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一個樓盤土地佔多少成本

發布時間: 2022-09-23 09:57:24

⑴ 一個樓盤每平方米的成本價多少

樓盤成本怎樣計算(不管城市大小,以下成本都是存在的,取費不同而已,我這里是以小高層為例)

以財務分析法為例。

1、土地費用,包括征地費、土地出讓費等,即通常所說的樓面地價等。這項成本比較明確,拿地時就可以確定了。

2、前期費用。包括土地平整、規劃設計、水文地質勘察、監理、施工水電、審標費、測繪、可行性研究、前期工程費等。一般標准為120—400元/平方米左右。其中,規劃設計費佔到該項費用的70%-80%左右,而各個樓盤規劃設計費,也根據樓盤定位和設計公司好壞,差距甚大。

3、基礎設施費。包括接水、接電、市政道路、弱電、綠化、煤氣、照明、環衛、有線電視、排水排污、基礎設施費等,一般標准為350—500元/平方米。該項費用中接電和綠化費用所佔比重比較大,各為1/4左右,而綠化費用根據物業類型不同也有所差異,比如高層小高層單體綠化一般在120-150元/平方米左右,好一點在150-200元/平方米,而多層則有可能達到300-400元/平方米,個盤之間差異性比較大。

4、建安工程費。包括基坑圍護、工程樁、土建、安裝、裝飾工程、樣板房、精裝修費用,以及鋼材、水泥等建築材料成本,毛坯房一般標准為2000—2500元/平方米左右。其中土建成本最高,一般都在1500元/平方米左右,接下來是安裝和裝飾工程費用。

5、公共建築建安工程費。包括會所建安工程和公建建安工程成本。這塊費用也可以歸並到建安工程費用上面。一般為120—160元/平方米

6、公建配套費。包括水電煤、市政配套費、白蟻防治費、新型牆體材料、高教費、物業基金、消防、人防工程費等。

7、開發間接費。這塊費用有員工工資、福利費、業務招待費、工會經費、職工教育經費、廣告費、辦公費、展覽費及其他費用,即通常意義上的管理費和營銷費,這塊費用一般佔到銷售收入的3.5%—4.5%來核算,一般為300—400元/平方米。

8、稅費。如營業稅附加和土地增值稅,一般為銷售收入的6%左右。如樓盤銷售均價為1萬元/平方米,則這塊費用在600元/平方米左右。

9、財務成本。主要為銀行利息及其他融資成本。一般以土地成本*2年*10%計算,一般已經達到1000—1500元/平方米。

值得一提的是,雖然水泥、建材等土建成本近段時間有所下滑,不過財務成本增幅驚人,並在房地產開發成本中占據越來越大的比重。

目前財務成本主要是按照土地成本*2年*10%計算,如果以樓面地價5000元/平方米計算,那麼它的財務成本就大約為1000元/平方米。

一個樓盤要不算財務成本,基本上要資金達到平衡之後。什麼時候能達到資金平衡?一般要樓盤銷售過半。一般來說,一個樓盤從拿地到銷售需要2.5—3年,而開盤之後一下子要銷售超過一半,也不是短時間內能完成的。所以產生財務成本的時間,其實遠遠不只2年。

此外,開發商融資已經越來越難。即使能夠從銀行貸到款,利率在原有基礎上浮10%—15%也很正常。而一旦涉及信託等方式,年利率15%—20%也很普通。而事實上,許多公司年貸款利率達到30%,也已經比較多。這么算來,年利率10%,也是比較低的一個比例。

而跟前幾年普遍兩三千元的樓面地價相比,去年一批高價拿地的開發商無疑更為痛苦。因為土地成本這個基數大幅度上揚,由此帶來的財務成本,也是增幅驚人,每平方米動輒上千元。

⑵ 買一套房子動不動就一二百萬,但實際100平米的房子造價要多少錢呢

買一套房子一二百萬,要看是在哪個城市,哪個地段。

現在的房子一二百萬,那不算什麼,這個價格在一線城市你都靠不了邊,二三線城市一二百萬的房子也不會有很好的地段,面積也就湊合個一百來平方,還要有百分之十到百分之二十幾的公攤面積,唉,有什麼辦法呢?房價總是居高不下,還有愈漲愈瘋的態勢,一家人辛辛苦苦賺好幾年的錢,也不夠交個首付的,或者是一輩子交房貸,曾經有個朋友,買了個小房子,才幾十個平方,交完首付後,每個月基本上坐公交車都沒錢,每天騎自行車上下班,有些人一大半輩子就這樣被房子壓垮著。

而這些所有的費用最終都會算到商品房的價格中來,所以現在隨便買個百十來平方的房子,就是一二百萬,如果在深圳、上海、北京等地,一百平方的房子在六七百萬,好的地段甚至要上千萬,一般人還真住不起,如果想要生活沒有壓力,在五六線城市中花一二百萬買個大一點的房子,甚至可以買個別墅,生活也沒有太大的壓力,住起來又輕松,這樣也未嘗不是一件樂事。

⑶ 房地產企業土地成本占%比例多少

一般一說,土地成本占房地產開發成本比例在40%左右,但要看土地是通過什麼途徑拿到的,如是通過拍賣,競爭激烈的話,土地成本有可能佔到開發成本的60%左右甚至更高。

⑷ 土地出讓金中各項成本佔比

土地成本佔20%-50%左右
土地出讓金約占房價的30%,建設費用佔20%左右,各種稅費佔到20%—30%,其餘部分才是開發商的利潤。房價主要是由土地出讓金、稅費、房屋建設成本。

⑸ 房地產的利潤有多高

房地產的利潤有百分之十五到三十之間。

其實,房地產並不是很賺錢。

如果你當年拿了地;當年開工;當年市場打開時,利潤往往只有20%~30%。如果是小物業或者實力弱的開發商,那就更慘了!真正賺錢的是一些囤積土地的大開發商。低價很低的時候,他們就把地拿下來,囤積幾年。如果市場好,利潤就會翻倍。房地產行業被大家詬病的主要原因是行業可以吸納的資本太多。但是考慮到市場情況和市場消化能力,毛利率只有10%左右。但是你投資幾千萬的房地產,你連個水花都不出,房地產穩定的回報率也就20%~30,這就是為什麼那麼多企業對房地產行業熱情高漲。因為他們手頭有幾百億,投資實業回報太慢,風險極大,但是投資房地產可以快速回籠資金,沒有太大風險。

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⑹ 樓面價每平方米3000元地塊,開發成本大概要多少房價大概賣多少

一、前言:

房地產項目估算開發成本與房價,往往從樓面價開始,隨著房地產建築行業物價和人工費上漲,開發一個商品房樓盤成本越來越高,關鍵是地價居高不下,水漲船高,你說房價能降嗎?所以許多人老是指望房價降下來,有的專家也起鬨,但現實擺在那,不容置疑,地價不降談降房價都白搭!不過隨著房地產宏觀調控政策不斷加碼,房地產行業利潤空間確實縮小很多,如果有的項目利潤能賺四分之一好也算是高手了。

⑺ 拋開土地成本,單看建房成本的話,建築費用是否高

如果不算土地成本的話,建築費用其實並沒有那麼高。

在我們購房的時候,很多城市的房價已經達到了1萬元以上,一線城市的房價甚至已經達到了5萬元以上。雖然房子的價格非常貴,但房子的建築成本的佔比其實非常少。在多數情況下,一個樓盤的至少50%的利潤屬於土地成本,我們也會把這個費用稱之為土地轉讓金。

建房的建築費用並不高。

如果是城市的樓盤的話,根據樓盤本身的檔次和基礎費用的差異,多數樓盤的基礎建築費用的成本在2000元每平米左右。如果是鄉村的自建房的話,鄉村的自建房的建房成本基本上在1000元到2000元之間。這個費用只是基礎的土建費用,如果加上裝修的話,裝修的平均成本在500元到1500元之間。

⑻ 開發商賣100萬的房子,實際的建築成本是多少

一棟100萬的房子,它的各種成本算下來占它的3/4,所以才會有很多商人去涉及房地產,但是這需要非常充足的資金才能支持。

⑼ 房地產開發項目投資估算中,各種費用的比例大致是多少,想土地費用、前期工程費、建安成本、公共設施費等。

下面是我之前做過的一個項目的開發成本預算,總建築面積為41895,裡面的數據可以供你參考一下;
1、 土地費用
土地成本 3341.69元/平方米×41895平方米=14000萬元
2、 前期工程費
地質勘探 5元/平方米×9500平方米=4.75萬元
設計費 15元/平方米×41895平方米=62.84萬元
環保排污費 1元/平方米×41895平方米=4.19萬元
三通工程費 4元/平方米×41895平方米=16.76萬元
散裝水泥基金 2元/平方米×41895平方米=8.38萬元
白蟻防治費 1.5元/平方米×41895平方米=6.28萬元
商砼交易費 3元/平方米×41895平方米=12.57萬元
施工許可證辦理費用 1元/平方米×41895平方米=4.19萬元
工程質量監督費 1.65元/平方米×41895平方米=6.91萬元
其他費用 5元/平方米×41895平方米=20.95萬元
3、 建安工程費
樁基工程 160元/平方米×41895平方米=670.32萬元
土方工程 50元/平方米×41895平方米=209.48萬元
土建及水電工程 730元/平方米×41895平方米=3058.34萬元
門窗工程 63元/平方米×41895平方米=263.94萬元
分包工程 35元/平方米×41895平方米=146.63萬元
屋面防水 10元/平方米×41895平方米=41.90萬元
住宅垂直電梯 95元/平方米×41895平方米=398.00萬元 以1梯1戶預估
發電機組 11元/平方米×41895平方米=46.08萬元
一般消防及報警設施 13元/平方米×41895平方米=54.46萬元
智能化及弱電系統 76元/平方米×41895平方米=318.40萬元 以8000元/戶配置預算
4、 室內設施工程
區外市政道路建設 20元/平方米×41895平方米=83.79萬元
區內道路建設 15元/平方米×41895平方米=62.84萬元
綠化、園藝 100元/平方米×41895平方米=418.95萬元
高低壓配電 50元/平方米×41895平方米=209.48萬元
泵房及自來水加壓 6元/平方米×41895平方米=25.14萬元
供水設施 25元/平方米×41895平方米=104.74萬元
管道煤氣 30元/平方米×41895平方米=125.69萬元
5、 公建設施費
人防工程費 1600元/平方米×9950平方米=1592.00萬元
教育設施費 20元/平方米×41895平方米=83.79萬元
基礎設施配套費 40元/平方米×41895平方米=167.58萬元
綠化易地建設費 4元/平方米×41895平方米=16.76萬元
垃圾處理費 12元/平方米×41895平方米=50.27萬元
6、 工程監理費
21元/平方米×41895平方米=87.98萬元
7、 財務費用
房屋維修基金 27元/平方米×41895平方米=113.12萬元
銀行貸款利息 132.47元/平方米×41895平方米=555.00萬元 貸5000萬
物業啟動資金 21元/平方米×41895平方米=87.98萬元
8、 開發商管理費
110元/平方米×41895平方米=460.85萬元
9、 不可預見費
165元/平方米×41895平方米=691.27萬元
10、 銷售費用
357元/平方米×41895平方米=1495.65萬元 包含廣告費用
合 計 25788.25萬元

⑽ 房地產企業 各項費用占開發成本的比例 如何計算

一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,大致可分為三部分:

1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容,大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前,必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算,計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本(俗稱樓板價),以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費,學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質,如檔案保證金、綠化保證金等,但難以全部收回。這類收費項目種類繁多,標准不一,許多項目由壟斷性企事業單位執行,隨意性很強,標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出,一般占項目總投資的10%~15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比,有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點,因此,大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要,這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好,對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度,還應該結合企業的實際情況、行業特點,建立和健全企業的規章制度,加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設,使成本核算工作有法可依、有章可循,從而保證成本會計資料的真實、可靠,促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時,房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素,在保證成本會計工作質量的前提下,合理地設置會計機構,配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作,大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作,使成本核算和管理有機地結合起來,形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際,確定分別採用集中和非集中工作方式。