① 如何做好物業管理企業采購成本控制工作
做好物業管理企業采購成本控制工作最好使用采購管理軟體，8Manage SPM采購管理軟體嚴格控制和管理好采購成本才能獲得戰略性的競爭優勢。可自動計算基於 BOM（物料清單）的采購成本，自動校驗采購預算，核對無誤的預算才能提交給上級審批，並且可以根據不同的成本及預算總額設置不同的審批流程。
例如：在采購前企業可通過系統進行采購成本預測，可通過產品模板及 BOM 單的形式添加和導入產品，系統會自動計算每個產品的成本並自動生成采購需求。系統還可以自動獲取生效的報價信息統計預測的采購成本，所有賬目實時匯總，清楚明了。
② 質量成本預測有哪些程序方法
質量成本預測的程序。質量成本預測首先要掌握大量的觀測數據和資料，主要收集以下資料：
1、用戶資料，收集用戶關於產品質量和售後服務的要求；
2、競爭對手資料，包括產品質量、質量成本、用戶對競爭對手產品質量的反應等；
3、企業資料，主要包括本企業關於質量成本的歷史資料，如質量成本結構、質量成本水平等；
4、技術性資料，即企業所使用的檢測設備、檢測標准、檢測方法以及企業所使用的原材料、外構件對產品質量及質量成本的影響資料，還有企業關於新產品開發、新技術新工藝使用的情況；
5、宏觀政策，即國家或地方關於產品質量政策等。
然後對收集到的資料進行整理分析，從中尋找質量成本變化的規律、用戶需求的規律、質量成本不同構成要素之間相互作用的規律等等，在充分准備的基礎上作預測。
質量成本預測的方法：
開展質量成本預測的方法很多，隨預測對象、預測期限、信息數據資料的多少而各有不同。但其基本方法大體可歸納為定量預測分析方法和定性預測分析方法兩大類。
1、定量預測分析法
就是運用現代數學方法對歷史數據(包括會計、統計、業務核算資料)進行科學的加工處理，並建立經濟數學模型，充分提示各有關變數之間的規律性聯系，作為質量成本預測分析的依據。
按照具體方法的不同，質量成本的定量預測方法又可分為以下兩種類型。
1)因果預測分析法
即從某項指標與其他有關指標之間的規律性聯系中進行分析研究，這種類型主要是根據各有關指標之間內在的相互依存、相互制約的關系，建立相應的因果數學模型所進行的預測分析。如質量成本的構成分析、相關分析、因素分析等都屬於這個類型。
2)趨勢預測分析法
即根據某項指標過去的、按時間順序排列的數據，運用一定的數學方法進行加工、計算，藉以預測未來發展趨勢的分析方法，亦稱「外推分析法」。它的實質就是把未來視作歷史的延伸。例如簡單平均法、移動加權平均法、指數平滑法等都屬於這種類型。
定量預測分析具體的方法有：
①水平對比法；
②時間序列分析法；
③變動趨勢分析法；
④平均值法；
⑤移動平均法；
⑥因果分析法；
⑦目標預測法。
2、定性預測分析方法
亦稱非數量預測分析法。這種方法多用在缺乏完備、准確的歷史資料的情況下。首先由熟悉企業經濟業務的專家，根據過去所積累的經驗進行分析判斷，提出預測的初步意見，然後再通過召開座談會或發出徵求意見函等各種形式，對上述預測的初步意見進行修正、補充，作為預測的最終結果。具體的預測方法有：
①個人主觀預測法；
②群體討論法；
③特爾菲法。
③ 成本預測與決策
(一)成本預測的目的意義
成本預測是成本控制的前提和有力保障。現代經濟活動日益復雜且瞬息萬變,為了規避風險,在競爭中取勝,就要很好地進行科學預測。鑽探工程投標前應進行成本預測,以利於中標;施工前應對材料、勞動力需要量和供應量以及工期等做出預測,以便制訂合理的施工計劃。
鑽探工程成本預測是根據成本信息和工程項目具體情況,對項目未來成本水平與趨勢作出的科學估計。使鑽探工程項目在滿足業主(或地質設計)和自身要求的前提下,為降低項目工程成本提供決策和依據。
(二)成本預測的基本程序
科學、准確的工程項目成本預測程序如圖12-9所示。
圖12-9 工程項目成本預測程序示意圖
1.制定成本預測計劃
制定成本預測計劃是保證預測工作成功的基礎。主要包括:確定預測對象,做好組織部署,確定配合的部門及搜集材料的范圍等,以提高成本預測質量。
2.搜集和整理成本預測資料
搜集成本預測資料是成本預測的重要條件。要廣泛搜集以往同區域同類鑽探工程的成本水平及相關資料(地層、設備、工藝技術、施工環境、交通、能源供應、主要材料價格與消耗、人工費等)作為項目成本預測依據。在搜集過程中,應分析資料的可靠性,盡可能排除資料中偶然因素、虛假因素對成本的影響。
3.成本預測方法的選擇
成本預測有定性和定量預測兩類方法,可根據工程已知資料的翔實程度來選擇。定性預測是在資料不足或沒有可比性時(如汶川地震斷裂帶科學鑽探的地層復雜程度國內罕見),需根據經驗和專業知識來判斷成本的方法。定量預測是在歷史資料基礎上利用成本與影響因素的數量關系估算未來成本的預測方法。
4.初步成本預測
初步成本預測的基礎是定性成本預測及一些橫向成本資料的定量預測。該預測的結果往往比較粗糙,需進一步結合工程項目現有成本水平進行修正才能保證預測結果的質量。
5.影響成本水平的因素預測
影響成本的因素主要有物價、勞動生產率、物料消耗、間接費用等。一般根據近期類似工程實施情況和市場行情來推測未來影響項目成本的因素,必要時可做不確定性分析,如量本分析、敏感性分析和概率分析等。
6.成本預測
根據初步成本預測及成本水平變化因素預測結果,確定鑽探工程項目成本,包括人工費、材料費、機械使用費和其他直接費等。
7.分析預測誤差
成本預測的結果常與實際成本有出入,而產生預測誤差。對這種誤差進行分析,有利於提高今後工程項目成本預測工作的質量。
(三)成本預測方法
鑽探工程成本預測常用估演算法、反推法和參照法三種方法。
1.成本估演算法
在項目所鑽地層復雜程度、岩石可鑽性等情況不太清楚,終孔深度難以確定(只給定寬泛的孔深范圍,根據鑽探過程所獲地質成果來確定孔深)的情況下,採取成本估演算法。其預測的成本精準性相對較差。
例:某地質普查項目設計單孔孔深范圍1000m～2000m,岩石可鑽性Ⅴ～Ⅸ級,地層復雜程度不詳,終孔口徑≥Φ75mm,全孔取心,鑽孔質量指標按《地質岩心鑽探規程》執行。需測算單孔成本。
運用成本估演算法測算如下:
1)測算依據:鑽前工程費用(如設備能力、青苗賠償、供水、供電、場地平整、道路等)以最大孔深2000m測算;施工鑽進直接費用以終孔孔深1500m,鑽進岩石級別平均Ⅷ級,地層復雜程度為中等測算;施工台月效率以經驗數據估算,確定金剛石鑽進平均台月效率為500m/台月;耗材、人工費按現時價估測。
2)估演算法成本預測結果如表12-4所列,不同孔段的成本估測列於表12-5。結果表明,以最大孔深測算的不變成本與實際孔深無關,但與成本構成相關,鑽孔越深不變成本占總成本比例越低,反之越高;可變成本和間接成本隨孔深變化的幅度不大;在一定范圍內孔深較淺單位成本高,較深反而降低,但深孔鑽探風險較大,對孔深≥1500m的鑽孔應考慮10%～15%左右的風險及不可預見費。
表12-4 成本估算結果
表12-5 不同區間孔深成本估測對比表
注:表內估測數據以表12-4估算標准為依據。
實際估測綜合成本時,還應列入國家法定稅金和企業利潤兩項,從而構成工程總費用。
2.成本反推法
成本反推法是在鑽探工程項目總費用已確定的情況下,根據孔深、孔徑、地層情況、工程質量及工期要求等給定條件,反推算出該項目將投入的各項費用,預測成本的一種方法。該方法預測成本較為精細,誤差較小,但計算過程要對總費用進行分析、對比、分解、評估,以增加成本預測的准確性。其步驟如下:
1)根據給定條件,進行鑽孔施工詳細設計;
2)分析工程總費用中可支配的鑽探施工費用;
3)列出鑽探施工所要支出的全部明細項目清單;
4)分析哪些是固定成本支出項目,哪些是可變成本支出項目;
5)計算可能的最高成本、常規成本或最低成本;
6)評估確定成本預測結果。
3.成本參照法
成本參照法是參照以往所施工的類似鑽探工程項目(區域,地層、孔深、孔徑、工程質量要求等條件相似)的近期工程成本來預測成本的一種方法。該方法測算簡單,與上述兩種方法相比預測准確度較高。
成本參照法通過算術平均值對歷史成本數據進行統計,計算出預測值。
深部岩心鑽探技術與管理
式中:M為待施工鑽孔單位成本預測值,元/m;DR為第R鑽孔單位成本實際值,元/m;n為鑽孔統計數。
例如,某地區已施工10個用Φ75mm繩索取心鑽進的地質勘探鑽孔,其終孔深度及鑽探成本如表12-6所示。試求鄰近區域1800m孔深鑽探預測單位成本。
表12-6 已施工鑽孔成本統計表
成本預測計算:
深部岩心鑽探技術與管理
即待施工的1800m深鑽孔預測單位成本為907元/m,總成本約163.26萬元。
(四)成本決策
項目成本決策是在成本預測的基礎上,通過分析對比多種可行性方案,運用決策理論選出最優方案。在成本決策前必須詳細進行下述可行性評估。
1.施工裝備技術可行性評估
根據將承擔的鑽探項目要求,認真選擇適用的工程設備,以保證施工安全、高效、經濟。應對本單位現有設備進行摸底,對需添置設備進行投入與收益論證評估。常言道「沒有金剛鑽不攬瓷器活」,設備選擇不能「小馬拉大車」,設備能力不足不能盲目施工,否則會延長工期、加大成本,甚至無法施工。
選定鑽探設備後,還需評估本單位技術水平能否滿足工程要求。如果鑽孔取心、孔斜控制、護壁堵漏、深孔事故處理等技術中有1～2項欠缺,則存在一定施工技術風險。
2.地層復雜性評估
眾所周知,所鑽地層對鑽探難易程度、成本高低起著關鍵性作用。所以預測成本時要對地層復雜程度進行充分的評估。避免因地層因素造成成本決策失誤。
3.不可預見風險性評估
鑽探屬於地下隱蔽工程,除材料、人工費用可能隨時上漲外,還存在地層變化風險,鑽孔護壁、取心、孔內事故等不可預見因素將使成本大幅度增加。以3000m深的鑽孔為例,處理一起中型孔內事故少則十幾天,多則幾個月,耗資近百萬元。所以在鑽探工程成本預測和決策時必須充分考慮不可預見性風險。
4.項目收益率評估
項目收益率是項目凈收益與項目總產值(總投資額)的比率。其計算公式為:
深部岩心鑽探技術與管理
式中:E為項目利潤率;P為正常情況下的工程利潤;I為工程項目總產值(或投資金額)。
若Eb為工程標准收益率,則當E＞Eb時,該項目預測方案可以實施。
例:某鑽探工程項目總投資100萬元,預測工程總支出為70萬元,不可預見費為15萬元,若標准利潤率為Eb=10%,評估決策該項目是否可行?
評估計算:
深部岩心鑽探技術與管理
E＞Eb,故該項目可行。
評估項目實際收益時,還應考慮項目資金投入渠道,投資者的企業性質和守信度,以及項目完工後能否按時支付工程款,墊付資金的利息和出現部分呆賬的可能性等因素。它們都是成本預測與決策的重要內容。
④ 成本核算方法怎麼選
是要算存貨成本還是生產成本，如果是存貨成本的話，生產可以使用月加權平均來算，不同型號的產品可以當做獨立的物料，記錄收入和庫存的總成本除以總數量，即可算出銷售出去的單位成本，也就可以算出銷售某種型號的總成本。如果是生產成本的話，生產企業可以使用逐步結轉方式來算，生產某個型號的配電箱，在這個過程中需要使用多少原材料，人工費用，和製造費用，以及生產某個型號配電箱過程是否存在半成品，如果有存在的話，則需要先計算半成品耗用的材料，人工費用和製造費用，最後算出該型號配電箱的總成本除以生產數量，即可知道該型號配電箱的單位生成成本
⑤ 不可比產品成本預測主要採用哪些方法
不可比產品成本預測主要採用技術測定法、產值成本法和因果預測分析法。
1、技術測定法是根據先進合理的生產技術、操作工藝、合理的勞動組織和正常的生產條件，對施工過程中的具體活動進行實地觀察，詳細記錄施工的工人和機械的工作時間消耗、完成產品的數量及有關影響因素，將記錄的結果加以整理，客觀分析各種因素對產品的工作時間消耗的影響，據此進行取捨，以獲得各個項目的時間消耗資料，從而制定勞動定額的方法。
2、產值成本法是指按工業總產值的一定比例確定產品成本的，產值中的售價是按公允價格計算的。工業總產值是以貨幣形式表現的，工業企業在一定時期內生產的工業最終產品或提供工業性勞務活動的總價值量。工業總產值包括本期生產成品價值、對外加工費收入，在製品半成品期末期初差額價值三部分。企業是否增收，主要看利潤總額的增長，利潤總額是企業在報告期內實現的利潤（虧損以「-」號表示），它集中反映企業生產經營活動各方面的效益，是企業最終的財務成果。
3、因果預測分析法指通過影響產品銷售量(因變數)的相關因素(自變數)以及它們之間的函數關系，並利用這種函數關系進行產品銷售預測的方法。因果預測分析法最常用的是回歸分析法。
拓展資料：
成本費用預測是根據歷史成本資料和影響成本的各種技術經濟因素，結合農村企業的發展目標，採用科學的方法，對一定時期、一定產品或某一項目方案的成本費用水平及發展趨勢進行預計和測算。成本費用預測是農村企業成本費用管理工作的重要組成部分。搞好成本費用預測既是農村企業進行成本費用決策和編製成本費用計劃的基礎，也是農村企業不斷降低成本費用，提高經濟效益的重要途徑。
⑥ 怎樣做物業費用成本分析和管控
物業公司成本費用管理辦法。
目的 為了加強公司各類費用成本的控制，提高物業管理資金的使用效益。 2.適用范圍 適用於xx物業公司財務部
3.職責 3.1財務部負責制定和控制各類費用標准、審核許可權、報帳流程。 3.2董事長、總經理負責各類費用的審批。 3.3各部門負責本部門發生的各類費用成本的控制。
4.方法和過程式控制制 4.1成本費用管理原則及核算辦法 4.1.1公司在業務經營活動中發生的與業務有關的支出，按規定計入成本費用。成本費用是管理公司經濟效益的重要內容。控制好成本費用，對堵塞管理漏洞、提高公司經濟效益具有重要作用。 4.1.2成本費用開支范圍包括：主營業務成本、利息支出、管理費用、營業費用、其他營業支出等。
A.主營業務成本主要包括服務中心人員的職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、材料消耗、保安部費用、綠化部費用等。 B.利息支出：指支付以負債形式籌集的資金成本支出。 C.營業費用包括：職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公 積金、保險費、固定資產折舊費、攤銷費、修理費、管理費、通訊費、交通費、招待費、差旅費、車輛使用費、報刊費、會議費、辦公費、勞務費、董事會費、獎勵費、各種准備金等其他費用。 D.固定資產折舊費：指公司根據固定資產原值和國家規定的固定資產分類折舊率計算攤銷的費用。 F.攤銷費：指遞延資產的攤銷費用，分攤期不短於5年。 J.管理費用包括職工工資、職工福利費、醫葯費、職工教育經費、工會經費、住房公積金、保險費、物業管理費、水電費、職工工作餐費、取暖降溫費、全勤獎勵費等其他費用。
4.1.3職工福利費按工資總額14%計提，工會經費按工資總額2%計提，教育經費按工資總額1.5%計提。住房公積金經批准後，由公司按職工工資總額的一定比例逐月交納。 4.1.4加強對費用的總額控制，嚴格制定各項費用的開支標准和審批許可權，財務人員應認真審核有關支出憑證，未經領導簽字或審批手續不全的，不予報銷，對違反有關制度規定的行為應及時向領導反映。 4.1.5公司各項成本費用由財務處負責管理和核算，費用支出的管理實行預算控制，財務管處定期進行成本費用檢查、分析、制定降低成本的措施。 4.2成本費用支付范圍及審批許可權 4.2.1xx物業屬下兩公司支票印鑒由xx物業總經理負責保管，支票的私人印鑒分別由兩個公司的出納負責保管。 4.2.2xx物業個人日常借款每次金額在其工資范圍內的，由xx物業分管副總經理審批後到財務部借款；xx物業各部門日常借款非現金每次金額在30000元以下的費用，由xx物業總經理審批後到財務部借款；每次借款金額在30000元以上的費用，經xx物業總經理審批後，必須經集團公司領導批准後才能到財務部借款。 4.2.3凡是合同付款支出金額在50000元以內的費用，由總經理審批；凡是合同付款支出金額在50000元以上的費用，還必須報經集團公司財務負責人審批後，再經集團公司領導批准，才可以支出。 4.2.4物業公司為集團進行有償服務金額超過20000元（含20000元）需雙方簽訂服務合同。 A.工程類合同會簽程序：集團項目中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政中心法務部集團財務中心、集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷類合同會簽程序：集團營銷中心物業公司集團成本管理中心集團人力行政法務部集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.5物業公司為集團進行有償服務金額20000元以內，不用簽訂服務合同，憑工作聯系單的審批及報銷憑據進行報銷。 A.工程類審批程序：集團項目中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團副董事長。 B.營銷審批程序：集團營銷中心物業公司集團財務中心集團管線副總裁集團總裁。 4.2.6員工當月借款需在下月10日前在財務部報賬，否則從當月工資中扣除。上次借款未結清者，原則上不辦理再次借款。如有特殊情況不能按時報賬，需書面說明報總經理審批後，可暫不扣當月工資或再借支。 4.2.7費用的管理及支付標准 A．差旅費用 因公出差將視工作需要，由部門經理審核，公司總經理審批同意後，其差旅費方可報銷，特殊情況必須請示上一級領導。 註：特殊地區是指北京、上海、深圳。境外相關費用的標准另行規定。 公司員工因公出差，視路途遠近情況，經服務中心經理審查，財務部審核同意，公司總經理審批後，填寫請款單，註明出差事由，可預支人民幣1000—3000元差旅費。返回後一周內憑單據按《因公出差費用報銷的標准》的有關規定報銷並返還剩餘預支款。 餐費補助：定為早餐10元，中餐和晚餐各20元。出差人員按實際誤餐餐數領取補助，如由其他單位接待或以顧問名義接待其他單位並報銷業務費等，不再享受餐費補助。 住宿補助：赴外地出差，在親友家投宿的，可以享受每人每天人民幣100元的住宿補助；由接待單位支付住宿費的不再享受住宿補助；出差人員在外住宿必須憑旅店、招待所、賓館、酒店的正式發票按規定標准報銷。 B.辦公費用 ①公司禁止用公款為個人配備交通、通迅工具，員工的交通補貼已包含在工資福利中。對確因工作需要辦公事而發生費用的人員，視情給予額定的交通、通訊及相關的補貼。具體人員名單由公司領導會議研究核准後，由財務部執行，額定范圍的補貼，需憑正式票據實報實銷。 ②辦公電話：公司正、副總經理開通國內長途服務功能，公司職能處室、各服務中心及所屬部門開通市內通話功能，其中公司正副總經理、職能處室、服務中心的話費按實報銷，服務中心所屬各部門的辦公話費按150元/月以下金額報銷，各類值班電話按100元/月以下金額報銷，超額自付。 ③文具、宣傳、印刷與購書等費用 公司及各服務中心因辦公業務需要購買的辦公文具、紙張等費用，分別由公司人事行政處、各服務中心事先做計劃，寫清用途、數量、金額、統一報公司人事行政處經理或服務中心經理審核，並由公司人事行政處統一采購,再由財務部審核，公司總經理審批後方可購買及報銷。 需在報刊、電台、電視台等新聞媒介做宣傳廣告，須事先做計劃，寫清廣告內容、版面大小、刊登時間、廣告費用等，由服務中心經理申請，人事行政處經理審核，報公司總經理（或副總）審批同意後執行，其費用由直接受益的服務中心承擔或由共同受益的服務中心合理分攤。 因經營管理需要的各類報表、資料、值班記錄登記表等，由公司人事行政處統一印刷發放，其印刷費用由各服務中心合理分攤。 各服務中心因業務的原因需要購買工具書、業務書籍資料的，必須事先做好計劃，報公司人事行政處審核，總經理審批，其發生的費用在各服務中心經營費用中列支。各服務中心購買的圖書屬公司的資源，應建立圖書庫，做好登記和借閱手續，並把圖書目錄定期報公司人事行政處，由公司人事行政處經理統一協調，供公司及各服務中心人員借閱，以充分利用公司資源。 ④會議費用 公司組織召開各類會議，統一由人事行政處策劃組織，策劃方案應包括會議內容、時間、地點、人數及費用預算，交公司副總經理審核，總經理審批。其發生的費用由各服務中心合理分攤。各服務中心召開會議的費用，需由各服務中心另行上報審批，其費用在各服務中心經營費用中列支。 各種會議原則上不發咨詢費，不發紀念品、禮品，與會者不發任何補貼。 ⑤職工培訓費 經公司批準的員工脫產、半脫產或利用業余時間參加與本職工作相關的專業技術學習，經考試合格取得畢（結）業證書，並與公司簽定培訓合同者，學費、書費予以全額報銷。原則上每人每年累計培訓費不得超過2000元。 未經批准或不簽培訓合同的，其培訓費用由個人自負。 ⑥業務招待費 公司正副總經理及服務中心經理因業務需要可開支業務招待費。 任何業務接待費不設飯店、酒樓與餐廳簽單記帳。 公司正副總經理因業務需要發生的業務接待費按實報銷；服務中心經理確因業務需要發生的業務招待費，必須事先請示公司分管副總經理以上領導同意，經財務部審核，方可報銷。 報銷單需註明接待事宜，附合法的發票並具完善的簽批手續，即經辦人、證明人、服務中心經理或總經理審批。 全公司年業務招待費應控制在年營業收入的3‰~5‰以內，或按國家有關規定執行，原則上不允許突破。 ⑦醫療費 所有聘用員工的醫療費按公司醫療保險之有關規定執行。各服務中心自行招聘的臨時工不屬此規定范圍。 ⑧加班費 公司實行定員工作制，確因工作需要，每次時間加班在4小時以內的補貼10元，4小時以上8小時以內的每次補貼20元。假日加班原則上以輪休形式由各單位自行消化，個別確實不能安排輪休的，按國家有關規定計發加班工資。
⑦ 房屋物業管理公司的成本確認
物業管理成本由以下兩個部分構成：
1．營業成本
營業成本是企業在從事物業管理活動中發生的各項直接支出，它包括直接人工費、直接材料費和間接費用等。
(1)直接人工費，包括企業直接從事物業管理活動等人員的工資、獎金及職工福利費等。
(2)直接材料費，包括企業在物業管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(3)間接費用，包括企業所屬物業管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產保險費、勞動保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷及其他費用等。
2．期間費用或經營管理費用
期間費用或經營管理費用是物業管理企業在提供物業管理服務過程中發生的，與物業管理服務活動沒有直接聯系，屬於某一會計期間耗用的費用。
(1)管理費用。是物業管理企業行政管理部門為管理和組織物業管理服務活動而發生的各項費用，包括公司經費、工會經費、職工教育經費、勞動保險費、待業保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術轉讓費、技術開發費、無形資產攤銷、開辦費攤銷、業務招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢(減盤盈)損失以及其他管理費用等(註：實行一級成本核算的物業管理企業，營業成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用)。
稅金：是指企業按規定支付的房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。
無形資產攤銷：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、專利技術等無形資產的攤銷。
(2)財務費用。是物業管理企業為籌措資金而發生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失(匯兌收益減去匯兌損失)，③金融機構手續費，④公司籌資發生的其他財務費用。
關於物業管理成本的構成或開支范圍，《物業管理企業財務管理規定》和《施工、房地產開發企業財務制度》還有以下特別規定：
(1)物業管理企業經營共用設施設備，支付的有償使用費，計人營業成本；
(2)物業管理企業支付的管理用房有償使用費，計人營業成本或管理費用；
(3)物業管理企業對管理用房進行裝飾裝修發生的支出，計人遞延資產，在有效使用期限內，分期攤入營業成本或管理費用；
(4)發生的壞賬損失，計人管理費用；
(5)按現行財務制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出；②對外投資支出；③被沒收的財產，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業的贊助、捐贈支出；④國家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。
(三)劃清營業成本與期間費用的界限
營業成本與期間費用兩者不得混淆、互相擠占。成本是在收益實現後即得到補償，期間費用則計人當期損益。凡期間費用要按有關規定(或標准)分別計人管理費用或財務費用。這樣，就能弄清企業的直接耗費和間接耗費，准確地核算企業的成本和損益，促進企業加強成本管理，降低成本，提高效益。
物業管理成本的分類
二、物業管理成本的分類
物業管理企業的成本內容繁雜，為了加強企業對成本的管理，加深對其成本的認識，有必要以不同標准對其進行分類。
(一)按照經濟性質分類
按照成本的經濟性質或內容分類，通常可以將物業管理企業發生的成本分為以下七個要素：
(1)外購材料。指物業管理企業耗用的從外部購進的各種材料、輔助材料、燃料和動力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。
(2)工資。指企業職工的工資總額。
(3)職工福利費。指企業按工資的規定比例計提的職工福利費。
(4)折舊費。指按照規定計算的固定資產折舊費用。
(5)利息支出。指財務費用中銀行借款利息支出減去利息收人後的凈額。
(6)稅金。指應計人管理費用的各種稅金，如房產稅、車船使用稅、印花稅等。
(7)其他支出。指不屬於以上各要素的費用，如郵電通訊費、差旅費、租賃費等。
按照費用的經濟內容(或性質)進行分類，有助於具體反映物業管理企業各種費用的構成和水平。
(二)按照經濟用途劃分
物業管理企業在經營過程中發生的成本，其用途各不相同。前面所介紹的物業管理成本的構成實際上就是按照經濟用途的不同來分類的。
按經濟用途進行分類，有助於揭示物業管理成本升降的原因，從而可為降低成本，加強成本管理指明方向。
(三)按照與業務量的關系劃分
按照與物業管理服務業務量的關系劃分，可將成本分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本。
(1)固定成本。這是指在相關的范圍內，所發生的成本總額保持相對穩定，
不隨物業管理服務業務量而變化的項目，如固定資產的折舊、第一線物業管理師的基本工資等。但當物業管理服務業務量的增減超過一定幅度(相關范圍)時，固定成本會相對地有所增減，所以固定成本也稱為「相對固定成本」。
(2)變動成本。變動成本是指其成本總額隨著物業管理服務業務量的增減變動而變動的那部分成本。它又可以劃分為比例變動成本和非比例變動成本兩個部分。比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而比例變化的費用，如物業管理成本中的原材料成本。非比例變動成本是指所發生的費用隨業務量而呈同向趨勢變化的項目，如物業管理成本中的許多輔助材料、燃料、動力等。
(3)半固定或半變動成本。是指成本的發生，隨著業務量的增減而變動，但不呈正比例變動的情況。
將成本劃分為固定成本、變動成本和半固定或半變動成本，對於分析成本升降因素和尋求降低成本的途徑起著重要的作用。一般來說，由於固定成本總額與業務量的變動關系不大，因此降低單位業務量的固定成本應從增加業務量和減少費用的絕對額人手；而變動成本隨著業務量的變動而變動，因此降低變動成本應從降低單位業務量的消耗人手。此外，這種成本劃分方式，還有利於進行物業經營管理的預測與決策。
(四)按照計算依據不同劃分
按照成本計算依據的不同，可以有以下一些成本的劃分(並非成本構成項目)。
(1)目標成本。在目標利潤已經確定的基礎上所要求實現的期望成本。
(2)定額成本。成本項目按定額計算，再匯總出物業管理成本。例如，依據材料消耗定額確定材料成本、依據工時定額確定人工成本、依據費用標准確定生產成本，由此而得出定額成本。
(3)計劃成本。計劃期經過預測而預算出來．並要求執行的物業管理成本。計劃成本是指令性成本。
(4)實際成本。計算期依據實際費用支出而計算出來的物業管理成本。它又可以分為上年實際成本、本年實際成本與累計實際成本。
把成本劃分為目標成本、定額成本、計劃成本和實際成本，對於物業管理企業正確看待成本支出，加強成本的核算和管理，具有十分重要的意義。
(五)按照與決策的關系劃分
按照與決策的關系，可將成本分為邊際成本、差異成本和機會成本等。
(1)邊際成本。是指在一定物業管理服務量水平下，增加或減少一個單位服務量所引起成本總額的變動數，用以判斷增減服務量在經濟上是否合算。當增加一個單位服務量所增加的收入高於邊際成本時，是合算的；反之，是不合算的。微觀經濟學理論認為，服務量增至邊際成本等於邊際收人時，為企業獲得其最大利潤的服務量。
(2)差異成本。是指不同經營管理方案間成本之差異，又稱增量成本或減量成本。在數量上，差異成本等於不同方案之間增加或縮小單位物業管理服務量的成本變化量，乘以增加或減少的單位服務量，再加上由於增加或縮小服務規模而導致的「固定成本」。「差異成本」會計工作者認為，邊際分析的方法固然科學和精巧，但邊際在現實中是難以把握的，不如「差異分析」那樣易於求得較優效果。
(3)機會成本。機會成本是指選擇使用經濟資源於某方案，而放棄另一方案所發生的潛在利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇某住宅小區物業管理項目，就意味著放棄其他住宅小區物業管理項目或收益性物業管理項目潛在收益。
(4)估計成本。是指在會計期間開始前，對所承擔的實際物業管理工作預估的成本，目的在於預測實際成本以供定價參考。
(5)沉沒成本。是指因為過去決策已發生，而在目前和未來無論實行何種方案均無法改變的成本。
(6)可緩成本。是指可延緩至以後期間支出，而對當期營業效率無影響的成本。
(7)可免成本。是指一項成本僅與某一方案有關，當該方案被取消時，此項成本亦可免除。
(8)附加價值成本。是指當投人的成本可使顧客覺得服務質量或價值有增加，或是將此成本刪減後顧客會覺得服務質量或價值會減低時，所對應的成本即為附加價值成本。
成本估算的目的
第二節 成本估算方法
一、成本估算的目的
物業管理服務成本，主要包括有人工費、辦公費、物業共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費、保安費、清潔衛生費、綠化養護費、物業管理企業固定資產折舊費、保險費以及經業主同意的其他費用。
在經營性物業中，與住宅專項維修資金相對應的公共維修基金或大修基金，是從業主逐期獲取的租金或經營收入中提取的，但這種提取也要以該項費用的支出估算為依據。
目前我國物業管理企業收取物業管理服務費的方式，有包干制和酬金制兩種形式。不論是以包干制還是以酬金制，科學估算物業管理服務成本或者物業管理服務支出，是物業管理企業的一項重要工作。
主要成本項目的估算方法1-7
二、主要成本項目的估算方法
(一)人工費的估算
該項成本是指物業管理企業的人員費用，包括管理服務人員的工資、社會保險、按規定提取的福利費以及加班費和服裝費等。
人工費的測算公式為：
式中的S表示參加測算的物業總面積，單位為㎡。
(二)辦公費估算
辦公費是物業管理企業開展正常工作所需要的有關費用。主要包括：
1．交通費(F1)(元／年)
2．通信費(F2)(元／年)
3．低值易耗文具、辦公用品費(F3)(元／年)
4．書報費(F4)(元／年)
5．宣傳廣告和市場推廣費(F5)(元／年)
6．法律費用(F6)(元／年)
7．節日裝飾費(F7)(元／年)
8．辦公用房租金(含水電費)( F8)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
(三)共用部位與共用設施設備的日常運行和維護費估算
該項費用在物業管理成本中通常都佔有較大比例，而且其中的具體項目也比較多。主要包括以下幾項：
1．維修保養費(F1)(元／年)
2．裝修費(F2)(元／年)
3．能源費(電、氣、油料等)( F3)(元／年)
4．康樂設施費(F4)(元／年)
5．雜項費用(F5)(元／年)
上述各項費用一般按年先進行估算，匯總後再分攤到每月每平方米中。其計算公式為：
公共部位、公共設施設備維修保養費
即：公共部位、公共設施設備維修保養費
(四)保安費估算
保安費是指維持物業公共區域秩序的費用，它由保安系統費、保安人員人身保險費以及保安用房和保安人員住房租金構成。
1．保安系統費(F1)(元／年)
2．保安人員人身保險費(F2)(元／年)
3．保安用房和保安人員住房租金(F3)(元／年)
根據實際情況，分別計算出這些費用，加總後再分攤到每月每平方米中即得出保安費。
用公式可表示如下：
(五)清潔衛生費估算
清潔衛生費是指樓宇內共用部位、公共區域的日常清潔保養費用。包括：
1．清潔工具購置費(F1)(元／年)
此項費用包括垃圾桶、拖把等的購置費。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
3．清潔機械材料費(F3)(元／年)
此項費用包括大樓幕牆清潔設備，打蠟拋光機的折舊、消耗材料等。
4.化糞池清理費(F4)(元／年)
5．垃圾外運費(F5)(元／年)
6．其他費用(F6)(元／年)
7．水池清潔費(F7)(元／年)
上述各項費用可按實際情況分別估算出其各自的年總支出，然後加總，用各項費用總和除以參與測算的物業面積與12個月的乘積即得到環衛清潔費。
用公式可表示為：
(六)綠化養護費估算
綠化養護費是指物業區域內綠化的養護費用，包括美化大堂、樓道等公共部位的支出等。應測算項目有：
1．綠化工具費(F1)(元／年)
此項費用包括鋤頭、草剪、枝剪、噴霧器等的購置費用。
2．勞保用品費(F2)(元／年)
此項費用包括手套、口罩、草帽等的購置費用。
3．綠化用水費(F3)(元／年)
4．農葯化肥費(F4)(元／年)
5．雜草清運費(F5)(元／年)
6．園林景觀再造費(F6)(元／年)
此項費用包括補苗費、環境內擺設花卉等的費用。
上述各項費用通常按年計算，除以12個月和參與測算的物業面積即可測算出來。用公式可表示為：
(七)固定資產折舊費估算
該項費用是指物業管理企業擁有的各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用。各類固定包括：
1．交通工具(汽車等)( F1)(元／年)
2．通信設備(電話機、手機、傳真機等)( F2)(元／年)
3．辦公設備(桌椅、沙發、電腦、復印機、空調機等)( F3)(元／年)
4．工程維修設備(管道疏通機、電焊機等)( F4)(元／年)
5．其他設備(F5)(元／年)
按實際擁有的上述各類固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米中。計算公式為：
固定資產平均折舊年限一般為5年。
⑧ 成本預測具有哪些特點可以採用的方法有哪些
成本預測的特點
（1）預測過程的科學性 （2）預測結論的可靠性 （3）預測結論的可修正性
採用的方法
第一、通過對商品流通的全過程實現供應鏈管理，提高顧客的物流服務來削減成本。降低物流成本不僅僅是企業物流部門或生產部門的所關心的，同時也是銷售部門和采購部門的責任，將降低物流成本的目標貫徹到企業所有部門當中。提高顧客的物流服務是降低物流成本的有效方法之一，超過必要量的物流服務有礙於物流效益的實現。
第二、通過效率化的配送來降低物流成本。企業實現效率化的配送，提高裝載率及合理安排配車計劃，從而降低配送成本。
第三、利用物流外包降低企業物流成本，降低投資成本。企業把物流外包給專業化的第三方物流公司，可以縮短商品在途時間，減少商品周轉過程的費用和損失。
第四、藉助現代化的信息管理系統控制和降低物流成本。企業採用信息系統一方面可使各種物流作業或業務處理能准確，迅速的進行；另一方面通過信息系統的數據匯總，進行預測分析，可控制物流成本發生的可能性。
⑨ 具體的成本預測方法包括什麼
成本預測的方法
（1）定量預測法
定量預測法：是指根據歷史資料以及成本與影響因素之間的數量關系，通過建立數學模型來預計推斷未來成本的各種預測方法的統稱。
（2）趨勢預測法
趨勢預測法：是按時間順序排列有關的歷史成本資料，運用一定的數學模型和方法進行加工計算並預測的各類方法。
趨勢預測法包括簡單平均法、平均法和指數平滑法等。
（3）因果預測法
因果預測法：是根據成本與其相關之間的內在聯系，建立數學模型並進行分析預測的各種方法。
因果預測法包括本量利分析法、投入產出分析法、回歸分析法等。
（4）定性預測法
定性預測法：是預測者根據掌握的專業知識和豐富的實際經驗，運用邏輯思維方法對未來成本進行預計推斷的方法的統稱。
（5）成本預測的高低點法
成本預測的高低點法是指根據企業一定期間產品成本的歷史資料，按照成本習性原理和y=a+bx直線方程式，選用最高業務量和最低業務量的總成本之差（△y），同兩種業務量之差（△x-）進行對比，先求b的值，然後再代入原直線方程，求出a的值，從而估計推測成本發展趨勢。
⑩ （1）經營預測的基本方法有哪些
通常情況下有四種預測的方法：經驗法、類比法、慣性法、邏輯法。
經驗預測法：最為傳統的預測法，量化的經驗預測是一種數據化的方法。對於重大的決策，在沒有其他更好的方法可以預測時，需要讓更多的人一起利用經驗預測，這個方法被稱為德爾菲法。
類比預測法：事物由很多相似性，事物發展的規律也要相似性。文中舉例就像智能手機快速替代功能手機一樣，類比智能汽車早晚會替代現在的功能型汽車。
慣性法與時間序列分析：根據事物發展的關系進行預測，最典型的是趨勢分析，本質上，慣性只存在於信息不對稱的領域。時間序列分析模型是最典型的慣性分析法，可以通過三種變化規律進行探測：季節性，周期性和趨勢性。在建模的時候要注意白雜訊的影響。
邏輯關系預測法：從預測的角度看是最簡單的方法，從演算法探索的角度則是最難的方法。邏輯關系有線性關系、3次方關系、S曲線關系（邏輯回歸）等，掌握這些邏輯規律，有利於發現事物之間的規律。
(10)物業公司成本預測一般用什麼方法擴展閱讀
經營預測的主要內容是什麼？
1、銷售預測；
銷售計劃的中心任務之一就是銷售預測，無論企業的規模大小、銷售人員的多少，銷售預測影響到包括計劃、預算和銷售額確定在內的銷售管理的各方面工作。
銷售預測是指對未來特定時間內，全部產品或特定產品的銷售數量與銷售金額的估計。銷售預測是在充分考慮未來各種影響因素的基礎上，結合本企業的銷售實績，通過一定的分析方法提出切實可行的銷售目標。
2、利潤預測；
利潤預測是對公司未來某一時期可實現的利潤的預計和測算。它是按影響公司利潤變動的各種因素，預測公司將來所能達到的利潤水平，或按實現目標利潤的要求，預測需要達到的銷售量或銷售額。
公司的利潤包括營業利潤、投資凈收益、營業外收支凈額三部分，所以利潤的預測也包括營業利潤的預測、投資凈收益的預測和營業外收支凈額的預測。在利潤總額中，通常營業利潤占的比重最大，是利潤預測的重點，其餘兩部分可以較為簡便的方法進行預測。
3、成本預測；
成本預測是指運用一定的科學方法，對未來成本水平及其變化趨勢作出科學的估計。通過成本預測，掌握未來的成本水平及其變動趨勢，有助於減少決策的盲目性，使經營管理者易於選擇最優方案，作出正確決策。
4、資金預測；
資金預測是指在銷售預測、利潤預測和成本預測的基礎上，根據企業未來發展目標並考慮影響資金的各項因素，運用專門法推測出企業在未來一定時期內所需要的資金數額、來源渠道、運用方向及其效果的過程，又稱資金需要量預測。具體包括流動資金需要量和固定資產項目投資需要量、資金追加需要量等內容。