特點是一個過程，然後是地產企業諸多管理活動的體現。與項目的時間計劃一樣，成本計劃及控制也有一個從宏觀到微觀、從粗放到細致的過程。在項目初期，首先是確定一個項目總體的投資估算即估算成本，然後在逐漸細劃到成本目標的過程。
Ⅷ 房地產開發企業如何做好項目成本控制及稅務籌劃
通過對房地產項目成本的前期預算和工程建設全過程式控制制，即前期設計、前期開發成本、施工成本、融資費用、稅務策劃等實行全面目標成本管理，是目前宏觀調控形勢下房地產得以可持續發展的不二法則。
1、確定項目成本目標
在房地產投資決策階段，開發商實際上就要對所開發的房地產項目的市場定位、品質要求有一個初步的估計，並對項目成本有個初步的測算。而且成本的初步測算應在項目設計過程中予以體現。
房產既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應用價值工程管理，即在滿足工程結構、質量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經濟效益。
在價值工程中，價值定義為：功能和實現這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產品所具有的特定職能和用途；成本是從根據用戶所提出的功能要求進行研製、生產，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，把多餘的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現建設項目最佳經濟效益。
目前房地產項目設計實行工程造價和設計方案相結合的設計招標方法，這有利於在保證項目市場定位和品質的同時，有效控制工程造價。房地產企業應在此基礎上對工程項目做進一步測算優化，以確定項目的最終目標成本。一步降低開發成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。
2、項目目標成本的控制
項目成本目標確立後，如何有效控製成本是房地產項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產市場，房產的市場定位是相對穩定的，因此對於項目成本控制尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好成本控制工作。
2.1合理安排工程周期
項目成本的發生涉及到項目的整個建設周期，科學合理地安排建設周期，可以使分解到各個單項的目標成本實施按時間節點進行有效控制。從工程施工准備開始，經施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程准備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工順序，按照設計要求和施工規范施工，充分利用現有的資源，確保工程質量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處於有效控制之下。
同時，根據建設周期，施工進度，相應地安排各項配套工作的時間節點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。
2.2嚴格控制建安成本
嚴格控制建安成本，降低工程造價是房地產項目目標成本管理的又一重要內容。實際工作中，工程雖能按期保質完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預期收益的情況時有發生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應聘實際工作中，在保證品質的前提下改進和優化設計，進請有經驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發生的情況都要有提前的預計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據建築市場行情、建築業的一般慣例和有關規范，就施工中可能產生職責不清、互相扯皮、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。
成本管理部門要會同工程管理部門及監理工程師對施工過程中出現的技術變更、施工變更進行分析，應盡可能減少變更，對於技術變更和施工變更，要先簽單（技術合同單，施工簽證單）後施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應及時審價，以避免無法核實的情況發生，引起雙方不必要的爭議。總之，各職能部門要加強監控，加強預算審查，嚴格經濟簽證和工程變更管理。
聘請獨立的專業審價機構是個好辦法，該工作在項目實施之初就要及時介入，協助建設單位對項目施工的實際工程量，材料的選用價格及時跟蹤統計，特別是隱蔽工程的變更要及時審價，為工程項目最終審計和成本控制打下基礎。
2.3嚴格控制材料、設備價格
材料設備費在工程的建安造價中約佔70％，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般採用甲方供應或限價的方式。房地產企業要建立價格信息網路，及時准確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。大宗材料設備訂貨，應貨比三家，也可採用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由於產地檔次不同，價格會有差異，就是同樣品牌的設備由於銷售代理級別不同，價格也會有差異。要樹立成本意識，形成控製成本機制。
非甲供材料，可以採取限價的手段進行控制。成本管理部門和工程管理部門與監理工程師應適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監督材料的質量、在保證質量的前提下合理限價。
2.4合理安排建設資金
房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一；房地產企業必須合理籌措資金，保證項目開發，控制資金成本。房地產企業一般資產負債率都比較高，而較高的資產負債率是向銀行貸款的一道坎。因此房地產企業要拓寬融資渠道，就要根據投資期限的長短、企業資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。
對於同時投資於多個房地產開發項目的企業來講，由於投入資金較多，資金壓力也大，需要通過融資來保證多個項目的開發，又要避免過多佔用資金造成資金成本過高。如果對每個項目開發過程的資金收支情況有一個很准確的預計，同時又對本企業的資金運作情況能有一個比較清晰了解，才能制定最佳資金計劃方案，把企業資金成本降低到最小。
例如，我們根據公司房產開發點多，資金緊缺的情況，對一項目開發在配備一定自有資金同時，採用信託融資方式解決前期購買土地資金，在取得「四證」後，再根據建設資金安排，向銀行逐步分期貸款支付建設資金和歸還前期向信託融資的借款，再用銷售回款歸還貸款資金和信託資金，取得了很好的效果。通過信託融資，可以有效規避「四證」不全無法取得銀行借款的問題，就可以解決前期投入資金的問題；還可以合理優化資本結構，使其具有再融資能力；這樣就有效地規避了資產負債率高的問題。
3、合理利用稅收政策的籌劃
房地產開發企業應對全公司的稅務進行科學的綜合籌劃，有效降低稅收負擔。企業財務部門應針對每種稅收的特徵，制定相應合理的避稅措施。
房地產開發項目稅金主要為：營業稅及附加、所得稅、土地增值稅。土地增值稅以增值額累進徵收。房產項目如果合理進行稅務籌劃，此三大稅應有較大避稅空間。
房地產開發項目主要利用稅收政策進行籌劃的方式有：合理分攤法；定價籌劃；收入籌劃；優惠政策籌劃等。如能合理分攤費用，用足用活優惠政策，則有不少籌劃空間。
由於稅法規定房地產開發項目取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和，可加計20％扣除，三項期間費用可在取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本之和的10％之內扣除，普通住宅增值額未超過20％的情況下可以免徵土地增值稅。因此，如果開發的項目涉及普通住宅和其他房地產開發，應考慮土地增值稅不分開計算與分開計算（前提是當地稅務是否允許），可得出不同的增值率來選擇應繳納的增值稅；也可以通過增加可扣除項目金額和降低房產銷售價格將普通住宅增值額盡可能地控制在不超過20％；期間三項費用開支盡量達到開發成本10％的上限等。
4、結語
房地產企業的目標成本管理是全員的、全過程的管理。企業要有完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋成本信息。為企業營銷策略的制定和調整提供依據，就能使企業獲取更大的經濟效益。
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Ⅸ 房地產企業如何控制好成本
導語： 我國房地產業自1998年房改後發展迅猛,目前所佔國內GDP比重不斷提高,已漸成經濟發展支柱。房地產企業的健康和可持續發展,成本管理至關重要。
房地產企業如何控制好成本
一、 我國房地產企業成本管理現狀
1. 成本管理意識薄弱
我國房地產行業起步較晚，又得益於國內良好的經濟形勢。因此，才出現前幾年暴利的情況，導致企業缺乏對成本的管理：在項目完成後才進行成本分析，不能為決策服務;開發階段的成本管理少之又少，或者淪為形式;進行成本管理的人員只是很少一部分人，未能全員參與;部門間缺乏信息溝通，成本管理出現較大偏差。隨著國家對房地產調控的加強，薄弱的成本管理意識已成為阻礙企業提升競爭力最大的障礙。
2. 成本控制執行不到位
成本控制是在時間與空間上控制的有機結合。從決策投資到施工建設再到後期服務，從材料購買到主體封頂，甚至裝修完工，每一個階段都要進行適當的成本控制。成本控制不是做好了放到辦公桌上就可以了，更重要的是在開發過程的每個階段，每個時點由特定的責任人按控制的原則實施。
3. 成本核算不規范
由於房地產行業起步較晚，在成本核算方面不如傳統工業企業健全、規范，在成本核算方面主要存在以下問題：核算對象不明確;成本費用歸集分配不規范，尤其是間接成本的分攤;成本核算周期不明確。目前多數企業為簡單起見，多以項目為核算對象，整個項目完工才進行成本核算，核算過程中對成本費用不能合理歸集與分配，造成成本核算不精確，失去了成本核算的意義。
4. 對資金成本的認識不夠
資金的成本不僅僅指企業使用資金的手續費及利息費用，還包括資金鏈斷裂的成本，而後者對企業的影響是毀滅性的。這也是眾多爛尾樓出現的根源。
5. 忽略了隱性成本
大中型房地產企業固定資產較多，且用途單一，應視為沉澱成本;資金等資產利用途徑較多，應視為機會成本。在項目決策時，沉澱成本不予考慮，機會成本不能忽視，否則，會弱化成本管理，做出不恰當的決策。
二、 項目開發各階段成本管理常見問題的分析
1. 項目投資決策階段成本管理問題分析
(1)決策前缺乏調研，或者是調研不嚴謹、不夠精確
在立項時對開發項目所在地的政治環境、經濟環境、文化環境、技術環境、生態環境等進行了解，分析潛在的風險，並提出應對措施，確保一旦投資項目就能順利進行，或者即時出現風險，也能及時應對，不致對項目造成太大影響。某房地產企業以前從未跨省開發過項目，在向異地房地產進軍時，沒有對項目所在地進行應有的了解，也對項目未進行可行性分析。隨著工程的進展，與當地居民、施工工程隊、工程隊間的矛盾越來越尖銳，此時政府又表現不作為，致使工程停滯將近半年，造成了巨大的損失。
(2)沒有對項目設計投資預算，預算缺乏可執行性
項目能否籌集到足夠的資金;各階段預算怎麼設置標准;項目的投資回報率是多少，是否達到股東的要求;投資有多大財務風險，如何應對這些風險等這一系列問題都要在項目決策前進行回答。而現階段能夠做到這些的企業寥寥無幾，等問題出現的時候，企業要付出幾倍的代價才能彌補。
2. 施工階段成本管理問題分析
(1) 缺乏對項目綠化的成本管理：綠化因其無法“封頂”，控制起來難度較大，很難做到視覺性、實用性、經濟性統一結合;
(2) 一級資質招標，二級資質承包，三級資質進場;
(3) 甲供材超預算，這不僅造成材料的浪費，更佔用了資金的成本;
(4) 選擇不獨立、不誠信的監理，不能正確結算實際發生成本，造成成本大大超預算;
(5) 承包合同簽訂不規范：承包合同內容不明確，合同未對職責不清、影響造價和延誤工期等因素進行事先約定，以致出現磨洋工、選材不合標准、超合同付款、不能按計劃交房等問題;
(6) 缺乏項目成本動態控制手段與措施：多數房地產開發企業未建立動態的成本台賬，缺乏動態的控制手段與措施，不能實施有效的動態成本管理。
3. 驗收結算階段成本管理問題分析
驗收階段發生的各項成本基本定型，驗收階段的成本控制主要包含竣工驗收、工程計量以及辦理竣工結算等工作。這一階段是工程實施總結性的階段，所有建安工程實際的投資，將在這一階段進行匯總，進而分析投資是否超標。驗收階段成本管理主要注意以下方面：
(1) 竣工圖紙編制不合格，結算資料不齊全，導致結算延期，造成成本核算無法正常進行;
(2) 施工方虛報結算資料，提高結算價。這也是結算階段最需要注意的問題;
(3) 過多的補簽工程簽證。雙方為了方便，在施工過程中，對施工過程中遇到的問題未及時進行簽證，而是等到結算時補簽，一方面可能使雙方責任不明確，另一方面其滯後性不利於對成本進行管理。
三、 項目成本管理體系的構建
1. 成本管理的要點
(1) 成本管理的前提是正確的.投資決策
正確的決策是項目投資的第一步，如果這一步出現錯誤，那麼以後的各項工作的都是徒勞的，項目成本管理也失去了意義。
(2) 成本本管理的關鍵是設計環節
設計階段是房地產項目成本控制的關鍵與重點。盡管設計費在建設工程全過程費用中比例不大，一般只佔建安成本的1%-2%，但設計理念與質量對工程造價的影響可達70%，甚至更高。所以對工程成本的控制，重點要放在設計環節上。從源頭把握項目成本管理，為以後成本管理打下堅實基礎。
(3) 成本管理的重心是施工環節
施工階段發生的成本大約佔到開發成本(土地除外)的絕大部分，因此也是成本管理的重心所在。施工階段主要有主體建設、室內精裝修、室外管線、道路、環境綠化、共建配套等。成本控制的對象涉及總包工程、各專業分包工程、材料及設備供應，成本控制的內容涉及合同、預算、結算、付款，因此施工階段成本管理工作既是成本管理的重心所在。
(4) 成本管理的核心是合同管理
合同管理的質量好壞與水平高低將在相當程度上決定成本管理的水平。不論總包單位、各專業分包單位、還是材料及設備供應商，都通過合同與房地產開發企業建立業務關系，因此應在招投標階段就應加強對擬簽合同的管理。招投標階段的合同管理對象包含招標文件、設計圖紙、工程量清單、投標文件、往來函件等。
2. 成本管理整體思路
(1) 加強成本管理意識，深化成本管理觀念
上至高層領導，下至普通員工都要改變成本管理觀念，使每位員工都參與到成本管理中去，加強各部門之間的協調，大力倡導全員、全過程的成本控制方法，鼓勵所有人員節儉開支，打造以儉為榮的企業文化，最終達到有效控製成本的目的;
(2) 建立健全成本管理制度
房地產開發企業根據自身條件，建立一套自決策到後期管理全過程的成本管理制度，並下發到企業各部門，成本控制責任到人，實行動態成本管理;
(3) 規范成本核算
成本核算由專門部門負責，其他各部門積極配合，及時提供核算數據。成本核算部門應由專業性強的人員組成，按照相關法律法規，充分考慮市場因素，結合自身條件完成成本核算工作。
(4) 重視資金成本
房地產開發是資本密集型企業，資金充足、成本低廉，就能保證承包單位的施工進度、竣工時間和房屋的銷售預期，使建設資金按計劃回籠，形成良性循。開發商在制定成本預算時，要充分考慮資金的機會成本、短缺成本。
房地產企業成本管理是全員參與、全過程、全方位的管理。企業要有完善的成本管理體系，企業領導者要有能夠作出正確的戰略決策、進行科學管理的能力：事前運用各種科學方法分析預測、科學決策;
事中科學地組織實施精心管理，加強實施過程的成本監督和分析，做好各部門之間的協調工作，建立健全管理體制、獎懲機制，充分調動企業員工的積極性;事後科學地分析總結，全過程實行決策、設計、施工、驗收等階段的成本管理，最終降低整個項目的工程造價與成本，從而提高項目開發的投資收益，能增強企業的核心競爭力，提高企業品牌形象，在復雜多變的經濟環境和激烈的競爭中立於不敗之地。
Ⅹ 房地產開發成本的控制措施
房地產的成本控制要將成本理念貫穿於整個項目實施過程中，具體包括前期調研、設計階段、施工階段和竣工結算階段。
（一）前期調研
在房地產工程開發前期，要充分考慮自身地理條件和市場要求，做好前期調研工作，論證其可行性。可行性研究對於一個房地產項目的成敗起著關鍵的作用，但是沒有幾個房地產公司願意花這份投入，就是做了也是流於形式，都是靠自己的感覺去上項目，這是非常危險的。房地產開發企業從事項目開發的根本目的是為了盈利，進行成本控制的根本目的是要取得經濟效益。在選立項時就必須對開發項目進行財務分析，了解可能的預期收入、成本、利潤和風險，這也是管理會計的重要內容。可行性研究是在對消費者的心理和市場容量、造價等進行准確分析、充分估計的基礎上，決定該工程是否開工。如果對消費者的心理沒有充分地掌握，對市場的容量沒有準確地估計，一切完美的銷售計劃都是空中樓閣。在可行性階段必須把資金的流量和銷售計劃做出來，這樣就可盡量地減少開發者的現金投入，減少資金成本，讓項目順利地進行下去。
（二）設計階段
降低建築安裝成本，首先要搞好設計階段的投資控制。把全面造價管理工作的關鍵放在設計階段。未雨綢繆，可以取得事半功倍的效果。因此，建設單位應以對建安成本影響最大的設計階段為關鍵環節，注意以下三個方面：
1． 實行方案設計、工程設計的招投標制度。建設單位在委託設計時應大力引進競爭機制，以達到控製成本的目的。首先要通過設計招標來選擇設計單位。必要時組織設計方案競選，從中選擇能保證設計質量的設計單位；在設計時，可以根據情況實行分階段招標或委託。如一個好的項目，如果完全委託或全部由境外設計，則設計費用本身會相當高。可以將方案進行招標，中標的方案在施工圖設計時，可以再組織進行招標或委託。
2．加強技術溝通、實行限額設計。設計單位在工程設計中，要推行限額設計。凡是能進行定量分析的設計內容，均要通過計算。要通過技術與經濟相結合的數據說話。在設計時應充分考慮施工的可能性和經濟性，要和技術水平和管理水平相適應；要特別注意選用建築材料或設備的經濟性，盡量不用那些技術不過關、質量無保證、采購困難、運費昂貴、施工復雜或依賴進口的材料和設備；要盡量搞標准化和系列化的設計；各專業設計要遵循建築模數，建築標准，按設計規范、技術規定等進行設計。在保證項目設計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，保證總投資限額不被突破。在設計招標中，應明確要求設計方提供真實的設計概算指標，特別是結構數據，如含筋量、砼量等，以方便對結構設計的造價比較。
3．加強設計出圖前的審核工作。加強出圖前的審核工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前。從設計階段所設計的成果來看，設計方案的不足或缺陷加以克服時，所花費的代價最小，可取得的效果最好。在設計出圖前加強對設計圖紙的審核管理工作，以求得提高設計質量，避免將設計中的不足帶到施工階段。
（三）施工階段
施工階段投資成本控制的關鍵，應該從以下三個方面進行控制：
1．合理控制工程變更。工程變更包括設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更，這些變更主要由建設單位引起。控制施工變更的關鍵在於建設單位自我約束，按洽商變更程序辦事。應建立工程洽商簽證管理制度，明確工程、預算等有關部門、有關人員的許可權、分工及職責，確保洽商簽證質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。洽商變更後應根據合同規定及時辦理增減預算，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。
2．嚴格審核承包商的索賠要求。對於承包商索賠要求的處理，則應按合同辦事。加強對索賠資料的審查，強調處理索賠的及時性，加強預見性，盡量減少索賠案的發生，以免索賠額過大引起投資失控。
3．搞好材料設備的加工訂貨。預算人員要廣泛掌握建材行情。嚴格按有關規定做好材料限價工作，合理控制價差水平。對施工單位自行采購的材料，屬於指定價范圍的，只監督質量，不幹預訂貨。屬於指導價范圍的，應實行「適當參與（不包辦代替），推薦廠家（不指定廠家），監督質量（采購質量的主要責任者是施工單位）及合理限價（不是不顧產品質量的片面壓價）」的原則，設備采購實行招投標，確保質優價廉。
（四）竣工結算階段
凡結算工程必須按設計圖紙及合同規定完成，必須要有竣工驗收單。如有甩項應在驗收單中註明，結算中予以扣除。應做好工程洽商簽證及預算增減賬的清理。重點做好材料價差及竣工調價的審定工作。審核時應與原招標文件對照，凡原標底內已含項目不能重復出現。要嚴格按合同及有關協議的規定，合理確定技措費、提前獎和優質獎等相關費用，認真實行結算復審制度及工程尾款會簽制度，確保結算質量。