1. 預提成本的計算與核算
關於預提成本的計算與核算
根據《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)第九條的規定，開發產品完工前後，企業所得稅的計稅處理是不一樣的。企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工後，企業應及時結算其計稅成本並計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合並計算的應納稅所得額。
對於開發產品的實際毛利率高於國稅發[2009]31號文件規定的未完工開發產品的預計計稅毛利率，企業開發產品完工後結算計稅成本，必然需要在年度納稅申報中，將實際毛利額與對應的預計毛利額之間的差額調整增加應納稅所得額，且在當年產生較大稅負的企業所得稅，這是企業不情願的，但是國稅發[2009]31號文件明確規定了開發產品的完工標准，即開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。
(二)開發產品已開始投入使用。
(三)開發產品已取得了初始產權證明。
國家稅務總局《關於房地產企業開發產品完工標准稅務確認條件的批復》(國稅函[2009]342號)也作出解釋規定，房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。
開發產品開始投入使用，是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用。實踐中，未備案竣工驗收合格的開發產品雖不能辦理初始產權證明，但交付業主使用的情況普遍存在，遵循時點孰先原則，以國稅發[2009]31號文件、國稅函[2009]342號文件均認定開發產品開始投入使用時即視為已經完工。
開發產品完工與否是決定計稅成本核算的前提。實務中，開發產品完工後，工程結算成本仍然無法最終確定的情況比較常見，國稅發[2009]31號文件第三十二條充分考慮了這一因素，給予房地產開發企業核算計稅成本一大利好，即允許預提部分成本費用計入完工產品的計稅成本。
(一)出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。
(二)公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
(三)應向政府上交但尚未上交的.報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
除此之外的建造成本費用以及其他應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本。
以上規定可以認為是新31號文件對於房地產開發經營業務的企業所得稅處理的例外處理，此前的原31號文件規定，開發企業發生的各項應付費用，可以憑合法憑證計入開發產品計稅成本或進行稅前扣除，其預提費用除稅收另有規定外，不得在稅前扣除。但是企業在做計稅成本預提時並不是隨意的，其一出包工程應當是有實際的工程進度，按照31號文件的理解，結算計稅成本應當在工程竣工後，此時對於未辦理最終結算而未能取得全額發票的，才允許計提，計提總額不得超過合同總金額的10%。其二未實際發生的業務難以判斷其業務是否確實發生，金額無法計量，一般認為不符合稅法的真實性、合理性原則，不允許稅前扣除。31號文件考慮到房地產開發項目的實際現狀，允許預提尚未發生的公共配套設施和報批報建費用，但限制條件是必須能夠有切實證據證明是要發生及發生的金額。
另外，考慮到房地產開發企業的成本結算相對於稅法認定的完工條件是滯後的，國稅發[2009]31號文件第三十五條規定，開發產品完工以後，企業可在完工年度企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯後。該規定遵從了《企業所得稅法實施條例》第九條的規定，即「企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，屬於當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用;不屬於當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。」這樣就給了房地產企業充分的核算申報時間，即企業可以在年度結束後的5個月匯算清繳期內，盡快地完成出包工程結算，索取發票，完整確定完工項目的計稅成本。補計需要在當年度稅前扣除的應計未計、應提未提項目。該規定不失為房地產企業核算完工年度企業所得稅的又一大利好。
我們以案例解析房地產企業預提成本及核算終止日對開發產品計稅成本的影響。
【例】吉祥房地產開發企業開發的某住宅樓於2008年9月完工，出包工程合同總金額20000萬元。2008年，由於未最終辦理結算，僅取得的發票金額為15000萬元，2009年3月，取得發票2000萬元，2009年6月取得發票3000萬元。
會計實務中，該住宅樓雖然於2008年9月完工，截止資產負債表日，「開發成本」科目歸集的成本費用除已經取得合法憑據(發票)外，還包括已經結算未取得發票的預提工程成本。假設全部開發產品銷售完畢，會計處理為：
預提成本時：
借：開發成本 5000
貸：應付賬款(預提) 5000
結算完工成本：
借：開發產品 20000
貸：成本 20000
結算銷售成本：
借：銷售成本 20000
貸：產品 20000
次年度3月、6月取得結算發票：
借：應付賬款(預提) 5000
貸：應付賬款(工程承包商) 5000
資產負債表日前結轉的完工成本以及銷售成本都包含了預提的成本費用5000萬元。根據國稅發[2009]31號文件第三十四條關於「企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本」的規定，假定企業計稅成本核算終止日確定為2009年5月30日，則2009年3月取得的發票2000萬元可以計入計稅成本，超過計稅成本核算終止日取得的發票3000萬元不能夠計入計稅成本，但是在證明資料充分的情況下，企業可以預提合同總金額的10%，即2000萬元計入計稅成本。這樣2008年企業該項目計稅成本：15000+2000+2000=19000(萬元)，2009年匯算清繳後，盡管實際取得發票金額3000萬元，計入實際取得發票年度(2009年)的計稅成本只能為1000萬元。
這樣，會計成本反映為2008年20000萬元，2009年0元，而企業所得稅計稅成本2008年為19000萬元，2009年為1000萬元。雖然成本總額沒有發生變化，但是由於計稅成本核算終止日及預提成本形成的會計成本與計稅成本的年度差異，對吉祥公司兩個年度的企業所得稅產生了一定影響。 ;
2. 房地產企業開發成本（沒有預付工程款、也沒有發票，只有建設工程施工合同）可以預提嗎
可以預提。
但是不是直接全額按照施工合同的總價進行預提，為了反映真實的成本 應該根據施工合同的的施工進度預提費用。
3. 房地產開發企業的預提費用指的是什麼
預提費用是指企業從成本費用中 預先列支但尚未實際支付的各項費用，如銀行借款的利息費用、預提的固定資產`修理費用、租金和保險費等。
房地產企業的預提費用主要包括
1、出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最終不得超過合同金額的10%。
2、公共配套設施尚未建設造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造而且不可撤銷，或按照法律、法規規定必須配套建造的條件。
3、應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔和物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
另：國家已於2007年新會計准則中取消了「預提費用」科目的使用，首次執行日的「預提費用」余額，如果符合負債或預計負債的定義，則轉入相應應付款項或預計負債科目，如果不符合負債或預計負債的定義，則只能沖回或按照前期差錯更正原則處理。
4. 房地產開發企業如何進行成本核算
一、房地產開發成本的組成。房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。二、加強房地產開發企業的成本核算策略。1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。2.確定成本核算對象。對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。3.設立合理的成本核算項目。正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。5.重視項目竣工成本結轉核算。已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
5. 哪些是稅收規定可以預提和應付計入成本的求解答
⑴應付福利費、教育經費、工會經費；⑵財政部《房地產開發企業財務管理若干問題的補充規定》「經有權機關批准建設的公共配套設施，建設規模占開發項目比重較大的，經主管財政機關批准後，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費。預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用.
採取預提辦法建設的公共配套設施，房地產開發企業不得有償轉讓。」⑶國家稅務總局關於外商投資房地產開發經營企業所得稅管理問題的通知：「六、企業發生的綠化、道路等配套設施費，有些是在售後繼續發生的，可在銷售房地產時進行預提。配套設施建設全部結束後，應進行匯算。售後發生的配套設施費預提比例，可由企業提出申請，主管稅務機關審核同意後執行。」外資房企在開發費用預提方面有更大的空間。
6. 房地產企業計算企業所得稅時可以預提費用進行稅前扣除嗎
可以。
依據國家稅務總局關於印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知（國稅發[2009]31號）的規定：「第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。
（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。
（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。
（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
7. 房地產開發企業能稅前列支費用有哪些越詳細越好
房地產開發企業在進行成本和費用扣除時，必須按規定區分期間費用和成本、開發產品建造成本和銷售成本的界限。期間費用和開發產品銷售成本可以按規定在當期直接扣除。
開發產品的建造成本是指開發產品完工前發生的各項支出，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施建設費、建築安裝工程費、公共設施配套費、開發的間接費用、借款費用及其他費用等。
（一）銷售成本的稅前扣除。
房地產開發企業發生的當期准予扣除的開發產品銷售成本，是指已實現銷售的開發產品的成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本＝成本對象總成本÷總可售面積
銷售成本＝已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
（二）開發產品成本歸集和分配
1、直接成本和間接成本。房地產開發企業必須將開發產品的建造成本合理劃分為直接成本和間接成本。直接成本可根據有關會計憑證、記錄直接計入成本對象中。間接成本能分清負擔成本對象的，直接計入有關成本對象中；因多個項目同時開發或先後滾動開發而不能分清負擔對象的，則應根據配比的原則按各項目佔地面積、建築面積或工程概算等方法配比計入有關開發項目的成本。
2、土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費。房地產開發企業實際發生的土地徵用及拆遷補償費、公共設施配套費，應按成本對象進行歸集和分配。
1）屬於成本對象完工前實際發生的，直接攤入相應的成本對象。
2）屬於成本對象完工後實際發生的，首先應按規定在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已實現銷售的可售面積和未實現銷售的可售面積之間進行分攤。
3、借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，如屬於成本對象完工前發生的，應按其實際發生的費用配比計入成本對象中。
4、土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。因超過出讓合同約定的動工開發日期而繳納的土地閑置費，計入成本對象的施工成本。
5、成本對象報廢或毀損損失。成本對象在建造過程中如發生單項或單位工程報廢或毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償後的凈損失，計入繼續施工的工程成本。
6、其他成本。少數已實際發生但尚未結算的成本應根據合同、協議、標書的價格暫估計算納稅，待結算後按差額計入當期應納稅所得額。尚未發生的成本費用不得暫估、預提。
三、期間費用的稅前扣除
1、廣告費。房地產開發企業每一納稅年度可在銷售（營業）收入8%的比例內據實扣除廣告支出，超過比例部分的廣告支出可無限期向以後納稅年度結轉。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的廣告費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。
2、業務宣傳費。新辦房地產開發企業在取得第一筆開發產品銷售收入之前發生的，與建造、銷售開發產品相關的業務宣傳費，可無限期結轉以後年度，按規定的標准扣除。
3、折舊。房地產開發企業將待售開發產品按規定轉作經營性資產，可以按規定提取折舊並准予在稅前扣除；未按規定轉作本企業經營性資產和臨時出租的待售開發產品，不得在稅前扣除折舊費用。
4、開發產品共用部位、共用設施設備維修費。房地產開發企業按照有關法律、法規或合同的規定，因對已售開發產品共用部位、共用設施設備承擔維護、保養、修理、更換等責任而發生的費用，可按實際發生額進行扣除，提取的維修基金不得扣除。
5、土地閑置費。房地產開發企業以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按規定進行扣除。
6、成本對象報廢或毀損損失。成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產損失按規定直接在當期扣除。
7、借款費用。房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用，屬於成本對象完工後發生的，應作為財務費用直接在稅前扣除。
四、稅金的稅前扣除
預售款繳納的營業稅應在相應的預售款結轉收入時按照配比的原則稅前扣除。
8. 房地產開發成本包括哪些
法律分析：1.土地徵用及拆遷補償費：指因開發房地產而徵用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建築物的拆遷補償費，或採用批租方式取得土地的批租地價。
2.前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。
3.基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。
4.建築安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建築安裝工程施工圖施工所發生的各項建築安裝工程費和設備費。
5.配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。
6.開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》 第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。